中国房地产市场政策变化过程与分析.doc

工商管理090297126专业调查简析19982011中国房地产政策重要变化学院：工商管理专业：工商管理 学号：090297126姓名： 王 浩中国房地产政策变化过程及分析1998年停止住房分配是中国房地产市场发展历史上的一个重要转折点，十多年来实施的各项政策成为左右房地产市场的力量推动器。国家明确将房地产作为国民经济的支柱产业，制定各项房地产政策就是为这个市场化不久的房地产行业把好脉，掌好舵。作为房地产企业，面对剧烈变化的外部环境，适时调整策略进行应对；把握好房地产的各项政策，不仅有利于公司内部管理，更有利于房产公司销售业绩的提升，从而使企业昂首屹立于激烈的竞争中。纵观十年多来房地产政策的重要变化，中国的的房地产市场经历了萌芽、规范、调控迅速发展、过热调控阶段：一、 萌芽阶段1998年停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。随着贷款买房、按揭等新概念登陆中国楼市，我国住宅建设从粗放型向集约型转变，逐步推进住宅产业现代化。在此阶段，国家鼓励个人换购住房，信贷条件宽松，建设用地取得没有限制。二、 规范发展阶段1993年至2003年，这一阶段是房地产发展的黄金时期，在该时期，总的宏观环境是国家整顿和规范房地产市场，主要表现在控制土地供应量和强化土地供应管理；严禁发放零首付个人住房贷款。在金融方面，存贷款利率降至最低点、增加房地产企业开发信贷等优惠政策始终是提高楼市交易量的中坚力量。三、 调控迅速发展阶段20032005年，国有土地使用纳入规范化管理，由以前的土地协议出让开始引进招标、拍卖、挂牌出让方式；8.31大限提高拿地门槛被视为从土地供给上抑制房地产过热的又一新举措，而全国房价掀起涨价狂潮；存贷款利率十年来首次上调；房贷优惠政策取消，调控设计消费层面；房地产税改革进一步深入；在这一时期，国家一方面调整住房供应结构、调整用地供应结构，将稳定房价提高到政治高度；另一方面，增加普通商品房和经济适用房的供给。20062007年以来，国家明确提出发挥税收、信贷、土地政策调节房地产市场的作用，由此开始新的一轮调控:房贷利率再次上调、限制套型90/70政策、加强房地产广告发布管理、外资限炒令、征收二手房转让所得税、物权法的实施使物业税所带来的持有成本的增加让消费者置业投资回归理性；央行六次加息、十次上调存款准备金；回归保障性住房建设；2008年在稳健的货币政策影响下，存款准备金率继续提高；在土地政策方面，土地阀门再度把紧；企业为个人购买房需征收个人所得税。通过这一时期的政策可以看出国家依然再为过热的楼市降温。2008年10月2009年12月，受美国金融风暴影响中国楼市成交量和价格齐齐下跌，中国降率免税，系列新政支持房地产：契税税率，贷款利率下调。此时宏观政策开始转向刺激楼市消费。四、过热调控阶段2009年至今，在信贷、税收、土地等各项与房地产市场相关政策保持连续性、稳定性的同时，国家遏制部分城市房价上涨是主调。因此各项政策的执行力度以前更严格。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。本次调控中全面限购令对市场的冲击最大。调整税费：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。差别信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。增加土地出让：今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。限购升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。五、未来房产市场预测1、调控将坚持保民生导向“十二五”期间国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。2、保障房将实现“按时足量”供应因政府为民服务，保民生的社会职责所在，居住作为人民的四大需求之一，保障的重要性显而易见，因此在十二五规划中已经明确了保障房建设和供应量将继续加大，并以限价房、公租房、廉租房等多种形式满足中低收入阶层的居住需要。十二五期间北京将进一步扩大公共廉租房的规模，提高保障性住房的供应比例，并计划建设各类政策性住房100万套，力争实现两个目标：保障性住房占整个住房的60%，公共租赁住房占保障性住房的60%。3、房产税试点有望财政部税政司综合处处长周传华近日在光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。同时财科所所长贾康也指出：“推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”可见房产税的征收已是箭在弦上，相信这一房产保有阶段征收的税目将对抑制投资行为起到积极的作用。4、政策由适度宽松转向稳健因中共中央政治局会议已经确定了2011年（明年）经济工作方向，其中提到2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中货币政策由今年的适度宽松转为稳健，这表明明年政府仍要控制流通领域的资金量，为了抑制现有的通货膨胀情况继续扩大，因此如果政府通过加息等手段结束存款“负利率”现象（存量利率低于通货膨胀率），也会在一定程度上抑制部分投资需求，让一部分百姓安于将钱存在银行账户。这样宏观调控政策的效果也就能真正落实。5.加快推进物业税全国范围空转运行从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但从目前来看，还不具备开征物业税的条件，在税制合并、改革在内，有许多环节需要梳理打通，中央在开征物业税问题上，依然是研究的、探索的多，具体开征的可能性在2011年仍然存在很大的模糊性；最明显的可能是物业税空转的试点范围有所扩大。同时不排除在个别已积累成熟空转经验的城市进行实征。这样有利于形成稳定的市场预期，成为投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。历年房地产政策重要变化年份信贷政策税收政策土地政策住房住政策19981.央行决定加大住房信贷投入，支持住房建设和消费； 2.取消对个人发放房贷的限制，并对个人住房贷款执行优惠利率。1.鼓励个人换购住房， 免个人所得税； 2.启动房地产市场， 免征交易营业税； 3.契税减半。1.新增建设用地的土地有偿使用费，30%上交中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发； 2.土地协议出让；1.停止住房实物分配，住房分配货币化； 2.重点发展经济适用房；19991.央行将住房贷款的上限由房价款的70%提高到80%，将个人住房贷款最长期限从20年延长至30年； 2.将个人住房贷款利率在原有的基础上进一步下调10%。1.鼓励购房； 2.消化积压空置商品房；2000-20021.央行连续五次降息，存贷款利率（包括个人住房贷款利率）降至最低点； 2.低利率、鼓励个人住房贷款、增加房地产开发企业信贷。1.对住房公积金贷款的个人和银行全部免税；2.恢复征收土地增值税1.强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；同上20031.住房信贷政策依然温和，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫； 2.商业银行不得给自有资金比例低于30%的房地产商贷款，不得对未封顶的住宅发放贷款； 3.商业银行可适当提高个人住房贷款首付比例。不再执行优惠住房利率的规定。1.出售房屋开始征收房产税；1.控制高档、大户型商品型住房、高档写字楼、商业性用房积压较多地区建设用地的供应量；1.增加普通商品住房的供应；20041.商业银行不得向自有资金低于35%的房地产企业贷款； 2.将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下； 3.央行取消住房贷款的优惠利率。执行正常的贷款利率。1.831大限提高拿地门槛调控开始； 2.将“毛地出让”逐渐改为“熟地出让”； 3.严禁非法压低地价招商，规范地方政府土地管理；20051.最低首付款由20%提高到30%； 2.房地产贷款增幅下降； 3.国际游资和国内银行系统外循环的国内游资成为房地产投资的资金来源； 4.提高第二套贷款利率至6.73%；1.提高免征营业税的持有年限； 2.区分不同档次商品住宅的征税办法； 3.居住不满一年出售的房屋，征收增值部分5%的税；1.超一年未动工的征收土地闲置费； 2.超两年则无偿收回；1.鼓励自用住房需求，抑制投机需求；20061.房贷利率再一次上调； 2.未取得预售许可证不可发布预售广告； 3.外资限炒令；1.个人住房转让所得征收个人所得税20%；1.规范土地市场，清查土地违规； 2.建立国家土地监察制度，河北省纳入北京局的检查范围；1.建设部出台廉租房管理实施办法；2.加快城镇廉租住房建设； 3.积极发展住房二级市场和租赁市场；20071.央行全年六次加息，十次上调存款准备金； 2.二套住房贷款首付不得低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍；1.转让房地产取得收入的单位和个人应当缴纳土地增值税，税率为30%到60%不等；1.加强土地供应调控，缩短土地开发周期；1.回归保障廉租住房建设；2008-20091.央行下调存款准备金率； 2.居民首购最低首付款比例减至20%，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。（原来下限为0.7倍）； 3.住房公积金各档次贷款利率下调； 4.规范经适房开发贷款管理； 5.非改善型二套房贷首付至少必须为四成。1.首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%（原为3%-5%）； 2.个人买卖住房暂免征收印花税、土地增税； 3.规定房地产开发企业所得税预缴； 4.提高耕地占用税税额标准； 5.严格落实先税后征的土地税收政策； 6.5年内住房转让全额征收营业税；1.建立健全土地执法监管长效机制； 2.加强土地整理复垦开发工作； 3.优先支持节地房产开发项目； 4.国家土地督察条例颁布； 5.严格耕地占补平衡管理； 6.国务院关于促进节约用地的通知；1.加强建设用地容积率管理和监督检查； 2.国土资源部公布土地利用总体规划编制审查办法提高土地利用总体规划的科学性和可操作性；3.加强土地出让收支管理，对分期缴款期限和和首次缴款比例做出规定；1.促进廉租住房、经济适用住房建设和住房租赁市场的发1.中央加大对地方廉租房建设资金投入； 2.增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善型住房需求； 3.加快保障性住房建设；展；20101.未获预售许可项目，开发商不能收取定金； 2.房价过高地区暂停发放第三套房贷； 3.贷款买二套房首付不得低于40%； 4.银行不得对投机投资购房贷款； 5.央行上调准备金率；1.对两个或两个以上个人共同购买90平方米以下普通住房不再适用首次购房契税优惠政策；1.国土部强调房地产用地监管； 2.申报住宅用地的，经适房、廉租住房、普通商品用房住地占住宅用地的比例不得低于70%；3.严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年，将禁止拿地；1.加强公共租赁住房建设； 2.支持普通自住和