房地产研究论文.doc

南昌大学科学技术学院学士学位论文 密级： 英文标题：Times New Roman四号加粗居中，单倍行距，段前段后0行。标题：宋体30磅加粗居中，行距固定值55磅，段前段后0行。科学技术学院SCIENCE & TECHNOLOGY COLLEGE OF NANCHANG UNIVERSITY 学 士 学 位 论 文THESIS OF BACHELOR宋体三号加粗，单倍行距，段前段后0行。（2008 2012年）题 目：三线城市（宜春）房地产市场存在的问题及对策分析 学 科 部： 财经学科部 专 业： 市场营销 班 级： 081班 学 号： 7042708026 学生姓名： 苏安 指导教师： 何艳梅 起讫日期：2011年12月15日2012年5月15日目 录内容摘要 1Abstract 1一、引言 2（一）研究背景 2（二）研究意义 3（三）研究方法和目的 3二、三线城市房地产市场的基本理论 3（一）国外研究动态 3（二）国内研究动态 4三、三线城市（宜春）房地产市场现状 4（一）中国三线城市概述 4（二）三线城市房产发展 4（三）中国三线城市商业地产的特点 6四、三线城市（宜春）房地产市场存在问题分析 6（一）宜春房地产运行情况 6（二）宜春当前房地产发展现状分析 8（三）三线城市（宜春）房地产市场存在的问题 10五、三线城市存在问题解决对策分析的有效建议 10（一）宜春房地产开发有限公司（正荣） 10（二）房地产公司对于三线城市的市场产生的影响 11（三）三线时代要求市场新解答 13七、结论 13参考文献（regerences）13致谢 .14三线城市（宜春）房地产市场存在的问题及对策分析专业：市场营销 学号：7042708026 学生姓名：苏安 指导老师：何艳梅内容摘要：房产作为百姓的生存基本，在13亿人口的大国尤为重要，近几年我国房地产市场大热，投资房地产事业的盲从，造成了或者说加剧了不少的社会问题。房地产市场的变化引起了政府的高度注意。为此，政府先后出台了不少房产政策。如今的房地产市场逐渐由卖方市场转变为买方市场，老百姓的住房问题已经尖锐化，单一的市场政策不能抑制房地产市场的畸形发展。政府的政策在短时间和单一的打压下也未必起的了效用。本文首先利用国内外具有代表性的房地产市场研究理论进行概括、总结结合我国当前的房地产市场的现状，对房地产市场的变化与产生的影响进行分析，同时，针对三线城市（特以宜春）为例的特点，针对产生诸类问题的因素出发，提出了一些对三线城市房地产市场存在问题的有效性对策。 关键词： 房地产市场 现状及问题 对策Line three ( Yichun city ) real estate market problems and CountermeasuresAbstract: real estate as peoples basic survival, in 1300000000 the population of the country is very important, in recent years our country real estate market hot, investment in real estate business blindly, caused or exacerbated by many social problems. The real estate market changes caused by the government s attention. For this, government has issued a lot of real estate policy. Todays real estate market is gradually changed from a sellers market to a buyers market, peoples housing problem has been intensified, single market policy not to suppress the real estate market development abnormalities. The governments policy in a short period of time and a single pressure may not play a role.Firstly, the use of domestic and foreign representative of the real estate market research, summarize the theoretical consideration of our current real estate market situation, the real estate market changes and impact analysis, at the same time, according to the three line of the city ( as Yichun) as an example of features, for the various kinds of problems. Factors, put forward some of the three line of the city real estate market problems the effectiveness of countermeasures.Key words: real estate market Current situation and problems Countermeasure一、引 言（一） 研究背景房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。随着一二线房地产的起伏波动和政府政策干预，三线城市（宜春）未来房地产的市场研究和预测非常有必要。随着国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等这些都成为了三线市房产市场不断扩大的动力。就三线城市的房地产发展现状来看，其房地产市场还处于自发无序的发展状态，住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等，随着人们收入的增加，对居住提出了新的更高的要求，同时也为三线城市房地产的发展提供了广阔的空间。目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如保利集团、万科集团、金地集团、复地集团、天源地等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。鉴于房产在国民经济的重要性以及近些年房地产市场的变化所带来的影响，考虑到三线城市的房地产市场较一二线城市在市场自身调节以及政策反应的滞后性，本文选择三线城市（宜春）房地产市场存在的问题以及对策分析为题来研究。（二） 研究意义 房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧。通过总结和分析一二线城市的房地产市场的变化，研究三线城市（宜春）的房地产市场变化对于引导消费和投资具有重要意义。新房贷政策和新国八条出台后,由于一线城市的购买标准受到严格控制,因此,房价涨幅趋缓,甚至有慢慢开始回落的迹象,而与此同时,二、三线城市的房价却在一路挺进。合理调控二、三线城市的房价,让居者有其屋,对二、三线城市房地产市场的健康发展和经济的可持续发展有重要意义。国家对房地产市场调控不断加深的状况下,依赖行政化的“限购”措施,“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。在流动性过剩和通货膨胀的背景下,局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动限购令出台之后,投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。所以研究三线城市房地产市场对于构建良好的市场环境，改善民生具有积极的现实的意义。（三） 研究方法和目的本文定位为应用研究，以三线城市（宜春）房地产市场为研究对象，力求理论与实际相结合，运用对比、归纳、演绎等基本方法，综合所学的市场营销、战略管理、经济学、金融学等知识，对三线城市房地产市场的研究与预测，结合一二线城市以及政府的政策干预和投资商的地产投资方向，了解人们的消费心理分析三线城市的房地产市场的发展状况。论文从多角度影响三线城市房地产市场的因素出发，综合演绎三线城市房地产市场存在的问题，以及提出合理有效的建议，使研究成果具有一定的应用价值和创新性。从现阶段我国房地产市场现状来看，促进房地产市场平稳健康发展，价格合理回归，对于改善民生，构建社会主义经济稳定、健康、持续发展具有重要的指导作用。稳定房地产行业过热投资，降低市场泡沫经济是促进经济结构调整和经济增长方式转变、缓解住房压力的迫切需求。本文着力于三线房地产市场的研究与分析，科学合理的提出建议，是统筹区域，统筹城乡发展，建设社会主义和谐社会的需要，同时也给房产行业投机行为转战于三线城市敲了警钟，为构建三线城市健康的、有序的房地产市场提供了良好的理论依据。二、三线城市房地产市场的基本理论（一） 国外研究动态关于房地产研究，国外一些著名的学者进行了许多很有价值的探索，形成了许多著名的理论。肖恩（shaw,v.n，1997），住房旧体制的改革与重塑方面，指出受到权力结构、经济条件和社会转变等因素的影响，决策者之间缺乏对改革方向和策略的共识是造成改革进程中政策改变的重要原因。我国自20世纪50年代以来，中国就建立起来了国家住房供应体系，政府完全承担为城市居民承担住房的责任，住房建设被纳入国家建设计划。地方政府和单位从国家预算中获得住房投资，继而分配房产，并且视为一项权利和福利。70年代城市进程加快，政府无力解决供房问题，实行住房商品化和公房自由化改革，然而改革进展缓慢，政策改变频繁。该理论强调政府对房地产市场干预政策的影响。罗森（Ronse）和罗兹（Ross）回归了中国住房改革的政策演变过程，指出中国政府在1994年后就已下定决心提高住房自有率，并为此进行一系列制度性安排，如“安居工程”、住房公积金计划及银行的抵押贷款计划。虽然住房改革和逐渐发展的市场体系已经将住房重新定义成为一种商品，但是大多数的职工仍然继续依靠国家（及其工作单位）获得补助性住房，主要原因是社会上缺乏他们付得起的住房。旧的福利住房如仍然强大有效。洛肯（Logan）及其同事的进一步指出，住房改革的受益者是那些有更高政治地位的人，有更好的社会经济条件的人和那些占有组织资源和权力的单位职工，仅有微弱的证据显示市场化改革改善了原有的社会分层，旧的福利住房体系所带来的不平等通过更种政府运作方式加强。新加坡经济学者、南洋理工大学亚洲研究中心主任陈光炎教授昨天以升高利润和受挤压的家庭福利为题目发表演说，他建议说，中国除了建设“社会主义新农村”外，也应该建设“社会主义新城镇”。中国房价近年久抑不下，地方政府的“卖地财政”被认为是房价高涨的最根本原因。陈光炎主张，中国需要调整地方政府与家庭之间的力量平衡。他说，涉及普通老百姓公共住房的土地不应该招标，而如果房价问题不解决，中国社会进步的步伐也会受到影响。美国西北大学的中国问题专家维克托施说，中国经济实际上是“一个庞氏骗局，主导的是中国的央行，而且它还可以印钞票。“像美国几年前的房地产市场一样，中国房地产的大发展依赖的也是低利率和房价上升。地方政府深陷房地产资产的沼泽，无法自拔。（二） 国内研究动态 牛凤瑞，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任指出 ，今年我国房地产政策可谓密集出台，还有九部委联合发文，这是前所未有的，但看看我们的市场，仍然高价不退。我对房地产政策有几点认识：我国房价总趋势是上涨，这是市场规律，不以人的意志为转移的，房价的涨落是市场经济条件下资源配置的正常现象。而政策对市场经济现象的反应往往是滞后的，所以不能仅仅跟着房价走；把房价作为宏观的政策目标，要支付极高的社会成本，甚至很难达到目标。稀缺资源的价格越低，对富人越有利。房价也是如此。房价是复杂的关系，政策要在其中作调控，不能将其完全交给市场。房地产的供求应该是从满足部分人到满足绝大多数人的长期过程，建立保障制度一方面满足低收入者，另一方面也能满足高收入者。 刘维新，中国城市经济学会副会长提出，集约用地 保护耕地。经济、房地产的发展离不开土地，人地矛盾是当前制约经济发展的主要矛盾。国家的宏观调控从2003年到2006年都涉及到耕地问题，明年还要继续，因为我国人与耕地的矛盾非常突出。要保证经济快速稳定发展，必须处理好耕地保护和经济发展的关系。 张虹云，中华全国工商业联合会房地产商会执委会副主任指出：房地产业开始转型。房地产业正以资本和资源优势为特征的发展模式向以产品的内涵和集约化为特征的发展模式转化。单纯追求利润最大化的一元价值观受到挤压和挑战后，转向多元化，所以今后房地产开发的挑战更多是价值观的挑战。而单纯追求利润的价值观是一种缺乏意义和不严肃的价值观。国泰君安地产顾问公司指出，整体而言，三线城市反应滞后，销量属于后跌后涨型，属于典型的“后周期”类，在市场不好的时候，销量也同样随后会有明显下滑。根据我们调研的情况，在 08年的市场调整中，三线城市基本在08年下半年才有所反应，到09年中才开始有明显的好转，相对一线城市有3-6个月的滞后期。三线城市由于投资型需求较少，对于政策反应不敏感；并且地方政府政策执行相对松动，导致其不论涨跌的时点都落一线。以上国外研究主要侧重于政府的政策影响，政府对土地的实用政策以及对于房地产市场的改革是房地产市场运作的基本理论。而国内则更加侧重于市场的自身调节，经济的发展、产业转型、投资的变化等市场理论。三、三线城市（宜春）房地产市场现状（一）中国三线城市的定义及其分类 三线城市是指比较发达的中小城市、有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市。三线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。（二）三线城市房产发展随着中国二三线城市的房地产市场发展空间不断增长，大型的房地产企业纷纷抢滩入二三线城市市场，寻找新的“金矿”。7 l4 h4 6 i2 k1 G2 / z3 p$ F. S0 Y 据新浪网8月全国楼市数据分析表明，现中国的二线城市房产市场成交量与一线城市趋平，从整体来看，还在此趋势上保持着稳中有升的态势，大部分城市的价格保持平稳，小部分城市有微涨，个别城市出现微调。从克尔瑞7月09年上半年中国房地产企业销售TOP20榜单（下图）分析显示，三线城市对于TOP20榜单内的企业贡献度为20.52%，而销售面积为25.96%，虽然三线城市的发展水品不如一线城市，但是销售面积的领先，促使了其贡献度与一线城市持平。5 J3 F Hz( o, c买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居2 z+ P: 4 这些数据都已经充分的表明三线城市逐渐成为了中国房地产市场的主力，三线城市成为了国内大型房企规避风险的“避风港”。但随着三线城市的房地产市场渐渐成熟，竞争日趋激烈，也使更多的大型房企将投资建设的眼光瞄向了尚未开发的三线四线城市。 随着国家房产调控政策的不断升级，在一二线城市房产开发要求逐渐增大，拿地成本加大，住房投机行为越来越来不可能。而在相对市场不太成熟的三线城市，竞争压力相对小，资本运行更有优势。越来越多房地产开发商逐渐将重心转移到三线城市，社会经济的发展，工业化、城市化进程加快，使得三线城市住房需求不断膨胀，城乡统筹发展越发要求不断开发更高质量的住房需求，这一系列都不断刺激三线城市房地产市场的活跃。（三）中国三线城市商业地产的特点1.市场容量小，项目过大，造成船大调头难的局面三线城市发地产开发商，一味追求地产的规模，拿地成本高、硬件投资大，在资金链上往往是以借贷作为项目工程开发的资金，在市场环境竞争激烈以及政府政策限制下，商业住宅的销售不能按照预期的目标，资金上的供应不足，极易造成项目的瘫痪以及影响企业的运转。 2.消费能力低，选择一个没有重要产业支持的城市，销售成难题三线城市，以宜春为例，工业尚没有形成规模。单位数量轻工业多、重工业少，户均营业重工业收入高、轻工业低；城乡个体工业依旧以传统行业为主，食品加工和简单服务性行业是整个宜春工业布局。据统计，2010年城镇居民人均工薪收入8928.38元，同比增长 6.4%，对可支配收入的贡献率为40.2%。2010年工薪收入同比增长，主要是因为部分效益好的单位，兑现效益奖；机关单位二年工资调档，工资收入增加。同时，自2010年 7月 1日起，宜春出台文件，提高最低工资标准，由每月520元提高到660元，增加140元，增长 26.9%。而宜春的房地产均价2011年为准在4200元每平米，是月薪的6倍以上，房产销售支出比例过高。 3.风俗习惯强，消费者往往不是诱导型消费，而是抵抗型消费住宅消费过高，对于地厂商不断的广告包装以及消费诱导，居民往往是望洋心叹，对于超前消费和贷款消费不能接受。4.住房紧迫性，消费者对期房持观望态度，相信眼见为实2008年之政府出台了一系列措施抑制房地产行业过热发展，“国八条”、中国银行准备金利率上调、个人房产购置限制、开发商投资拿地限制以及贷款利率上调、居民储蓄利息上调等给房地产开发商过热投资限制，消费者在政府的政策调整下，对于未来房价走势不能明朗，购置房产持观望状态，房价的短时间内的稳定归因于政府政策的干扰力度不够，房价的居高不下，消费者不敢轻易作出决定。5.政策变化大，城市领导的换届往往会带来一些政策的改变国家政策的不断调整，而地方政府也跟着不断调整。房地产行业作为GDP来源的重要产业，地方政府为了保证财政收入，变相的发展地产行业。拿地成本增加、住宅的拆迁、城市的规划扩建、廉租房建设、市政工程等不断变法来发展房地产行业。四、三线城市（宜春）房地产市场存在问题分析（一）宜春市房地产运行情况：1.中国三线城市房地产市场发展现状 三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等。这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如万科集团、复地集团、天地源等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。比如2006年复地集团在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产 404302 平方米。 宜春作为位居中部的三线城市，在我国三线城市房地产业具有一定的代表性。其起步晚增长速度快，但其房地产市场还处于自发无序的发展状态，仍具有住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等的不成熟性。但相信随着人们收入的增加，会对居住提出了新的更高的要求，同时也会为三线城市房地产的开发提供更为广阔的空间。所以研究探讨西宁市房地产市场发展现状，不仅可以促进当地的房地产业的合理开发和经济腾飞，而且也为三线城市的房地产业开发研究提供一个实证, 具有一定的普遍指导意义。2. 宜春房地产开发情况近几年涌现出类似宜春南氏房地产开发有限公司，宜工集团等大型本土地大型地产开发企业，在宜春市区开发了许多大型楼盘和高级住宅小区、电梯楼。同时类似上海鸿宇嘉晨房地产开发有限公司、万科集团、九江安居集团等外来开发商在宜春也占据一部分领地。商业集团也陆续进军房地产开发行列，宜春青龙集团、德和大酒店等非专业性公司在市区开发商业地产。商业集团进军地产行业不仅加剧了领土的分割，同时也在资金流动上带来了空前的竞争，地产招标、土地买卖给小型地产商带来的压力。旧有的地产开发商正容集团则在地产开发上不断缩水，由于竞争导致的泡沫经济，投资成为老牌开发商的难题，同时不少大型开发商不断追求住宅开发的硬件和规模，不少程度上减少了老牌地产开发商的工程项目。2010年宜春市完成房地产开发投资10.3亿元，同比增长51.8%。其中，商品住宅完成投资8.3亿元，同比增长42.4%，占房地产开发投资的比重为80.0%。宜春市房地产开发企业房屋施工面积441.1万平方米，同比增长19.0%；房屋新开工面积75.1万平方米，同比增长15.6%；房屋竣工面积34.6万平方米，同比增长159.0%。宜春市房地产开发企业完成土地购置面积28.2万平方米，同比增长66.7%；完成土地开发面积10.7万平方米，同比增长46.2%。2011年10月分统计数据，10月土地出让0公顷，较9月土地出让39.4457公顷，环比下降100%。*3.商品房销售情况宜春市商品房销售面积52.4万平方米，同比增长87.4%。其中，商品住宅销售面积49.6万平方米，同比增长87.1%。商品房销售额10.3亿元，同比增长87.1%，其中商品房住宅销售额9.6亿元，同比增长97.8%。2011年10月分统计数据，10月2至10月8号一周销量0.606万平方米，创8月9月10月周销量最低记录。10月宜春商品房销售总计5.616万平方米，较9月销量减少2.293万平米，环比下降40.83%。（二）宜春当前房地产发展现状分析1. 地产商开发商稂莠不齐新开发商的不断进军地产行业，光2008年后进军地产行业的地厂商就多达十家。似蓬森地产靠以政府为后台，通过不正当的方式或者政府的开发许可就有很多家，这类地厂商通过低价购买得地皮，住宅质量低，硬件设施配备差，产权不明晰。南氏地产开发有限公司、宜工集团以及正荣集团等大型本土地产开发商则不断开发高级住宅小区和大规模工程，小高楼和别墅小区等是开发的主要方式，大批量、大规模的楼盘建设，加剧了小型地产商的压力。商超以及大型酒店的进军则更加扰乱了地产行业，争先恐后的争夺地产利润，但是其资金链值得担心。2. 房地产服务行业市场紊乱近几年房地产行业过热的发展，不仅仅是地产商看到了利润的空间，也带动了不少相关性的行业。例如，房产中介，据不完全统计仅2009年在宜春市区就有多大30家新开张的房产中介机构，不少这样的机构未能取得相应的从业资格证，服务质量则仅仅是依靠个人的人际关系取得给产权明晰以及住宅使用带来了不少的纰漏，甚至一些这样的机构是倒卖房产以及恶心哄抬房价、囤积房产等扰乱市场的行为。同时出现了大量的小额贷款组织，变相的高利贷组织更是引起了社会秩序的安全。3. 居民观望大于购买在2008年经融危机之后，房产市场曾经一度疲软，2009年经济复苏，地产行业高速发展，居民的购买行为在2009-2010年达到顶峰，而国家政策此时尚未能抑制地产的泡沫。在2010年的银行贷款严紧的状况下，投资需求被打压，随着限购令的出台，投机地产的个人或者组织也慢慢减少，此时的政策有了明显的效用，市场疲软，购买行为减少，消费者的从众心理使得观望大于购买。（三）三线城市（宜春）房地产市场存在的问题1、 土地供应过量，拉低了地价据调查统计，房地产开发商手中现有的土地约2000亩，可开发建设商品房200多万m2。政府4-5年不供地，这部份开发商不愁供地难，不怕地价涨，年年搞开发，年年都有房卖。这种状况下，政府失去了土地的调控作用。土地成本是房地产开发的主要成本之一。土地供应过量，一方面拉低了地价，另一方面抑制了部份房价。当前，我市主城区部分地价远远低于我省、我市有的县、市、区的地价，既损害了被征用地群众的利益，也降低了土地的税费收入。2、 二级市场不活，阻碍了流转当前我市房地产二级市场流转不畅。2010年二手房（住宅）交易面积15.86万 m2，交易金额1.57亿元，分别比2009年同期下降了29.8%和37%。2007年商品住房销售面积60.2万m2，销售额12.38亿元，分别比2009年同期增长11.8%、41.8%。按照市场规律，商品房销售稳步增长的情况下，存量市场也应随着升温。但当前市场运行出现反常，商品房销售增长，二手房交易反而下降。原因有许多方面，最主要是转、受双方积极性不高，对税费政策不明确，感到无税费政策优惠。还有中介市场发育不完备，一部份企业中介行为不规范，存在管理不到位、从业人员素质低、服务跟不上等问题，影响了二级市场健康有序发展。 3、 各种名义建房过多，冲击了市场我市集资建房、合伙建房、私人建房等各种名义建房过多。全市有31个行政、企事业单位搞了集资建房，近三年共审批集资建房等21.5万m2。这批房屋按国家有关政策规定，由单位申报，经有关部门审批，按成本价分配给本单位职工。集资建房的主要问题是面较宽，套型面积较大，虽然按政策规定的超面积按市场价购买，但主要对象是在岗、在位的干部和职工，对房地产市场产生一定的影响。通过调查，我市有的县（区）一段时间内出现了私人建房、合伙建房的热潮，他们中的大多数人建成单家独院，一部分两人或多人合伙共建，有的建住宅楼，有的建商住楼，还有的建成后出租或出售。此外，城市房屋拆迁安置地基建房五花八门，有的自建、有的合伙建、有的转让部份或全部地基给他人建房。这样，冲击了商品房市场，误导了市民的住房消费观念。 4、 见缝插针开发，降低了标准一是新区存在零星开发现象，二是老城区见缝插针改造开发。据统计，“十五”期间老城区改造开发建房193万m2。这部份房屋主要由低水平开发企业建成的低水准住宅，功能不全，价低且乱，物业管理难度大。这部份房屋主要是建商住楼，大街小巷建房必建店，造成许多店铺空置。“十五”期间老城区改造开发建设的房屋中非住宅面积达39.37万m2，占建设面积的20.4%。见缝插针开发的后果还在今后，给以后改造增加成本，付出代价将是巨大的中国的三线城市，也就是地级城市，正处于疯狂长身体阶段，三线城市的房地产市场呈现战国时代的缩影，无论是国家的宏观调控落实还是政策的规范与执行，无论是开发商的开发思维还是房地产市场形势，均出现一片“乱世的繁荣”。所谓乱世的繁荣，是指市场秩序混乱，政策执行不力，但房地产价格行情却一路攀升，开发理念在快速提升、开发总量也在大幅增长。虽然政府明令禁止预售远期楼花，可许多三线城市仍然在大卖红线图。 三线城市的房地产市场，产品的粗放型现象十分严重，走了一线城市早期所走的老路，重复了一线城市过去探索时所走的弯路，本来作为三线城市，应该采用蛙跳式发展方式，即跳开发达、先进城市过去所走的一些弯路，而直接进入较高层次，可是三线城市的开发商由于受到思想观念的掣肘，重复了不该重复的错误。导致这一现象的主要原因，是三线城市的开发商观念过于落后，目光短浅，思维模式局限性太大，不爱学习，即使学习也是机械性的学习，往往采用“拿来主义”，照搬照抄，乏于思考，小农经济意识过于强烈。这些是三线城市开发商的普遍而致命的特征。未来几年三线城市的春天。古往今来，历史无数次证明，没有哪个时代比乱世更能创造神话和英雄人物，所谓乱世出英雄就是这个道理。提到“乱世”这个词，喜欢惯性思维、用传统目光看待事物的人，可能很快就会联想到萧条，实则不然，中国三线城市的房地产却出现了“乱世繁荣”景象。前些年，许多三线城市的房价，还在几百元的水平线上，即使是今天，仍然有少数三线城市的房价还徘徊在三位数字上。今天，根据我的预测，中国的三线城市房屋均价应该在17002000元之间。两三年的时间，房价飚升几百乃至千余元。三线城市的房地产发展空间还非常大，在三线城市做开发，短平快，赚得非常轻松、省事省心。估计房价在五年内可以突破5000元/平方米大关，今天有部分三线城市已经突破这个大关了，并且极少数四线城市的房价已经达到5000元/平方米的价位点上了。局部发达地区的三线城市如珠三角的东莞、佛山，长三角的温州、苏州等，五年内将会跨越万元（1000015000元/平方米）大关。但是，房价并不会一路走高下去，当上升到某节点时，房价就很难再有大幅上升的空间了，基本就会进入微调阶段，从而迈向成熟。五、三线城市存在问题解决对策分析的有效建议（一）宜春房地产开发有限公司 江西省正荣房地产开发有限公司、成立于 1999 年，隶属于福建正荣集团（中国房地产百强企业），是一家集房地产开发、工程施工及物业管理为一体的知名民营企业，同时也是宜春资历很深的地产开发商，见证宜春房地产市场的变化。公司自成立以来，先后承接了宜春市袁山东路、外环北路、建设北路、高士路、国安路等基础设施工程；先后成功开发建设了正荣商贸街、鸿福楼、丽景山庄等项目，取得了良好的销售业绩，实现了业主零投诉的目标，在业界树立了良好的经营信誉，赢得了社会各界的一致好评和消费者的充分认可。目前，正精心打造建设 23 万平米滨江国际生活城正荣丽景滨江项目。 目前正荣集团总资产约300亿元，净资产100亿元，开发建设及规划项目22个，房地产开发总面积达1100多万平方米。集团连续6年跻身中国房地产百强企业，连续4年荣膺中国最佳雇主企业，并荣获“亚洲名优品牌”、“中国社会责任感特别大奖企业”等称号。 在房地产开发领域，集团涉及成片综合开发、旧城改造、城市腹地高端地产开发、商业开发运营等多种开发模式，先后在福建、江西投资开发了世欧王庄、大湖之都、正荣润城、世欧上江城、时代广场、丽景滨江、红谷现代城等大型房地产综合项目，形成了独具特色、价值彰显的“正荣”品牌。 在基础设施投资建设方面，集团充分把握国家投资体系改革的先机，率先投资大型基础设施项目，投资建设了莆田万亩围垦建设工程、莆秀高速公路、宜春明月南路立交桥等省、市重点项目并获得特许经营权，积极服务地方经济建设。（二）房地产公司对于三线城市的市场产生的影响 由于国家的政策的干预，一二线城市的房地产市场逐渐走向合理的地步，一二线房价 回落使得开发商看到地产开发的利润空间降低，而三线城市房价尚没有过度的不合理，投资三线城市地产开发有相当的利润空间，并且投资的资金要求没有那么高，对于降低投资的风险有利。 地产公司在三线城市的进军过程势必给相关行业带来了利益，一方面，政府的财政收入得到了增加，带动了相当一部分人的就业，一定程度上使得城市化进程加快；另一方面，投资拉动了经济的增加，促进了消费。地产公司进军三线城市也给当地的经济带来了巨大的影响，政府的财政收入仅仅依靠变卖土地获得，对于当地的工业，科技等行业的发展会降低投入。大量的地产开发对于存量房是致命的打击，新的楼盘不断滞销，刚性需求与供给不能平衡，一定程度上浪费了资源。同时占用了大量的土地，使得更低面积减少，土地利用率失效，群众利益受损。（三）三线时代要求市场新解答 国家出台了一系列政策刺激房地产市场繁荣，目的应该是消除泡沫经济，要促进房地产市场回归合理价位，让更多的人买得起房，以促进房地产健康持续发展。针对目前房地产投资减少，市场销售不景气等情况，应及时采取措施，适当采取一些刺激措施，提高房地产市场人气，避免大起大落。1.政策引导，合理调整住房价格。政府部门要根据本地实际情况，通过政策刺激，把地区房价引导到一个合理的价位，一是规范和改进经济适用房制度，扩大经济适用房、廉租房覆盖面，以达到调控社会房价的目的；二是进一步加大对二手房市场的管理，规范租赁房市场，适当时候联合有关部门检查，坚决防止恶意炒作和人为哄抬房价的行为。2.房地产市场信贷管理，防范信贷风险。信贷风险尚未显现并不意味着不存在，因此，一是加强监测，严密防范信贷风险。各银行要对楼盘的销售进行跟踪，及时回收贷款；二是在当前市场环境下，严格控制发放新的贷款；三是鼓励多元融资，有效分散信贷风险。鼓励房产企业通过上市、信托项目、企业债券等改变过度依赖银行融资现状。产开发信贷政策应执行区别对待，有保有压，当前宜春房地产市场销售低迷，资金回笼受阻，企业资金压力普遍偏紧，这对房地产后续开发产生了抑制作用，对今后市场长期发展不利，为此，各经融部门要合理安排资金，对那些资质优、品质好的开发企业，应适当给与资金上的支持。3.把住土地“闸门”，实行计划供地。加对土地资源的调控力度，一是科学合理供应土地，根据房地产市场供需状况，调节土地市场投放、有序出让开发建设用地，避免土地出让规模大起大落，影响房地产市场稳定；二是调整放宽土地出让条件，如降低土地出让金比例，实施分期缴款或延期缴款时间等；三是加快已经出让土地的交付，采取有效方式尽快已出让土地但未交付土地的遗留问题。土地是政府调控房地产开发的“总闸门”，通过对土地的调控来抑制结构失衡和开发过量。同时，土地的开发利用，已成为政府财政收入的重要来源，对于推动城市基础设施建设，增强城市综合竞争力，具有举足轻重的作用。当前，在开展房地产市场专项整治活动中，建议对房地产开发企业土地的取得、开发、利用情况进行全面检查和清理，要达到两个目的，一是准确掌握开发企业已取得未开发土地的数量，以此平衡年计划供地量；二是按政策规定进行整顿，解决“圈地商”和“炒地商”现象，防止部份开发企业依靠较低地价挤压、封杀房价。最重要的是计划供地，限量供地，实行宏观上的总量控制。房地产开发年度用地实行保底售地。近两年还应着重消化存量土地的基础上计划新增供地。计划用地，特别不能出让零星土地。计划用地的关键是继续完善计划、管理、实施、监督等机制，房地产管理部门应负责年度房地产开发用地的提交，并参加有关供地计划审定会议。4.加强规划管理，合理布局建设。 房地产开发必须严格按照城市规划的要求进行建设。在城市总体规划中，要合理确定各类房屋用地的布局和比例，包括老城区、政府新区、新城区、开发区，普通商品房、经济适用房和廉租房、危旧房改造拆迁安置用房建设用地比例。老城区原则上不搞拆旧重建，特别是不能见缝插针改造，有必要有条件的改造要统一规划，成片开发。新城区的城西、城东、城北三大板块的各类房屋规划，建议进一步修改完善。详规更详尽，居民生活更方便，住宅更集中。整体推进，分步实施。水电路先行，基础设施跟进。商品房开发“三先三后”：先距中心城区近，后而远；先形成产业区雏形（包括教育、文化、体育等），后建设住宅区；先建设基础设施后开发商品房。好的规划还要高水准设计相匹配，住宅小区设计要注重文化品位、生态环境、内部功能，还要突出人性化，兼顾老人、小孩、残疾人以及防火、防盗、行车等方面的需求。增加规划的透明度，及时向社会公开规划，接受群众监督。加强城市管理，对各种违反规划的行为，要追究有关人员的责任。对未按规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用，商业银行不得提供个人住房贷款。 5.制止违规建房，正确引导消费。国家出台实行住房分配货币化政策，就是要使职工主要依靠个人工资、住房公积金、住房补贴和个人住房贷款等直接向市场购买商品房，促进个人住房消费。贯彻执行国家限制购买房产文件精神。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购土地搞集资合作建房，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。对合伙建房、私人建房，必须紧急刹车，停止审批，规划、土地、建设、房管等部门层层把关设卡。 6.实行扶强汰劣，提升