(律师版)商品房买卖合同.doc

合同编号： 济南市商品房买卖合同济南市建设委员会 制定济南市工商行政管理局 监制商品房买卖合同（合同编号： ）合同双方当事人： 出卖人： 济南盛都置业有限公司 注册地址：天桥区无影山中路西段路北营业执照注册号：370100200087451 企业资质证书号：016529 法定代表人： 张成宗 联系电话：政编码：250023 买受人： 【本人】【 】【法定代表人】【 】姓名： 国籍：中华人民共和国【身份证】【 】【护照】【】【营业执照注册号】【 】地址： 邮政编码： 联系电话: 【委托代理人】姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 电话： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据 出卖人以出让方式取得位于 济南市天桥区无影山中路与黄岗路交汇处西北角 的地块的土地使用权。土地使用权证号为天桥国用（2008）字第0400043号/天桥国用（2008）字第0400044号/天桥国用（2008）字第0400045号。该地块土地面积为 平米，规划用途为 ，土地使用年限自 2007 年 月至 年 月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为： 香港国际 。【建设工程规划许可证】号为 建字第370105200900126 ，【施工许可证】号为 。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【 】【预售商品房】【 】。预售商品房批准机关为济南市建设委员会，【商品房预售许可证】号为 。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号： _【 】【单元】【 】【层】房号： 该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为 ，属 结构，层高为 米 ，建筑层数地上 层，地下 1层。该商品房【有】【 】【无】【 】阳台 是【封闭式】【 】【非封闭式】【 】。该商品房合同约定建筑面积共 _ 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊面积 平方米。该商品房地下室编号： _【号楼】 【单元】 号地下室，位于地下第 1 层，其建筑面积： 平方米。地下室内管道（若有）属楼宇必备公共设施，由此占用面积的不作剔除，亦不作任何补偿，任何人无权挪移、损坏。另购地下停车位编号为：地块一/二地块： 号；上述面积最终结算时按照济南市房产测绘部门出具的测绘报告中所载建筑面积为准。有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件四。第四条 计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币 元/平方米（若产权面积有差异的，结算单价以此为准），该商品房总金额为：_ 佰 拾万仟 佰 拾 元整（小写：￥ 元）。2、地下室单价为人民币 元/平方米，总金额为： 万 仟拾 元整（小写：￥ 元）。3、地下停车位为：编号 的为人民币 ： 元/个；编号 的为人民币 ： 元/个；编号 的为人民币 ： 元/个；地下停车位总金额为： 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写：小写：￥ 元）。以上房产总计价款 (人民币)大写： 佰 拾 万 仟 佰拾 元整（小写：￥ 元）。4、出卖方免收买方暖气开户费，但天然气初装费、有线电视开户费、宽带初装费、电话初装费、房屋维修基金、天然气预交气费、保险费等费用由买受方按照有关部门规定缴纳。5、如合同附件五明确该房屋无管道天然气的不需交纳天然气初装费和天然气预交气费、保险费。6、房产交易及办理产权证书发生的有关税费，按照国家有关法律和政府有关部门规定由买卖双方分别交纳各自应承担的部分。第五条 面积确认及面积差异处理说明 根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 产权登记面积合同约定面积面积误差比 100 合同约定面积商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理： 1面积误差比绝对值在3以内（含3）的，双方据实结算； 2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30个工作日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按成交单价补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由出卖人按原成交单价返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 3、地下室的面积误差不按上述原则处理，均按照多退少补的方式进行；4、如因政府测绘部门测绘原因造成的面积误差，购房价款多退少补（须由测绘部门出具书面证明）。第六条 付款方式及期限 买受人按下列第 种方式按期付款：1 一次性付款买受人应于合同签订当日，向出卖人付清总购房款（含定金）大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写：￥_ _ 元）。2按揭方式付款 买受人应在合同签订当日向出卖人交付购房款（含定金）即人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写：￥_ 元）；余款￥_ 元办理银行按揭付款。第七条 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 1 种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在 30 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 贰 的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 30 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2% 向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 伍 的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。 (3) 如买受人在签定本合同后七个工作日内未将全部贷款资料交齐，则自七日期满后至银行收到合格的全部贷款资料之日止，均为买受人逾期付款的期间。按逾期时间，分别处理。(4) 因买受人原因导致未通过银行审批而无法获得贷款的，买受人应在接到无法获得贷款的通知之日起十日内将剩余房款交齐，否则出卖方有权单方解除双方签定的房屋买卖合同并收回房屋另行出售。同时买受方须向出卖方支付合同总购房款10%的违约金,此款直接从买受人已付房款中扣除，余款无息退还买受人。如果出卖人同意继续履行合同，按照逾期付款处理(5)根据出卖人与银行签订的按揭贷款合作协议约定，出卖人应为买受人的按揭贷款提供阶段性担保，因此买受人应及时办理房产证和房屋抵押登记手续。买受人在收到要求办理房产证、或者领取房产证办理房屋抵押登记的书面通知后一个月内未配合出卖人办理完毕房产证或者办理完毕抵押登记手续的，每逾期一日，按照房屋总价款的万分之五向出卖人支付违约金。(6)如买受人未偿还银行按揭贷款而导致出卖人承担法律责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同、收回房屋，并由买受人承担出卖人的全部损失，包括承担法律责任而支出钱款的本息、主张权利的律师费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等支出。第八条 付款日期确认买受人须按商品房买卖合同规定的期限支付房价款。以银行汇付方式支付的，汇款到达卖方账户之日为付款日；以银行票据方式支付的，以银行票据所载款项到达出卖人账户之日为付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。第九条 房屋交付期限 出卖人应当在 2011 年 6月 30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的并经竣工验收备案的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因之一，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担任何违约责任：1、遭遇不可抗力, 且出卖人在发生之日起 30 日内告知买受人的；2、遇国家政策调整变化或政府相关行为，且出卖人在发生之日起 30 日内通知买受人的；3、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准与安装的延误（因出卖人过失除外）的；4、买受人没有按照本合同约定付清房价全款的；5、买受人在接收房屋之前没有交纳房屋维修基金，或其他应交款的；6、交房通知无法送达（如信函寄发被退回、买受人地址变更等）。第十条 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 1 种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过 30 日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 贰 的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 30 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 1 向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 贰的违约金，出卖人支付的违约金总金额不超过买受人已付房款的5%。第十一条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更（如房屋结构形式、户型、朝向）严重影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意或拟变更之日起30日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。若出卖人与买受人未能就补充协议达成一致的，则买受人应接受设计变更或退房。第十二条 交接 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人需提供住宅质量保证书（非住宅的为商品房质量保证书）和住宅使用说明书（非住宅的为商品房使用说明书）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 买受人应在交接前付清全部房款及相关应付款项，并出示本合同及付款凭证、身份证件等。买受人应按出卖人通知的日期和上述约定办理房屋交接手续，如买受人在通知的期限内不办理房屋交接手续或不签署房屋交接单的，出卖人有权将该商品房移交给指定的物业公司代管。自移交之日起即视为出卖人已交付房屋，该商品房的风险及有关费用由买受人承担。买受人在本合同中记载的地址和联系电话发生变化时应及时书面通知出卖人，否则导致通知不能送达的，由买受人承担相应责任。第十三条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。具体按照本合同第十六条的约定处理。第十四条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准(附件五)。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 2 种方式处理：1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2买受人有权要求出卖人改进达到约定标准。买受人不因此拒收房屋、不因此追究出卖人逾期交房的违约责任。销售图纸和和施工图纸上所示意的土建、装饰、设备等，仅用于销售示意，不作为承诺标准。买受人认可出卖人根据实际情况做出的工程变更，出卖方交房时仅承诺附件五明示的装修标准，合同没有约定的，以实际交付的房屋为标准，同时买受方不持任何异议。第十五条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的上下水、供电、道路在交接时达到使用条件，暖气在房屋交付后的第一个采暖期达到正常使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1出卖人在交房后30日内整改完毕，买受人不因此拒收房屋、不因此追究出卖人逾期交房的违约责任。第十六条 关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房实际交付且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起 180 个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已 付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金； 3、由于买受人原因导致不能如期办理产权证的，出卖人不承担任何责任。出卖人有权决定是否解除本合同、收回房屋，并要求买受人按合同总价款的1%支付违约金。第十七条 保修责任 买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照商品房质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。出卖人应在收到买受人通知后5日内履行保修义务；出卖人对保修责任有异议的，应在收到买受人通知后5日内通知买受人。买卖双方可委托项目施工监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，买受人发出书面保修通知5日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。第十八条 结构与用途禁止买受人的房屋仅作 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外。若违反此约定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条 双方约定： 1该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权属全体业主，任何个体无权私自使用，出卖人有权在其上做有关本小区的形象宣传，以提升全体业主的物业价值。2该商品房阳台及露台须保持交付使用时建筑外立面原样，不准有私自乱搭乱建等破坏楼宇外立面的行为，否则视为买受人违约，出卖人或物业部门可采取强制措施。3小区内地面停车位的管理及使用权属于出卖人。未设置停车位的区域（含道路）禁止停车，否则视为买受人违约，出卖人或物业部门可采取强制措施。4出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，合同未约定的以交付实体为准。5、在不根本性地影响买受人所购住宅使用功能的前提下，出卖人有权根据需要做出工程变更。6、小区内的非露天停车位，及未参与住户建筑面积分摊的建筑、设施的产权归出卖人所有，买受人应按出卖人规定购买使用。7、房产交易、更名等应在办理房产证后由买受人自行完成。8、任何原因导致的买受人退房，出卖人只返还买受人已付购房款及和各类情形相关约定违约金，出卖人不承担房屋增值部分的赔偿责任。第二十二条 合同备案出卖人应于本合同生效之日后在政府许可的期限内向济南市主管部门作备案登记。买受人有权督促出卖人履