我市土地一级开发项目管理费使用中存在的问题及建议.doc

第 19 期 哈尔滨市财政局办公室 2013年12月30日我市土地一级开发项目管理费使用中存在的问题及建议土地一级开发是指政府或其授权委托的单位在土地出让前，按照国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划和土地一级开发实施方案，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行必要的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”的土地二级开发条件。我市2008年出台哈尔滨市?市土地一级开发暂行办法,开展土地一级开发工作，实施主体为各级土储机构。参照财政部基本建设财务制度中关于基本建设项目可按照投资规模计提建设单位管理费的规定和外地市的相关办法，经市政府批准，2010年4月哈尔滨市?市土地资产管理委员会办公室印发了哈尔滨市?市土地一级开发实施方案，所附关于2010年土地一级开发项目推进意见中提出：“项目管理费按照不超过土地一级开发成本的2计提”。 近年来，土地一级开发项目管理费主要用于组织、实施一级开发中发生的费用，主要包括：抽调及聘用人员经费、租用现场办公场地经费、交通费、土地挂牌出让前的现场管理费等。目前，市土储机构经市政府批准可以计提土地一级开发项目管理费的收储项目有2个，均成立了现场指挥部，先后抽调、聘用60余人，实施土地一级开发收储工作，2010年2013年，项目管理费实际支出1475.5?万元。经认真调查分析，近年来，在土地开发成本中计提项目管理费，有效保障了土储机构聘用专业技术人员和现场办公等方面的经费来源，加快了项目实施进度，但在提取、使用中也存在一些问题，需要高度重视并认真加以解决。一、我市土地一级开发项目管理费提取、使用中存在的主要问题（一）计提标准过高。我市土地一级开发项目管理费提取的现行做法是参照北京市土地储备和一级开发暂行办法第十三条“通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%”的规定制定的。比如，北京市各级土储机构人员不参与征拆和基础设施、社会公共设施建设，通过招标确定施工和管理单位，中标企业负责完成基础设施建设从立项到监管交接、土地房屋征拆、土地平整、临时管护等全部工作，管理费是政府对中标企业给予的回报，其中包括中标企业取得的收益。而我市土地一级开发实施主体为土储机构，负责一级开发全过程，其现场人员以财政拨款事业单位在编人员为主。我市土储机构实施的两个项目按开发成本的2最高可计提管理费1.28?亿元，但项目实施三年来项目管理费实际支出只有1475.5?万元。目前，项目已完成总工程量的80%以上，管理费支出仅达到可计提比例的11.5%。可见，我市现行2%的计提比例过高。（二）开支范围不明晰。对于土地一级开发项目管理费的使用范围，国家尚没有相关法律法规予以明确规定。财政部基本建设财务管理规定明确了建设单位管理费开支范围，具体包括：人员工资、办公费、差旅交通费、劳动保护费、业务招待费、竣工验收费和其他管理性质开支。其管理费率是以建筑安装工程费总额分档递减进行计算的。而我市土地一级开发工作既涉及区域内的土地收储和征拆单位、居民的安置，又涉及土地整体区域规划等工作，除了需要支付现场办公人员、车辆、房租、现场临时管护等费用外，还要发生土地挂牌出让前的整体区域规划专家论证费、土地招商及推介费等。目前，我市土地一级开发管理费规定中没明确专家论证费、土地招商及推介费等是否在管理费中开支，实际工作中，一般单独核定，列在土地收储总成本中。（三）开支标准不明确。土地一级开发项目现场指挥部应如何配备人员、车辆，以及外聘专业人员数量、工资等没有统一标准，易出现四方面问题：一是聘用人员过多，工作效率低，工资成本高；二是借用的车辆不受控制，车油车修费用支出大；三是临时办公用房使用面积超标准，租金过高；四是办公设备重复购置等。 （四）项目实施期延长导致收储成本增加。我市的土地一级开发项目，受征地、拆迁、安置、补偿、市场等诸多因素影响，多数不能按批复的实施方案中明确的期限完工，有的项目完工时间甚至超出期限一倍。项目实施期的延长，导致项目管理费敞口支出，使收储成本增加、政府收益减少。二、对策建议（一）出台相关办法，规范全市土地一级开发项目管理费支出。一是明确项目管理费使用范围。针对我市土地一级开发过程中实际发生的费用支出情况，合理确定管理费列支范围，尤其要明确土地招商、推介费等是否在管理费中列支。二是合理确定项目管理费的计提比例。对开发范围内的征拆项目可按征拆面积或投资额实行阶梯递减费率，使之核定、使用有章可循。对开发范围内的市政建设项目统一按财政部基本建设财务管理规定计提项目管理费。三是制定项目管理费支出要素标准。根据收储面积、投资规模等因素，制定项目管理费支出要素标准，具体包括：项目管理人员编制控制数、外聘专业技术人员工资标准、项目管理可配备及借调的车辆数等。(二)对土地招商和推介费实行经费包干。为提高土地招商、推介效果，避免参加竞拍企业少、底价成交问题，可对土地招商、推介会等经费实行总额包干，鼓励项目实施单位积极开展招商、推介工作。具体核定可参考两方面因素：一是按出让面积的一定比例确定基本费用，主要用于招商、推介宣传片的制作、宣传品印刷等；二是按出让价格与预计收益差额的一定比例提取招商、推介业务费用，用于项目单位参加各类土地展销活动和奖励。(三)对项目管理费实行绩效考核和评价。在土地一级开发项目增加、计提管理费的一级开发项目增多的趋势下，应将土地一级开发项目划分为原土地使用人、委托区政府实施等不同的类型，采用比较法、因素分析法、公众评价法、成本效益分析法等技术手段，对项目单位管理费使用情况进行绩效考核和评价，为项目管理费的核定和使用提供依据。(四)积极推进土地一级开发工作市场化。比照上海、重庆等地开展土地一级开发的经验，政府通过市场竞争的方式（招投标）选择具有相应资质的企业投资完成土地一级开发项目。确定开发企业后，签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金和办理规划、项目核准、征地拆迁、市政建设等手续，并组织实施。政府对土地一级开发实施全过程监管，开发完成后，对项目进行验收