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绿城的质量管控 绿城房产建设管理有限公司刘炜2011年3月 刘炜1992 1999 青岛海洋大学毕业 土木工程 环境工程 1999 2002 浙江广厦建设集团 质量体系管理 2002 2006 浙江质量审核中心 ISO高级审核员 2006 2010 绿城房地产集团有限公司 运管管理 2010 09起 绿城房产建设管理有限公司 标准化 自我介绍 帮助大家 了解绿城房产 了解绿城建设 了解绿城的质量文化 了解绿城管理要求 今天能带来什么 四 母体 一 二 三 五 本体 基因 要求 母体 母体 地图 母体 地图 母体 地图 进入青岛 桐庐 新昌 南京 温州 开发杭州桂花城 1995 1998 2000 2004 公司在杭州成立 成为杭州一流的房地产开发商之一 2007 中国房地产企业综合实力 品牌价值前10名 进入上海 北京 合肥 开始全国性扩张 2006年7月13日在香港交易所成功上市 绿城 从杭州走向全国 2007年起全面实施 精品战略 首创绿城园区生活服务体系 2008 2008年企业文化建设年深入实施 精品战略 全面推行绿城园区生活服务体系 2009 2009年经营管理年实行全面预算管理 发展历程 开发杭州丹桂花园 杭州丹桂公寓 开发杭州九溪玫瑰园 杭州绿园 2006 进入长沙 郑州 乌鲁木齐 德清 宁波 母体 历程 数据 过去3年累计销售总额达1211亿元 浙江省最大的房地产开发企业 连续6年位列中国房地产开发企业十强 中国十大最具价值房地产品牌之一 2010年品牌评估值为80 08亿元 合作的投入 数据 截至2011年2月底 公司已进入44个城市 共有投资开发项目113个 土地储备占地面积2558万m2 规划总建筑面积4066万m2 合同销售额76 62亿元 另有协议未转合同金额13 78亿元 回笼资金79 22亿元 新取得融资44 93亿元 母体 数据 优势互补 合作共赢 的发展模式 优秀的企业文化和价值理念 1 广泛的市场 品牌影响 高品质产品开发能力和成熟可复制的产品系列 充裕 优质 多元化的土地储备 经验丰富的高层管理团队和高效的公司治理结构 2 3 5 4 6 母体 数据 投资开发模式 投资开发模式商业代建模式园区服务体系 投资商 投资收益 运营商 运营收益 服务商 服务收益 降低市场风险 获取稳定收益 实现公司的永续经营 母体 变革 本体 公司全称 绿城房产建设管理有限公司注册资金 2亿元人民币公司类型 有限责任公司 台港澳与境内合资 注册时间 2010年9月8日成立时间 2010年9月25日历史使命 绿城战略转型之平台经营范围 房产建设管理 房产项目管理 企业管理咨询 工程咨询 本体 概况 本体 架构 董事会 发展中心 总经理 副总经理 营销中心 北方公司 华东公司 公司 公司 行政中心 运营中心 副总经理 产品中心 副总经理 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 本体 架构 曹舟南总经理 蒋玉奇副总经理首席本体执行官 许峰副总经理首席发展执行官 张骥 刘慧 翁建江 张哲胜 张赟 孔景玲 刘玉明 宋淑华 赵烨 方旭慧 朱猛 张兵良 曹璐佳 余海涛 冯鑫强 刘炜 汪正 张玲波 郭晓峰 肖松华 何军华 胡晓芳 鲍伟俊 胡潇方 石开宇 宋卫平董事长 行政中心 运营中心 发展中心 营销中心 产品中心 人员结构 公司本部 封晓康北方公司总经理 强月飞 王泽 北方公司 本体 人员 公司本部日渐发展的区域公司 项目管理操作执行 公司运作运营统筹 审批流程管理权限 本体 制度 基因 ISO9000 作用机制 核心价值观 真诚善意 基本思维模式 精致完美 基本行为模式 工作理念 工作是神圣的 应以礼佛之心面对工作 取法极致 得乎其上 服务理念 以人为本 客户至上 创造理想生活 提供至诚服务 基因 固有认知 八项管理原则 一个焦点 顾客两类人员 领导 员工三种方法 过程 系统 基于事实改进互利 持续 供方 基因 ISO9000 基因 ISO9000 以顾客为关注焦点 绿城认知 替客户多想一点 是我们基本的思维方式客户的监督权是公司的最高权力客户的意见 建议 是公司进步的动力 例如 验房合格证 使用说明录像 基因 ISO9000 顾客的概念 产品和服务的接受者外部 内部我现在的顾客是谁 岗位使命 建立在对顾客的清晰认知上狭义 广义宋丹丹的微博 宋总的领先认知 长安街南边那么好的位置你盖了那么一大片难看极了的廉价楼 建外soho 把北京的景色毁得够呛你后悔吗今天 求你了 不带这样的 经营企业唯一正确而有效的目的是创造顾客 利润其实是做对 做好一些事情的必然结果 德鲁克低头抬头理论 2006年新员工培训的收获 领导作用 确立统一的宗旨和方向 创造使员工能充分参与实现组织目标的内部环境 绿城认知 公司存在的理由 为了员工的成长对员工的培养教育是公司头等重要的业务与工作 谁的目标 谁的理想 基因 ISO9000 全员参与 各级人员都是组织之本 只有他们的充分参与 才能为组织带来收益 绿城认知 好员工要更多地关注公司整体运营 绿城最大的凭借是人力资源 企业里的自由 员工有目标 愿意承担由此产生的责任 愿意为了完成目标 发挥自己的长处 做出贡献 从而使顾客满意 德鲁克的理论 基因 ISO9000 输入 料 输出 产品 软件 法环 监控 人员 硬件 机环 活动 过程方法 将活动和相关的资源作为过程进行管理 可以更高效地得到期望的结果 TQM理论 管因素 保结果 核心思路 人机料法环测5M1E围绕过程的有效性 得到期望的结果编写制度 标准的基本支持理论 基因 ISO9000 管理的系统方法 将相互关联的过程作为系统加以识别 管理和理解 TQM理论 协作配合 过程网络 目标一致 相互关联 系统识别 系统管理 基因 ISO9000 公司本部 服务 管控 目标实现 规划设计 工程营造 营销策划 物资采购 项目公司 协调 支持 基因 ISO9000 基于事实的决策方法 有效决策是建立在数据和信息分析的基础上 绿城做法 实事求是 管理信息通报 工作案例分析 大力推进信息化建设 各部门的巡查 基因 ISO9000 持续改进 按戴明 W EdwardsDeming 理论 以PDCA 策划 实施 检查 改进 的循环实现持续改进 绿城认知 精致 完美 管理 是追求一种理想状态工作者应该自省 自觉会议 会议方案 基因 ISO9000 供方互利 组织与供方是相互依存的 互利的关系可增强双方创造价值的能力 管理共识 典型的资源整合型行业 对供方高度依赖 现代企业的竞争 是供应链之间的竞争星河湾的精装修施工队伍绿城认知 仁 的字形由两个 人 组成 意谓你和我是一样 你应该替我考虑 我也应该替你考虑 即设身处地替他人着想 这是绿城基本的思维方式 绿城形成的很多口碑都源于此 基因 ISO9000 物质层产品服务品质品质工作品质 管控层流程架构制度 观念层企业文化 固有认知 人文主义情怀理想主义精神 ISO9000 现代管理理念 基因 作用机制 要求 项目拓展控制 主要管理过程及相互关系 要求 整体架构 以PDCA循环的理念贯穿项目管理的全程 要求 工程营造 流程 1 项目总体开发计划 工程系统协助编制 确立里程碑 领证 开工 样板 结顶 交付等配合营销推广 形象展示 促进销售明确资金计划 全面预算管理的要求总体 年度的计划要求 为公司目前的管理重点 要求 工程营造 策划 2 工程总体进度计划 工程系统主导编制内容 开工前准备工作的进度设计控制的进度供方考察与选择的进度土建 安装 室内 景观 专项施工进度物资采购的进度 依据 项目总体开发计划 报批 公司产品中心工程管理线评审 要求 工程营造 策划 3 工程管理规划 重点 探讨施工单位监理单位建设单位 施工组织设计 施工方案 监理规划 监理细则 如何管 如何保持不同标段管理水准的一致 控制哪些节点 审批哪些方案 哪些需要做样板 哪些环节需要巡视 旁站 哪些环节需要签字放行 检查哪些项目 标准值 例 园区沥青道路的现场控制 出料温度 摊铺温度 初压开始温度 碾压终了温度例 试块标养的条件控制 砂浆试块 混凝土试块的不同养护标准 要求 工程营造 策划 1 供方评价管理 考察评价 考察报告 供方评价表 项目经理背景调查工程线 产品中心负责人 公司产品副总 入围招标 新入围者 已列入合格录者 决标合同 成本线 工程线 产品中心负责人 公司产品副总 评价反馈 项目公司供方考核表 浙一建的案例依据 工程类供方管理规程 内部研讨中 要求 工程营造 实施 关注时间节点免被误解 进场控制 监理单位总监 总监代表及其他人员资格及到位情况 检测设备配备情况及合格证明文件 检定报告 审批监理规划 细则 监理规划 监理细则审批表依据 委托管理项目操作大全 报批中 要求 工程营造 实施 进场控制 施工总包单位与分包单位 督促监理实施 项目经理 管理人员 特殊工种资格及到位施工机械设备配备情况和完好情况 检测设备配置情况和检定报告 审批 施工组织设计 及专项施工方案 形成记录依据 委托管理项目操作大全 报批中 要求 工程营造 实施 进场控制 甲供材料 建设 监理 施工 供货四方共同 进场必须验收 明确抽样方案 验收标准 验收情况建议与财务支付捆绑例 面砖的验收 公差 2mm 沥青瓦的验收 ASTM标准依据 委托管理项目操作大全 报批中 谁来验收 怎么验收 如何确保验收 要求 工程营造 实施 3 开工准备 开工审批 施工单位 监理单位 总监签发 工程管理部 第一次工地会议 工程管理部组织 监理 施工各方参与明确各方驻现场的组织机构 人员及其分工 项目公司对监理单位和总监的授权 施工总 分包单位的承包范围 权限和协调原则 绿城对施工管理的特殊要求和流程 要求 工程营造 实施 4 过程控制 施工图评审内部评审 工程管理部组织 必要时邀请职能部门结果形成 图纸评审记录表 并保存会审时一一对应地解决 成本相关指标复核 四方会审 建设 设计 监理 施工分头评审 书面纪要 及时变更图纸 要求 工程营造 实施 4 过程控制 月度进度计划审批 监理单位事先确认 完善 可操作的进度计划应能体现 施工流水段的划分 各工序的先后顺序及需要的时间 劳动力及机具设备计划 有关场地 材料 施工条件等资源的需求 对上阶段的进度滞后情况的补救措施 要求 工程营造 实施 4 过程控制 技术交底 产品靠谁实现 标准靠谁实施 保密 还是信任 合同的附件 考核奖惩的依据 具体方案审批 关注施工节点的处理 要求 工程营造 实施 4 过程控制 过程管理分部 分项工程的过程控制 施工管理手册 整理过程中 精装修工程 住宅类 施工工艺工法标准 沿用 样板管理 大面积施工前 确保工艺和效果外立面装饰工程 景观工程 精装修工程 其他成品保护 质量检查及不合格的处理变更控制 要求 工程营造 实施 铝木门窗标准洞口安装施工管理 要求 工程营造 实施 返回 铝木门窗标准洞口安装施工管理 要求 工程营造 实施 4 过程控制 现场检查 安全文明也要关注 砌体垂直度偏差 梁柱位置偏差 截面偏差 蜂窝麻面试块缺棱掉角缺少踢脚杆的脚手架高层上的粪便缺少安全防护的施工人员 要求 工程营造 实施 4 过程控制 验收管理竣工验收 法定一房一验 工程管理部 监理单位 施工单位物管单位营销公司 业主质量监督小组精品工程认定 例 验收环节主要要求1 提前3个月编制方案 明确验收的阶段 进度 参与人员 分工 内容 指标 测量方法 工具 表单等资源需求 2 设定检查工作动线及开展顺序 对各验收部位事先编号 3 按序逐项检查 记录 拍照 录像 现场标注 签字确认 4 下发施工单位 督促其整改 再验收 5 整理资料 形成档案 要求 工程营造 实施 5 监理管理人员到场 换人监控明确监理的任务监理例会监理月报及回复监理通知及回复的备案和跟踪 要求 工程营造 实施 6 协调沟通与材料采购人员的沟通 采购计划对营销策划的配合 重要节点对前期工作的配合 图纸管理 形象进度工程专项例会 工程管理部 监理 施工单位 要求 工程营造 实施 1 工程类检查工程月度检查 项目公司组织参建各方管理者的检查 项目公司内审 项目公司内部组织的 自查自纠自我改进机制 是绿城倡导的方向 公司本部的专项检查公司本部的联合巡查 要求 工程营造 检查 C 工程质量督导 绿城房地产集团总师办下属工程质量督导部在项目的关键节点组织的检查和交底 关键节点 地下室底板混凝土浇捣前 0 00结构完成时 主体结构基本完成时 装饰面样板完成后的检查 大面积装饰工程完成50 时 竣工前的预验收 需要及时申报节点 要求 工程营造 检查 C 1 工作方式上的改进 流程 制度 标准 机制例 变更流程的由来2 工作绩效上的改进 现场质量 文明标化 项目进度例 每天发联系单清点施工单位人头3 改进的表达方式 整改回复报告 整改确认签字 承诺 督促例 杜绝虎头蛇尾的工作习惯 要求 工程营造 改进 A 产品策划 阶段性销售工作总结及调整 营销策划总体安排 选定广告策划服务公司 编制营销策划书 实施营销策划活动 广告宣传 专项活动 营销标识系统 网站开通维护 样板房销售中心 零距离感受 交房文件编制 园区标识系统 要求 营销管理 策划 1 选定广告策划公司 评审 营销中心策划线 审核 营销中心负责人 审批 营销副总经理 宋卫平董事长 首次合作 2 营销策划书 评审 营销中心策划线 审核 营销中心负责人 审批 营销副总经理 要求 营销管理 策划 3 阶段性销售工作总结及调整 项目开盘情况总结 开盘1个月内 销售阶段性营销推广工作计划 每季度 项目尾盘促销计划 交付后 评审 营销中心策划线 审核 营销中心负责人 审批 营销副总经理 要求 营销管理 策划 4 楼书 报纸及户外广告设计 宣传软文 宣传片设计房交会参展请示 房交会展示方案 专项策划活动方案首次工地围墙设计 评审 营销中心策划线 审核 营销中心负责人 审批 营销副总经理5 模型制作效果 销售中心选址及装修方案 效果评审 营销中心策划线 销售线 产品中心相关职能线 营销中心负责人审批 要求 营销管理 策划 6 项目案名 LOGO 主广告语 主推广画面 评审 营销中心策划线 审核 公司营销副总 审批 董事长7 项目网站开通审批 营销公司审核 集团营销分管领导审批 要求 营销管理 策划 8 项目网站日常维护 项目公司营销策划部负责整体管理 明确各栏目负责部门 人 及时更新 要求 营销管理 策划 销售价格控制 销售合同文本控制 开盘控制 购房优惠控制 销售保留房控制 销售案场管理 普通客户签约控制 客户变更控制 退房及换房控制 催款控制 销售统计分析 销售例会管理 房产品交付控制 2 销售管理 依据 销售案场管理手册 要求 营销管理 销售 1 开盘方案