春天百货招商及筹备开业企划案.doc

春天百货招商及筹备开业企划案一个企业不论是成立之初或是成长发展，都离不开人、财、物的有效配置。目前春天百货正式处于成立之初，如何配置人、财、物这涉及到诸多的因素与条件。根据以往三十多年的工作之经验与教训，以及对赣州市场的初步了解与分析，以及对赣州零售商业初步考察，春天百货将面临以下一系列的关键影响因素。一、 赣州市场初步印象1、 赣州市是一个安逸、祥和、质朴、田园的城市；2、 在城镇规模上，是一个县级市（三线）城镇，城镇人口未能超过60万人。序号地名面积()2006年数据面积(km2)结构总人口比重人口密度（人/km2）其中非农人口比重全 市39378.85100.0 8806598100.0 223.61906634100.0 1章贡区4781.2 5560006.3 1163.252100027.3 2赣县29937.6 5600006.4 187.1830004.4 3信丰28787.3 7300008.3 253.621000011.0 4大余1367.633.5 2919693.3 213.50.0 5上犹1543.873.9 2860003.2 185.2390002.0 6崇义21975.6 1970002.2 89.7380002.0 7安远2374.596.0 3515324.0 148585343.1 8龙南1640.554.2 2950003.3 179.8530002.8 9定南13173.3 1950002.2 148.1370001.9 10全南15213.9 1800002.0 118.3520002.7 11宁都4053.1610.3 7411568.4 182.91314096.9 12于都28937.3 95833510.9 331.31732639.1 13兴国32148.2 7310008.3 227.41140006.0 14会昌2722.186.9 4490005.1 164.9670003.5 15寻乌2311.385.9 3000003.4 129.8430002.3 16石城1581.534.0 3025453.4 191.3463962.4 17瑞金市24486.2 6211277.1 253.71112505.8 18南康1844.964.7 8109349.2 439.51287826.8 3、 社会消费总体水平（1） 全年社会消费品零售总额266.95亿元，比上年增长23.5%。（2） 城市消费品零售额85.76亿元，增长23.9%，占总额的32.13；（3） 县及县以下消费品零售额181.19亿元，增长23.2%，占总额的67.87；（4） 分行业看，批发业零售额50.34亿元，增长17.1%；（5） 零售业零售额187.84亿元，增长25.5%；（6） 住宿和餐饮业零售额25.61亿元，增长24.1%；（7） 其他零售额3.17亿元，增长5.7%。（8） 各类商品消费水平增长情况：l 粮油类零售额增长246.6%；l 肉禽蛋类增长31.6%；l 化妆品类增长92.8%；l 金银珠宝类增长110.3%；l 电子出版物及音像制品类增长190.9%；l 家用电器和音像器材类增长39.0%；l 家具类增长725.4%；序号地名2008年社会消费品零售总额(亿元）结构增长%人均(元）全 市266.95100.0 23.53017.4 1章贡区63.6523.8 23.811834.0 2赣县12.244.6 23.22103.1 3信丰19.367.3 24.92797.7 4大余11.254.2 23.23852.7 5上犹6.62.5 23.42275.9 6崇义6.22.3 20.83100.0 7安远7.332.7 23.52082.4 8龙南12.394.6 23.14049.0 9定南6.022.3 263040.4 10全南5.812.2 21.33157.6 11宁都17.186.4 21.62318.5 12于都20.257.6 24.92113.8 13兴国15.245.7 222040.2 14会昌11.514.3 22.72507.6 15寻乌8.233.1 26.52761.7 16石城4.541.7 18.21498.3 17瑞金市15.885.9 22.22557.2 18南康19.447.3 24.92376.5 （9） 全年农村居民人均纯收入3570元，比上年增长9.14%；城市(章贡区)居民人均可支配收入11834元,增长12.27%。城镇单位在岗职工平均工资18421元,增长13.51%。农村居民家庭恩格尔系数为50.09%，城市居民家庭恩格尔系数为45.58%。4、 评估分析章贡区在人口密度、人均消费明显高于周边县市，2008年社会消费品零售总额人均值高于赣州市整体水平数倍； 同时，2008年社会消费品零售总额增长幅度，高于农村居民人均纯收入和城市(章贡区)居民人均可支配收入增长水平。这说明章贡区的社会消费品零售总额，有大量周边县市消费和团购消费做支撑。二、 竞争空间（一） 目前赣州市现有零售业态基本有百货、品牌专卖店、大型超市、社区超市，以及家电、电脑、手机、汽车、家具、建材、窗帘等大型专营市场。（二） 赣州市零售商业中心区（街）域分为四路一街：1、 文清路：品牌服装服饰街为主；（1） 主要知名品牌：莱克斯顿、达芙妮、歌莉娅、金利来、真维斯、九牧王、海澜之家、奥康、哥第、柒牌、安踏、劲霸、杰克琼斯、阿迪、耐克、以纯、森马、太平鸟、播、彪马、Kappa、雪歌；（2） “女人街”的饰品、服饰很具有特色；（3） “旺众百货”的中低档服装服饰，很是适合1825岁左右的少男少女的青睐；（4） “晨光百货”是一个大众型中低档百货，知名品牌含量较低。2、 大公路：运动休闲品牌；主要知名品牌：七匹狼运动、特步、李宁、康威、乔丹、百事；3、 建康路：儿童、孕妇装、家居品牌4、 南京路：以卫府里大市场的副食菜市场、服装服饰、家具为龙头的抵挡大市场一条街；5、 中联商城商业街。（三） 百货业态和大型超市以国光百货为商业龙头，占有足够的市场份额与知名度，其商业市场定位主要是以超市带百货的混合业态，百货定位采取中档大众百货，但是时尚度不够。而百货大楼虽在地下设有超市，但在规模上不能与国光超市竞争，百货大楼的百货部分整体定位比国光百货档次要高。双方的化妆品品牌基本相同，百货大楼的品牌数量多于国光百货30左右。（四） 杰克琼斯、阿迪、彪马、Kappa等40多个知名度高的一线男女服装品牌和运动休闲品牌，大部分都集中在文清路、大公路、厚德路、青年路的老城区内。这些品牌绝大部分都没有进入国光百货和百货大楼。主要原因：（1）商场没有足够的面积满足品牌的要求；（2）进入商场的条件较高，各项收费较多较高，包括隐形费用；（3）商场全年开展各种打折让利的促销活动多，商户盈利空间少了。（4）商家租赁店铺可以省去很多费用，特别是各项税费可以减少或避税。（五） 赣州商业房地产大致呈现三种基本业态，第一种商业地产，是以中航城、万盛购物中心、国际时代广场为代表，以销售与租赁临街店铺的商业街区，同时结合ShoppingMALL商业地产运作模式，开辟ShoppingMALL集文化、娱乐、旅游、购物为一体的新型购物场所模式，为广大的消费者提供了多样化的服务。；第二种是商业地产的专业大市场模式，以赣州南北大市场，赣州闽鑫家具大市场为例，赣州南北大市场以物流经营为主，赣州闽鑫家具大市场以经营家具为中心，形成了专业大市场的商业地产模式之一，这种模式只租不卖；第三种商业地产模式是以春天百货采取的产权销售返租（回报）的运作模式（该模式目前国内已经禁止）。（六） 赣州市现有竞争对手状况1、国光百货l 面积（）：17000l 楼层数：地下1层，地上3层l 经营业态：百货超市l 项目评估：位于赣州市商业中心地带，是赣州市经营最具有影响力的商场。超市的影响力好于百货经营，超市面积约6000多平方米。百货定位为大众型百货。物业条件一般，具有较多的停车位，估计有200个左右车位。国光百货在赣州地区有许多连锁店，因此国光在供应商资源上具有较强的影响力。2、百货大楼l 面积（）：10000l 楼层数：地下1层，地上4层l 经营业态：百货超市l 项目评估：位于赣州市商业街，市场定位高于国光百货，属于中高档，品牌时尚度较高。有肯德基和超市配套，超市规模约计400，目前属于维持状态。3、金钻广场（国际服装城）l 面积（）：40000l 楼层数：地下一层，地上6层l 经营业态：市场业态l 项目评估：金钻广场由服装服饰国光超市腾达电器儿童服装城手机专卖构成。经营模式为租赁，目前只有三个楼层面经营，出租率不足65经营状态不佳，大部分商户经营萎靡不振。地下为国光超市，面积约6600左右。4、经典购物l 面积（）：4000l 楼层数：地上4层l 经营业态：百货l 项目评估：开业时间为2006年，市场定位虽然较高也比较时尚，但终因赣州市消费市场难以接受，所以在2009年底，由“美特斯邦威”、“ME&CITY”所替代，由此看来赣州市的高端服装服饰的市场前景，仍需要等待。5、万盛购物中心l 面积（）：65000l 楼层数：地上2层l 经营业态：市场（商业街）娱乐餐饮l 项目评估：位置坐落在市政府附近，建成时间约在一二年前，由于招商商户不足，开业一直不理想。就其位置选址已经犯了商家大忌，选在政府的政务机关门前。而且是城市新开发区内。预计五年以后有可能起步发展。6、国际时代广场l 面积（）：100000l 楼层数：地下1层，地上4层l 经营业态：Shopping Mall商业步行街l 项目评估：目前为在建项目，工程只进行到规划的一小部分，预计2010年九月超市和小商品批发市场开业。由于商业业态为Shopping Mall，在赣州这个中小城市具有极强的震撼力与吸客力。同时又位于居民居住密集区，因此该商业项目是零售中高端市场强劲的竞争对手。7、江湾帝都商贸城l 面积（）：90000l 楼层数：地上3层l 经营业态：服装服饰小商品批发市场l 项目评估：该项目位于火车站附近，是一个辐射周边县市镇乡的商品批发市场，同时也是赣州市中低端零售消费市场的另一个选择。在一定程度上能够瓜分赣州低端服装服饰15左右的市场。8、中航城l 面积（）：90000l 楼层数：地下1层，地上4层l 经营业态：Shopping Malll 项目评估：项目总建筑面积约30万平方米，集城市豪宅、星级酒店、大型购物中心、商务公寓及商业街于一体；其中，7万平方米为Shopping Mall，和近2万平米的商业街。该项目与春天百货相邻，期商业街与春天百货隔路相望，主力百货店与黄金广场相望。该项目对于春天百货而言是一个双刃剑，既是竞争对手，又是能够合力对抗赣州市其他竞争对手的伙伴。（七） 未来赣州市商业街五分天下：l 一是，以国光百货、百货大楼为龙头的文清路老商业区；l 二是，以国际时代广场Shopping Mall商业步行街的新型大众商业区；l 三是，章贡新区以中航城和春天百货为组合的中高档商业区；l 四是，以江湾帝都商贸城为龙头的服装服饰小商品批发市场的（火车）站前商贸区；l 五是，章江新区沿客家大道有建材市场、家具市场、水果市场、汽车市场四大专业市场。同时，以国光、优乐福、百户连锁超市，以及国美电器、腾达电器等连锁店，将会形成社区型商业。三、 春天百货的优劣势分析（一） 优势：1、 春天百货地处赣州市章江新区，瑞金路与翠微路的交汇处，西邻接赣州市最大的市民休闲广场黄金广场，南接正在兴建的中航城商业中心，北与章水相望。2、 春天百货建筑南北长236米，东西长120米，建筑面积17000，春天百货三面临街，交通极为便利，项目门前有公交车站，往来有三条分别通往市区、火车站公交线路。（二） 劣势：春天百货与赣州市其他竞争对手比较分析：1、 在规模上是不具有竞争力的；2、 在经营业态结构规划上过于单一，只能做百货业态；3、 位置上处于居民居住稀疏区，远离居民居住高密度区，周边原有居民极少，已建及再建住宅，已经初具规模，未来将会为商业提供较多购买力资源，但眼下居民入驻数量显得寥寥无几（出租车拉客人一般不愿到新区）；4、 同时周边商业网点极度匮乏，商业氛围没有；再建零售商业、娱乐休闲项目仍需要三至五年，才能形成商业氛围；5、 由于需要给业主租金回报，这将给市场培育带来巨大的成本压力，而竞争对手基本上没有。（三） 挑战与机遇1、 目前，赣州市除国光百货、百货大楼两家竞争对手外，国际时代广场、中航城、江湾帝都商贸城这三个大的商业竞争对手都处于再建和销售楼盘的阶段，招商到开业都要在2010年底或到2011年以后。这给春天百货减轻了压力。2、 万盛购物中心虽然与春天百货相距较近，但不会构成较大的竞争威胁。3、 据了解，金钻广场今年将准备调整为国际服装城，届时将对春天百货招商构成一定的威胁。4、 赣州商业品牌资源相对于其他城市匮乏，文清路、大公路等老商业区的一线品牌进商场有一定的难度。而且赣州市距离省会城市南昌旅途遥远（行车距离），影响与减弱供应商对赣州市的兴趣。四、 春天百货市场定位和商业空间规划的思考与对策根据对赣州市场的调查与了解分析，春天百货要想扬长避短，在赣州市生存与发展，有以下三种市场定位方案：（一） 百货超市的混合业态（二） 大众时尚休闲的主题百货定位（三） 品牌折扣店定位五、 商业地产运作模式的遗留的问题春天百货采取的产权销售返租（回报）的运作模式（该模式目前国内已经禁止），确实给商场经营者带来了巨大压力，同时也给商场的经营规划带来不可逾越的障碍。商场业主自主经营或自主租赁更是给商场的经营管理带来诸多的难题。（一） 业主年租金回报l 售楼部计划售楼面积13425.61，业主533户，销售总额20845.49万元；l 实际完成售楼面积9252.67，业主456户，销售总额15072.29万元；l 假设按实际完成售楼面积返租，并按年8回报率返给业主租金总额为951.0万元（不含一层店铺返租），按商场平均毛利率18计算，销售额须达到5283.5万元（不含税及商场营运费用）；l 如业主投资预计按10年期全部收回投资（商铺计划全部销售），预计春天百货每年需支付给业主租金2084.55万元。按商场平均毛利率18计算，销售额须达到11580.83万元（不含税及商场营运费用）。l 按赣州市经济效益最好的商场国光百货2008年零售总额11000万余计算，春天百货预计三年内每年平均亏损不少于800万元，这里不考虑更多的不可控的市场因素。这一亏损首先不是商场的经营性亏损，而是商业地产店铺销售先期回笼资金，或者说是房地产投资融资成本代价的返回。因此，这部分亏损需要开发商用售楼利润补偿，这是国内大部分商业地产开发商不可回避的运作模式。l 附表：春天百货返租回报计算表春天百货返租回报计算表（一）楼层总户数面积计划比重%实际比重%进度计划比重%实际比重%余额进度1楼商铺14928.0 14231.1 95.3 2765.22 20.6 2322.52 25.10 442.7 84.0 其中：店面397.3 388.3 97.4 1425.06 10.6 1159.70 12.53 265.4 81.4 2楼商铺17432.6 15333.6 87.9 4754.57 35.4 3389.48 36.63 1365.1 71.3 3楼商铺17132.1 12327.0 71.9 4480.76 33.4 2380.97 25.73 2099.8 53.1 总 计533100.0 456100.0 85.6 13425.61100.0 9252.67100.00 4172.9 68.9 商铺合计49492.16 41891.7 84.6 12000.5589.4 8092.9787.47 3907.6 67.4 春天百货返租回报计算表（二）楼层销售均价销售总价计划价格实现价格计划（元）比重%实际（元）比重%余额（元）进度1楼商铺18651.5 18591.6 51575554.9 24.7 43179439.90 28.6 8396115 83.7 其中：店面25827.2 27459.5 36805261.9 17.7 31844741.86 21.1 4960520 86.5 2楼商铺13645.1 13600.8 64876533.6 31.1 46099784.62 30.6 18776749 71.1 3楼商铺12318.8 12431.4 55197533.5 26.5 29598896.50 19.6 25598637 53.6 总 计15526.7 16289.7 208454883.9100.0 150722862.9100.0 57732021 72.3 商铺合计14303.5 14689.1 171649622.0 82.3 118878121.0 78.9 52771501 69.3 春天百货返租回报计算表（三）楼层按计划售楼数值计算回报按8推算租金 （元/日）按8计算3年共计回报租金额10年年均回报年销售18平均毛利率年度租金返还（8回报率）年销售18平均毛利率1楼商铺515.8 2865.3 412.6 2292.2 4.09 1237.8 其中：店面368.1 2044.7 294.4 1635.8 5.66 883.3 2楼商铺648.8 3604.3 519.0 2883.4 2.99 1557.0 3楼商铺552.0 3066.5 441.6 2453.2 2.70 1324.7 总 计2084.5 11580.8 1667.6 9264.7 3.40 5002.9 商铺合计1716.5 9536.1 1373.2 7628.9 3.14 4119.6 春天百货返租回报计算表（四）楼层按实际售楼价款按8推算租金 （元/日）按8计算3年共计回报租金额10年年均回报年销售18平均毛利率年度租金返还（8回报率）年销售18平均毛利率1楼商铺431.8 2398.9 345.4 1919.1 4.07 1036.3 其中：店面318.4 1769.2 254.8 1415.3 6.02 764.3 2楼商铺461.0 2561.1 368.8 2048.9 2.98 1106.4 3楼商铺296.0 1644.4 236.8 1315.5 2.72 710.4 总 计1507.2 8373.5 1205.8 6698.8 3.57 3617.3 商铺合计1188.8 6604.3 951.0 5283.5 3.22 2853.1 （二） 经营规划的难点1、 由于销售店铺时，绝大部分商业地产合同均按照住宅合同模式签订，也未与业主签订相关商业管理协议，同时受国家物权法的相关规定，也限制了商业管理公司对业主自营或出租的管理深度与范围。2、 一般店铺销售合同只对室内面积有严格的界定，但是对店铺外包括门头的尺度、物理形态都没有界定。由此，商业管理公司对业主的管理难以实施。3、 由于一个商场的定位规划，不是简单地规划为服装服饰，还需要一些如银行、快餐、服务等配套经营来满足顾客的多种需求与服务。但由于临街的商业面积被一块块切割成为具有产权的店铺，所以就不可能为配套服务功能提供有效的位置，因此商场的聚客能力将大为降低，市场竞争力也将大为消弱，企业盈利也将成为空话。4、 由于商场一层门面是商场的重要形象，业主自营或出租定位与经营的好坏，都对商场有极大积极作用或消极副作用。5、 一层店铺返租回来，在一定程度上是件好事，但在商场开业后的二三年内，企业要补贴市场培育期内市场租金差价款给业主的回报。如果商场地理位置和客流比较旺，商场营销运作的好，企业补贴的时间将会缩短，铁补差价金额也会减少，甚至能够赢利。但是根据春天百货的地理位置和周边的商业氛围及客流，这种可能性不大。6、 建议：向业主交房时，补签商业管理协议，以此规范管理。（三） 管理过程中的问题业主自营或租给他人经营，同样都面临店铺管理问题。过去他们习惯于在大街上开一家店铺经营，只接受工商、税务、城管等政府机关的管理，在赣州市他们还没有被商业管理公司管理，商业管理公司收缴管理费、广告费难度非常大，同时也不能够积极参与商场的各种营销活动。如果这样的情况，商场的整体持续发展都受到影响。六、 零售业专业人员人力资源紧缺赣州市零售业人力资源紧缺，是国内一般二三线城市常见的问题。这是由于城市的城镇人口规模不足百万，又因城市消费力不足使大中型商场偏少，由此导致零售业专业人员极度匮乏，如招商人员、中层管理人员、收银人员等。因此，对商场成功招商、开业的影响很大，这个问题是一个很关键的问题，必须引起足够的认识。我一般常用的解决之道有以下措施：l 一是，适当提高薪金待遇，从当地零售商场内挖一些专业人员。l 二是，从省会城市招聘一些商场人员，主要是招商人员、中层管理骨干。但是会增加人工成本。l 三是，提早一年的时间进行招聘工作，然后进行岗上培训，通过培训与实习，进入岗位角色。上述措施，能否实施还需要公司（董事会）领导研究，给予指示。七、 招商、开业时间节点的确认1、 商场开业时间：2010年9月18日. 2、 商户进场装修：2010年7月20日9月10日，计划装修时间4550天结束。3、 招商启动时间：计划2010年3月1日启动，一直到7月底结束。上述三个工作时间节点，必须要由公司会同工程部人员，根据工程进度给予书面确认。并由公司董事会下达招商令。以此，由工程部确认与保证商户能够在2010年7月20日准时进场实施装修工程。保证2010年9月18日.能够按时开业。否则，就不能与商户签订合同。所以说，一旦签订合同而商户不能按时进场装修与开业，商户的过季商品赔偿问题就会摆在我们面前。八、 相关问题关于春天百货招商及筹备开业若干问题的汇报（初稿）一个企业不论是成立之初或是成长发展，都离不开人、财、物的有效配置。目前春天百货正式处于成立之初，如何配置人、财、物这涉及到诸多的因素与条件。根据以往三十多年的工作之经验与教训，以及对赣州市场的初步了解与分析，以及对赣州零售商业初步考察，春天百货将面临以下一系列的关键影响因素。九、 赣州市场初步印象5、 赣州市是一个安逸、祥和、质朴、田园的城市；6、 在城镇规模上，是一个县级市（三线）城镇，城镇人口未能超过60万人。序号地名面积()2006年数据面积(km2)结构总人口比重人口密度（人/km2）其中非农人口比重全 市39378.85100.0 8806598100.0 223.61906634100.0 1章贡区4781.2 5560006.3 1163.252100027.3 2赣县29937.6 5600006.4 187.1830004.4 3信丰28787.3 7300008.3 253.621000011.0 4大余1367.633.5 2919693.3 213.50.0 5上犹1543.873.9 2860003.2 185.2390002.0 6崇义21975.6 1970002.2 89.7380002.0 7安远2374.596.0 3515324.0 148585343.1 8龙南1640.554.2 2950003.3 179.8530002.8 9定南13173.3 1950002.2 148.1370001.9 10全南15213.9 1800002.0 118.3520002.7 11宁都4053.1610.3 7411568.4 182.91314096.9 12于都28937.3 95833510.9 331.31732639.1 13兴国32148.2 7310008.3 227.41140006.0 14会昌2722.186.9 4490005.1 164.9670003.5 15寻乌2311.385.9 3000003.4 129.8430002.3 16石城1581.534.0 3025453.4 191.3463962.4 17瑞金市24486.2 6211277.1 253.71112505.8 18南康1844.964.7 8109349.2 439.51287826.8 7、 社会消费总体水平（1） 全年社会消费品零售总额266.95亿元，比上年增长23.5%。（2） 城市消费品零售额85.76亿元，增长23.9%，占总额的32.13；（3） 县及县以下消费品零售额181.19亿元，增长23.2%，占总额的67.87；（4） 分行业看，批发业零售额50.34亿元，增长17.1%；（5） 零售业零售额187.84亿元，增长25.5%；（6） 住宿和餐饮业零售额25.61亿元，增长24.1%；（7） 其他零售额3.17亿元，增长5.7%。（8） 各类商品消费水平增长情况：l 粮油类零售额增长246.6%；l 肉禽蛋类增长31.6%；l 化妆品类增长92.8%；l 金银珠宝类增长110.3%；l 电子出版物及音像制品类增长190.9%；l 家用电器和音像器材类增长39.0%；l 家具类增长725.4%；序号地名2008年社会消费品零售总额(亿元）结构增长%人均(元）全 市266.95100.0 23.53017.4 1章贡区63.6523.8 23.811834.0 2赣县12.244.6 23.22103.1 3信丰19.367.3 24.92797.7 4大余11.254.2 23.23852.7 5上犹6.62.5 23.42275.9 6崇义6.22.3 20.83100.0 7安远7.332.7 23.52082.4 8龙南12.394.6 23.14049.0 9定南6.022.3 263040.4 10全南5.812.2 21.33157.6 11宁都17.186.4 21.62318.5 12于都20.257.6 24.92113.8 13兴国15.245.7 222040.2 14会昌11.514.3 22.72507.6 15寻乌8.233.1 26.52761.7 16石城4.541.7 18.21498.3 17瑞金市15.885.9 22.22557.2 18南康19.447.3 24.92376.5 （9） 全年农村居民人均纯收入3570元，比上年增长9.14%；城市(章贡区)居民人均可支配收入11834元,增长12.27%。城镇单位在岗职工平均工资18421元,增长13.51%。农村居民家庭恩格尔系数为50.09%，城市居民家庭恩格尔系数为45.58%。8、 评估分析章贡区在人口密度、人均消费明显高于周边县市，2008年社会消费品零售总额人均值高于赣州市整体水平数倍； 同时，2008年社会消费品零售总额增长幅度，高于农村居民人均纯收入和城市(章贡区)居民人均可支配收入增长水平。这说明章贡区的社会消费品零售总额，有大量周边县市消费和团购消费做支撑。十、 竞争空间（一） 目前赣州市现有零售业态基本有百货、品牌专卖店、大型超市、社区超市，以及家电、电脑、手机、汽车、家具、建材、窗帘等大型专营市场。（二） 赣州市零售商业中心区（街）域分为四路一街：1、 文清路：品牌服装服饰街为主；（1） 主要知名品牌：莱克斯顿、达芙妮、歌莉娅、金利来、真维斯、九牧王、海澜之家、奥康、哥第、柒牌、安踏、劲霸、杰克琼斯、阿迪、耐克、以纯、森马、太平鸟、播、彪马、Kappa、雪歌；（2） “女人街”的饰品、服饰很具有特色；（3） “旺众百货”的中低档服装服饰，很是适合1825岁左右的少男少女的青睐；（4） “晨光百货”是一个大众型中低档百货，知名品牌含量较低。2、 大公路：运动休闲品牌；主要知名品牌：七匹狼运动、特步、李宁、康威、乔丹、百事；3、 建康路：儿童、孕妇装、家居品牌4、 南京路：以卫府里大市场的副食菜市场、服装服饰、家具为龙头的抵挡大市场一条街；5、 中联商城商业街。（三） 百货业态和大型超市以国光百货为商业龙头，占有足够的市场份额与知名度，其商业市场定位主要是以超市带百货的混合业态，百货定位采取中档大众百货，但是时尚度不够。而百货大楼虽在地下设有超市，但在规模上不能与国光超市竞争，百货大楼的百货部分整体定位比国光百货档次要高。双方的化妆品品牌基本相同，百货大楼的品牌数量多于国光百货30左右。（四） 杰克琼斯、阿迪、彪马、Kappa等40多个知名度高的一线男女服装品牌和运动休闲品牌，大部分都集中在文清路、大公路、厚德路、青年路的老城区内。这些品牌绝大部分都没有进入国光百货和百货大楼。主要原因：（1）商场没有足够的面积满足品牌的要求；（2）进入商场的条件较高，各项收费较多较高，包括隐形费用；（3）商场全年开展各种打折让利的促销活动多，商户盈利空间少了。（4）商家租赁店铺可以省去很多费用，特别是各项税费可以减少或避税。（五） 赣州商业房地产大致呈现三种基本业态，第一种商业地产，是以中航城、万盛购物中心、国际时代广场为代表，以销售与租赁临街店铺的商业街区，同时结合ShoppingMALL商业地产运作模式，开辟ShoppingMALL集文化、娱乐、旅游、购物为一体的新型购物场所模式，为广大的消费者提供了多样化的服务。；第二种是商业地产的专业大市场模式，以赣州南北大市场，赣州闽鑫家具大市场为例，赣州南北大市场以物流经营为主，赣州闽鑫家具大市场以经营家具为中心，形成了专业大市场的商业地产模式之一，这种模式只租不卖；第三种商业地产模式是以春天百货采取的产权销售返租（回报）的运作模式（该模式目前国内已经禁止）。（六） 赣州市现有竞争对手状况1、国光百货l 面积（）：17000l 楼层数：地下1层，地上3层l 经营业态：百货超市l 项目评估：位于赣州市商业中心地带，是赣州市经营最具有影响力的商场。超市的影响力好于百货经营，超市面积约6000多平方米。百货定位为大众型百货。物业条件一般，具有较多的停车位，估计有200个左右车位。国光百货在赣州地区有许多连锁店，因此国光在供应商资源上具有较强的影响力。2、百货大楼l 面积（）：10000l 楼层数：地下1层，地上4层l 经营业态：百货超市l 项目评估：位于赣州市商业街，市场定位高于国光百货，属于中高档，品牌时尚度较高。有肯德基和超市配套，超市规模约计400，目前属于维持状态。3、金钻广场（国际服装城）l 面积（）：40000l 楼层数：地下一层，地上6层l 经营业态：市场业态l 项目评估：金钻广场由服装服饰国光超市腾达电器儿童服装城手机专卖构成。经营模式为租赁，目前只有三个楼层面经营，出租率不足65经营状态不佳，大部分商户经营萎靡不振。地下为国光超市，面积约6600左右。4、经典购物l 面积（）：4000l 楼层数：地上4层l 经营业态：百货l 项目评估：开业时间为2006年，市场定位虽然较高也比较时尚，但终因赣州市消费市场难以接受，所以在2009年底，由“美特斯邦威”、“ME&CITY”所替代，由此看来赣州市的高端服装服饰的市场前景，仍需要等待。5、万盛购物中心l 面积（）：65000l 楼层数：地上2层l 经营业态：市场（商业街）娱乐餐饮l 项目评估：位置坐落在市政府附近，建成时间约在一二年前，由于招商商户不足，开业一直不理想。就其位置选址已经犯了商家大忌，选在政府的政务机关门前。而且是城市新开发区内。预计五年以后有可能起步发展。6、国际时代广场l 面积（）：100000l 楼层数：地下1层，地上4层l 经营业态：Shopping Mall商业步行街l 项目评估：目前为在建项目，工程只进行到规划的一小部分，预计2010年九月超市和小商品批发市场开业。由于商业业态为Shopping Mall，在赣州这个中小城市具有极强的震撼力与吸客力。同时又位于居民居住密集区，因此该商业项目是零售中高端市场强劲的竞争对手。7、江湾帝都商贸城l 面积（）：90000l 楼层数：地上3层l 经营业态：服装服饰小商品批发市场l 项目评估：该项目位于火车站附近，是一个辐射周边县市镇乡的商品批发市场，同时也是赣州市中低端零售消费市场的另一个选择。在一定程度上能够瓜分赣州低端服装服饰15左右的市场。8、中航城l 面积（）：90000l 楼层数：地下1层，地上4层l 经营业态：Shopping Malll 项目评估：项目总建筑面积约30万平方米，集城市豪宅、星级酒店、大型购物中心、商务公寓及商业街于一体；其中，7万平方米为Shopping Mall，和近2万平米的商业街。该项目与春天百货相邻，期商业街与春天百货隔路相望，主力百货店与黄金广场相望。该项目对于春天百货而言是一个双刃剑，既是竞争对手，又是能够合力对抗赣州市其他竞争对手的伙伴。（七） 未来赣州市商业街五分天下：l 一是，以国光百货、百货大楼为龙头的文清路老商业区；l 二是，以国际时代广场Shopping Mall商业步行街的新型大众商业区；l 三是，章贡新区以中航城和春天百货为组合的中高档商业区；l 四是，以江湾帝都商贸城为龙头的服装服饰小商品批发市场的（火车）站前商贸区；l 五是，章江新区沿客家大道有建材市场、家具市场、水果市场、汽车市场四大专业市场。同时，以国光、优乐福、百户连锁超市，以及国美电器、腾达电器等连锁店，将会形成社区型商业。十一、 春天百货的优劣势分析（四） 优势：1、 春天百货地处赣州市章江新区，瑞金路与翠微路的交汇处，西邻接赣州市最大的市民休闲广场黄金广场，南接正在兴建的中航城商业中心，北与章水相望。2、 春天百货建筑南北长236米，东西长120米，建筑面积17000，春天百货三面临街，交通极为便利，项目门前有公交车站，往来有三条分别通往市区、火车站公交线路。（五） 劣势：春天百货与赣州市其他竞争对手比较分析：6、 在规模上是不具有竞争力的；7、 在经营业态结构规划上过于单一，只能做百货业态；8、 位置上处于居民居住稀疏区，远离居民居住高密度区，周边原有居民极少，已建及再建住宅，已经初具规模，未来将会为商业提供较多购买力资源，但眼下居民入驻数量显得寥寥无几（出租车拉客人一般不愿到新区）；9、 同时周边商业网点极度匮乏，商业氛围没有；再建零售商业、娱乐休闲项目仍需要三至五年，才能形成商业氛围；10、 由于需要给业主租金回报，这将给市场培育带来巨大的成本压力，而竞争对手基本上没有。（六） 挑战与机遇1、 目前，赣州市除国光百货、百货大楼两家竞争对手外，国际时代广场、中航城、江湾帝都商贸城这三个大的商业竞争对手都处于再建和销售楼盘的阶段，招商到开业都要在2010年底或到2011年以后。这给春天百货减轻了压力。2、 万盛购物中心虽然与春天百货相距较近，但不会构成较大的竞争威胁。3、 据了解，金钻广场今年将准备调整为国际服装城，届时将对春天百货招商构成一定的威胁。4、 赣州商业品牌资源相对于其他城市匮乏，文清路、大公路等老商业区的一线品牌进商场有一定的难度。而且赣州市距离省会城市南昌旅途遥远（行车距离），影响与减弱供应商对赣州市的兴趣。十二、 春天百货市场定位和商业空间规划的思考与对策根据对赣州市场的调查与了解分析，春天百货要想扬长避短，在赣州市生存与发展，有以下三种市场定位方案：（一） 百货超市的混合业态（二） 大众时尚休闲的主题百货定位（三） 品牌折扣店定位十三、 商业地产运作模式的遗留的问题春天百货采取的产权销售返租（回报）的运作模式（该模式目前国内已经禁止），确实给商场经营者带来了巨大压力，同时也给商场的经营规划带来不可逾越的障碍。商场业主自主经营或自主租赁更是给商场的经营管理带来诸多的难题。（一） 业主年租金回报l 售楼部计划售楼面积13425.61，业主533户，销售总额20845.49万元；l 实际完成售楼面积9252.67，业主456户，销售总额15072.29万元；l 假设按实际完成售楼面积返租，并按年8回报率返给业主租金总额为951.0万元（不含一层店铺返租），按商场平均毛利率18计算，销售额须达到5283.5万元（不含税及商场营运费用）；l 如业主投资预计按10年期全部收回投资（商铺计划全部销售），预计春天百货每年需支付给业主租金2084.55万元。按商场平均毛利率18计算，销售额须达到11580.83万元（不含税及商场营运费用）。l 按赣州市经济效益最好的商场国光百货2008年零售总额11000万余计算，春天百货预计三年内每年平均亏损不少于800万元，这里不考虑更多的不可控的市场因素。这一亏损首先不是商场的经营性亏损，而是商业地产店铺销售先期回笼资金，或者说是房地产投资融资成本代价的返回。因此，这部分亏损需要开发商用售楼利润补偿，这是国内大部分商业地产开发商不可回避的运作模式。l 附表：春天百货返租回报计算表春天百货返租回报计算表（一）楼层总户数面积计划比重%实际比重%进度计划比重%实际比重%余额进度1楼商铺14928.0 14231.1 95.3 2765.22 20.6 2322.52 25.10 442.7 84.0 其中：店面397.3 388.3 97.4 1425.06 10.6 1159.70 12.53 2