2012明珠花园物业管理合同.doc

物业服务合同第一条 本合同当事人委托方（以下简称甲方）：攸县明珠花园业主管理委员会受委托方（以下简称乙方）：株洲市话蝶物业工程有限责任公司 根据中华人民共和国合同法、建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对明珠花园（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。第一条 物业基本情况物业名称：明珠花园；物业类型：多层住宅小区； 座落位置：攸县城关镇交通南路（原灯泡厂内）；占地面积： 万；建筑面积：约5.7万平方米。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第四条 委托服务事项1、委托乙方实行统一管理，综合服务；2、维护公共秩序，负责门岗24小时值班，不定时巡逻。晚上12点后对小区内进行两次以上全方位巡逻，对存在隐患的重点部位加强巡逻；3、规范小区内的车辆停放，划分好停车区域，对进入车辆严禁乱停乱放。发放车辆出入证，严禁区外车辆随意进入小区； 4、严禁闲杂人员进入小区，来访人员必须登记准许后方可入内；5、公共环境卫生：全天候的公用部位和场地清洁卫生，生活垃圾收集、清运及公共管道的疏通，各楼层、板梯间清扫及扶手的清洁，套间公用楼层板梯及扶手每周擦抹两次以上。 室内管道堵塞时，发生的疏通费用和更新改造费用由相关业主分摊承担；6、绿化：绿化的养护和管理；7、装饰装修管理服务；8、收取、支配物业管理费用；9、 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；10、公用设施和附属建筑的维修、养护和管理，包括：道路、公共路灯、公共绿化、化粪池、沟渠、池等；11、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。12、组织开展小区文化娱乐活动；13、负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、代收垃圾处理费、公共路灯分摊费；14、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；15、维护小区消防设施，确保消防栓正常使用。第五条 其它委托事项小区居民需要的其它有偿服务。第六条 委托管理期限1、委托管理期限为壹年，自2012年3月1日零时起至2013年2月28日零时止；2、物业收费时间：从2012年1月1日起至2013年2月28日止。第七条 甲方权利义务 1、代表和维护产权人、使用人的合法权益； 2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约； 3、审定乙方制定的物业管理方案； 4、检查监督乙方管理工作的执行情况；5、甲方向乙方无偿提供物管办公用房，办公室配置由乙方自行负责；6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起15日内向乙方移交； 7、有权监督乙方以本合同规定内容，对本物业区进行的管理和经营活动，对于在本小区工作不称职的工作人员有权提出变动意见；8、当业主和物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，应协助乙方催缴；9、负责完善基础设施：绿化、消防、监控设施，公共路灯安装，小区广播、业主公约栏，单元门对讲设施的完善，小区围墙的建设；10、有义务协助处理管理遗留问题、乙方与单个业主发生的纠纷矛盾（管理、产权、工程质量）等；11、建设单位遗留问题和建筑质量问题由甲、乙双方督促有关部门解决。因业主自身原因，人为造成的公共设施损坏或故障，其维修费用由相关业主分摊承担； 12、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。第八条 乙方权利义务1、用工自主，物业管理服务人员由乙方招聘，进行培训，并自主支付劳动报酬；2、乙方按本合同规定的标准收取物业管理服务费用，并按合同约定的服务内容和质量要求提供服务； 3、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案，规范管理好小区物业服务工作； 4、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理； 5、对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；6、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；7、乙方严格按规定的相关内容执行管理，接受甲方及物业管理主管部门的监督；8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；9、乙方应及时向甲方报告有关物业管理的重大事项和及时处理业主和物业使用人的投诉；10、乙方与装修房屋的业主或物业使用人，就施工的时间，废弃物的清运与处置，装修管理服务费用等事项,应签订书面的管理服务协议；11、每3个月向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费收取情况；做到客观、公正，拒绝收取人情、打招呼或瞒收物业管理服务费的现象。12、上班时间，乙方工作人员应随时佩戴标志；13、本合同终止时，15日内乙方向甲方移交原委托管理的全部物业管理用房及其各类管理档案。第九条 人员编制及收费标准1、管理处主任（兼房管员）1人，秩序维护员6人，保洁员4人，水电维修工0.5人；2、按产权证建筑面积（包括车库面积）收取物业服务费；即：、普通住宅每月按0.4元收取；、垃圾集中处理费每户6元月收取；、公共路灯电费每户3元月收取；、商户（含车库改用经营性用途，如出租或开牌馆等）每户20元月收取卫生费；、未入伙装饰装修的业主房屋，按照湖南省物业收费标准收取装修管理服务费，每户100元，装修垃圾清运费按建筑面积每平方米1.5元收取；空置房费用按湖南省物业服务收费管理实施办法（湘价服201076号）文件第十九条规定 ，物业服务费按照90%交纳；、收取物业管理费不包括保险费、消防费、安保费。公共设施小修400元以下由乙方负责，400元以上由甲方负责，在维修基金中开支。室内管道堵塞时，发生的疏通费用和更新改造费用由相关业主分摊（承担）；、管理服务费标准的调整，按国家有关政策或视情况双方另行协商。第十条 收费方式按季度交费，每季度由业主和物业使用人向物业管理处交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。并采取催缴措施直至通过法律程序追讨。第十一条 物业管理费的主要用途1、管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部分、共用设施的日常运行、维护费用（其中不包括进户楼宇对讲门、进户防盗门）；3、办公费用；4、物业管理企业固定资产折旧；5、物业管理区域绿化养护费用；6、物业管理区域污水管道的疏通、化粪池的清理费用；7、二十四小时安全防范服务费用；8、其他因管理而发生的合理费用，如节日装饰布置费用；9、法定税收；10、乙方的合理利润。第十二条 违约责任1如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。2如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。3、甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给以赔偿。第十三条 其它事项1、因甲方房屋建筑中的设施设备质量或安装技术等原因造成事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成事故的由乙方承担责任并负责善后处理（发生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。2、小区业主财产发生被盗现象，可通过法律途径解决。3、双方经协商一致可对本合同的条款进行修订更改或补充，并签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同及其补充协议未规定的事宜，均遵守中华人民共和国有关法律、法规和2011年株洲市物业管理办法执行；4、合同期满，本合同自然终止，双方如续签订合同，应在该合同期满1个月前向对方提出书面意见；5、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无