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一、 单项选择题（本大题共40小题，每小题1分，共40分）1.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去2.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果3.一个估价项目中的估价时点本质上是由( )决定的A.估价委托合同签订时间 B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿4某宗建筑密度为50%的土地上建有一栋8层且各层建筑面积相等的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该总土地的总价为（ ）万元。A.96 B.192 C.240 D.4805下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）A现在按9.5折一次性支付B一年后一次性支付 C现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付6用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）A空间直线距离 B交通路线距离C交通时间距离 D经济距离7下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）A降低房地产开发贷款利率 B增加土地有效供给C降低契税 D提高购房贷款利率8.收益法适用的条件是房地产的( )。A.收益能够量化 B.风险能够量化C.收益和风险其一可以量化D收益和风险均能量化9.在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。A.估价时点 B.进行房地产状况修正时C.搜集可比实例时 D.成交价格所反映10.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及重新建造新建筑物的费用之和后的余额时,应以( )进行估价。A.重新利用前提 B.装修改造前提C.转换用途前提 D.保持现状前提11.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的( )。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化 D.法律上许可12.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是( )元/m2。A.8571B.10000C.13393D.1562514.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。A.2585B.2393C.2955D.296415.评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2)，因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为( )元/m2。A.7020B.7091C.7380D.858016.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是( )A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.317.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.9018.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2，报酬率为6%，则现在的承租权益价值为( )万元。A.96.80B.592.81C.691.61D.667.2219.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是( )。A.毛租金乘数法 B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法21. 估价时点应与( )的日期相一致。A.签订估价合同 B.开始估价作业 C.完成估价报告 D.估价结果所属22. 判定某可比实例的成交价格比正常交易价格低6%,则正常交易情况修正系数为( )A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.06423.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.1724. 某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（）。A.N=t+n B.Nt+n D.A、B、C都可能25.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是( )A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值26.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取( )A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机27. 同类房地产的市场价格之所以相互牵掣,是因为相互之间有一定的()。A.互补性 B.权益差别 C.替代性 D.外部环境差异28.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为( )。A.0.5和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年29. 用成本法估价时,房屋现值=( )A.房屋重置价格-折旧年限尚可使用年限B.房屋重置价格-年折旧额耐用年限C.房屋重置价格成新度D.房屋重置价格-年折旧额.30. 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。A.交易实例 B.可比实例 C.估价对象 D.标准化实例31. 评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括( )。A.重置成本+土地使用权价值B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D.建筑安装工程费+建造期的经济损失32.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为( )元/m2。A.2025B.2250C.2700D.300033.如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为(C )万元。A.1125B.1800C.2250D.337534.下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是(D )。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可35.房地产供给有限特性的本质是( A )A.土地的总量有限 B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大36.两宗房地产的净收益相等,其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( A ).A.资本化率应较高,价值较低 B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高 D.资本化率应较低,价值较低37.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于(C)A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.会计折旧38.假设开发中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( C )。A.开发结束的时间 B.购买待开发房地产的时间C.开发期间的某个时间 D.全部租售出去的时间39.某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了出让手续,土地使用年期为40年,该类建筑物的经济寿命为45年,评估时建筑物的折旧年限应取( B)年A.32年 B.45 C.48 D.3040. 甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两座建筑物的年折旧额并加以比较，则（C）。A甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断二、计算题（46分）1某宗出租的房地产，建筑面积为40000，容积率为4，土地使用期限为40年，自2009年7月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2011年7月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70。根据市场调查得知2014年7月1日该类房地产的租金为每月40元/，年平均空置率为20，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8，该房地产现时土地单价为2100元，土地报酬率为8，建筑物报酬率为10，请计算该房地产在2014年7月1日的价值（16分）2某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3，销售费用为重新购建价格的3，年利率为6，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。（30分）三、分析题（单项选择，每题2分，共14分）（一）某商业楼建筑面积为5000，于2010年9月1日开工，2012年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2013年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2013年3月1日起至2053年2月28日止。在2014年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。1采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。A按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B按建筑物耐用年限计算C按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D按建筑物已使用年限计算2采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为2014年3月1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料3估价机构评估出该商业楼在2014年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。A2800万元B2940万元C4000万元D4200万元4假设在2015年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2014年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原