兴业租赁金融写字楼租赁产品方案.doc

兴业租赁金融写字楼租赁产品方案一、客户定位银行、证券公司、信托公司、保险公司、基金管理公司等；二、租赁标的定位1、金融写字楼：位于城市核心地段或商务区的写字楼宇2、银行支行、营业网点等办公和营业用房三、客户需求1、在城市的核心区域拥有位置优越、级别高档、符合自身行业地位的办公楼宇，不仅可以改善企业办公环境，而且能够有效提升企业形象，创造市场美誉度，营造市场广告效应；2、整体承租楼宇，存在楼宇位置选择、楼宇面积偏差、建造标准、外观设计、车位数量偏差、租售方式协调等等诸多问题，难以寻觅适合的楼宇标的；3、部分承租楼宇存在分散办公、内部协调成本较高，以及与其他公司不同类型的法人机构混杂办公等等问题，造成办公环境的杂乱和无序，给内部管理带来困难；4、银行等金融机构一次性直接出资购置办公楼宇，造成对可用资金的直接占用，降低了银行的资本充足率，挤占盈利资金，影响财务盈利水平；四、解决方案金融写字楼租赁是兴业租赁依照承租人的指定，与物业供应商签订楼宇买卖合同，直接购入经营物业，并出租给承租人使用，租赁到期为承租人提供留购、续租、分享物业增值收益等多种选择和便利的新型租赁产品。金融写字楼租赁的基本特点是交易方式灵活，适应性强，能够针对不同的客户和不同的物业类型，灵活设计交易结构，充分考虑承租人的现金流和现实需求，为银行等金融机构提供全面灵活的营业用房解决方案。五、产品功能1）表外融资：通过经营性租赁，租金全部费用化，实现表外融资。2）增值锁定：以租赁期租赁费用的支出即锁定楼宇产权，享有楼宇增值。3）物业选择：一次性解决营业用房的整体购置，改善办公环境。4）资本消耗：以长期租金的支付替代原本的一次性大量资本支出，大大降低资本消耗。5）提高盈利：由于节约了前期的大量资本占用，租赁方式能够有效提高企业的盈利水平，节约了更多的创利资本。6）财务调节：通过交易结构和付租结构的灵活设计，匹配企业财务利润实现，创造财务调整的巨大空间。7）期满选择：期末对租赁物可以灵活选择续租、留购、分享物业增值收益等方式。8）下表将银行直接购置物业与采用租赁方式购置物业的主要利弊进行了比较，指标名称公式银行直接购置写字楼租赁核心资本充足率核心资本/风险加权资产降低不影响资本充足率（核心资本+附属资本）/风险加权资产降低不影响营业利润营业收入-营业支出降低提高资产收益率ROA净利润/平均资产总额降低提高资本收益率ROE净利润/平均净资产降低提高成本收入比(营业费用+折旧)/营业收入降低降低六、基本业务模式1）购买现房续租（灵活续租部分或全部物业）兴业租赁使用方（承租人）3、租赁协议4、租金（分期付租）开发商（供货商）1、根据承租人选择购买物业，并支付物业买卖价款。2、按工程进度完成建设并交付房产。留购（约定价格，留购部分或全部物业）分享增值收益（物业处置收益按约定分享）5、租赁到期2）购买期房（满足预售条件的在建未完工物业）续租（灵活续租部分或全部物业）建设中物业1、根据合同约定及建设进度支付买卖价款3、按工程进度完成建设并交付建成房产，过户产权开发商（供应商）2、后继建设全程监管、验收。交付房产后委托物业公司管理房产兴业租赁使用方（承租人）3、租赁协议4、租金（分期付租）留购（约定价格，留购部分或全部物业）分享增值收益（物业处置收益按约定分享）5、租赁到期七、案例分析案例一：某城商行在北京开设分行，已经稳定经营数年，经营业绩较好，但办公地点较为局促，严重影响分行形象和业务的进一步发展壮大，存在办公场地升级换位的客观需求，因此拟在北京购置新的分行办公大楼。分行经多处寻找，锁定了一栋位置优越的5A级写字楼，拟购置该物业作为适合的办公场所。楼宇开发商要求将该楼宇一次性整售，价格约3万元/平米，楼宇建筑面积2万平米，整体售价6亿元。根据该城商行总行规定，北京分行由于人员数量的限制能够使用的物业面积不足2万平米。因此，若由该城商行出资一次性购置该楼宇，存在多个无法解决的难题：一是整体购置资金量较大，形成资金的长期固化、占用，将直接降低城商行资金使用效率，严重影响分行盈利；二是购置后将产生部分空置面积无法内部消化，造成空置浪费，大大增加分行运营成本；三是若长期租用该楼宇，则租金成本较高，且无法获取物业增值的收益；四是大额资金需经过总行申报审批，流程环节较长，具有较大难度。兴业租赁针对该城商行面对的难题，有针对性地设计了“融资租赁+经营租赁”的产品结构，具体交易结构和操作流程如下：兴业租赁第三方（购买方）余值购买协议物业供货商支付价款买卖合同交付房产承租人租赁协议支付租赁利息及部分租赁本金（90%）租赁到期，以约定价格或市价购买物业余值1、城商行与兴业租赁签订同业借款协议，为兴业租赁提供6亿元同业授信；2、兴业租赁与开发商签订楼宇买卖协议，直接购买该楼宇，并取得楼宇产权；3、兴业租赁与承租人签订租赁合同，将标的物业租赁给承租人使用，约定：在租赁期内，承租人向出租人以租金方式支付租赁利息及部分租赁本金，留下一定的租赁余值。4、兴业租赁与承租人指定的第三方签订物业余值购买协议，约定：该第三方在租赁期满时，以双方约定的价格或物业市价购买物业余值。5、该楼宇剩余小部分面积由兴业租赁对外招租，选择具有较强实力的大企业作为物业承租人。兴业租赁可以挑选市场时机将该部分物业进行市场化处置，物业增值收益按约定与城商行分享。6、租赁到期，第三方按合同约定购买物业余值。7、租赁到期，城商行取得该楼宇物业的完整产权，同时在物业处置的过程中还分享到部分物业的部分增值收益。案例点评：该方案对开发商而言，满足了开发商整售物业的要求，以合理价格取得物业，顺畅了物业购买的整体安排；对银行而言，简化了银行物业购买的审批环