街道对物业管理问题的初步探索

精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创1/6街道对物业管理问题的初步探索街道自2009年以来，为解决平房区、土楼、弃管楼的物业管理问题，不断探索尝试新的办法，采取“社区召集，业主组织、住户花钱，政府补贴”的管理方式，前后解决了小区的物业管理问题。对于无人接管的小区采取“街道组织、社区管理”的方式进行管理。为了切实解决好这个关系到居民的切身利益，涉及到千家万户物业管理问题，街道于2011年初着手筹办自己的物业公司。于2011年5月出资注册成立了物业管理服务公司，由街道选派干部兼任公司管理人员，尝试公办市场化物业管理运行模式。一、物业管理服务公司运行情况物业管理服务公司已从2011年7月起接管小区、小区两个小区。下面就这两个小区近半年来的管理情况总结如下（一）小区先天不足问题1、设计问题。小区原设计南北两个大门，由于拆迁问题南大门始终不能开通，北大门又紧邻加油站，大门不能直接上路，给广大业主车辆出入带来不便。小区监控没有或不足。小区根本无监控，小区原有部分监控，但不能满足需要，而且前期物业也从来没用过。小区内车位精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创2/6太少。2、质量问题。小区有一栋楼从交工以来一直存在暖气不热问题。小区共三百多户居民就有二百多户业主房屋报修，多数是门窗或顶楼漏水问题。这些问题解决不了，业主就不交物业费。3、小区存在自来水、供电设施、供热泵房、排污等职能部门不接手问题，居民花钱买水、买电、买热、交排污费却不能顺利得到这些服务。物业公司要二次花钱做好相应的处理工作，给物业管理小区增加了成本，带来很大难度。同时对小区内私搭乱建的治理，物业公司没有执法权，特别是那些老旧小区业主根本不听物业的。管深了就不交物业费。不管其他业主有意见也不交物业费。（二）前期物业管理问题前期物业是通过房产局物业办招投标招来的，根本不接受街道社区的监管。大多服务质量存在严重问题，比如，小区前期物业，物业费每平每月八角钱，而物业只安排一个保安、一个保洁，试想这样的服务业主能满意吗业主不满意就不交物业费，物业公司就很难再运转下去，最后弃管。再来一家新的物业公司，业主因对前期物业的不满，很难接受新物业，还是百般挑剔不交物业费，物业公司再弃管，从而造成恶性循环。（三）目前管理状况精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创3/6物业管理服务公司于2011年7月16日正式接管小区，8月接管小区。接管之后对两个小区分别进行了集中清理、整治和部分改造，安装或启动了监控设施。投入了大量资金。通过物业管理服务公司几个月的服务，我们感觉按业主现有的素质和对物业的认知程度，以及现行的物业管理体制，物业公司很难正常运行下去。二、目前“弃管楼”问题1、弃管楼的成因及现状。那些被称为“弃管楼”的小区，多数是原单位家属楼，企业转制破产后导致小区物业无人管理。时间久了，水、电、暖、下水、卫生设施老化。另外，这样的楼房位置不集中，利益分散，很难统一管理。目前，这些弃管楼绝大部分由社区接管，社区仅负责保洁工作。弃管楼的公共设施排污管道、自来水管道如发生堵塞、泄漏等问题，则由社区组织居民以集资等方式排除故障。每次检查卫生，社区干部就要全面清扫，给社区工作带来一定的难度。2、业主大会、业主委员会成立难。有许多客观原因一是部分住宅楼已是有十几年、二十几年的建筑历史，原来大部分住户是同一单位职工，有纠纷可以找单位解决。现在业主几经更换，彼此之间很难达到信任，业主大会很难组织召开；二是物业管理条例对业主大会和业主委员会组织成立缺乏可操作性的指导；三是业主参与意识不精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创4/6强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。四是街道办事处、社区居委会与业主自治组织的关系还没有明确和理顺，由于业主委员会本身不是法人实体，也无独立的财产，无法承担民事法律责任，而办事处、居委会被现行管理机制排斥在物业管理体制之外，也无法发挥其指导监督业主大会和业主委员会工作的作用。3、业主的服务消费观念尚须转变。业主维权意识不断增强，但居民物业管理消费观念尚须转变。一些业主的消费观念还没有适应“花钱买服务”的模式，对物业管理问题知之甚少，买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题，有的甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，一旦出现物业管理方面的问题，很容易情绪化。有相当部分业主对物业管理漠不关心，视作可有可无的东西，不热心参与业主代表、业主委员会委员的选举工作，导致业主代表、业主委员会的代表性不全面，影响作用的发挥。老小区普遍存在收费标准和收费率双低、业主缺乏花钱买服务的意识和对物业管理接受度不高。三、做好小区物业管理的建议和对策小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，为此建议如下（一）健全政府管理体制，积极形成全社会和各部门齐抓共管的良好局面。精品文档2016全新精品资料全新公文范文全程指导写作独家原创5/6应该遵循“重心下移、属地为主”的原则，加强小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络，共同构成社会管理模式的组织。一是建立小区物业管理联席会议制度。由政府牵头，研究协调物业管理重大事项；由某个部门加挂区物业管理办公室牌子，具体承办联席会议研究确定的事项。二是街道相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作，日常工作点设于街道物业（城管）科。同时在街道增配若干名物业协管员。三是社区建立工作小组。负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作遇到的各类问题，做好宣传、协调和配合小区物业管理工作的开展。（二）加强宣传教育引导，不断增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识。一是要进一步加强有关小区物业管理的宣传教育活动。深入宣传相关法律法规，让广大业主了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务，积极配合物业服务企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；让物业服务企业和从业人员认识优质服务树品牌的重要性，培养市场竞争意识。二是建议每年开展