新版商品房专家意见.docx

专家、知名律师对新版商品房买卖合同意见整理目录第一节:新旧变动概述3一、版本由一分二3二、结构：3三、说明：3四、术语:4第二节：变动细节4第一章 合同当事人4第二章 商品房基本状况4第三章 商品房价款5第四章 商品房交付条件与交付手续5第五章 面积差异处理方式7第六章 规划设计变更7第七章 商品房质量及保修责任7第八章 合同备案与 房屋登记9第九章 前期物业管理9第十章 其他事项10第一节:新旧变动概述一、版本由一分二分为预售和现售两种版本。住建部曾起草了三个示范文本，即商品房买卖合同（预售）示范文本、商品房买卖合同（现售）示范文本、存量房屋买卖合同示范文本。后来删除了存量房屋买卖合同，主要原因是这一块与建设行政管理部门的关系不大，是一个单纯的民事活动。二、结构：新版商品房买卖合同示范文本分为：1、说明；2、术语；3、正文；4、附件。（1）新版完善了“说明”部分，便于当事人方便的获取合同文本的相关信息。（2）新版文本增加了“术语”部分。增加该部分的益处在于：既有利于了解合同中的重要概念，也避免今后发生纠纷时的理解分歧。（3）合同正文分成了若干章，其中预售合同示范文本分为了10章，现售合同示范文本分为8章。这是借鉴了上海的做法。（4）附件数量从原来的4个增加到11个。三、说明：在修改过程中，专家以下两个条款存在争议：4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打，以示删除。5.出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。在讨论合同文本时，就上述两条存在理解上的分歧。争议主要在于：当事人可否任意删除该合同书中的任何条款？一种观点认为，基于合同自由原则，除非是法律的强行性规定，否则当事人可以任意约定合同条款，包括增加、删除或者修改。另一种观点认为，由于商品房买卖合同示范文本具有一定的准立法的性质，它是政府为了维护消费者的合法权益，平衡当事人利益而拟定的。如果允许当事人随意删除该文本中的任何条款，另起炉灶，那么制定这样的示范文本有何意义？四、术语:术语部分解释了12个术语，其功能如下 1、有助于普通消费者更快的、更好的理解合同条款，提高交易效率； 2、履行合同时，有助于减少对合同条款理解的分歧； 3、有利于纠纷的解决，如法院裁判、仲裁裁决。存在的几个问题：1、应当采取“不动产登记机构”的称谓，并将之界定为：直辖市、市、县人民政府设置的负责不动产登记工作的机构。这是因为我国正在起草不动产登记条例；2、缺少“不动产权属证书”的概念。第二节：变动细节正文共分为以下十章：合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项。第一章 合同当事人2000年版合同文本规定的是“注册地址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。新版示范文本将原来的注册地址改为“通讯地址”。同时增加了以下条文：第二十五条 送达 出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式以【邮政快递】【邮寄挂号信】【_】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起_日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 第二章 商品房基本状况（1）增加了第2条“预售依据”第二条预售依据 ，该商品房已由批准预售，预售许可证号，原来的条款中还要求协商“预售资金监管机构”、“预售资金监管账户名称、账号。等信息。后来被放到规定房屋价款的条款中加以规定。（2）更为详细地对房屋基本情况作出了约定，除充实第3条“房屋基本情况”的内容外，还新增了第4条“抵押情况”、第5条“房屋权利情况”。这对于保护购房者的合法权益，避免纠纷具有很大的益处。（3）抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。 抵押类型: ,抵押人： ， 抵押权人：抵押登记日期： ，抵押登记机构：_，债务履行期限：_。 抵押类型: ,抵押人：抵押权人：抵押登记日期： ，抵押登记机构：_，债务履行期限：_。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。（4）房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍 】【买受人全部损失】【偿金。 】的赔偿。第三章 商品房价款增加了一种付款方式，即贷款方式付款。即第7条第2款规定：（二）买受人采取下列第_种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。2.分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首 期房价款 （币种） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应当于 年 月 日前支付。3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业 贷款】【 】。买受人应当于_年 _月_日前支付首期房价款 （币 种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），占全部房价 款的 。 余款 （币种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。 4.其他方式： （贷款机构）申请贷款支。第四章 商品房交付条件与交付手续实践中，商品房的交付容易引起纠纷，因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。当事人在合同中不仅应当明确约定交付的时间，还应当约定交付的条件，并约定逾期交付的责任。 1、新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；关于房屋的交付条件问题。建筑法第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；建设工程质量管理条例第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第49条还规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。” 2000年建设部颁布的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法以及2013年12月2日住房和城乡建设部颁布的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定对竣工验收以及备案的具体程序作出了规定。由此可见，建设工程竣工验收备案是房屋交付的基本条件，没有竣工验收备案的房屋是不能交付的，这是法定要件。此外，由于房屋交付后需要进行登记，所以要求房屋必须有测绘报告。基于此，新版合同示范文本明定的两个交付条件就是：（1）该房屋已经过建设工程竣工验收备案，有相关的证明文件；（2）取得了房屋的测绘报告。2、对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定； 3、约定了具体的交付手续，亦即交接手续。 4、约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对查验时发现的不同类型的房屋质量问题规定了不同的措施。首先，示范文本第11条只是对商品房地基基础和主体结构之外的其他质量问题作出了约定。之所以对于地基基础和主体结构的质量问题在房屋交付时不做约定，原因在于：这种质量问题属于严重的问题，不是查验就能发现和确认的，必须经过房屋质量检测才能发现。故此，将其放在第七章“商品房质量及保修责任”中加以约定。第五章 面积差异处理方式新的示范文本用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。商品房销售管理办法第20条对如何处理面积差异做出了详细规定，为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条吸收。第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。第六章 规划设计变更商品房销售管理办法第24条第1款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”第2款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”第3款：“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”鉴于规划设计变更引发的纠纷很多，因此，示范合同文本专章做出了规定，并区分了规定了规划变更和设计变更。第七章 商品房质量及保修责任首先，示范文本第16条对商品房质量问题的类型作出了详细的约定，将房屋的质量分为了四部分（1）地基基础和主体结构；（2）地基基础和主体结构外的房屋质量问题；（3）装饰装修及设备标准；（4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。针对不同的质量问题，规定了不同的处理方法。这种区分的法律依据在于建筑法第60条。该条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。”第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”（1）如果是地基基础和主体结构有问题，则表明房屋质量存在严重缺陷。则购房者可以无须经过修复阶段，即行解约。对此，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条也有明文规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”（2）如果是地基基础和主体结构外的房屋质量问题，则应当先修复或更换。如果还不行，则可以解约。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条第2款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”（3）装饰装修及设备不符合标准的，则应当修理、更换或赔偿，不能解约。这是基于解约交易成本，鼓励交易的考虑。（4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。如果是空气质量或隔声不达标的，先整改，不行的可以解约。因为这关涉到购房人的健康。至于节能不达标的，与健康无关，只是财产权的问题。不能因该问题解约，只需要赔偿损失即可。其次，示范文本第17条是对房屋质量保修制度的约定。这也是法律规定的制度。建筑法第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”建设工程质量管理条例第39条也规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 ”该条例第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 ”第41条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”房屋建筑工程质量保修办法（建设部令第80号）对保修义务的具体履行以及赔偿责任、免责事由做出了规定。再次，关于住宅质量保证书、住宅使用说明书的规定。 1998年建设部颁布了商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定该规定第3条要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。其中，住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充规定。依据该规定第4条，住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。该规定要求，住宅质量保证书和住宅使用说明书应在住宅交付用户的同时提供给用户。住宅质量保证书和住宅使用说明书以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的住宅质量保证书和住宅使用说明书。第八章 合同备案与 房屋登记2000年的文本仅有1条加以规定，现在的示范文本则是专章规定。主要是关于预售合同备案和房屋登记的约定。1、最初，在新示范文本的讨论稿中的章名是“房屋登记”。讨论的时候，专家认为预售合同备案与房屋登记是法律性质和效果完全不同的制度，不能规定在一条，应当分别规定。因此，应当将章名从“房屋登记”改为“合同备案与房屋登记”。 2、新示范文本的讨论稿中原来是规定了预告登记的，但定稿时有人认为，登记今后归国土部门管理了，建设行政管理部门就不要规定了，于是加以删除。2014年3月22日的示范文本（修改稿）（一）预告登记 1.双方【同意】【不同意】办理该商品房的预告登记手续。双方同意办理预告登记的，自办理预售合同登记备案后_日内申请办理该商品房的预告登记手续。如果出卖人未按照双方约定期限申请办理预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。2.有关预告登记的其他约定如下：_ _。第九章 前期物业管理这是2000年版本没有约定的内容。主要是将前期物业管理合同中的一些内容纳入进来，如物业管理企业、收费等。物业管理合同与商品房买卖合同的关系？（1）强制关联物业管理条例第25条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。” 2、权利义务的相互独立，它们之间并非主从合同关系 第十章 其他事项这一章主要是增加了对建筑物区分所有权的约定。显然业主单独所有的部分是不存在约定，而那些法律明确规定了属于全体业主共有的，如物业用房、绿地和道路等，也不存在约定。此外，对纠纷的税费、解决方式、保密义务等也作出了约定。第二十条税费 双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。 第二十一条销售和使用承诺1. 出卖人承诺不采取