第十一章房地产销售有关法律及相关1

第十一章房地产销售有关法律及相关知识第一节商品房销售及其相关内容 一 商品房预售商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预售给买受人 由买受人预付定金或房价款的行为 商品房预售实行预售许可证制度 1 商品房预售的条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用许可证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到总投资25 以上 并已确定施工进度和竣工交付日期 4 开发企业向房产部门取得 商品房预售许可证 2 商品房预售许可开发企业申请办理 商品房预售许可证 应向房产部门提交以下资料 1 土地使用权证书 2 建设工程规划许可证和施工许可证 3 投入资金达到工程建设总投资25 以上的证明 4 开发企业的 营业执照 和资质等级证书 5 工程施工合同 二 商品房现房销售现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 1 现房销售的条件 1 开发企业具有企业法人 营业执照 和资质等级证书 2 取得土地使用权证书 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已落实 6 供水 供电 供热 供气 通讯等配套设施具备交付使用条件 7 物业管理方案已落实 三 商品房销售代理房地产销售代理是指房地产开发企业将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式 1 实行销售代理必须签订委托合同 委托合同应当载明委托期限 委托权限已经委托人和被委托人的权利和义务 2 中介机构出示商品房委托书3 房地产销售人员应具备一定的资格条件 第二节购房合同 一 商品房买卖合同商品房买卖合同是指房产交易双方之间建立买卖关系的协议 二 商品房买卖合同内容1 当事人名称或姓名和住所2 商品房基本情况3 商品房的销售方式 4 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间5 交付使用条件及条件6 装饰 装修标准承诺7 供水 供电 供热 燃气 通讯 道路 绿化等配套设施的交付承诺和有关权益8 公共配套建筑的产权归属9 面积差异的处理方式10 解决争议的办法11 违约责任 三 商品房买卖合同计价方式商品房销售有三种计价方式 1 按套内建筑面积计价 2 按套 单元 计价 3 按建筑面积计价 建筑面积是主房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积 商品房建筑面积有套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 举例 某商品房 102 的三室一厅 若按套计价 每套售价30万元 按套内面积82 计算 3700元 则总价303400元 按建筑面积102 计算 3000元 则总价为306000元开发商可任选一种计价方式销售 四 商品房买卖合同误差的处理方式当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 未作约定的 按以下原则处理 1 面积误差比绝对值在3 以内 据实结算房价款 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 合同约定面积 100 2 面积误差比绝对值超过3 时 买受人有权退房 1 买受人要求开发商在提出退房日起将已付房价款退给买受人 并支付房价款利息 2 买受人不退房 若产权登记面积大于合同约定面积 误差在3 以内的房价款由买受人补足 超出3 部分的房价款有房地产企业承担 3 买受人不退房 若产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在3 以内部分的房价款有开发企业返还买受人 超过3 的房价款有开发企业双倍返还买受人 五 商品房的交付1 关于延期交付开发企业应按合同约定 将符合交付使用条件的商品房按期交付 未来按期交付的 开发商应承担违约责任 2 关于商品房质量 设备及装修开发商应当说明实际交付的商品房质量 设备及装修与样板房是否一致 3 关于两证开发商在销售商品房时 应向买受人提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 4 关于质量保修房地产企业应对所售商品房承担保修责任 当事人应当在合同中就保修范围 保修期限 保修责任作出约定 一般来说 开发商最低保修项目和保修期限如下 1 屋面防水工程3年 2 墙面 厨房和卫生间地面 地下室 管道渗透1年 3 墙面 顶棚抹灰层脱落1年 4 门窗翘裂 五金件损坏1年 5 管道堵塞2个月 6 卫生洁具1年 7 灯具 电器开关6个月在保修期间内发生的属于保修范围的质量问题 房地产开发企业应当履行保修义务 第三节住房抵押贷款 一 住房抵押贷款的含义住房抵押贷款是指购房者购置房产时 首先交齐首付付款 然后将要购买的房地产作为抵押品向银行申请贷款 在贷款期限内按约定偿还贷款 若购房者还不上贷款 银行有权以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿 二 抵押贷款的要素1 住房抵押贷款的成数抵押贷款成数是指贷款额与楼价的比率 国内一般抵押贷款成数为8成 或9成 2 借贷年限借款期限越长 借款者利息负担越重 但每期偿还的金额也越小 3 利息住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率 其高低取决于政府的金融政策 三 办理住房地产贷款手续及程序1 办理住房抵押贷款申请2 银行审核购房者有关资料主要从房产交易的合法性 购房者身份证明及还款能力进行审核 符合条件的 同意住房抵押贷款3 办理签约 抵押登记 保险手续银行通知借款人持本人身份证在规定的时间 地点办理保险 公证等手续 然后 双方签订借款合同 抵押合同 借款人承诺书 4 开立专门还款账户购房者在签订 住房抵押贷款合同 后 应在银行指定的金融机构开立专门还款账户 并签订 委托扣款协议 授权该机构从该账户支付有关贷款本息和欠款5 支付贷款住房抵押贷款手续办理完毕 购买的房地产权证明文件抵押在银行 其贷款由银行以借款人购房款的名义划入开发商账户 直接支付给买方 6 还款买房借款人根据借款合同约定按月分期向银行偿还本息 四 住房抵押贷款的还款方式方法1 等额偿还的住房抵押贷款方式是指利息率和月偿还额在一定的年限里保持不变的住房抵押贷款偿还方式 1 等额本息还款法 购房抵押人每月偿还相等的金额还贷款本息 计算公式为 A P i 1 i n 1 i n 1 A 每月偿还等额本利和P 借贷本金总额i 贷款月利率n 还款总期数 其中 i 1 i n 1 i n 1被称为月还款系数 例如一套总价为35万元的住宅 购房者选择7成15年住房抵押贷款付款方式 需贷款24 5万元 每月偿还等额本息的数额为 A 245000 0 0465 1 0 0465 180 1 0 0465 180 1 2450000 0 0082133486 2012元 2 等额本金还款法购房抵押人每月等额偿还本金 贷款利息随本金逐月递减 计算公式为 A P N P Q iA 每月还款P 贷款本金总额N 还款总期数Q 累计已还本金i 月利率 例如一套总价为35万元的住宅 购房者选择7成15年住房抵押贷款付款方式 需贷款24 5万元 按照等额本金还款法 第一月还款金额A 245000 180 245000 0 0 00465 1361 11 1139 25 2500 36第二月还款金额A 245000 180 245000 1361 11 0 00465 1361 11 1132 9 2494 03第三月还款金额A 245000 180 245000 2722 22 0 00465 1361 11 1126 59 2487 70 五 住房抵押贷款手续所需费用1 银行收取的费用 1 商品房转让手续费 每平方米3元 2 房屋保险费 总房款的0 08 3 抵押手续费 总房款的0 08 4 公证费 贷款额的0 1 5 登记费 工本费 代办费 400元 5 银行按揭合同工本费 40元以一套100平米 总价为35万元 贷款24 5万元的房子计 则应缴的费用为 300 2800 2800 245 440 6585元 第四节房地产税费 一 房产税房产税以房产为课税对象 向产权所有人征收的一种税 1 对于非出租的房产 以房产原值一次减除10 30 的余值为计税依据 税率为1 2 如价值35万元的房产 以减除30 的余值计税 则应缴纳房产税为 350000 0 7 1 2 2940元 2 对于出租的房产 以房产租金收入为计税依据 税率为12 如某房产年租金收益为12000元 则应缴纳房产税为12000 0 12 1440元二 契税契税是在土地 房屋权属发生转移时 对产权承受人征收的一种税 契税的税率为3 5 现阶段一般减半征收为1 5 2 5 例如一套价值为40万元的房产 在发生房产转移时 以1 5 的税率计算 则应缴纳的契税为6000元 三 营业税 城市维护建设税和教育附加费1 房地产营业税是开发商销售不动产而缴纳的税收 税率为5 2 城市建设维护税是随房地产营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税 税率分别为7 5 1 三个档次 3 教育