转租房合同注意事项.doc

转租房合同注意事项 转租房合同注意事项 1、查看二房东的有效身份及和大房东签定的； 2、签订租房合同时应问清房租包含的内容水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担； 3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它； 4、明确租赁期限、房租支付和付款方式并要求出租方提供租金收据； 5、应对能否转租做出约定； 6、要明确违约责任和违约的补偿标准； 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况并约定维修责任； 8、应对提终止合约情况做出约定 另外还要注意与主的期限问题： 1、签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意； 2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限； 3、合同中约定事项不能超过主合同 不是所有的房子都可以转租只有满足以下情形的承租人才可以把房屋转租： 1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年超过二十年的超过部分无效 2、租赁期限六个月以上的应当采取书面形式当事人不采取书面形式的视为不定期租赁 3、承租人经出租人同意可以将租赁物业转租给第三人原租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失 4、出租人出售租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内承租人承租人在同等条件下有优先购买的权利 5、房屋租赁出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续办理备案需要提交的资料： （1）房地产权证书或者其他合法权属证明； （2）出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明； （3）房屋租赁合同 限制房屋转租的情形： 1、承租人拖欠租金的； 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的； 3、预租的商品房 另外租赁合同中未约定可以转租且出租人不同意转租的承租人也不擅自转租 承租人擅自转租的出租人可以解除与承租人的租赁合同 4、不得违背双方意愿有问题双方要共同讨论 房屋转租合同需要注意事项 1、未经出租人同意的房屋转租合同是否有效 在没有其他无效原因存在的情况下未经出租人同意的房屋转租合同有效 租赁合同属于确立债权、债务关系的合同而不是以产生物权变动效果为目的的合同出租人对租赁物是否享有所有权、处分权不是租赁合同必须考虑的内容租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用承租人支付相应的租金 承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有并不构成对租赁物的处分第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”可见对于承租人未经出租人同意转租的合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同而非宣告转租合同无效 2、承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的是否需要追加出租人为合同当事人 一种观点认为承租人与次承租人的关系与出租人与承租人的关系是两个法律关系不应当在一个案件中审理；另一种观点认为应当追加出租人为第三人或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示然后决定本案的审理 我们认为承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话势必造成讼累不利于案件的审理所以不需要追加出租人为第三人或通知承租人但是承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑；或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的应当等待另案的处理结果 3、因原租赁合同解除而产生的纠纷是否应追加次承租人为当事人对次承租人向承租入主张解除合同并要求赔偿装修等添附损失的是否要追加原出租人为案件的当事人 因原租赁合同解除而产生的纠纷如果出租人未将次承租人作为被告的考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要原则上可以追加次承租人作为无独立请求权的第三人参与诉讼如果次承租人人数过多且各方的利益也不同则不宜追加次承租人为第三人可根据情况需要由当事人另行诉讼 次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的属于合同当事人之间的纠纷一般无须追加出租人为案件的第三人 4、因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物的损失应由谁承担违约责任 由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系根据合同相对性原则的要求次承租人只能向转租入主张违约责任或损害赔偿责任而不能直接要求出租人承担责任 5、经出租人同意的转租合同如因转租人拖欠出租人租金出租人要求解除而次承租人要求继续履行转租合同的是两个租赁合同同时解除还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系 我们认为租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的则转租合同将因此而处于履行不能的状态但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同原出租人并非转租合同的当事人不能强迫他继续履行转租合同因此除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致否则次承租人要求继续履行合同的主张不能支持 6、原租赁合同解除而产生的纠纷次承租人作为案件的第三人要求合同的承租人或出租人承担违约责任及赔偿装潢损失的是否属反诉是否应收诉讼费 次承租人作为案件的第三人一般情况下属于无独立请求权的第三人不具有诉讼被告的地位因此无论其提出什么主张都不能构成反诉但出于解决纠纷的考虑如果次承租人提出此类主张的可以在其另行提起诉讼后将该诉讼与原租赁合同解除纠纷合并审理同时另行诉讼属于新的诉讼应当收取诉讼费 7、租赁合同