上街板块分析(部分)PPT课件

上街区市场分析 河南中原 投资顾问部2013年09月11日 汇报说明区域分析基本分为区域属性及区域市场两个部分 主要适用于项目前期定位报告的前半部分及土地评估报告等 区域属性 区域属性 区域位置 生活配套 交通联系 产业支撑 发展机遇 区域市场 量价走势 项目分布 项目概况 未来供应 总价分析 个案分析 供应分析 机会挖掘 成交分析 区域属性 上街概况 上街区地处河南省北部 华北平原 黄河冲积平原扇轴部 为豫东平原和豫西丘陵的相交地带 上街区位于郑州市西部38公里处 属郑州市辖区 东邻荥阳市城关乡 西 南分别与高阳镇 刘河镇毗邻 北部与王村镇相连 西南和巩义市的米河镇接壤 上街区域辖1个镇和5个街道办事处 全区总面积64 7平方公里 上街城区辖5个街道办事处 辖区总面积17 855平方公里 常住人口为13 15万人 区域资源 上街 位于开封 洛阳 登封三大主要旅游目的地的中心 周边地区人文历史和自然观光旅游资源丰富 城市规划及未来发展方向 上街是郑州三大组团之一 市政府西迁将给其带来发展契机 随着大郑州战略的形成 郑州将形成 一心 两翼 三组团 发展态势 一心 中心城区 两翼 郑州高新区 郑东新区 三组团 上街 荥阳组团 郑汴 中牟组团 航空港组团 为配合大郑州发展 省市政府作出迁移 市政府西迁 带动整个区域的发展 新的行政中心即将形成 未来发展迅速 区域解读 交通十分便利区位价值明显 陇海电气化铁路 万泉河路由东而西贯穿城区 郑 州 洛 阳 汴 开封 高速公路傍区而行 上街区是郑汴洛 黄河之旅 旅游热线上的咽喉重地 自古就有 三秦咽喉 东部襟带 之称 为历代兵家必争之地 受惠郑州经济发展的辐射 带动 区域位置 郑州市 巩义 登封 机场 上街区 1小时车程 半小时车程 半小时车程 半小时车程 新密 半小时车程 区域位置 位于郑州中心城区西部 离中心城区约38公里 临荥阳 巩义地理位置优越 上街区西临巩义 东距郑州市区30公里 是未来郑州西新区位置 是一个重要的经济发展区域上街区周边临近巩义 荥阳地理位置优越 科学大道西沿 西南绕城高速公路至上街区安阳路 城际轻轨建成 将带动区域发展 交通解读 中原路 310国道 郑上路 规划中原路西段 104省道 连霍高速 洛宁路 安阳路 工业路 国家级通用航空试验区 陇海铁路 本案 规划郑洛轻轨 区域解读 公路 国道310 省道104 郑上路 连霍高速 科学大道西沿工程 中原路 规划 工业路 安阳路 洛宁路等连接内外 便捷通达 铁路 陇海铁路穿城而过 并设有客货三等中间站 现客运已停 上街火车站 货运可迅即到达郑州铁路 航空 公路口岸 并可联检封关直达国外 同时拥有郑州 香港直达集装箱专列 郑州 连云港直达氧化铝进出口专用码头 航空 距新郑国际机场仅40分钟车程 北部通用航空实验区的建设将大大改善区域航运交通 轻轨 郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街 建成后将大大缩短郑州至上街连通时间 势必带来区域繁荣 科学大道西延工程 交通联系 对外交通联系已基本完善 内部道路系统较为滞后 交通联系 机场区 龙中公路 在建 登峰 机场 商丘高速公路 2012 12开工 2015年底完工 S102省道 部分通车 郑州至机场高速 通车 京珠澳高速 通车 四港联动大道 通车 迎宾大道 通车 南水北调 在建 郑州至机场轻轨 在建 2016年通车 轻轨17号线 规划中 轻轨12号线 规划中 生活配套 医院 教育 商业等配套目前欠成熟 薛店镇 机场 医院 薛店镇医院 郑州航空港区人民医院 郑州空港医院 教育 薛店镇一中 郑州八十二中 娱乐 新台渡假村 哆来咪量贩KTV 酒店 天航大酒店 开封大酒店 鑫港假日酒店 产业支撑 一核两区 功能布局 一核为机场核心区 北部物流商贸区 规划有休闲居住功能 南区为临空产业区 一核两区 按照 优化中心 发展南北 辐射周边 的思路 进一步优化航空港区发展布局 形成以空港为核心 南北两翼联动发展的 一体两翼 的总体空间框架 建设 一核两区 功能布局 一核 指中部48平方公里的机场核心区 重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽 北区 北部16平方公里的物流商贸区 以航空物流 IT产业研发 商业贸易以及休闲居住功能为主 南区 南部26平方公里的临空产业区 以加工制造功能为主 主要布局工业园区 高新技术产业园区 临港物流园区等 产业支撑 港区南部企业 入驻产业较多 多为小企业 浙商工业园 航空制造业发展区 备注 目前入驻企业 产业支撑 港区北部产业 主要以富士康厂区为主 保税区 中航电动汽车 富士康宿舍 富士康厂区 北部产业分布 备注 目前入驻企业 发展机遇 航空综合实验区规划 2012年11月17日 中国国务院正式批复中原经济区规划并同意规划建设郑州航空港经济综合实验区 2013年3月7日 国务院正式批复了 郑州航空港经济综合实验区发展规划 2013 2025 航空港经济综合实验区上升为国家战略 发展机遇 郑州航空港区权限看齐省辖市 成新城市名片 发展机遇 规划有南水北调生态走廊及8大主题公园 生态资源丰富 南水北调生态走廊 8大主题公园 国家级战略工程 配以两岸200米的景观绿化带 打造郑州最大的生态走廊 港区北区规划湛庄体育公园 湛庄城市公园 航城中心公园和会展中心公园 南区规划枣岗城市公园 空港中心公园 牛村城市公园和梅河生态公园 区域属性 区域市场分析 楼盘分布 S102 1 1 尚东郡2 华福国际生态城3 天途易居4 富田振兴项目 2 3 4 楼盘信息 房地产市场 航空港区房地产市场分两个板块 即航空北部及薛店镇板块 港区北部项目主要为综合体 商业体量较大 薛店镇项目主要为住宅 本案 在售 待售 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 11 港区北部 薛店镇 房地产市场 薛店镇板块户型产品同质化严重 价位3900 4800元 航空北部板块住宅产品目前放量很少 仅有裕鸿世界港 在售洋房产品价位9000元 产品以改善为主 未来住宅放量较大 房地产市场 整体配置一般 无线WIFI 双语幼儿园 阳光车库为配置创新点 房地产市场 典型案例 薛店板块标杆性楼盘 300万 体量 板块内唯一 集住宅 写字楼 SOHO公寓 SHOPPINGMALL 酒店于一体 目前开发至二期 项目名称 华福国际生态城开发商 河南华福房地产开发有限公司体量 300万 销售状态 一期6栋楼已交房 2013 1 13推出二期1 2 4 10F 2T3 4 共190套房源 价位4500元 6月基本销售完毕 月均去化速度30套 2013 5 11启动二期新房源加推 交1万抵2万 预计7 14开盘 开盘价位4800 5000元 客群来源 富士康 统一 好想你等企业中高层管理职工及当地拆迁户 以自住为主 占比约80 郑州投资客户 看好港区发展 占比约20 房地产市场 典型案例 户型产品控制面积 低总价 适宜刚需自住及投资 产品设计有全明户型 生活阳台 双阳台 餐客分离设计等亮点 同时有风水及在卧室门安排上稍有欠缺 80 两房 亮点 双卧向阳 厨房连接生活阳台设计 不足 入户门正对主卧门 卫生间门正对次卧门 风水较不好 101 三房 亮点 双阳台设计 餐客分离 不足 中间卧室门宜设置在西侧 房地产市场 典型案例 港区北部板块标杆性楼盘 目前唯一在售住宅产品 80万 社区规模已基本成型 6F洋房社区在售 价位9000元 项目名称 裕鸿世界港开发商 河南裕鸿置业有限公司体量 80万 销售状态 目前10F小高层住宅基本售罄 价位6000元 现在售6F洋房 约400套房源 已去化1 3 价位9000元 面积180 400 总价较高 去化速度13套 月 客群来源 富士康 统一 好想你等企业高层管理职工及少量当地村镇居民 占比60 以自住为主 看好区域发展的郑州客户占比40 以投资为主 房地产市场 典型案例 户型设计上有多阳台 收纳 玄关及干湿分离等亮点 同时 户型风水上有欠缺 192 四房 亮点 多阳台设计 收纳系统 玄关系统 干湿分离 不足 次卧入户门正对卫生间门 风水较为不好 房地产市场板块竞争力PK 港区北部板块目前生活氛围不如薛店镇板块 但未来发展前景优