南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板.doc

精选资料XX项目定位建议初稿1、 项目分析1、 规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？；2、 市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；市场商住公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤” 。根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。作为离XXX和XXX最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、 销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；小结：XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；2、 案例分享1、安吉华尔街工谷概述安吉华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。园区占地面积72亩，分南、北两个地块共4个建筑组团，总建筑面积30万平方米，总投资8亿元。安吉华尔街工谷是集办公、生活于于一体的现代化科技商务中心，园区拥有完善的综合服务配套设施，为进驻企业提供会议中心、人才公寓、银行、律师事务所、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等相关配套服务。带产权3980元/起售，首付20万买300，月租抵月供，20元/月起租（部分楼层精装，拎包入驻，先到先得）。项目优势：（1）核心优势北部湾上市企业加速器。为入驻企业提供“上市孵化、企业投融资、商业规划”等系列服务。甄选入驻本项目以上市为目标的企业，以华尔街工谷物业和基金为“投资资本”入股，助推企业在主板、创业板、新三板上市或并购重组。*入驻华尔街工谷企业均可享受南宁市高新技术产业开发区优惠政策。（2）地段优势毗邻万达广场，地铁上盖。坐拥万达一站式商业配套，10分钟尽享醇熟商务生活圈；地铁3号线出入口直通项目负一层广场。（3）硬件优势5A甲级写字楼配置。A、94-2000自由组合；B、2000个停车位停车从容无忧；C、平层面积1900，灵动空间任意组合；D、四部高速品牌电梯，平均1秒1层，平均每部服务4750。项目区位图实景照片 市场基本情况写字楼名称安吉华尔街工谷地理位置西乡塘高新东二路东面(创业路以东)建筑形式分南、北两个地块，共4个组团主要业态办公楼，现代化科技商务中心总规模 72亩；273014楼层/单层面积10-15层/1900商铺数主力产品300-2000写字楼主次通道地铁3号线出入口直通项目负一层广场层高3.6m商户数400租金（建筑面积）20元/月使用率售价（建筑面积）6000元/开业率开业时间2015年10月底产权年限：50年其他费用水电费：管理费：物业费1.65元/m/月（建筑面积）；广西广隆物业招商政策带产权3980元/起售，首付20万买300，月租抵月供，20元/月起租 销售政策购房享99折 ，2015年6月交房记录时间最高价均价价格描述2017-08-316000元/m推售320-2000（建面）写字楼，参考均价6000元/平。2017-07-316000元/m320-2000（建面）写字楼现房在售，参考均价6000元/平2017-06-275800元/m推售320-2000（建面）写字楼现房，参考均价5800元/平2、海吉星食博城概述海吉星食博城项目总占地面积约600亩，总建筑面积约70万，由商贸、消费、商务三大板块构成，集食材商贸、食尚购物、商务办公、酒店、文化会展于一体。 海吉星食博城共分三期打造，一期是商住配套综合楼，满足吃、住、购、娱、商需求，产品覆盖10-100商铺、5.09米层高45-60LOFT。二期主要打造食尚商贸及消费商业集群，集产业商务、食材商贸、特色餐饮、食尚休闲、商务办公于一体。三期将打造与南宁特有的平话文化相结合的城市特色文化休闲街区。无论商贸消费还是沿街商业，均可享受项目600亩停车区域。 沿街商业一期位于海吉星市场东面，享八年旺市产权。1-3层汇集精品水果、金融机构、便民服务、5A食材生活馆、购物超市、集中式餐饮等业态，让您享受多元的食尚购物体验。 电商创富LOFT，5.09米高挑开敞空间，宜商宜居随心转换，酝酿着民间手工艺人的创业梦想和生活感动。 一座食材商贸财富城、美食创客孵化城、舌尖味蕾欢乐城。海吉星食博城，汇聚万千食材，知味东盟食尚，用美食代言城市，代言南宁食尚生活。项目区位图市场基本情况写字楼名称海吉星食博城地理位置江南壮锦大道16号（ 江南区政府对面 ）建筑形式主要业态餐饮,LOFT总规模600亩；700000楼层/单层面积A1栋12层，A2栋16层层高：5.09m商铺数226主力产品10-100商铺、5.09米层高45-60LOFT主次通道层高5.09m商户数226租金（建筑面积）225元/月使用率售价（建筑面积）一层商铺（在售）45000元/48-52平公寓8200元/开业率开业时间预计2017年12月31日A#楼交房产权年限：40年其他费用水电费：管理费：元/平方米月（建筑面积）招商政策：A1#/A2#楼酒店式公寓48-56（建面）参考均价39万元/套；商铺参考均价4.5万元/。一层商铺50-100（建面）主力价2.2-4.8万元/；三层商铺1.5-1.9万元/；公寓参考均价7500元/。 销售政策180-1200 万元/套记录时间均价价格描述2017-09-117900元/m48-52（建面）公寓在售，参考均价7900元/；一层50-100（建面）商铺同步推售，区间价43000-45000元/2017-08-108200元/m48-52（建面）公寓参考价8200元/；一层50-100（建面）商铺参考价45000元/。2017-07-108200元/m目前50-57（建面）公寓在售，参考价8200元/；一层50-100（建面）商铺同步在推，参考价45000元/。3、 项目销售模式建议目前市场上常用销售模式有直接销售、带租约销售、委托租赁销售这三种:销售模式操作要点优点缺点适用商业特点直接销售开发商直接将产品销售给投资者开发商回款快、流程简单、操作方便销售实现难度大，销售周期长,大规模商业无法统一管理运营产品短期招商困难、产品具有较大增值潜力但短期内租金回报极低带租约销售开发商先招商后销售，所售产品均已有商户经营提高产品对业主的吸引力，相对减低业主的风险商家的租金过低降低投资者信心产品具有一定租金回报，在投资客接受范围内，因为此销售模式涉及到租金与售价权衡问题。委托租赁销售（短期2-3年）2-3年时间内由开发商一次性支付业主一定的回报，前期通过销售杠杆平衡招商回报降低业主风险，对产品销售有一定帮助,收回经营管理权便于统一管理操作手续繁琐需要统一经营且需一定培育期的商业项目委托租赁销售（中长期5-10年）开发商前期一次性支付业主一定的回报，后期按照约定时间支付证明开发商有能力把项目经营旺盛，奠定客户投资信心,收回经营管理权便于统一管理操作手续繁琐需要统一经营且需较长培育期的商业项目；零售商业需要引进主力商家的项目。本项