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商业项目改造经验项目背景介绍前期准备阶段设计阶段施工阶段移交阶段 1 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 2 项目背景介绍 改造项目背景 天津津汇广场项目分期陆续落成并开业 其中商场于2001年开业 1号写字楼于2002年开业 酒店及2号写字楼于2007年开业 随着现有设施的陆续老化以及天津商业地产市场需求的变化 投资方GIC希望适时加大投资力度 及时调整业态类型 以期赶超市场发展的步伐 计划于2015年初至2016年底对现有津汇广场裙房商业购物广场进行业态调整和进行室内装修升级 将津汇广场商场打造成集精品零售 餐饮 休闲及娱乐的时尚综合体 并引入大悦城品牌作为本项目的运营管理方 与大悦城联袂打造天津另一个大悦城购物中心 改造设计原则 在审批的项目预算内和结构改造可行的前提下 尽量满足商业业态改造的需求 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 3 项目背景介绍 商场改造前平面 F5 F6 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 4 前期准备阶段 报建手续 报建手续 是否立项 对于改造项目很多投资方的负责人总是想规避报建手续 如果仅仅是对内部装修效果调整 翻新装饰面 机电末端的调整 没有建筑面积的变化 是按照装修工程进行报建和验收 不用报规划部门审批 需要如 建委的质量监督和消防审批及验收 如果有建筑布局的调整和结构拆改造成建筑面积的变化 出租区域与公共区域的变化 就要进行相应的规划报建手续和验收手续 这种改造项目类似新建项目的报建手续和验收备案手续 改造工程竣工备案后 委托房管局进行产权测绘 重新核发产权证 正规的报建 验收 产权确认的手续 利于后期的合法经营活动 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 5 前期准备阶段 改造前的项目调查 改造前的项目调查在收购和改造前应对项目现状进行详尽的调查 利于确定改造方案和设计方向 尤其应注意如下信息 原有项目的测绘和现状图绘制 原有竣工图不准确是普遍现象 尤其是使用年限较长的项目情况更为严重 如果没有准确的现状图 将无法指导后续工作 结构鉴定单位 设计单位 图纸审查单位 消防审图部门 商业顾问都需要原有正确的竣工图纸最为指导工作的依据 本项目在就没有进行现场测绘工作 从城建档案馆调取的资料作为各方的工作依旧 在项目进行过程中带来了很多麻烦 如 10年使用过程中的机电改造信息无 局部结构拆改的信息无 所有弱电 尤其是各运营商的光缆 线路路由信息无 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 6 前期准备阶段 改造前的项目调查 结构可靠性鉴定 政府报批的要求 后续改造设计的依据 后续使用年限 安全性鉴定和带抗震验算鉴定 带改造方案的鉴定 聘用有鉴定资质的第三方单位 对于又有建筑物进行 结构可靠性鉴定 实体检测工作 通过实测 实量 检测原有建筑物的结构现状 是否符合原设计要求 混凝土的老化程度 检测钢筋数量是否符合原设计 是否有超负荷使用情况 是否受到破坏或私自结构拆改的情况 结构验算工作 根据现场实测数据 后续使用年限 现行的结构设计规范 抗震规范进行验算 给出原有建筑物的评级 B级以上较好 特别要注意建筑物所在的场地类别 场地的类别分为四类 分别是 类 如果建筑所在地的场地类别过低 则改造加固的费用较高 案例 北京某项目 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 7 前期准备阶段 改造前的项目调查 原有各个机电设备和系统的运营现状 和运营团队多沟通 获得最真实的现场资料和情况 供冷 供热 供电 消防 安防 网络等等可以委托专业第三方单位 机电系统和设备运行情况进行调查 案例 北京某项目 在收购前没有进行项目尽职调查 造成后续改造工作的困难和存在一定的风险 冷冻机使用10多年降效严重 供热燃气锅炉以不能满足现行环保要求 原有给排水 供热 供冷 电力 燃气等能源供给情况供冷 一般不用增容供热 一般不用增容电力 增容的成本很高 改造前或购买资产前一定要调查清楚 案例 北京某项目燃气 可以增容 但施工期较长 要尽早开始委托燃气专业队伍进行设计 施工 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 8 设计阶段 组织构架 工程管理团队 仲量联行JLL 负责工程前期报建 设计协调 施工 二装管理等项目全过程管理商业招商运营团队 中粮大悦城 负责确定商业业态 市场定位 为业主和建筑师提供投资和设计依据 负责商场的招商和日常商业运营管理 建筑师团队 新加坡CGN建筑师 根据商业顾问提供的招商方案和业主提供的要求 提供建筑设计方案 机电顾问团队 BECA贝科机电顾问 项目原有机电系统的调查 配合建筑师和招商团队的要求 提供机电改造方案 结构顾问和本地设计院 天津建筑设计院 为本项目原设计单位 根据建筑师和机电顾问提供的建筑 机电设计方案提供结构改造方案和各专业施工图 保证设计文件的合规性和落地性 成本顾问团队 利比造价咨询顾问 提供合约和成本造价的咨询服务 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 9 设计阶段 确定商业业态 商业改造项目设计工作的重点是商业业态的布置和定位原计划改造工作计划2015年初 2016年底 两年时间完成设计 招标 施工和移交 原商业顾问 盈石 不能给出可行的招商方案和商业业态布局 2017年9月 项目设计方案仍无法确定 为促进项目有效进展 业主在2015年10月引入中粮大悦城招商运营团队 作为项目商业顾问和将来商业运营的合作方 大悦城给出了中庭加飞天梯的改造方案 及时确定了商业业态的布局 商业项目的风格 体验式购物人员动线 中庭加飞天梯商铺的布局 丰富的招商资源为基础 确定业态布局 店铺大小等等 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 10 设计阶段 确定商业业态 F1 F2 F3 F4 F5 F6 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 11 设计阶段 确定商业业态 首层办公楼 酒店三个大堂维持不变 商场布局随业态有所调整 以国际一线品牌零售为主 增加1 4层飞天梯和增加圆中庭共享空间 增加1 4层飞天梯 首层升级改造工程内容 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 12 设计阶段 确定商业业态 2层商场通过中庭与首层实现贯通 布局随业态有所调整 增加1 4层飞天梯 增加圆中庭共享空间 2层升级改造工程内容 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 13 设计阶段 确定商业业态 3层升级改造工程内容 3层商场通过中庭与首层实现贯通 布局随业态有所调整 原有扶梯调整位置增加圆中庭共享空间 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 14 设计阶段 确定商业业态 4层升级改造工程内容 4层商场通过中庭与首层实现贯通 布局随业态有所调整 以高尚舒适生活为主题的生活用品及配套街区 原有扶梯调整位置 增加圆中庭共享空间 增加1 4层飞天梯 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 15 设计阶段 确定商业业态 5层升级改造工程内容 5层商场调整为以正餐为主体的餐饮楼层 原有扶梯调整位置 增加圆中庭共享空间 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 16 设计阶段 确定商业业态 6层升级改造工程内容 6层商场打造为一个具有话题性的购物街区和创意餐厅 原有扶梯调整位置 增加圆中庭共享空间 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 17 设计阶段 建筑设计 商业改造项目消防设计是建筑设计的重点需要按照新的防火规范进行设计在改造报建初期要明确改造区域和非改造区域的边界 改造区域按照新的规范进行消防设计 原非改造区域维持原状 增加疏散楼梯的数量和调整位置 增加消防设施 如消防电梯时 施工成本和时间都很大 建筑师要兼顾商业业态布局的要求 现场施工的可操作性 成本 工期等因素确定合理的建筑布局和防火分区布局改造方案 考量建筑师水平的关键工作 确实有局部区域无法按照新规范进行改造的 可以采取专家论证的方式进行优化设计 尽量不采用 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 18 设计阶段 结构设计 结构改造设计的重点是可实施性本项目比较特殊 在三个高层建筑下的裙房范围内进行结构改造 需要进行专家论证 由建院提供的结构改造方案 专家组对改造设计方案的可行性进行了评估 结构拆除方法应采用 静力拆除 的方案 如墙剧 绳锯 液压剪等方式 新增加的结构部分宜采用钢结构梁加楼承板方式 现场施工较容易 结构加固方式以碳纤维 粘钢为主 尽量优化设计方案 在改造区域内容进行加工 较少在营业区内的施工内容 19 设计阶段 机电设计 机电设计的重点是在设计时考虑尽量减少对现运行系统的影响 施工可操作性 能源红线的控制按照新的业态标准重新对裙房范围内强弱电 空调 排油烟 给排水设施进行改造 保留竖向管井内主要设备线缆设备 每层内的水平机电管线拆除后重新安装新增餐饮业态的给排水 排油烟路由是设计的重点 建筑师提供初步平面布局 机电顾问提供竖井提资条件 建筑师和结构顾问反馈修改意见 多轮协商后确认机电提资条件 能源红线的控制 在不能增容的情况下 现有能源如何合理分配是关键 小租户的需求与原有能源供应的情况的矛盾 对将来的租户提出二次装修要求 机电方面 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 20 施工阶段 为节省工期 在没有完成总包单位招标工作前 将原有机电管线拆除工作单独发包 工期紧张 在15年10月刚刚确定方案 如果完成全部设计和总包单位招标工作再进行施工 将无法实现16年底开业的目标有大中庭的商业项目 中庭施工耗时最长 为整个改造项目的主线 超高中庭的装修时间从搭设脚手架到拆除脚手架和完成中庭地面装饰材料 应考虑90天左右 本项目在写字楼和酒店下面 施工噪声的控制很关键 拆除工程多采用静力拆除方法 工程造价较高 在确定招标方案应关注 楼板拆除宜采用液压剪 梁的拆除宜采用绳锯 在拆除结构时 确定拆除块体的尺寸和重量时应充分考虑吊装需关注新增结构混凝土采购问题 混您土浇筑量较少 采购困难 临时排风系统的设置 保证现场施工环境和不影响运营区域 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 21 施工阶段 租约未到期的租户的管理 要求有临时措施保证租户的运营机电深化设计中采用BIM技术 绘制综合管线图 避免碰撞和满足精装净空要求在施工初期要根据运营的现状将改造区域与非改造区域的管线进行分隔 增加阀门等 由于订货周期和安装时间长 中庭飞天梯的采购 安装时间安排十分关键公共区域精装修与小租户二次装修工作的协调 在一次消防验收前 小租户进场进行装修 大悦城运营团队 楼长 新租户物业管理团队 租户装修单位仲量工程管理 大悦城和物业管理团队 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 22 施工阶段 改造现场照片 改造区域检查移交工作 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 23 施工阶段 改造现场照片 原有建筑及机电拆除工作 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 24 施工阶段 改造现场照片 中庭结构拆除主要采用混凝土墙锯 绳锯 液压剪等静力拆除方法 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 25 施工阶段 改造现场照片 中庭结构拆除工作 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 26 施工阶段 改造现场照片 中庭结构新建施工 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 27 施工阶段 改造现场照片 中庭结构新建施工 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 28 施工阶段 改造现场照片 主要施工过程 飞天梯安装工作 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved 29 施工阶段 改造现场照片 公共区域装修工作 2017JonesLangLaSalleIP Inc Allrightsreserved