郑州阳光花园房地产项目评估报告

郑州航空工业管理学院土木建筑工程学院 建设项目评估建设项目评估 课程设计课程设计 题 目 专 业 班 级 姓 名 学 号 指导教师 职 称 二 一 二 年 六 月 日 郑州航空工业管理学院 毕业设计 2012 届 工程管理 专业 班级 题 目郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 姓 名 学号 指导教师 职称 2012 年 5 月 日 内 容 提 要 房地产可行性研究是房地产开发工作中一个重要环节 能够实现 项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决策的失误 提高项目 开发建设的经济 社会和环境效益 阳光花园房地产项目位于郑州市金水区东风路 占地 75 5 亩 本项目由建业地产股份有限公司投资建设 本文对项目周边主要同类 竞争物业进行了比较 依据郑州市目前的市场状况和对未来的预测 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 并结合项目的特点优 势 对项目进行了投资分析 财务评价和风险分析 探讨了该地块进 行开发经营的可能性 根据本报告的方案 项目总建筑面积约 20 万平方米 项目总投 资 76934 16 万元 经预测项目财务净现值 29562 94 万元 项目财务 内部收益率为 36 9 因此项目在经济上具有较强的可行性 创新点如下 1 本文对该项目开发经营的市场环境进行了深入调查分析 并 在当前全球金融危机的经济背景下和我国调控政策对房地产行业的发 展影响下 对该项目的可行性进行了深层次 多角度的分析和论证 2 将一般建设项目可行性研究的理论与方法具体运用到阳光花 园房地产项目的可行性研究中 通过该项目的详细分析 论证了投资 的可行性 为项目的投资建设提供了依据 并可为其他房地产项目可 行性研究提供相应的参考 关键词 房地产 经济性 资金筹措 分析总结 real estate project feasibility study report of Sunshine garden in Zhengzhou Chengjunguang tutor Zhouwei Associate professor Abstract Real estate development feasibility study is an important link in the work of scientific and democratic project decision making it avoids or reduces the investment decision errors and improves economic social and environmental benefits of the project development Real estate project of Sunshine garden is located in Road Jinshui of Zhengzhou Covering an area of 75 5 mus invested by Central china Real estate Limited In this paper similar projects around project of Sunshine garden are compared based on current market conditions and predictions of the future of Zhengzhou preliminary suggestions of the feasibility of the project and development business planning are put forward Combined with the characteristics and advantages of the project investments financial evaluations and risks of the project of Sunshine garden are analyzed and the feasibility of the development and management of this plot is discussed According to the scheme of the report total construction area of the project is about square meters total investment is 76934 16 ten thousand Yuan the forecasted project financial net present value is 29562 94 ten thousand Yuan the project financial internal rate of return is 36 9 so the project has strong economic feasibility Innovations as follows 1 The market environment of the development and management of Sunshine garden are thoroughly investigated and analyzed in this paper and under the economy background of current global financial crisis and China s regulation policy influence on the development of real estate industry the feasibility of the development and management of this projects is analyzed and verified in deep level and multiple perspectives 2 This paper applies the theory and method of general construction project feasibility study to the project of sunshine garden Through detailed analysis of the project the feasibility of investment is verified which provides the basis for the investment and construction of the project And also provides corresponding reference to other real estate project feasibility study Key words Real estate Economy Financing Analyzing and Summarizing 目目 录录 1 总论 1 1 1 项目概况综述 1 1 2 项目主要技术经济指标 5 1 3 问题与建议 5 2 房地产项目市场研究 6 2 1 全国房地产市场运营情况 6 2 2 全国房地产市场运行现状及未来走势分析 8 2 3 2011 年与 2012 年房地产政策 12 2 4 郑州经济发展状况 15 3 区域房地产住宅市场分析与营销策略 18 3 1 项目所处房地产板块市场特征分析 18 3 2 项目区域主要竞争项目分析 20 3 3 后续市场供应预测 21 3 4 重点竞争个案分析 21 3 5 项目区域置业者分析 23 3 6 项目开发经营 SWOT 分析 24 3 7 项目开发方案 24 3 8 市场分析结论与营销策略 25 4 劳动安全卫生与消防 26 4 1 劳动安全卫生 26 4 2 消防设施 27 5 组织机构及人力资源配置 28 5 1 组织机构设置 28 5 2 人才理念 28 6 项目实施进度 29 7 投资估算与融资方案 30 7 1 投资估算 30 7 2 项目总投资估算 31 7 3 资金筹措 投资计划及借款利息 35 8 财务评价 35 8 1 项目销售收入预算 35 8 2 项目利润估算 36 8 3 现金流量表及动态分析 37 9 不确定性分析 37 9 1 盈亏平衡分析 37 9 2 敏感性分析 38 9 3 项目开发经营主要风险与对策分析 38 10 社会评价 40 10 1 社会影响分析 40 10 2 社会风险分析 42 11 研究结论及建议 44 11 1 研究结论 44 11 2 建议 45 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 1 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 程军光 指导老师 周巍 副教授 1 总论总论 1 1 项目概况综述项目概况综述 1 项目概况 项目概况 项目名称 阳光花园居住小区项目 建设单位 建业地产股份有限公司 项目四至 西起天明路 南临群办路 东接丰庆路 位居东风路核 心板块 用地面积 75 5 亩 规划用地性质 住宅 建筑容积率 4 31 总建筑面积 约 21 7 万 2 可行性研究报告编制依据 可行性研究报告编制依据 1 国家计委计办投资 2002 15 号审定的 投资项目可行性研 究指南 试用版 2 国家发展改革委员会 建设部联合颁发的 建设项目经济 评价方法与参数 第三版 3 城市房地产开发经营管理条例 4 房地产项目经济评价方法 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 2 3 编制范围 编制范围 依据国家有关政策 法律 法规 规程 规范 对阳光花园项目建 设的目的 必要性 项目区域概况 项目规划方案及建设内容 项目建 设组织管理 投资估算 融资方案与效益分析 财务分析 项目风险分 析等方面进行全面论证和研究 4 项目提出的理由 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期 为了促进国民 经济的稳步健康发展 必然要求扩大内需 优化消费结构 把住宅建设 作为推动国民经济发展的支柱产业之一 根据国家统计局的分析和研究 房地产对国民经济的拉动作用约 1 5 2 个百分点 郑州房地产占 GDP 的比重还将快速上升 对 GDP 的贡献率还将逐步增大 根据国家有关部门的分析和预测 我国居民住宅目前正在从生存型 向舒适型方向转变 到 2008 年 我国城镇居民人均建筑面积将达到 22 平方米 平均每户拥有一套功能基本齐全的住房 住房消费占整个消费 的比重将达到 15 城市化水平将提高到 36 左右 我国居民住宅的近 期发展目标是户均一套 人均一室 力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米 主导户型为三室两厅和两室两厅 可以查查可以查查 郑州市郑州市 十二十二 五五 房地产业发展规划房地产业发展规划 郑州市郑州市 十二五十二五 住房保障规划住房保障规划 以下 以下 均简称为均简称为 规划规划 你的设计是在你的设计是在 1212 年做的 年做的 0808 1010 年已过 所以年已过 所以 上述提法不合适 不能说什么力争上述提法不合适 不能说什么力争 1010 年怎么怎么样了 年怎么怎么样了 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 3 正因为房地产投资的带动作用较大 国家为推动我国国民经济的持 续健康稳定发展 将建筑业列为国家的支柱产业之一 因此 本项目的 建设是国民经济发展的需要 项目对城市建设将起到促进作用 中原经济区地处我国中心地带 全国主体功能区明确的重点开发区 域 其范围涵盖河南全省 延及周边地区的经济区域 地理位置重要 市场潜力巨大 文化底蕴深厚 在全国改革发展大局中具有重要战略地 位 2011 年十一国庆前夕 国务院正式出台 国务院关于支持河南省加 快建设中原经济区的指导意见 建设中原经济区正式上升为国家战略 大郑州都市区的范围包括郑州市区 周边县市区 乡镇等 总面积 约 1700 平方公里 建设郑州都市区 就是以交通为纽带 以产业为桥 梁 按照组团发展 产城融合 复合型和生态型的发展路径 将郑州周 边的县 市 乡 镇 统一纳入中心城区 按照新的城市功能区的标 准 着眼于建设千万人口的现代化大都市的目标进行规划和建设 同时 左右逢源 上下衔接 呼应周边城市发展 着力打造中原经济区核心增 长极和全国区域性中心城市 加快大郑州都市区建设 是发挥郑州龙头 和核心作用 促进中原经济区形成和中部崛起 打造未来国家新增长极 的重要举措 郑州都市区十大组团包括 宜居教育城 宜居健康城 宜居职教城 新商城 中原宜居商贸城 金水 科教新城 二七运河 新城 高新区 高新城 经开区 先进制造业新城 郑州都市区总体 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 4 定位是 中原城市群的中心城市 全国区域性中心城市 全国重要的现 代物流中心 区域性金融中心和现代服务业中心 先进制造业和高新技 术产业基地 郑州都市区要打造 一基地 四区 一港 一个基地指 全国重要的先进制造业和现代服务业基地 四区指大都市区科学发展的 示范区 中部地区承接产业转移的先导区 全国城乡建设的模范区 华 夏文明历史传承的核心区 一港指内陆地区对外开放高地的国际陆港 郑州都市区建成后将成为引领中部崛起的国家区域性中心城市 对拉大 郑州市城市框架 完善城市功能 促进城市健康科学发展产生深远影响 中原经济区的发展战略已经上升至国家战略层面 郑州都市区的推 进建设以及都市区空间战略的发展已成目前城市发展的大趋势 大郑州 的发展概念将继续深化 郑州将成为区域性核心城市 在这些利好因素 的影响下郑州将迎来前所未有的发展机遇 房地产行业深远变革即将开 启 未来的地产模块将发生巨大的变化 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期 部分行业职工下岗再就 业也就在所难免 广开就业渠道 解决人民的生活与就业问题已成为当 前各级政府的头等大事 而投资 消费 出口是国民经济增长的原动力 因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长 以创造更多的就业机会 据有关权威人士测算 我国 GDP 每增长 1 个百分点 全国可新提 供 80 多万个就业岗位 而住宅投资每增加 10 大约可以拉动 GDP 增 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 5 长 0 5 个百分点 则可提供 40 多万个就业岗位 因此 住宅建设投资的 增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用 而本项目作为郑州市 重点商品住宅建设项目工程之一 将为增加郑州市当地社会就业岗位作 出一定的贡献 6 拟建地点 拟建地点 该项目位于郑州市金水区东风路沿线 具体位置为西起天明路 南 临群办路 东接丰庆路西 位居东风路核心板块 1 2 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 1 1 主要技术经济指标 序号序号项目项目单位单位数值数值 1 总用地面积 50333 33 2 规划总建筑面积 00 2 1 其中 住宅建筑面积 00 2 2 其中 1 2 层商铺建筑面积 50000 00 2 3 其中 地下停车场建筑面积 17000 00 3 容积率 4 31 4 绿地率 0 35 5 项目总投资万元 76934 16 6 财务净现值万元 29562 94 7 财务内部收益率 34 90 8 静态投资回收期年 1 46 9 动态投资回收期年 1 68 1 3 问题与建议问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权 各项建设手续正在申办 中 分析测算过程假定本项目在土地取得 立项 开发建设 销售等方 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 6 面均遵照国家及郑州的房地产项目开发程序及规定 根据测算 在预计的销售价格 销售率条件下 本项目具备良好的 可行性 郑州市房地产市场正处于开发高潮时期 竞争日趋白炽化 因此需 要切实考虑市场容量和市场销售节奏 在建设过程中 需要严格控制工 程成本和管理成本 充分利用地块区域优势和景观资源 与知名专业设计公司 中介顾 问公司合作 强强联合 打造小区品牌和企业品牌 制定合理的市场营 销方案 扩大媒体宣传 注重营销推广 保证销售资金回款 2 房地产项目市场研究房地产项目市场研究 2 1 全国房地产市场运营情况全国房地产市场运营情况 1 全国固定资产投资及房地产投资额增速均回落 房地产投资 额占比上升 2 1 全国固定资产投资及房地产投资走势 2011 年 1 11 月全国累计完成固定资产投资 26 9 万亿元 房地产开 发投资 5 5 万亿元 在调控的作用下 市场表现趋冷 开发企业投资热 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 7 情有所下降 房地产开发投资增速较去年略有回调 但投资总额仍有上 涨 房地产开发投资增幅有所下降 但仍高于近五年复合增长率 房地 产投资额在固定资产投资额中占比连续两年上涨 2011 年前 11 月达到 20 6 经济增长对房地产的依赖度依然较高 2 全国商品房销售面积前 11 个月同比依然增长 但增速低于去 年 2 2 全国历年房产走势 2011 年 1 11 月份全国商品房累计销售面积 89594 万平米 同比增 长 8 5 增幅较去年下降 2 8 其中 11 月下降 1 7 商品住宅销售 面积 79639 万平米 同比增长 7 5 增幅较去年下降 1 6 预计 2012 年随着调控的延续 市场销售量将会进一步受到抑制 2 1 1 重点城市成交情况重点城市成交情况 2 3 2011 年前三季度重点城市商品住宅成交情况 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 8 2011 年前三季度全国重点城市商品住宅交易量只有天津和成都小幅 上涨 其余 10 个城市均出现不同程度的下滑 不仅是一线城市 二线 城市下滑幅度同样较大 其中郑州 长沙 重庆分别较去年同期下降 46 2 35 5 和 35 郑州市前三季度住宅市场仅成交 377 07 万 比去年同期的 700 38 万 下降了将近 5 成 成交量遭 腰斩 全年市 场形势不容乐观 大中城市在宏观调控的影响下 房价出现松动 楼市成交量出现大 幅跳水的局面 成交量的低迷直接导致房价的下行 开发企业以价换量 的趋势已经从一线城市大范围蔓延至二三线城市 预计 2012 年上半年 将是楼市最为艰难的时间 届时企业在市场累积的压力下销售均价将会 进一步下探 局部地区可能降幅较大 但出现大面积大幅下跌局面的可 能性较小 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 9 2 2 全国房地产市场运行现状及未来走势分析全国房地产市场运行现状及未来走势分析 2 2 1 土地市场现状土地市场现状 1 全国土地出让面积仍有增长 但住宅市场土地出让面积下降 明显 2 4 全国 133 个城市各类土地成交面积同比增长率 2011 年 1 11 月 全国 133 个城市招拍挂市场成交各类土地面积同 比增长 15 6 住宅用地近几个月成交低迷 降幅持续扩大 而商务金 融用地 工业用地最近两个月也出现不同程度的下降 2 总出让金与去年基本持平 住宅用地出让金降幅显著 2 5 全国 133 个城市各类土地出让金同比增长率 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 10 2011 年前 11 月 各类土地总出让金小幅下降 1 8 住宅用地出让 金降幅达 15 4 且有继续扩大之势 而其他用地皆同比有不同增长 住宅用地楼面地价显著回落 溢价率下行至历史低位 10 月跌破 3 创历史新低 2012 年在调控的持续作用下 住宅用地将呈现进一步的收 缩局面 2 2 2 全国房地产市场未来走势分析全国房地产市场未来走势分析 在房价过快上涨 社会资源过度向房地产行业集中的背景下 为了 保持宏观经济和房地产行业健康发展 政府出台了一系列针对房地产行 业的调控政策 系列调控政策的叠加 将会在短期内对房地产市场产生 波动影响 但是 万变不离其宗 任何行业都要遵循市场经济规律 包 括房地产市场 本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳 定健康发展 目前的房地产调控 不会改变行业中长期向好的发展趋势 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展 经济的持续增长必然带来城市发 展 住房扩大 投资增加和流动性过剩 中国居民的平均收入几乎每 4 年就会提升一倍 人们购房和投资的能力也随之增加 而对改变住房的 量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势 国民经济持续稳定快速的发展 为房地产业的发展提供了强劲动力 高盛预计中国 2011 年和 2012 年的经济增长分别为 9 4 和 9 2 根据 房地产发展速度和 GDP 增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 11 速发展 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量 人口分布 人口流动等自然属性 直接影响房地产 市场的潜在容量 根据 2011 年发布的全国第六次人口普查结果 中国 大陆人口总数达 13 397 亿人 十年间增加 7390 万人 城镇人口占 49 68 十年间上升 13 46 个百分点 中国大陆流动人口为 2 6 亿人 十年间增 加 1 17 亿人 2 6 六次人口普查总数 中国大陆人口呈现出人口基数大 城镇人口比重上升 流动人口大 量增加的发展趋势 随着中国城镇人口规模的不断增长 流动性人口大 量增加 人均居住面积需求的不断提升 中国房地产市场需求将进一步 增加 房市场的潜在容量依然巨大 城市化进程推动房地产业持续发展 2 7 纳瑟姆曲线 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 12 在世界城市化发展史研究领域 美国城市地理学家纳瑟姆提出了著 名的 纳瑟姆曲线 纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在 联系 城市化发展对房地产业持续推动 当城市化率达到 30 时 房地 产投资开始加速增长 当城市化率达到 50 时 房地产投资将达到峰值 其后一直到城市化率达到 70 时都将保持这种高增长率 2010 年中国城市化率达到 47 5 预计 2050 年前后将达到 70 左右 因此房地产业将会持续 30 40 年的繁荣 通胀压力巨大 房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续 较快回升 我国出现了通胀预期加大 通胀压力 上升等问题 美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策 又使国 际流动性溢出效应更加明显 进一步加剧了输入性通胀压力 2011 年 7 月全国 CPI 同比涨 6 4 创三年来新高 当前我国通胀压力仍然较大 由于缺少更好的投资渠道 财富向资产投资转移 房地产市场依然是最 佳投资渠道 城市发展对土地财政的依赖有增无减 2010 年国有土地出让收入 2 9 万亿元 占全国财政收入的 35 与 此同时 全国省市县三级政府的负债总额已达到 10 7 万亿元 其中超过 三分之一的债务要靠土地出让金来还 中西部欠发达城市 沿海还没有 形成产业支撑的开发区 由于没有相关产业作为支撑 土地财政必然成 为政府收入主要来源 对土地财政更加依赖 中国经济的持续快速增长 城市化进程的稳步推进 通胀压力 人 民币升值预期等因素 仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 13 保持较快的增长 同时 我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问 题 诸如 地价过高 房价过高 投资过热 调控效果欠佳 一刀切 政策以及弱势群体意见大等等 基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想 的认识 我们对 2012 年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观 乐 观是对行业的发展前景所产生的 谨慎是我们要理性的对待当前房地产 调控政策 迎接挑战 把握机遇 2 3 2011 年与年与 2012 年房地产政策年房地产政策 2 3 1 2011 年房地产政策年房地产政策 2011 年整个房地产市场在政策 紧箍咒 的作用下艰难前行 上半 年国家调控政策 金融政策密集出台 对行业产生了深远影响 下半年 虽然调控政策有所减少 但市场压力已经形成 政策起到了巩固调控效 果的作用 随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布 市场压力逐渐增加 这一年 央行总共进行了 3 次加息 6 次上调存款准备金率 虽然年底 下调了一次存款准备金率 但对房地产的作用微乎其微 信贷日益紧缩 融资难度渐大 致使房地产行业运行整体放缓 成交量大幅缩水 这一 年 全国有超过 120 个城市出台了房价调控目标 46 个大中城市出台了 限购令 10 个城市出台了针对楼盘的强制 限价令 限价 限 购 和 限贷 等多样限制手段 致使房地产市场流通全面受阻 市场 观望氛围浓厚 在诸多限制性手段的作用下 调控效果日渐显著 3 月 起 在全国重点城市范围内 商品住宅成交量迅速下滑 至 12 月份 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 14 全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮 甚至部分不限购的 三线城市也受到波及 成交量开始下探 房地产行业开发投资速度全面 放缓及交易量的大规模萎缩 已经逐渐波及相关联的上下游行业 2 3 2 2012 上半年房地产政策上半年房地产政策 1 国务院 决不让房地产调控出现反复 2012 年 4 月 13 日召开的国务院常务会议 会议指出 当前我国经 济运行总体平稳 总的看 我国经济的基本面是好的 经济增速处于合 理区间 经济发展具备很大潜力 宏观调控政策具有较大回旋余地 会议指出 我国经济社会发展仍面临不少困难和挑战 国内经济运行存 在下行压力 物价上涨压力仍然存在 小型微型企业融资难问题仍然比 较突出 出口行业面临困难增多 会议提出 要巩固房地产市场调控成 果 坚持房地产调控政策不动摇 决不让调控出现反复 2 统计局 一季度 GDP 增速连续两年下降 国家统计局 13 日公布的数据显示 初步测算 一季度国内生产总值 亿元 按可比价格计算 同比增长 8 1 分产业看 第一产业增加值 6922 亿元 同比增长 3 8 第二产业增加值 51451 亿元 增长 9 1 第三产业增加值 49622 亿元 增长 7 5 从环比看 一季度国内生产总 值增长 1 8 3 统计局 调控之下房地产市场运行惨淡 2012 年第一季度 房地产市场呈现出以下六大鲜明特点 投资回落 前两月房地产投资规模再度下滑 一季度 全国固定资产投资 47865 亿 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 15 元 同比上涨 20 9 房地产开发投资 10927 亿元 同比上涨 23 5 商品住宅投资 7443 亿元 同比涨幅 19 0 同比涨幅均出现明显回落 开工减少 住宅新开工面积接近 3 亿平方米 首度同比下滑 房企资金 紧张 自筹资金增速回落 18 3 房企融资难度进一步加大 销量回落 销售面积和销售额同比继续下降 降幅收窄 根据统计局数据 1 3 月 份 商品房销售面积 15239 万平方米 同比下降 13 6 降幅比 1 2 月 份缩小 0 4 个百分点 库存积压 一季度商品住宅待售面积接近 2 亿平 方米 仍不景气 全国房地产开发景气指数再创新低 4 央行 重提货币信贷适度增长释放微调信号 日前召开的央行货币政策委员会第一季度例会指出 要继续实施稳 健的货币政策 下一阶段要综合运用多种货币政策工具 引导货币信贷 平稳适度增长 这一表述与去年四季度例会的表述有明显变化 其中 引导货币信贷平稳适度增长 是时隔一年后首度出现 上次在央行货 币政策例会中出现 信贷适度增长 还是在 2010 年四季度 对于货币 信贷 此前召开的货币政策委员会 2011 年第四季度例会上指出 要保 持合理的货币信贷总量和社会融资总规模 而今年的政府工作报告中则 要求 调节好货币信贷供求 保持社会融资规模合理增长 2 4 郑州经济发展状况郑州经济发展状况 2011 年 地区生产总值达到 4912 7 亿元 同比增长 13 2 增幅比 上年提高 0 2 个百分点 第一 二 三产业分别完成增加值 131 7 亿元 2898 4 亿元和 1882 6 亿元 比上年分别增长 3 7 17 1 和 8 5 三 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 16 次产业比例为 2 7 59 0 38 3 2012 年在世界经济形势严峻的大背景下 围绕组团规划增投资促发 展 全面推进中原经济区 郑州都市区建设 调结构 促转变 保增长 将成为经济工作的重点 1 郑州市三产结构比例稳定 第二产业主导地位稳固 2 8 郑州市历年三产比重 郑州市 2011 年度三产结构保持稳定 第二产业依然是经济结构主 力 第三产业比重略有降低 与一线城市相比 郑州市经济发展相对滞 后 决定了以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期 但随着经 济的日益发展 人口的不断增加 中原经济区战略的出台 郑州市作为 区域核心城市的地位日益突出 这些为第三产业的繁荣奠定了基础 未 来郑州市的第三产业发展空间巨大 将利好商业 商务地产的繁荣 2 城镇居民人均可支配收入及消费性支出高速增长 2 9 2001 2011 年城镇居民可支配收入 支出及增额 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 17 2011 年完成生产总值 4912 7 亿元 比上年增长 13 2 人均生产总 值 56086 元 比上年增长 9 7 城镇居民人均可支配收入 21612 元 扣 除价格因素 比上年实际增长 9 0 人均消费性支出 14500 元 比上年 实际增长 8 1 其中市区城镇居民人均可支配收入 22477 元 比上年实 际增长 10 6 人均消费性支出 14605 元 比上年实际增长 10 6 收 入水平在全国 27 个省会城市中名列第 12 位 3 城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨 但房地产开发 投资增幅下降 2 10 2005 2011 年城镇固定资产投资及房地产开发情况 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 18 2011 年 1 11 月房地产开发投资额 828 1 亿元 同比上涨 27 6 增 幅较 2010 年下降较大 预计全年增幅将有更大程度的下调 受调控的 影响 市场前景不甚明朗 开发企业投资更趋谨慎 2 4 1 2012 年第一季度郑州房地产市场运行形势分析年第一季度郑州房地产市场运行形势分析 1 房地产开发投资同比增长 28 1 第 1 季度 郑州市房地产投资额 164 5 亿元 同比增长 28 1 其中 住宅投资额 108 7 亿元 同比增长 26 6 商品房新开工面积 514 5 万平方米 同比增长 59 9 其中 住宅新开工面积 367 9 万平方米 同比增长 54 2 商品房竣工面积 177 4 万平方米 同比增长 28 6 其中 住宅竣工 123 8 万平方米 同比增长 183 9 2 商品房投放面积同比下降 36 35 第 1 季度 郑州市商品房投放面积 154 61 万平方米 同比下降 36 35 其中 商品住房投放面积 133 65 万平方米 同比下降 28 47 市区商品房投放面积 101 25 万平方米 同比下降 38 55 其 中 商品住房投放面积 83 8 万平方米 同比下降 32 74 3 商品房销售面积同比下降 15 11 第 1 季度 郑州市商品房销售 189 48 万平方米 同比下降 15 11 其中 商品住房销售 169 26 万平方米 同比下降 7 39 市区 商品房销售 140 39 万平方米 同比下降 3 51 其中 商品住房销售面 积 122 39 万平方米 同比增长 4 99 4 商品房销售均价为 5947 元 平方米 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 19 1 季度 郑州市商品房销售均价为 5947 元 平方米 其中 商 品住房销售均价为 5261 元 平方米 市区商品房销售均价为 6802 元 平 方米 其中 商品住房销售均价为 5957 元 平方米 5 商品房累计可售面积同比增长 62 7 截止到 3 月底 市区商品房累计可售面积 620 59 万平方米 同 比增长 62 70 其中 商品住房累计可售面积 342 02 万平方米 同比 增长 57 82 3 区域房地产住宅市场区域房地产住宅市场分析与营销策略分析与营销策略 3 1 项目所处房地产板块市场特征分析项目所处房地产板块市场特征分析 东风路沿线板块 区位优势明显 居住氛围浓厚 东风路作为次中心道路 是农业路和北环高速路中间唯一一条贯穿 东西道路 交通位置显著 周边多为居住区 随着城市改造进程的加快 掀起城中村改造的热潮 周边多原郑州郊区人口 由于居住惯性部分土 著居民及外来打工人员多选择在此居住 由于位置显著及北临东风渠 该区域也成为中高端人士北区居住的首选之地 东风路板块供应量稍显不足 供求比失衡 新政影响成交量萎缩 东风路沿线在售楼盘较少 部分已成为尾盘 或高端楼盘客户量较 为恒定 中档楼盘供应量不足 该区域需求旺盛 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 20 3 2 项目区域主要竞争项目分析项目区域主要竞争项目分析 3 1 东风路 南阳路区域主要在售竞争项目一览表 项目名称建业壹号城邦怡丰新都汇华林尚峰苑白庙改造 正弘数码公 寓 项目地址 南阳路东风路 交汇处北 300 米 农业路与天明 路交汇处 金水南阳路与 农业路交叉口 向西 200 米 文化路以 东 文博 东路以西 东风路以 南 白庙 路以北 花园路与东 风路向西 200 米路南 开发商河南建业 河南怡丰置业 发展有限公司 郑州中原华丰 投资公司 恒大金基不动产 总建筑面 积 11 4 万 40 万 14 万 110 万 15 万 容积率 1 955 12 0965 19 绿化率 40 36 41 5 40 推出时间 预计 2012 年 9 月 12 1212 511 15 在售期数二期二期二期二期 建筑形式 9 栋小高层 底商 12 栋 31 34 层 高层 9 栋高层 小高 层 5 栋 32 层高 层 装修标准毛坯毛坯毛坯精装 总套数691 套4360 套1300 套4270 套 销售率未开盘 40 30 100 销售均价 元 预计 75006200 一期 64006700 主力面积 60 16036 13146 26023 72 主力客群 主城范围内年 轻白领及成功 人士 首次购房外地 人 白领上班 族 高级白领 改善性住房 主要建设 精品住宅 顶级酒店 商务配套 等设 首次购 房外地人 白领上班族 后续供应 量 约 11 万 二期 10 万 平 约 10 万 部分 资料不详 售完 项目所在区域楼盘受土地稀缺性限制 建筑一般为高层 小高层 争取建筑面积的最大化 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 21 从楼盘户型方面 各个楼盘的主力面积几乎都是以 36 50 平米 一 房一厅 60 89 平方米 两房两厅 89 130 平方米 三房两厅 的户型 占据了市场主力地位 两房与小三房仍然最受市场的青睐 从价格上看 项目所在东风路区域销售均价在 5500 6500 元 平方米 左右 较东风路东段和郑东新区板块的中高端定位居住区价格低 符合 此区域中端购买人群的定位 从楼盘配套来看 周边环境尚可 周边配套设施齐全 教育资源商 业等一应齐全 但交通不够顺畅 时有堵车现象发生 3 3 后续市场供应预测后续市场供应预测 根据房地产网上公布的东风路板块在售和在建项目 不包括未入网 的待开发地块 不完全统计数据 预估项目所在区域总待售和待建的后 续供应量约为 200 万平方米 由于项目周围同属城中村改造 而且基本 都在下半年动工 该区域将竞争非常激烈 但该区域整体供应量较大 在 2012 年全国房地产低迷而郑州一枝独秀的状态下 快进快出 快速 回笼资金 在其他项目未动之前抢占先机 快速销售 避免展现过长 销售前景值得期待 3 4 重点竞争个案分析重点竞争个案分析 开祥御龙城开祥御龙城 项目概况 项目坐落于东风路与天明路交汇处 行政隶属金水区 东侧紧邻绿 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 22 荫公园 对绿荫公园景观充分的拥有 南侧紧邻天旺广场商业项目 项 目总占地面积约 129 亩 拟规划建设商品房 50 万平方米 项目位于大学集中的文化区内 配套成熟 教育机构 医疗设施 以及购物 休闲 餐饮 金融等生活服务设计完备 同时以森林半岛为 代表的大型居住社区落成 已将该区域打造成郑州市内最适宜居住的区 域之一 基本情况 物业类别 住宅 商业 建筑类别 高层 装修状况 毛坯 物业地址 东风路与天明路交汇处 开发商 河南开祥置业股份有限公司 开盘时间 未开盘 占地面积 129 亩 总建筑面积 50 万平方米 总户数 4833 户 容积率 4 5 绿化率 35 交通状况 17 路 723 路 90 路 92 路 95 路 K62 路 周边配套 五洲强仔俱乐部 香格里拉大酒店 丰乐园大酒店 金 帝咖啡 天旺购物广场 世纪联华 科技市场 文化路一小 文化路二 小 东风路小学 南阳路小学 九中 三十一中 实验中学 轻工业学 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 23 院 河南财经学院 规划与产品设计 整个项目用地面积约 129 亩 项目推广名称为御龙城 项目总用地 面积 88778 绿地面积 31250 占总用地面积的 35 2 总建设面积 地上 其中住宅 阳台 12187 其它幼儿园 商业 物业等 36292 地下 含人防 26321 容积率 4 51 90 以下住宅面积 在总住宅面积的占比中大于 70 40 60 住宅 2426 套 70 90 住 宅 1607 套 100 130 住宅 272 套 130 190 住宅 528 套 小区主要设 备包括安全 消防 智能化设备等 项目启动区有可能从商业开始 3 5 项目区域置业者分析项目区域置业者分析 因为东北板块尤其是项目所在地为普通住宅居住区 产品多为高容 积率 高密度产品 交通与发展前景均不如东区 因此该区域一次置业 的客户有以下主要特征 附近居住或工作的外来人口 都市白领 区域内的改善型自住人群 投资商 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 24 3 6 项目开发经营项目开发经营 SWOT 分析分析 3 2 项目综合分析 SWOT 分析 S 优 势 成熟居住区 北部已形成大型居住群 生活氛围浓厚 公交情况相对较好 商业 超市 银行 学校 医疗 公园 配套等较齐全 地块本身条件良好且拆迁完毕 W 劣 势 地块面积小 且存在不规则状况 规 模中 景观档次 品牌创立等均有难度 周围为老式居民区 环境嘈杂 治安 状况较差 大众心目中 区域心理认同度低 区 域市场不易突破 O 机 会 南阳路与东风路即将拓宽 交通问题的 解决大力抬升了东风路板块的价值 楼盘尚未开发 可在主题设计和产品规 划上力争特色 T 威 胁 本案周边新老小区都有 产品不易突 破 客户有较多对比参数 区域内有几个同质楼盘较多 且规模 较大 尤其是开祥御龙城的开发 对本案开发 产生较大影响 区域内客户不足 要在客户群的突破 上作文章 结论 本案若想在激烈的市场竞争中取胜 须发掘项目自身优势 从产品规划开始就与同区 域产品作出区分 用精品物业在市场中取胜 3 7 项目开发方案项目开发方案 3 7 1 项目定位项目定位 通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体 的研究我们建议项目的发展方向为 项目市场定位 集居住 酒店 商业于一体的城市综合体项目 商业功能定位 以园区为中心 三公里辐射半径的区域商业中心 集餐饮美食 购 物中心 休闲娱乐于一体 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 25 3 8 市场分析结论与营销策略市场分析结论与营销策略 3 8 1 价格定位价格定位 本项目占地 75 5 亩 容积率为 4 总建面积为 20 万平方米 为保 证多出面积需建成高层住宅小区 通过以上的市场比较分析 我们得出一个符合现阶段本项目的市场 定价应该在 6024 元 从上半年房地产政策对郑州的房地产的影响来 看 郑州房地产市场影响较大 因此本案价格需要有一定竞争力 因此 合富建议采用低价入市 小步快跑策略 一期产品定价略低于市场价 建议市价住宅均价 6000 元 商业用房均价 9000 元 3 8 2 入市节奏及产品类型的选择入市节奏及产品类型的选择 建议本项目分为两个阶段推出 第一阶段 2013 年 9 月 2014 年 3 月 入市产品建议以地块南部建筑产品开始启动市场 第一阶段推出产 品占总体量的 60 先推市场高接收度的中端产品 户型面积约为 50 110 作为样板段部分 容易让市场客户接受 快速争取市场客 户 制造开盘即售罄的市场效应 快速树立形象 塑造本项目宜居社区 概念 抢占定位制高点 打响品牌 第二阶段 2014 年 5 月 2014 年 12 月 在第一阶段品牌基本树立 去化达 80 情况下 加推剩余 40 的房 源 户型面积约为 70 130 在本阶段 力求实现资金的迅速回笼 同 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 26 时实现全盘 80 以上的销售率 4 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程 方案的基础上 分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可 能产生的不安全因素 并提出相应的防范措施 4 1 劳动安全卫生劳动安全卫生 4 1 1 危害因素和危害程度分析危害因素和危害程度分析 分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危 害的物品 部位 场所 以及危害范围和程度 1 有毒有害物品的危害 分析生产和使用带有危险性的原料 材料 和产品 包括爆炸品类 易燃 易爆 有毒气体类 易燃液体类 易燃 固体类 氧化剂和过氧化物类 毒害品类 腐蚀品类 辐射物质类 以 及工业粉尘类等 2 危险性作业危害 分析高空 高湿 高压作业 井下作业 辐射 振动 噪音等危险性作业场所 可能造成对人身的危害 4 1 2 安全措施方案安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所 范围以及危害程度 研究提出 相应的安全措施方案 主要有 1 在选择工艺技术方案时 应尽可能选用安全生产和无危害的生产 郑州阳光花园房地产项目可行性研究报告 27 工艺和设备 2 对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案 3 对危险场所 按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安 全间距 煤炭 冶金等矿井开采项目 应提出防止瓦斯爆炸 矿井涌水 塌方冒顶等技术和安全措施方案 4 对易产生职业病的场所 应提出防护和卫生保健措施方案 4 2 消防设施消防设施 消防设施研究 主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾 隐患和重点消防部位 根据消防安全规范确定消防等级 并结合当地公 安消防设施状况 提出消防监控报警系统和消防设施配置方案 4 2 1 火灾危险性分析火灾危险性分析 分析生产过程中使用的原材料 中间产品 成品的火灾危险性 包 括储存物品的火灾危险性 生产过程中易燃 易爆产生的部位及火灾危 险性 运输过程中的火灾危险性等 调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模 装备 所在地公安消防队与场 址的距离等 确定项目对公安消防机构的依托程度 4 2 2 消防措施和设施消防措施和设施 根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位 火灾危险类别以 及可能波及的范围 确定应采用的消防等级 并结合项目场址