西安商业计划书案例.doc

HUAWEIXIN 陕西星纪环保科技 集团 有限公司商业计划 书 保保 密密 须须 知知 本商业计划书属商业机密 所有权属于 A 公司 其所涉及的内容和资料只限于已 签署投资意向的投资者使用 收到本计划书后 收件人应即刻确认 并遵守以下的规 定 1 若收件人不希望涉足本计划书所述项目 请按上述地址 尽快将本计划书完整 退回 2 在没有取得 A 公司的书面同意前 收件人不得将本计划书全部或部分地予以复 制 传递给他人 影印 泄露或散布给他人 3 应该像对待贵公司的机密资料一样的态度对待本计划书所提供的所有机密资料 本商业计划书不可用作销售报价使用 也不可用作购买时的报价使用 委委 托托 方 方 A A 公司 盖章 公司 盖章 项目编制人员项目编制人员 项 目 指 导 郭建中 项 目 负 责 人 岳留成 技术经济组组长 周雅飞 商 务 组 组 长 张竞文 翻 译 组 组 长 王丽华 项目编制单位 项目编制单位 华威信投资顾问有限公司 盖章 华威信投资顾问有限公司 盖章 编编 制制 日日 期 期 年年 月月 日日 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页1 目目 录录 一 执行概要一 执行概要 3 二 项目情况介绍二 项目情况介绍 5 一 项目概述 一 项目概述 5 二 项目背景介绍 二 项目背景介绍 7 三 项目产品介绍 三 项目产品介绍 13 四 地域情况介绍 四 地域情况介绍 16 五 项目的进展情况 五 项目的进展情况 20 三 组织与管理三 组织与管理 21 一 集团企业介绍 一 集团企业介绍 21 二 合作方企业介绍 二 合作方企业介绍 24 三 管理层介绍 三 管理层介绍 28 四 项目公司组织结构 四 项目公司组织结构 33 五 项目公司管理 五 项目公司管理 35 四 四 SWOTSWOT 分析分析 35 一 优势 一 优势 STRENGTHS 35 二 劣势 二 劣势 WEAKNESSES 38 三 机会 三 机会 OPPORTUNITIES 38 四 威胁 四 威胁 THREATS 39 五 竞争和风险分析五 竞争和风险分析 41 一 竞争分析 一 竞争分析 41 二 竞争策略 二 竞争策略 43 三 风险及对策 三 风险及对策 44 六 市场分析六 市场分析 46 一 市场简介 一 市场简介 46 二 市场需求分析 二 市场需求分析 50 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页2 七 营销方案七 营销方案 51 一 营销策略和计划 一 营销策略和计划 51 二 品牌策略 二 品牌策略 57 三 促销策略 三 促销策略 60 四 销售渠道和方式 四 销售渠道和方式 62 八 项目财务计划八 项目财务计划 64 一 项目计算期 一 项目计算期 64 二 项目投资估算和资金筹措 二 项目投资估算和资金筹措 64 三 销售收入预测 三 销售收入预测 66 四 总成本费用估算 四 总成本费用估算 69 五 五 商厦及商厦及 大厦营业收入增长统计大厦营业收入增长统计 71 六 销售税金及附加及损益表 六 销售税金及附加及损益表 72 七 净现金流量的预测 七 净现金流量的预测 77 九 还款计划九 还款计划 82 十 不确定性分析十 不确定性分析 85 一 一 商厦敏感性分析商厦敏感性分析 86 二 二 大厦敏感性分析大厦敏感性分析 86 十一 风险退出十一 风险退出 87 一 一 IPOIPO I INITIALNITIAL P PUBLICUBLIC O OFFERINGFFERING 首次公开发行 首次公开发行 88 二 股份转让 二 股份转让 89 三 股权回购 三 股权回购 89 四 清算或破产 四 清算或破产 89 五 本企业风险退出方式选择 五 本企业风险退出方式选择 90 十二 结论十二 结论 92 附件附件 93 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页3 一 执行概要一 执行概要 本项目 拟在 市最繁华地段 区和 广场附近修建两座高星级酒 店及配套商务房产 以大大提升该地区的国际形象和知名度 现在全球范 围内征寻产业合作伙伴 共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特 色的高星级国际商务酒店 以填补该市高档次特色酒店的空白 本项目的 发起人 A 公司 拥有成熟的技术 先进的设备 且经验丰富 具备项目实 施能力 古称 是中国历史上建都朝代最多 历时最久的城市 先后 13 个王朝在这里建都 是 省会城市 现属副省级城市 地处中国中 西两大经济地域结合部 优越的地理区位和深远的历史渊源 使 居中国 六大古都之首 是世界四大文明古都之一 是 经济最发达的城市 是世 界著名的旅游中心城市 目前 在 进行投资 商务活动的人群中 闽粤 台湾 港澳 各国 华侨人数占了一半以上 这一批人员到 地区发展 是必经之地或是常 驻之地 他们迫切需要一个适合他们风格 口味 习俗的商务接待场所 眼下 市还没有 此外 虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店 但 由于他们都是多年前建设 设备已陈旧 档次也相对较低 而且地段多数 也相对偏远 而且据了解 目前还只有一 两家酒店配有 WIFI 无限宽带 接入设备 更无一家白金五星级酒店 因此 本项目建设两个闽台风格的 闽粤口味的 闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人 的需求 本项目拟兴建的两座大厦 商厦和 大厦 其中 商厦建成后将作 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页4 为 独具闽南文化特色的四星级涉外酒店 项目总投资 1 9 亿元人民币 总建筑面积 2 8 万平方米 设有高档客房 200 间 并设有能同时容纳 400 人的多功能会议厅及宴会厅 大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层 为购物中心 拟建成 地区第一家 百货大楼 地上三层以上为具有闽南 特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店 两座附楼为出租出售的高档 商务用楼 该项目总投资 5 亿元人民币 计划总建筑面积约 12 万平方米 酒店设有豪华客房 448 间 餐位 5000 个 设有高级西餐厅 独立封闭式 酒吧 更有可容纳 人以上的宴会厅 本项目已被 市政府列为市重 点工程项目 本项目中 商厦项目位于 市 区 路 紧邻明代古城墙文昌门 博物馆 历史博物馆 大小雁塔等名胜古迹 区域繁华 交通便利 而 大厦项目位于 市的政治 文化 经济 旅游中心的中心 广场的 西南角 西大街的入口处 更是 市黄金地段的黄金位置 本项目的商场 酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头 B 公 司和酒店管理行业巨头 C 公司合作 他们实力雄厚 拥有先进的理念和科 学的管理方法以及众多成功案例 其经营优势显著 本项目所处地理位置优越 外部环境一流 所处行业市场前景广阔 自身特点出众 经营管理科学先进 品位高 利润空间大 项目的经济效 益可观 经对本项目投资分析详见测算 商厦项目税后财务净现值为 13951 53 万元 税后内部收益率为 25 税后投资回收期 5 23 年 大厦项目税后财务净现值为 53351 20 万元 内部收益率为 27 均大于 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页5 行业基准收益率 11 30 税后投资回收期 4 90 年 经济效益显著 详 见项目经济评价指标 综上所述 我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策 市场需求明显 项目实施后 其前景广阔 市场容量大 产业化实施的条 件具备 将产生显著的经济效益和社会效益 商业价值明显 因此本项目 具有较高投资价值 不失为一个有生命力的项目 二 项目情况介绍二 项目情况介绍 一 项目概述 一 项目概述 A 公司前身是 房地产开发公司 始建于 1993 年 注册地在 市 路 企业注册资金 2620 万元人民币 公司现已形成以房地产为龙头 涉 及环保 农牧 影视 贸易 技术 物业等多个领域的综合性集团总公司 下属五家分公司 集团拥有多年大型房地产开发经验 曾出色完成多个大 规模工程项目 实力雄厚 在地方上享有很高的声誉和信誉 本项目拟在 市繁华地段兴建两座大厦 商厦和 大厦 其中 商 厦建成后将作为 独具闽南文化特色的四星级涉外酒店 大厦设计规划 为主楼地下一层至地上二层为购物中心 拟建成 地区第一家 百货大楼 地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店 两 座附楼为出租出售的高档商务用楼 本项目已被 市政府列为市重点工程 项目 位于较发达的东南地区与正在发展的 地区的中枢地段 是东南与 的桥梁和中转站 是 发展的龙头 要发展西部 的发展首当其冲 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页6 具有举足轻重的作用 绝妙的地理位置给 带来无限的商机 是全国旅 游收入占总收入比例最大的城市 旅游事业发达 酒店业发展正处于高潮 阶段 酒店业管理也正处于成熟阶段 因此 发展酒店形势很好发 加之 市人口流量大 商机多 酒店业的市场空间很大 目前 在 进行投资 商务活动的人群中 闽粤 台湾 港澳 各国 华侨人数占了一半以上 这一批人员到 地区发展 是必经之地或是常 驻之地 他们迫切需要一个适合他们风格 口味 习俗的商务接待场所 眼下 市还没有 因此 本项目建设两个闽台风格的 闽粤口味的 闽南 文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求 商厦项目位于 市 区 路 紧邻明代古城墙文昌门 博物馆 历史博物馆 大小雁塔等名胜古迹 区域繁华 交通便利 是各国宾客 商务洽谈 住宿旅游 开会学习的理想场所 目前 仅文艺北路有一家三 星级酒店 无论从规模 档次 还是从功能上都远远不能满足市场需要 因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店 四星级 的闽南国际商务酒店环境高雅 豪华 设施超前 功能完备 服务水准一 流 满足了客户各方面的需求 弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白 市的政治 文化 经济 旅游的中心在四方的明代古城内 而古城 的中心就是 广场 95 的游客是从 开始 之旅的 西大街最具明唐文 化特色 是古色古香的 最具代表性商业街 唐人街 现西大街道路拓宽 已基本完成 建成后的西大街将是集商贸 办公 娱乐 餐饮为一体的仿 古建筑一条街 街道两侧红砖碧瓦 雕梁画栋 充分体现古城 的现代风 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页7 貌和民族风格 大厦项目位于 广场西南角 西大街的入口处 是 市黄金地段的 黄金位置 目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店 白金五星级的本酒 店建成后将是处在 市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店 是西大 街的门面 其外部的仿古风格与西大街遥相呼应 相得益彰 完全体现了 古城中心恢宏博大的气魄 成为 广场的一个亮点 本项目的两座酒店均委托经验丰富 享誉盛名的 C 有限公司管理 大厦购物中心由集团与 B 公司合作经营 这两座星级酒店的建成 将有利 于提高整个 市的住宿 餐饮 娱乐 购物水平 完善 市的旅游 商务 接待条件 本项目均地处 市繁华商业区 区内水 电 汽 通讯等配套设施齐 全 企业计价使用 供应有保障 本建设项目符合国家产业政策 企业拥有雄厚的人力资源 采用国际 先进的设施设备和科学的管理方法 加之定位得当 具有完善的企业战略 与行销方式 企业资源配置合理 市场前景广阔 相信定能获得良好的经 济效益和社会效益 二 项目背景介绍 二 项目背景介绍 1 1 关于我国五星级大酒店标准简介 关于我国五星级大酒店标准简介 我国涉外旅游酒店划分为五个档次 即一星级 二星级 三星级 四星级 五星级 星级越高 表示酒店的档次越高 酒店星级的划分以酒 店的建筑 装饰 设施设备及管理 服务水平为依据 具体的评定办法按 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页8 照国家旅游局颁发的设施设备评定标准 设施设备的维修保养评定标准 清洁卫生评定标准 宾客意见评定标准等执行 五星级旅游涉外酒店应具 备的基本条件概述如下 A 酒店总体基本要求 酒店功能划分合理 设施使用方便 安全 酒店室内外装修高档 建筑及装修选用豪华材料 酒店内部公共信息图形符号符合 LB AT001 标准 有中央空调系统 有背景音响系统 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统 B 酒店接待大厅基本要求 接待大厅宽敞 装修豪华 光线充足 有与酒店规模 五星级相适应的总服务台 总服务台有中英文 标志 分区段设置接待 问讯 结账 24 小时有工作人员在 岗 提供留言服务 一次性总账单结账服务 信用卡服务 18 小 时提供外币兑换服务 总服务台提供酒店服务项目宣传品 酒店价目表 中英文本市 交通地图 全国旅游交通地图 本市和全国旅游景点介绍 各 种交通工具时刻表 报刊杂志等 可 8 小时直接接受国内 国际客房预订 有酒店和客人同时 开启的保险箱 设门卫应接员 专职行李员 值班经理 大堂 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页9 经理 在非经营区设客人休息场所 提供店内寻人服务和安排出租车 服务 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道 配备轮椅 至少能用 2 种外语提供服务 英语为必备语种 总机至少能 用 3 种外语提供服务 英语为必备语种 各种指示用和服务 用文字至少用中英文同时表示 C 客房基本要求 至少有 40 间 套 可供出租的客房 70 客房的面积 不 含卫生间和走廊 不少于 20 平方米 至少有 5 个开间的豪华 套房 有残疾人客房 客房装修豪华 有豪华的软垫床 写字台 衣橱及衣架 茶几 座椅 床头柜 床头灯 台灯 落地灯 全身镜 行李架等高 级配套家具 卫生间用豪华建筑材料装修地面 墙面 顶棚 用良好的排风 设施 110 220V 电源插座 电话副机 吹风机和体重称 装 高级座便器 梳妆台 浴缸并带淋浴喷头 配浴帘 晾晒绳 24 小时供应冷热水 有直拨的国内 国际电话 有彩色电视机 音响设备 并有闭 路电视系统 播放频道不少于 16 个 自办节目至少有 2 个频 道 有与五星级相匹配的文具用品 24 小时提供冷热饮用水及冰 块 免费提供茶叶或咖啡 客房内设微型酒吧 24 小时提供 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页10 中西式早餐 正餐送餐服务 提供叫醒服务 留言服务 衣装湿洗 干洗 熨烫和修补服务 提供擦鞋服务 D 餐饮基本要求 有布局合理 装饰豪华的中餐厅 至少能提供 2 种风味的中餐 有布局合理 装饰豪华的西餐厅 配专门的西餐厨房 有独具特色 格调高雅的咖啡厅 能提供自助早餐 西餐正餐 有适当的小宴会厅 有封闭的酒吧间 餐厅 酒吧的主管 领班和服务员能用英语提供服务 厨房冷菜间 面点间独立分割 有足够的冷气设备 冷菜间有 空气消毒设施 粗加工间与操作间隔离 有足够的冷库 有专 门放置临时垃圾的设施并保持其封闭 E 公共区域基本要求 有足够的停车场 有足够的高质量客用电梯 轿箱装修高档 并有服务电梯 有公用电话 并有市内电话簿 有男女分设的公共卫生间 有商场 出售旅行日常用品 旅游纪念品 工艺品等商品 有商务中心 代售邮票 代发信件 办理电报 电传 传真 复印 国际长途电话 国内行李托运 冲洗胶卷等 提供打字 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页11 服务 有医务室 提供代购交通 影剧 参观等票务服务 提供市内观光服务 有应急供电专用线和应急照明灯 F 选择项目 客房 设商务楼层 可在楼层办理入住登记及离店手续 楼层有供客 人使用的商务中心及休息场所 商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备 为客人提供免费店内无线寻呼服务 餐厅及酒吧 有大堂酒吧 专业性茶室 有风味餐厅 有至少能容纳 200 人正式宴会的宴会厅 配有专门的宴会厨房 有至少 10 个不同风味的餐厅 大小宴会厅除外 有 24 小时营业的餐厅 商务设施及服务 提供国际互联网服务 传输速度不小于 64kbit s 有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅 配有衣帽间 至少配有 2 个小会议室 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页12 有电话会议设施 有现场视音频转播系统 有供出租的电脑及电脑投影仪 普通胶片投影仪 幻灯机 录 像机 文件粉碎机 有专门的复印室 配备足够的复印机设备 有现代化电子印刷及装订设备 有照相胶卷冲印室 公共及健康娱乐设施 歌舞厅 卡拉 OK 厅或 KTV 房 至少 4 间 游戏机室 棋牌室 定期歌舞表演 多功能厅 能提供会议 冷餐会 酒会等服务及兼作歌厅 舞 厅 有健身房 按摩室 桑拿浴 蒸汽浴 冲浪浴 室内游泳池 水面积至少 40 平方米 有网球场 保龄球室 至少 4 道 壁球室 桌球室 有美容美发室 精品店 独立的书店 独立的鲜花店 婴儿看 护及儿童娱乐室 安全设施 电子卡门锁 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页13 客房贵重物品保险 自备发电系统 2 2 关于白金五星级大酒店标准简介 关于白金五星级大酒店标准简介 今后五星级将不再是星级酒店的最高级别 国家旅游局规定从 2004 年 7 月 1 日开始实施的新版 旅游饭店星级划分与评定 标准中将设立新 的星级饭店等级 白金五星 白金五星 酒店的定位处于酒店业金 字塔的顶端 白金五星 须先符合以下 个必备条件 已具备两年以上 五星级酒店资格 地理位置处于城市中心商务区 对行政楼层提供 小 时管家式服务 整体氛围豪华气派 内部功能布局与装修装饰与所在地历 史 文化 自然环境相结合等 此外 还需要在 项参评条件中至少达标 项 项标准分别为 普通客房面积至少不小于 平方米 有符合国 际标准的高级西餐厅 可以提供正规的西式正餐和宴会 有高雅的独立封 闭式酒吧 有可容纳 人以上的宴会厅 国际认知度极高 平均每间 可供出租客房收入连续 年居于所在地同星级饭店前列 有规模壮观 装 潢典雅 出类拔萃的专项配套设施 三 项目产品介绍 三 项目产品介绍 1 1 商厦商厦 项目介绍项目介绍 该项目拟建一座具有闽南文化特色的四星级国际商务酒店 酒店位于 市 区 路 紧邻明代古城墙文昌门 博物馆 历史博物馆 大小 雁塔等名胜古迹 交通便利 该项目总建筑面积 2 8 万平方米 地下两层 地上二十一层 主体工程现已完工 前期已投资 9600 万元 装修筹备拟 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页14 再投资 1 亿元 本项目将建成 最具特色 最高服务水准 最佳经济 效益的酒店 由经验丰富 享誉盛名的 C 有限公司管理 预计用五年时 间将投资收回 酒店共有设备完善的国际标准不同等级客房 200 间 其中有 48 间别 致豪华套房 所有房间均带有独立中央空调系统 日常小家电 小型保险 箱 国际长途直拔电话 60 个卫星频道电视 豪华房及套房还配备个人 电脑 此外 酒店还设有大堂吧 住客专用酒廊 多功能会议厅 商务中 心 特色宴会厅 贵宾厅 美食街 KTV 包房 桑拿房 游泳馆 网球场 健身房等综合配套设施 美食街环境优雅 提供各式美味中西佳肴 闽南 特色风味美食更是一应俱全 多功能会议厅可容纳 400 人的会议规模 特 色宴会厅也可同时接待 400 人用餐 九间风格高雅的贵宾厅房更为各式小 型宴会的最佳选择 同时 酒店也为商务客人提供许多特别的服务 商务人士在这里可以 处处感觉到进行商务活动的方便 除食 宿 娱乐无忧外 其他所有商务 工作方面的接待 事务性工作等均可由酒店代劳 此外 酒店计算机 传 真机 复印机 多媒体设备等现代化办公设施一应俱全 设备先进 资源 充足 尤其具有目前最先进的 WIFI 无线宽带上网设施 让客户可以在酒 店的任何角落毫无拘束的上网办公或冲浪 而对于没有自带笔记本电脑的 普通客房客户 酒店独具特色的咖啡厅和茶室也均会提供此项服务 让客 户不再拥挤于商务中心 而是可以一边欣赏着轻柔的音乐 一边品尝着香 浓的咖啡和悠悠的香茗 还一边轻松的享受工作 使商务工作变得更加方 便 更加省心省事省人 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页15 2 2 大厦大厦 项目介绍项目介绍 大厦 项目地处 市最繁华的中心地带 广场西南角 距 约 200 米 占地 2 万多平方米 实际可开发用地 12570 平方米 其中主楼 占地 5600 平方米 三座附楼占地 5000 平方米 其余为内部道路与绿化地 主楼设计建筑面积 6 万平方米 地下二层地上七层 外形仿古建筑 内部 为具有闽南特色的国际化五星级酒店 沿街部分二层为通视走廊 地下二 层为大型停车场 地下一层至地面二层为大型购物中心 主体工程已完成 附楼 B C 座已封顶 共 2 5 万平方米建筑面积 地下一层地上八层 为 商务用房 主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园 另还计 划建造一座建筑面积约 3 万平方米的附楼 为酒店配套设施 尚未开工 该项目前期已投资约 1 亿人民币 完成了征地 拆迁 安置 部分基建工 程 项目建成还需约 4 亿人民币 共投资约 5 亿人民币 本项目主楼地下一层至地面二层为购物中心 将与 B 公司合作 建 成 地区首家 百货大楼 三层以上为闽南特色涉外酒店 酒店按国家新 颁布的白金五星级酒店要求设计 建筑 内部采用建筑智能设计和综合布 线 整体设施超前 功能完备 设有客房 265 间 餐位 5000 个 会议中 心 康乐中心 娱乐中心 立体车库等 此外尚未开工的附楼作为酒店的 配套设施还将设有 183 间客房 本酒店除具上述 商厦 项目四星级酒 店的全部设施功能外 更按前述国家规定的白金五星级宾馆的要求 达到 整体氛围豪华气派 普通客房面积至少不小于 36 平方米 有符合国际标 准的高级西餐厅 可以提供正规的西式正餐和宴会 有高雅的独立封闭式 酒吧 更有可容纳 人以上的宴会厅 酒店硬件设施先进 全部采用 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页16 绿色环保用品 内部配有中央管理系统 采用高端全智能酒店管理软件 并对行政楼层提供 小时管家式服务 酒店将具有全面的接待国内外商 务 旅游 会议客人的功能 酒店也将聘请国内外知名的 C 有限公司管理 其必将成为全国一流 最高档次 管理最佳 效益最好的酒店 四 地域情况介绍 四 地域情况介绍 地处中国 地区东部 关中平原中部 中国地理版图的中心 中国 大地原点即在 附近 位于东经 107 40 109 49 北纬 33 39 34 44 之间 与美国的洛杉矶 非洲摩洛哥首都拉巴特的纬度相当 南依秦岭 北临渭河 地势东南高 低 平均海拔 424 米 秦岭是中国南北方气候的 分界山 市土地总面积 10108 平方公里 其中城市面积 1256 平方公里 建 成区面积 187 平方公里 总人口 716 万 共有 46 个民族 汉族人口约占 总人口的 99 属温带大陆性气候 四季分明 年平均气温 15 左右 最冷的 1 月份平均气温 1 3 左右 最热的 7 月份平均气温 26 7 左右 年降水量 500 750 毫米 主要集中在夏秋两季 全年日照时间 1500 小时左右 无 霜期 208 230 天 古称 是中国历史上建都朝代最多 历时最久的城市 从奴隶 制臻于鼎盛的西周 到封建社会达到巅峰状态的唐王朝 先后有西周 秦 西汉 新 西晋 愍帝 前赵 前秦 后秦 西魏 北周 隋 唐等 12 个王朝在这里建都达 1100 余年之久 又曾为赤眉 绿林 大齐 黄巢 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页17 大顺 李自成 等农民起义政权的都城 自公元前约 11 世纪至公元 9 世 纪末 曾长期是古代中国的政治 经济与文化中心 并历来为地方行政 机关的治所 现已形成以机械 电子 纺织 轻工和航空工业为主 兼有化工 医药 建材 冶金 食品等门类齐全的工业体系 是中国重要的输变电成 套设备 飞机 纺织 仪器 仪表 工业缝纫机和电子等产品的重要生产 基地 全市现有工业企业 46243 户 资产总额 1054 36 亿元 其中市属工 业企业净资产约 499 42 亿元 工业从业人员 109 万人 占全市就业人口 的 28 2002 年 工业增加值实现 299 亿元 比 2001 年增长 15 6 2002 年底 市出台的 工业振兴计划 明确提出 要充分利用 工业的比较优势 调整布局 优化结构 加大投入 深化改革 强化管理 培育 扶持和发展电子信息 航空运输 汽车制造 生物医药 石油化工 机械制造等产业 打造产品创新研发基地 现代制造业基地和产业集聚基 地 预计到 2006 年 全市工业总产值将达到 1950 亿元 年均增长 16 工业增加值达到 527 亿元 年均增长 15 实现工业总产值和增加值五年 翻一番 是中国 地区的商贸中心 流通规模大 市场覆盖 五省区及毗邻 省区 另外 麦德龙 好又多 家世界 国美 苏宁等国内外商业巨头纷 纷登陆 全市商业网点 10 6 个 从业人员 107 万人 千人拥有网点数 达到 14 3 个 已达到中等发达国家的水平 包括百货店 连锁 超市 仓储商场 购物中心 SHOPPING MALL 便利店 物流中心 批发市 场 餐饮业 洗浴等传统和新型营销业态正在该市蓬勃发展 全市 5000 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页18 平方米以上大型百货商场 34 个 其中一万平方米左右的大型超市 15 个 连锁企业 56 家 连锁门店 1020 个 商业企业中 年销售过亿元的 16 家 其中销售 10 亿以上的有民生 开元 家世界 国美 4 家 大型现代化专 业展览馆 4 个 总面积 15 万平方米 专业性展览公司 50 多家 2002 年 社会消费品零售总额实现 409 亿元 同比增长 11 88 增幅提高近 1 个 百分点 扣除物价因数 实际增长 13 6 全市零售总额占 五个省会城 市零售总额的 48 位居西部九城市第三位 市是世界四大古都之一 在人类历史上曾二度成为地球上最辉煌的 城市 丝绸之路曾从 开始 走向世界各地 也是中华民族的发源地 从蓝田猿人 半坡古代人到黄帝创立华夏国都 的历史源远流长 也是 中国七大古都之一 有 20 世纪人类最雄伟的考古发现 秦陵兵马俑 有中国最雄伟 最完整的明肛古城墙 此外 周边自然人文景观丰富 有中国最雄伟的五岳之一华山 又有中国南北分界标志的秦岭 有中国国 宝大熊猫的保护区 又有西游记唐僧的讲经处大雁塔 如此恒古的历史 如此丰富的旅游资源 使 成为国际上少数知名度极高的旅游城市之一 除自身 716 万人口外 目前每年接待百余万国外宾客和千余万国内游客 是中国最大的旅游城市 现有国家级文物 34 处 省级文物 51 处 被誉 为 天然历史博物馆 旅游已成为 的优势产业 截止 2002 年 10 月 接待海外旅游者 56 2 万余人次 同比增长 7 4 创汇 2 32 亿美元 同 比增长 7 7 接待国内旅游者 1550 万人次 同比增长 10 4 国内旅游 收入 92 亿元人民币 同比增长 12 2 预计今年旅游业各项指标将再次 实现全面增长 该市现有旅游星级饭店又进一步增加到 57 家 其中 五 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页19 星级 4 家 四星级 8 家 三星级 32 家 二星级 9 家 一星级 4 家 全市 有各类旅行社 181 家 其中国际社 27 家 国内社 154 家 数量上与该市 旅游接待规模基本适应 从旅行社实力上看 2000 年全市有全国 双百 强 旅行社 8 家 在全国优秀旅游城市中位居第 4 仅次于 广州 目前 全市共有各类旅游景点近 200 家 其中 AAAA 级景点 8 家 年接 待游客人次在 10 万以上的有 20 多家 全市现有涉外旅游定点餐馆 26 家 涉外定点商店 32 家 各类从事旅游服务的单位 400 多家 旅游业直接和 间接从业人员共约 18 万多人 其中导游人员 4000 多名 形成了年接待境 外游客 130 万人次的能力 市环境优美 交通便捷 目前 建成区园林绿地 含水域 面积 4300 公顷 绿化覆盖率已达 35 大气环境质量已得到明显改善 全年空气质 量好于二级标准的天数已超过 180 天 二氧化硫 二氧化氮污染指数全年 均大大好于二级标准 目前 正在努力创建国家环保模范城 尽快使 城镇环境空气质量和地面水环境质量全面达到国家规定的功能区标准 以 汽车 电车为主 出租车和中巴车相结合 多元化的城市公交客运体系已 经形成 每万人拥有公交车辆 11 标台 目前正按照 三横 三纵 三环 八射线 的城市道路网格局 加快城市道路设施和城市交通管理系统建设 城区内堵车的状况正在缓解 拥有如 国际展览中心 国际展览中心等 4 个现代化大型专业展 览馆 和配套的 国际会议中心 协同大厦会议中心等多处国际会议场馆 有专业的展览公司 50 多家 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页20 五 项目的进展情况 五 项目的进展情况 1 商厦 项目 该项目选址为 市 区 路 86 号 前期已完成该项目的立项 定点 用地许可 规划 拆迁安置等工作 现主体工程已完工 但装修部分仍缺 乏配套资金 尚未启动 2 大厦 项目 大厦 项目地处 市最繁华的中心地带 广场西南角 占地 2 万多平方米 实际可开发用地 12570 平方米 其中主楼占地 5600 平方 米 三座附楼占地 5000 平方米 其余为内部道路与绿化地 主楼设计建 筑面积 6 万平方米 地下二层地上七层 沿街部分二层为通视走廊 地下 二层为大型停车场 地下一层至地面二层为大型商场 前期已完成该项目 的立项 定点 用地许可 规划 征地 拆迁安置工作 现主体工程已完 成 附楼 B C 座已封顶 共 2 5 万平方米建筑面积 地下一层地上八层 为商务用房 主附楼之间将建成带有闽南风情的大型露天景观花园 另还 计划建造一座建筑面积约 3 万平方米的附楼 为酒店配套设施 计划设有 客房 183 间 此二项工程尚未开工 该项目前期已投资约 1 亿人民币 酒 店建成还需约 4 亿人民币 共投资约 5 亿人民币 3 本项目所用水 电 汽 通讯等配套设施已落实 由 市政部门 供应 企业计价使用 4 集团公司已和 B 公司及 C 公司签订了合作意向书 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页21 三 组织与管理三 组织与管理 一 集团企业介绍 一 集团企业介绍 A 公司前身是 房地产开发公司 始建于 1993 年 注册地在 市 路 企业注册资金 2620 万元人民币 企业类型 有限责任公司 法定代 表人 公司经营范围以房地产为龙头 涉及环保 农牧 影视 贸易 技术 物业等多个领域 下设五个分公司 1 1 房地产开发公司房地产开发公司 公司主要经营房地产开发建设 商品房销售 物业管理 兼营房地产 咨询 建筑材料 贸易等业务 公司拥有一支专业齐全 业务熟练 技术 精湛的干部职工队伍 汇集了房地产开发建设方面的一批高级工程技术专 家 高级经济师 会计师 营销专家和投资专家 具有丰富的房地产开发 建设经验 公司开发项目有 等项目 公司在多年的实际工作中 不断积累总结经验 研究掌握房地产开发 建设的规律 加强内部管理 在质量管理 成本控制 计算机应用 档案 管理方面形成了自己鲜明的企业特色 并在全国房地产行业中率先开展贯 彻并建立 ISO9000 标准质量管理体系 建立起标准化 科学化 系统化的 质量管理体系 公司始终坚持与时俱进 锐意改革创新的纲领 按照国家要求 积极 推进企业的改制步伐 经过几年的努力已基本实现改制目标 以开发项目 为基本单位 通过资产重组 募集社会资金 职工参股等形式 已逐步摆 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页22 脱了原有的经营模式和管理体制 建设成为以资本为纽带 资产经营与跨 行业经营兼容 按照现代企业制度运行的房地产经营投资管理型企业 并 多次承建市政重点工程 2 2 贸易有限公司贸易有限公司 贸易公司主要负责化肥的销售 并代理德国全自动化高位停车设备的 销售工作 该公司现拥有庞大的销售网络 在此网络中除销售农用产品外 还有很大的销售潜力 因此在此基础上代理其他进口产品 充分利用了该 公司的销售资源 通过产品进价和销价之间的差额获取利润 成为该公司 的一大创利单元 随着社会分工的细化 销售员这种资源已经不是某一企业独有的资源 而成为社会的共有资源 星纪集团看到了这一趋势 成立贸易公司 不仅 利用公司现有的销售人员和销售网络 而且吸引其他公司的销售人员来销 售该公司代理和生产的产品 他们在售价和差价中赚取丰厚的利润 公司 再给予一定的奖励 这样必能牢牢的吸引住这部分人员使其成为公司销售 队伍的一部分 既充分挖掘这一共有资源的潜力 又扩大了公司的销售网 络 同时也降低了公司的销售成本 中国正由储蓄社会向消费社会转型 在此过程中 不管是产品还是服 务都将受惠 这是一个大趋势 贸易公司在这样的大环境下应运而生 因 其先进的理念 良好的职业道德 必然能被市场接受 创造超额的利润 3 3 农牧业公司农牧业公司 公司的主要业务为养殖苜蓿型奶牛 肉牛及加工销售 近几年来国内外开始引进小批量适口肉质牛进行繁殖和育肥上市 但 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页23 产量小 无法满足区内及京 津 沪 广州等大城市星级宾馆对优质高档 分割牛肉的市场需求 对优质高档分割牛肉的需求量正在不断地增加 肉 牛饲养和销售市场前景十分看好 为此 正安农牧业公司与经营专家们 瞄准国内市场高档牛肉缺口 香港及新加坡活牛进口量大的机会 决定选 择此项目搞农 牧业开发 建立 种 养 加 生产基地 向市场提供高 档牛肉 增加企业和基地农户的经济收入 实现农牧业产业化发展的新目 标 公司拥有一大批高级技术人才从事科研和生产管理 并以多家高等院 校为依托 拥有强大的技术实力作后盾 4 4 影视制作有限公司影视制作有限公司 市最专业 最具影响力的影视广告公司之一 拥有高水准的影视拍 摄 制作方面的专业队伍 前期拍摄设备 SONY Panasonic 专业数码摄 录一体机 大型专业摄影棚 录音室等 后期制作设备 当今世界最先进 的数字非线性后期编辑制作系统 二维 三维动画制作程序 剪辑 配音 配乐 字幕 合成及 VCD DVD 刻录设备等 公司的主要业务为广告制作 及地方小品的制作 多年来 该公司顺应时代宣传的潮流 站在高科技 全方位 多元素 立体化 信息化宣传的前沿 紧紧把握 向宣传要形象 向宣传要品牌 向宣传要效益 向宣传要发展 的现代企业家的脉搏和管理经营理念 用 一流技术 一流设备 一流创意 拍摄 编辑 制作 合成 员工队伍与 众多企业 商界 机关 学校强强联手 真诚合作 成功的制作了三十余 部时代感强 鲜活生动 客户满意 宣传效果很好的形象专题片 产品推 介片等 不仅为客户提供了优秀的宣传片 资料片 同时也打造和树立了 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页24 公司的形象和品牌 5 5 房地产开发公司房地产开发公司 公司主要经营房地产开发 建设 建材批发 零售 以及拆迁安置 目前公司拥有一支集拆迁安置 工程管理 营销策划 房产销售 投资决 策 物业管理 财务控制 行政管理 经济法律等于一体的专业门类齐全 管理能力强 业务经验丰富的职工队伍 多年来 按照市区政府的安排 公司进行了大量的旧城改造建设工作 先后完成了许多重点市政工程拆迁 改造 并出色完成多项各类大型工程项目 公司自创立以来 始终坚持 用户至上 以诚为本 微利入市 立足三秦 放眼九州 的立业宗旨 在总经理的组织领导下 以其高度的凝聚力 在房地产开发方面作了大量 工作 取得了丰硕的成果 其事迹曾多次刊登于 中国青年报 中国税 务 商情综汇 政府网 房地产明星网 等多家媒体 二 合作方企业介绍 二 合作方企业介绍 1 1 B B 公司公司 B 公司是以百货零售业为主的综合性 上市公司 于 1994 年 5 月在 证券交易所上市 1996 年入选 上证 30 指数 样本股 1997 年 5 月加盟 控股有限公司 实现香港上市 2000 年 9 月 19 日 百货与东安集团 实现资产重组 成为目前国内最大的百货零售集团之一 百货集团旗下拥有全资及控股企业 16 家 经营多家大型百货商店 目前已运营 市百货大楼 市场 商场 商场 海文 百 货 广州 百货 武汉 百货 成都 百货八家大型百货店 另有 大厦 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页25 于 2002 年开业 集团所属全资子公司 房地产公司和深圳 进出口贸易 公司 是集团公司实现多元化发展战略的两支重要力量 百货 已发 展成为以百货零售商业为主 同时涉足房地产 进出口贸易 广告 餐饮 服务等多种行业的集团化股份公司 百货零售业是 百货集团的主营业务 其资产规模与年度销售额分别 占有集团总资产和总销售收入的 90 以上 近年来 公司确立了发展百 货业连锁战略 构筑了以 为中心 遍布华南 西南 华中 华东地区四 大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络 百货已成为中国境 内最大的百货零售网络之一 百货先后引进 麦肯锡咨询公司 安达信计算机公司 麦 肯 光明广告公司 李肇勋形象设计公司 等多家国际知名公司协助制 定完成了 百货业的连锁战略 商品筹划 业务流程 广告推介 形象策 划 信息系统等一系列重要课题 使 百货业连锁进一步向国际通行的规 则靠拢 在国内商业企业引进 外脑 方面处于领先地位 目前公司所属百货门店达到 9 家 市百货大楼 海文 百货 东安市场 商场 双安商场 大厦 广州 百货 成都 百货 武汉 百货 公司始终秉承 一切从顾客出发 一切让顾客满意 的经营 宗旨 成为面对国内中档消费者 品类齐全 质高价优的百货公司 所 有新店保持一致的市场号召力和特色 同时反映当地特有的商品风格 力 求迅速顺应地区需求 公司百货连锁店及其批发业务提供统一采购 统一 配送的集中商品分销系统 以此体现 百货 统一的市场形象 并降低 成本 取得连锁规模经营的优势 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页26 此外 在信息系统方面 百货采用先进的 JDA 计算机系统 可通过 卫星通讯对全国范围内供应商品采购 配送 销售 实时监控 清算等进 行全方位统一管理 通过计算机数据处理 可以对各类商品进行销售分析 并实施有效监控 还可对企业各项投资行为进行财务分析 完善的计算机 系统为 百货实施百货业连锁提供了关键的技术保障 在物流配送方面 公司现拥有国内一流的物流配送系统 配送中心占 地总面积达 23 6 万平方米 仓储总面积为 13 8 万平方米 拥有大型运输 车辆 100 部 配送指挥系统全部采用计算机管理 已具备跨省 市远途配 送能力 成为支撑 百货实施核心产业规模连锁的重要基础条件 在人力资源方面 百货拥有国内一流的商业人才 在进货管理 营 销策划 视觉筹划 卖场管理以及战略布局研究 商店开发建设等方面集 中了众多商界精英 使 百货在国内同行始终处于创新之举 百货极其 重视员工岗位培训 力图通过有计划地定期培训 不断把成熟的管理思想 传输给企业的每一名成员 企业每年选送优秀管理人员出国考察 观摩学 习 力求把国际商业发展前沿态势与本企业实际紧密结合 为适应零售商业改革的不断深化 百货将顺应时代发展趋势 抓住 机遇 加快百货业态的拓展 充分利用 地区已有 5 家大型百货店在市场 品牌 管理 人才等方面的优势 进一步扩大 市场占有率 同时利用集 团在华北 华南 华中 西南四大经济区域中心城市开设的战略网点 利 用输出管理和技术 开展特许经营等方式 以较少的投入 实现低成本扩 张 向周边地区辐射 进一步扩大以 为中心 跨地区 跨行业 跨所有 制的大型企业集团的规模和实力 占领商业新的制高点 使企业在未来商 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页27 业竞争中 继续保持全国领先的水准 为适应当前市场需求和消费结构的新变化 从企业现状和未来发展的 趋势出发 百货将积极地推进新兴业态和电子商务的发展 以保持和增 强主业可持续发展能力 使企业在未来商业竞争中能够迅速占领新的市场 空间 顺利完成由传统商业向现代商业的过渡 为继续保持多种经营的较快发展 百货还将努力抓好房地产和进出 口贸易的业务调整和经营工作 在坚持传统业务的前提下 积极拓展新的 业务渠道 并努力与主业业务发展相融互补 促进企业均衡发展 2 2 C C 公司公司 C 公司 于香港注册 专业从事酒店管理 国内外专业培训 人才输 出 咨询服务 国际贸易和企业顾问服务 与境内外多家酒店业 国际投 资集团 投资基金 商业银行和会计师事务所有着密切的往来合作 多年 来公司主要成员直接参与投资管理香港 内地 20 余家酒店 并担任重要 职务 熟悉现代管理模式 境内外拥有大批专业管理队伍和市场网络 具 有良好的凝聚力 与社会各界 特别是旅游业 金融 政界有着良好的关 系和信誉 C 公司管理的酒店有 国际饭店 杭州 国际酒店 浙江 大酒店 山东 国际饭店 江苏 度假村 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页28 山西 大厦 江苏 大酒店 江苏 国际酒店 江苏 宾馆 江苏 宾馆 南京 饭店 等等 三 管理层介绍 三 管理层介绍 A 公司领导团队是一个集专业知识与操作技能为一体的管理团队 团 队成员均在生产 经营及管理领域有过多年的实战经历 是一个具有丰富 经营管理经验的团队 A A 公司总经理公司总经理 出生于 1940 年 2 月 人 毕业于 财经学院 现 交通大学 经 济管理系工商企业管理专业 经济师 造价工程师 早年热衷于文艺事业 六十年代初投身于房地产及建筑行业 多年来 开发项目数个 其事迹刊 登于 中国青年报 中国税务 等多家大型媒体 为 房地产事业做出 了卓越贡献 简要工作经历 1964 年 1966 年任汉中地区建筑公司技术股长 1967 年 1976 年任 省建筑八公司科长 1977 年 1988 年任 省建筑七公司科长 1989 年 1992 年任秦林开发公司总顾问 HUAWEIXIN A 公司商业计划书 第 页29 1993 年起 个人全额投资并组建 房地产开发公司 任总经理 近 年来 又亲自筹建以房地产为龙头 农牧 影视 贸易等为翼的星纪环保 科技 集团 公司 先生具有较深厚的房地产和资本市场运营方面的理论素养和多 年从事大型房地产开发项目操作管理的实际经验 有胆有识有魄力 他坚持 改革创新 以人为本 的工作思路 凭着对事业的执著 开拓经 营 强化管理 抢抓机遇 积极探索新形势下企业发展的新思路 新途径 致力于企业的 改革 发展 创新 带领公司职工开拓进取 锐意创新 以其开拓务实的工作作风 娴熟科学的管理能力 清正廉洁的优良品质 实实在在的工作业绩赢得了公司干部职工的信赖和赞誉 使企业取得了两 个文明建设丰硕成果 此外 先生在多年经营活动中结识了大量的高层管理者及海外的一 些专业人士 他们站在行业的高端 能为 先生提供大量的行业信息 使 其决策更加科学准确 集团公司副总经理 集团公司副总经理 出生于 1954 年 4 月 人 大学学历 曾任地方政府干部 1993 年 出任 房地产开发公司项目经理 2002 年至今任 A 公司副总经理 先生有着丰富的工作经历和管理经验 在纷杂的变革中认真分析形 势 制定了 发挥传统优势和创新相结合 近期和长期发展相结合 的经 营方针 确立了 贯彻政策搞改革 深化改革增活力 的思路 在实践中 把现代化科学技术和现代化工商管理知识经验 精心运用到企业生产经营 的全过程 他组织实施了统一归口管理的外向型 多层次 多元化的市