万科财务分析报告最终PPT课件

1 万科财务报告分析上市公司代码 000002 小组成员 徐喆200848990827吴丽丽200848990828梁红杏200848990829张玉歆200848990830肖何200848950315 2 公司简介 Contents 1 经营成果 2 共同比分析 3 相关比率分析 4 竞争者分析 5 结论分析及局限性分析 6 3 一 万科公司简介 深圳市万科房地产有限公司成立于1984年 是万科集团全资子公司 核心利润企业 公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名中获得第一名 十余年来公司专注于房地产市场的开发 房地产开发事业蓬勃发展 以不断的创新和超越铸造了 万科城市花园 万科四季花城 和 万科金色家园 万科东海岸社区 为代表的引领市场的优秀项目品牌 经营业绩实现持续增长 近五年来累计完成房地产总投资65亿元 累计商品房竣工面积112万平方米 累计商品房销售面积106万平方米 累计商品房销售收入75亿元 累计利税总额14亿元 企业资产总计达32亿元 万科公司的主营业务是房地产和物业管理 4 二 万科2010年经营成果 关心万科的人们 一定会记住2010这个年份 因为一个数字 千亿 是的 万科的销售额2010年突破了千亿 作为一串仅由1和0构成的字 它具备某种貌似神秘的标志性特征 因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰 千亿级 也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线 公司的销售规模首次突破千亿 全年实现销售面积897 7万平方米 销售金额1081 6亿元 分别比2009年增长35 3 和70 5 2010年全国商品房销售总额为52 478 7亿元 按此口径计算 2010年公司在全国的市场占有率为2 06 比2009年增加0 62个百分点 报告期内 公司房地产项目结算面积452 1万平方米 同比减少25 3 结算收入500 3亿元 同比增长3 6 结算成本296 3亿元 同比减少13 2 房地产业务的营业利润率为29 75 比上年提高7 76个百分点 5 万科2010年经营成果 2010年度公司实现营业收入507 1亿元 同比增3 8 实现净利润72 8亿元 同比增长36 7 实现结算面积452 1万平方米 结算收入500 3亿元 分别比2009年减少25 3 和增长3 6 2010年度房地产业务结算毛利率29 75 较09年上升7 76个百分点 结算净利率15 52 较09年上升3 27个百分点 报告期内 在销售规模迅速扩大的情况下 公司严格贯彻费用控制标准 管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2 3 下降到1 7 营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2 4 下降到1 9 6 万科2010年经营成果 2010中国房地产品牌价值研究成果发布会上 万科物业以7 28亿元的品牌价值 荣获 2010中国物业服务优秀品牌企业 第一名 财富 中文版 公布的 中国上市公司500强 排行榜中 万科位列第45位 在 房地产行业 排行榜中 位列第1位 2010年 公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世博会 品牌形象得到全面提升 7 三 共同比分析 纵向共同比分析 Diagram2 Diagram3 Diagram2 Diagram3 利润表 资产负债表 8 万科纵向共同比资产负债表 一 9 货币资金占总资产的比重呈逐年缓慢增长趋势 由08年的16 8 增长到10年的17 4 10年公司所持有的货币资金较期初大幅增长至378 2亿元 远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167 8亿元 资金实力进一步增强 存货三年来一直占总资产的一半以上 说明公司在建开发产品增加 同时 存货占总资产的比例有所下降 说明存货结构健康 存货周转较快 这一现象也说明 万科认真执行了宣称的 谨慎拿地 不当地王 不囤地 等口号 流动资产占总资产的比重很大 并呈逐年上升趋势 对流动负债的保障程度高 10 万科纵向共同比资产负债表 二 11 短期借款的比重逐年下降 这与国家的宏观经济政策有关 2010年四季度 央行两度加息 上调金融机构人民币存贷款基准利率 加强对房企贷款的风险管理 对房地产信托融资的管制也更为严格 2010年房地产开发企业资金来源中 国内贷款的比例由09年的19 8 下降为17 3 长期借款比重逐年上升 说明企业业务规模扩大 借款规模增加 预收款项占总负债的比重上升 说明公司预售量 所谓的卖楼花 增加 出现这种情况是由房地产行业的 预售房制度 造成的 12 万科纵向共同比资产负债表 三 13 股本和资本公积三年来变化不大 公司经营比较稳定 对债务的保障程度高 发展能力和竞争能力较强 盈余公积和未分配利润逐年增加 公司提高了内部留存收益 用于扩大再投资 也反应出公司的股利支付政策 14 万科纵向共同比利润表 一 15 营业总成本占营业总收入的比例逐年降低 说明企业盈利能力逐年增强 以较少的成本可以生成更高的收入 这得益于企业每年营业总收入的增长速度大于营业总成本增长速度 销售费用和管理费用09年下降后 10年又有所上升 因为10年销售收入突破千亿 销售面积比09年35 3 品牌项目推广费用 销售代理费用及佣金 人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升 财务费用三年来程下降趋势 但降幅不大 这主要是因为资本化利息和利息收入增加 16 万科纵向共同比利润表 二 17 财务费用三年来呈逐年下降趋势 但降幅不大 这主要是因为资本化利息和利息收入增加 净利润自08年以来增长了将近一倍 涨幅非常之大 企业的盈利能力较强 18 万科横向共同比分析 横向共同比分析 Diagram2 Diagram3 Diagram2 Diagram3 利润表 资产负债表 19 万科横向共同比资产负债表 一 20 万科横向共同比资产负债表 二 21 万科横向共同比资产负债表 三 22 09 10年08总资产均有大幅度增加 说明企业经营规模不断扩大 资金实力逐步增强 09 10年企业应付款项和预收款项均有大幅度增加说明与合作公司往来款项增加 企业预售量增加 所有者权益呈逐年上升趋势 净资产增加 公司的稳定性增强 对债务的保障程度高 发展能力和竞争能力增强 盈余公积和未分配利润逐年增加 公司提高了内部留存收益 用于扩大再投资 也反应出公司的股利支付政策 23 万科横向共同比利润表 一 24 万科横向共同比利润表 二 25 销售费用和管理费用09年下降后 10年又有所上升 因为10年销售收入突破千亿 销售面积比09年增加35 3 品牌项目推广费用 销售代理费用及佣金 人工及行政费用的增加导致销售费用和管理费用有所上升 净利润自08年以来大幅增长企业的盈利能力较强 但一方面由于行业面临严厉调控压力 销售压力大增 另一方面 公司在突破千亿之后 在战略上有意放缓销售速度 而将战略的重点放在提高增长效率上 10年销售增速将会放缓 净利润增速也将放缓 26 共同比分析小结 总体来说 万科公司的各项财务指标较稳定 公司财务稳健 货币资金比较充裕 资金实力雄厚 整个房地产行业普遍负债经营的情况下 万科也不例外 而且负债比率很高 但另一方面 万科的高负债 充分运用了财务杠杆为股东创造了效益 公司存货囤积量很大 短期变现困难 短期债务偿还压力大 对融资的依赖性大 公司应注重风险管理 采取更为稳健的财务政策 27 四 相关比率分析 流动性分析 盈利能力分析 长期偿债能力分析 投资者分析 现金流量分析 28 1 短期偿债能力分析 Chart 29 流动性分析 Chart 30 流动性分析小结 万科公司的流动比率和它的速动比率比较偏低 可以看出 作为一家房地产公司 销售不动产是它的主营业务 这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产 从而影响到了它的短期偿债能力 31 流动性分析 流动比率08 09 10三年的流动比率都维持在1 5以上 说明企业的短期偿债能力较强 但是三年都没有达到2 说明企业可能存在资金占用不合理或者变现能力不够强的问题 速动比率08 09 10三年的速动比率均小于1 说明企业的流动资产中存货和待摊费用等占得比重较大 企业依旧面临着一定的支付的压力 由数据可知企业的短期偿债能力不太乐观 周转天数因为该企业的行业特殊性 其存货周转天数和经营周期都较长 资产的运营能力相对较低 32 2 长期偿债能力分析 Chart 33 长期偿债能力的影响因素 影响因素长期负债的规模与结构同相应的资产规模与结构是否相应企业的盈利能力长期资产对长期负债的保证程度影响企业偿债能力的其他因素 发行股票 债券的能力和出售资产的可能 或有事项 担保责任等 34 关于偿债能力的表外因素 截止2010年末 一年内到期的长期借款合计款余额约为153亿 银行贷款14 78亿 本年度公司无重大诉讼及仲裁事项 无重大收购及出售资产事项 无重大关联交易发生 中国建设银行股份有限公司深圳市分行 经其总行授权 为公司发行的有担保品种公司债券08万科G1本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 报告期内 担保人持续盈利 资产安全 信用状况没有发生重大变化 公司主体信用等级AA 公司始终保持着良好的资信状况 2010年末 公司对外担保事项很小 无或有负债 公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理 原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外 不对外 非关联公司 提供担保 35 长期偿债能力分析 负债比率该企业近三年的资产负债率的水平基本维持在70 左右 说明全部资产中债权人占大部分 企业筹集了大量的资金用以填补再主营业务上的缺口 企业总的偿债能力一般 财务风险较大 不过这也和房地产企业的政策有关 由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策 四处购买土地 导致企业的借款急剧扩大 银行借款扩大了10亿多 所以使得2010年资产负债率增幅较大 负债与权益比率万科近三年的债务权益比率均达到了200 以上 2010年甚至达到了295 04 增幅比例很大 一般而言 西方财务分析者建议企业应把负债投资率维持在1 1的水平以上 显然 万科的数据远远大于行业标准 这也说明该企业长期采用高负债的筹资策略 这一筹资方式符合房地产行业的行业特点 但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险 因此企业应充分考虑潜在的财务风险 采取措施提高企业的还贷能力 36 长期偿债能力小结 虽然该企业采用高负债的筹资策略 但是万科依然有着强大的还债能力 利息保障倍数高于行业标准水平 企业的净利润逐年增长 盈利能力很高 企业的收益能承受较高的债务费用 所以企业才敢采用扩张性的筹资战略举债经营 37 盈利能力分析 Chart 38 盈利能力分析 盈利能力关系投资者的回报 是债权人收回债券的根本保障 是企业至关重要的能力 该企业的净资产收益率始终在10 以上 甚至高达14 以上 说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能力较大 能吸引较多投资者的投资 这也是它能筹集较大资金的原因之一 该企业的毛利率一直在比较高 只有09年略微低于30 但是2010年就升为40 表明万科经营的房地产业的直接盈利能力很强 这也符合房价总体上涨的现实 该企业的总资产报酬率近三年一直在7 左右 企业资金的盈利能力较强 39 4 投资者分析 万科三年比率对比表 40 投资者分析 万科三年比率对比表 41 投资者分析 从这三年的股利收益率和股利支付率变动情况可以看出投资者预期的收益在2008年到09年之间降低 到2010年时有很大程度的提高 投资者实际分到的利益也在10年大幅增加 保证一定的股利支付有助于公司在股市的融资 42 投资者分析 关于市盈率08年到09年市盈率有较高的增长 说明公司的业绩较好 投资者能得到良好的回报 愿意对每元收益支付较高的价格 愿意扩大投资 但09到10年市盈率有所下降 公司的业绩有所下滑 投资者得到的回报小于上期 每股账面价值万科这三年的股价都高于每股账面价值 表明企业有较强的实力和发展潜力 尚可带动股价上升 带动投资者利益的增加 促使投资者扩大投资比例 留存收益率留存收益率的高低 反映公司的理财方针 根据近三年万科的留存收益率来看 万科保留着较高的留存收益率 从内部积累资金用于再投资扩大经营规模 从而使投资者分到的现金股利有所降低 43 投资者分析小结 总的来说 对万科的投资者分析得出的结论是积极的 万科强的实力和发展潜力给股东带来了较大的回报 使股东的利益增加 从而带动了投资者投资 扩大了投资比例 44 5 现金流量分析 Chart 45 现金流量分析 从右图中可以看出万科在08年的现金偿债能力和流动性很低 到09年比率迅速上升 现金净流量偿还债务的能力高 现金流入对当期债务的保障较强 09年过后又有较大的降幅 46 现金流量分析 每股经营现金流反映了每股盈利支付保障现金流量08年的负值可以看出处于扩张阶段的万科 经营发展的现金不足于保障股利的分红派息 09年的值较大 现金流状况较好 获现能力比较强 47 现金流分析小结 总的来看 万科的经营活动现金净流量在09和10年都为正 说明投资资金得到回收 经营业绩较好 总各方面来看 万科的现金流动性 现金获现能力 现金偿债能力都比较好 特别体现在09年 48 选择保利的原因 五 竞争者对比分析 保利 1 流动性对比 2 长期偿债能力对比 3 盈利能力对比 4 投资者分析对比 5 49 1 选择保利的原因 主营生产开发及销售房地产行业 都是领先企业 两家发展战略相似 都强调快速开发 快速周转的发展战略 都在上海证券交易所上市交易 采用相同的会计准则 保利地产有近1000万平方米建筑面积的优质土地储备 成本较低 结构合理 主要为京穗沪等中心城市的普通住宅用地 平均每股的土地储备量居行业前列 具有土地资源优势 保利地产以 打造中国地产长城 的公司愿景 以 规范诚信 的公司形象 以 和谐 自然 舒适 的产品理念 全面实施品牌战略 公司品牌价值和感召力迅速提升 品牌价值居全国行业五强之列 至2010年 保利地产 品牌资产将争取突破30亿元 对于保利地产来说 打通了资本运作的渠道 将有效下降公司资产负债率 财务抗风险能力和偿债能力明显增强 资本结构得到改善 同时 由于公司资产规模扩大 将使公司的综合竞争实力和盈利能力在新的平台上实现跃升 50 2 流动性 万科公司与保利公司比率对照表 一 51 万科公司与保利公司比率对照表 三 52 万科公司与保利公司比率对照表 二 53 流动性对比小结 从对比表看 相对于保利 万科公司的经营周期较长 应收账款周转率较低 所以流动性相对较弱 但是相差都不大 现金比率也相差不大说明两家公司的流动负债的现金资产偿债保障基本相同 但是保利的现金流量确实负值 可能是因为保利借债较多 这也给保利地产带了很大的风险 而万科的应收账款中 长期无法收回的应收款会大大减弱企业的短期偿债能力 企业所持有的流动资产可以满足企业的日常支付 企业财务状况稳定 短期偿债压力相对比较低 万科的经营资产周转率远高于保利地产 这符合万科一贯倡导的 快速周转 企业发展战略 54 3 长期偿债能力 万科公司与保利公司比率对照表 四 55 长期偿债对比小结 从考察长期偿债能力看 保利的债务权益比这一指标略高于万科 因此 保利承担的财务风险也高于万科 在同样的情况下 保利地产的股东比万科的股东面临更大的风险 万科的长期偿债能力远远高于保利 更有利于保障债权人的权益 企业的偿债风险也比较低 在资产负债率这一指标上 两家公司差距不大 说明两家债务偿付安全性的物质保障程度几乎一致 56 4 盈利能力 万科公司与保利公司比率对照表 五 57 万科公司与保利公司比率对照表 六 58 盈利能力对比小结 万科的毛利率略高于保利地产 但是经营利润率远低于保利地产 通过从两公司的整体情况看出 保利的盈利能力明显优于万科 总体看 保利地产的净资产收益率略高于万科 但是万科的净资产收益率体现较明显的增长趋势 资产收益率这一指标来看 万科高于保利地产 这反映出万科的相对保利地产能够更加有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统 万科的股盘相对于保利还是更稳定的 以及公司内部的营运和投资应该比保利地产更加谨慎 59 2010年万科的毛利率为40 7 2010年保利的毛利率为34 12 2010年金地的毛利率为38 07 相比之下 万科的毛利率是最高的 毛利率 60 5 投资者分析 万科公司与保利公司比率对照表 七 61 投资者分析对比小结 每股账面价值这一指标反映了每股股票所拥有的资产现值 这一指标越高 股东拥有的资产现值越多 反之亦反 保利地产每股账面价值之所以比万科高可能是因为保利地产的总股数比万科小 股盘比万科小 对于股民来说从这点可能更倾向于投资保利地产 保利地产的每股收益高于万科 可能是因为保利地产的快速的发展速度 并且保利除了住宅用房以外还有大量的商务用房 而万科主要是以住宅为主 因此这对保利的利润来源和结构也有影响 虽然保利有着较高的每股收益 但是由于其负的经营活动现金流量与负债比 可能支持保利快速扩张的基础是因为大量的负债 因此股民收益大但是也存在着相应的风险 同时 万科企业将大量的留存收益用于再投资 而保利亏损的原因是实施股权激励计划 保利的管理层轻松获利 但中小股东们却因为业绩亏损而无缘分红 62 对比总结 万科主要立足于住宅楼 因此 受行业不景气的影响很大 而保利地产因为同时进军商业地产领域 这种针对高收入阶层和商务人士的业务 为他带来了较好的收益 盈利点增多了 从过去的成长性来看 保利比万科是高很多的 这也跟保利的规模相对较小有关系 所以发展速度就比较快 净资产的