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第六章房地产经营 房地产相关税费房地产财务评价房地产营销 第一节房地产相关税费 一 营业税 1 定义 对我国境内提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 就其营业额征收的一种税 2 营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务 转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民 包括各类企业 事业单位 行政单位 军事单位 社会团体 及个体工商户及其它有经营能力的公民 3 征税范围凡在我国境内提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产的 均属于营业税的征收范围 4 税率营业税的税率 依不同行业而设置 金融保险业 服务业 转让无形资产 销售不动产的税率为5 5 计税依据营业税的计税依据为营业额 6 营业税附加 计税依据 营业税 1 城市建设维护税税率 城市为7 县为5 乡镇为1 2 教育费附加税率为3 某房屋开发公司出售一幢住房 价款为2900000元 住房占地价款230000元 当月成交付款 该公司本月应纳营业税额如下 2900000 230000 5 156500 元 二 房产税 财产税 房产税是指以房屋为征税对象 按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋 1 纳税义务人房产税的纳税义务人为房屋的所有人 经营管理单位 承包人 房产代理人或使用人 2 征税对象和征收范围房产税的征税对象是房屋 房屋的附属设施或配套设施 也作为房屋一并征税 房产税的征收范围限定在城市 县城 建制镇或工矿区 3 计税依据房产税的计税依据有两种 1 从价计征即按房产原值减除一定比例后的余值计征 2 从租计征即对出租房产 以房产租金收入为依据计征 但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征 4 税率房产税的税率 依照房产原值的余值计征的 税率为1 2 依照房产租金计征的 税率为12 5 减免税以下房产免缴房产税 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 4 个人所有非营业和出租的房产 5 经财政部批准免税的其他房产 包括 各类学校 医院 托儿所自用房产 作营业用的地下人防设施 毁损不堪的房屋和危险房屋 大修停用期间的房屋 微利企业和亏损企业的房屋 除此以外 纳税人纳税确有困难的 可申请减税 例 房地产开发企业6月将商品房出租取得收入20万元 同时将一楼建筑面积为800 每平方米造价为3 000元的大厅 做为本企业销售处 计税 例 房地产开发企业6月将商品房出租取得收入20万元 同时将一楼建筑面积为800 每平方米造价为3 000元的大厅 做为本企业销售处 计税 解 1 出租的租金 20 12 2 4万元 房产税 2 自用房产应从7月按原值计算房产税 具体计算 800 3 000 1 30 法定 1 2 税率 20 160 全年房产税 三 城镇土地使用税 城镇土地使用税是指对在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 按单位面积分等定额按期征收的税赋 1 纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人为在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用的土地的单位和个人 具体包括国家机关 团体 企事业单位和公民个人等 2 征税对象 范围和计税依据城镇土地使用税的征税对象是城市 县城 建制镇 工矿区范围内的土地 包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地 3 税率城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率 城镇土地使用税的每平方米年税率为 大城市0 5 10元中等城市0 4 8元小城市0 3 6元县城 建制镇 工矿区0 2 4元 4 加收和减免税收城镇土地使用税在以下两种情况下可加收 1 逾期不使用所征土地的 加倍征税 2 用地超过批准限额的 对超过限额部分的土地 在规定限额部分的3 5倍范围内加收 下列土地免缴城镇土地使用税 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 6 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用月份起免缴五至十年 7 由财政部门另行规定免缴的能源 交通 水利设施用地和其他用地 另外 由地方确定的免税 主要包括 1 个人所有的居住房屋及院落用地 2 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 3 免税单位职工家属的宿舍用地 4 民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 5 集体和个人办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园用地 上述几类用地是否免税 由省 自治区 直辖市税务局自行确定 例 某房地产开发企业3月取得土地使用权 证载5 888 二级地 建商品房60 000 第二年6月 销售3 000 计算土地使用税 例 某房地产开发企业3月取得土地使用权 证载5 888 二级地 建商品房60 000 第二年6月 销售3 000 计算土地使用税 解 应从4月计算 二级地6元 5888 6 35 328 00 元 35 328 00 12 2944元 月从4月到年底为9个月 2944 9 26 496 00到了第二年7月 应减少 即 2944 3000 60000 147 20 元 2944 147 200 2796 80元 月 从7月起每月按2796 80元计算 3后 按季申报缴纳 四土地增值税 土地增值税是指对转让土地使用权 地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋 1 纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人 包括机关 团体 部队 企事业单位 个体工商户及国内的其他单位和个人 外商投资企业 外国企业及外国驻华机构 华侨 港澳同胞 外国个人等 2 征税范围土地增值税的征税范围为国有土地使用权 地上建筑物及其他附着物 3 计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额 转让房地产的收入 是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益 法定的扣除项目一般包括以下五项 1 取得土地使用权所支付金额 2 开发土地的成本费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房或建筑物的评估价格 4 转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 法定扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额 包括支付地价款和有关登记 过户手续费 2 房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费和开发间接费用 3 房地产开发费用 主要包括利息支出和其他房地产开发费用 其中其他房地产开发费用按 土地增值税暂行条例 及其实施细则规定 纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出 并能提供金融机构证明的 可按利息加上上述第 1 和 2 项合计的5 以内计算扣除 否则按上述第 1 和 2 项合计的10 以内计算扣除 4 转让房地产有关的税金支出 包括营业税 城建税 印花税 教育费附加等 5 其他扣除项目 这条主要是针对房地产企业规定的 对专门从事房地产开发的企业可以按20 计算扣除 这条规定对于房地产开发企业特别重要 计算时千万不能遗漏 5 rate 土地增值税税率采用的是超额累进税率 其税率有四级 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的部分 税率为40 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的部分 税率为50 增值额超过扣除项目200 的部分 税率为60 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额的20 的 房地产企业销售获得营业收入100万元 法定扣除项目30万元 速算法 应纳土地增值税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数当适用税率为30 时 速算扣除系数为0 当适用税率为40 时 速算扣除系数为5 当适用税率为50 时 速算扣除系数为15 当适用税率为60 时 速算扣除系数为35 5 减免税有下列情形之一的 免缴土地增值税 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额的20 的 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经申报核准 凡居住满五年或五年以上的 居住满3年以上 5年以下减半征收 居住末满3年的 按规定计证 某房地产公司开发100栋花园别墅 其中80栋出售 10栋出租 10栋待售 每栋地价14 8万元 登记 过户手续费0 2万元 开发成本包括土地征用及拆迂补偿费 前期工程费 建筑安装工程费等合计50万元 贷款支付利息0 5万元 能提供银行证明 每栋售价180万元 营业税率5 城建税税率5 教育费附加征收率3 问该公司应缴纳多少土地增值税 计算过程如下 转让收入 180 80 14400 万元 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计 14 8 0 2 50 80 5200 万元 房地产开发费用扣除 0 5 80 5200 5 300 万元 转让税金支出 14400 5 1 5 3 777 6 万元 加计扣除金额 5200 20 1040 万元 扣除项目合计 5200 300 777 6 1040 7317 6 万元 增值额 14400 7317 6 7082 4 万元 增值额与扣除项目金额比率 7082 4 7317 6 100 96 79 应纳增值税税额 7082 4 40 7317 6 5 2467 08 万元 五 契税 契税是指对国有土地使用权出让 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 房屋的买卖 赠与和交换 使所有权或使用权发生转移变动时 就当事人订立的契约 按成交价格 核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税赋 1 纳税义务人凡土地使用权出让转让 房屋的买卖 赠与和交换中承受的单位和个人 包括城乡居民个人 各类企事业单位 私营经济组织 华侨 港澳同胞 外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人 2 课税对象和计税依据契税的课税对象为土地使用权转移或房产权发生变动的行为 契税的计税依据为 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖的 为成交价格 2 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定的价格 3 土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房屋的价格的差额 3 税率契税的税率为3 5 4 减免税有下列情形之一的 减征或者免征契税 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学医疗 科研和军事设施的免征 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房的 免征 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 4 财政部规定的其他减征 免征契税的项目 如1999年8月1日起 个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税 六 耕地占用税 耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异 全国有一个征收标准 耕地占用税一般由土地管理部门受税务部门委托代收 土地使用者办理征收手续时一次缴纳 七 印花税 凡在我国境内书立 领受有关合同 产权转移书据 权力证照等凭证的单位和个人 都是印花税纳税义务人 应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票 贴花 房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下 1 商品房购销合同 建筑安装工程承包合同 按合同所载金额的万分之三由合同订立人缴纳 2 产权转移书据或合同 加工承揽合同 建设工程勘察设计合同 按合同所载金额的万分之五由合同订立人缴纳 3 借款合同或银行贷款合同 按合同所载金额的万分之零点五由合同订立人缴纳 4 房地产租赁合同 按合同所载金额的千分之一由合同订立人缴纳 5 土地使用证 房屋产权证等由领受人按每件5元缴纳 八 固定资产投资方向调节税 是国家对企业单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税 固定资产投资方向税的计算公式为 应纳税额 实际完成投资额 适用税率 第二节财务评价 一 资金的时间效应1 利息和利率 1 单利计算It P idIn P id n 2 复利计算It i Ft 1 2 PandF 1 P presentvalue 现值 2 F FutureValue 终值 F P 1 i nP F 1 i n 3 A 年金相同年金的情况下 P A 1 i 1 A 1 i 2 A 1 i n 4 名义利率和实际利率Example 本金为100元 年利率为12 分别计算一年记复利一次 半年记复利一次和每月记复利一次的情况下 一年后的本金和利息总额 某家庭以4000元 的价格购买了一套建筑面积为120 的住宅 银行提供了15年期的住房抵押贷款 年利率为6 抵押贷款价值比率为70 每月的还款额为多少 如果该家庭在第六年初一次提前偿还了本金8万元 从第六年起 抵押贷款的月还款额为多少 贷款额 4000 120 70 33600元P 336000 A 1 0 5 12 15 1 0 5 1 0 5 12 15A 2835 54元第六年初就是第五年末F 336000 1 0 5 12 5 453213 65F 已还 2835 54 1 0 5 12 5 1 0 5 197835 7P 第五年末 453213 65 197835 7 80000 175377 94A 175377 94 0 5 1 0 5 12 10 1 0 5 12 10 1 1947 05 二 财务评价指标1 投资收益率 年净收入 年总投资额 100 2 NPV