合肥市楼宇集群发展情况调研报告.doc

合肥市楼宇集群发展情况调研报告 楼宇经济是指以城市经济为基础，以商务办公及生产服务等性质的商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过楼宇内高密度、高附加值的经营活动而形成的现代经济形态。楼宇经济是二、三产业发展到一定阶段的产物，是现代服务业发展、产业结构升级、价值链分解的必然结果。发展楼宇经济，对于加速资金、信息、人才等高端资源要素汇聚，提升城市服务功能，拓展经济发展空间，提高城市知名度和美誉度，增强城市综合竞争力具有重要意义。一、 合肥市楼宇经济发展现状从楼宇分布来看，全市四个主城区5000平方米以上楼宇共497座。其中，庐阳区167座，占33.6%，商用面积631.5万平方米；蜀山区55座，占11.1%，建筑面积53.5万平方米，商用面积46.7万平方米；瑶海区36座，占7.2%，建筑面积158.6万平方米；包河区239座，占48.1%，建筑面积1216万平方米，商用面积591.2万平方米。三大开发区楼宇较少，高新区13座（9个孵化器，4座科技园楼），经开区5座，新站区2座。由于楼宇经济受交通、环境、人流、讯息等因素较大，商务楼宇主要分布在长江路、金寨路、一环路、二环路、马鞍山路等主要交通干道两侧。从发展机制来看，在市级层面尚未建立相应机制，全市范围无法实现宏观指导、科学规划、综合协调、统筹安排，造成各区各自为政、无序竞争、同质发展等问题，不利于全市楼宇经济协调发展。相关部门对发展楼宇经济情况认识不清、职责不明，难以形成合力。在区级层面，庐阳、包河两区成立了以分管区长为组长、各相关单位为成员的楼宇经济发展领导工作小组，奖励联席会议制度，定期研究解决楼宇经济发展中的重大事项。街道、乡镇和社居委成立相应服务机构，配备专职人员及工作经费，形成了促进楼宇经济发展的组织体系。2010年，包河区在全省率先建成首家“包河区楼宇网”，对重点监管的楼宇实现了数字化、精细化、动态化信息管理，并设立1000万元专项资金，连续两年奖励113家企业，兑现奖金381.7万元，这些政策促进了楼宇经济发展，催生了4家税收超过亿元的楼宇。从发展速度来看，全市楼宇经济处于快速发展阶段。以庐阳区为例，楼宇经济产值从2007年的128.52亿元增长到2012年的376.85亿元，年均增速为23%，始终高于同期GDP平均增速；2012年楼宇经济创造税收38亿元，约占财政收入的55%。根据2011年合肥城区典型楼宇调查，财富广场首座平均创税3167.1万元/亩，是同期包河区富广大厦创税平均额1410.3万元/亩的2.2倍，是瑶海区宝文国际大厦1120.2万元/亩 的2.8倍，是高新区孵化器183万元/亩的17.3倍，是经开区标准化厂房6.2万元/亩的511倍。从发展成效来看，经过近几年的打造，全市四个主城区通过发挥政府引导作用，按照楼宇经济发展规律，推动楼宇功能定位和业态布局差异化、间距化，避免同质发展，引导楼宇布局保持适当的密度和规模，促进各种类型楼宇有机融合，逐渐形成一批专业化、特色化楼宇功能区。由于楼宇经济受交通、环境、人流、讯息等因素影响较大，这些楼宇主要分布在长江路、金寨路、一环路、二环路、马鞍山路、潜山路等主要交通干道两侧。庐阳区打造以濉溪路为代表的高档写字楼集聚的商务办公新街区，以长江路为代表的老牌写字楼、大型商业设施集聚的商务中心轴；包河区着力培育以马鞍山路为代表的服务业集聚区；蜀山区着力打造以长江西路为代表的商贸集聚区和潜山路为代表的总部集聚区；瑶海区着力打造以胜利路为代表的商贸楼宇集聚区和信地城市广场为代表的总部集聚区。二、庐阳区楼宇集群发展分析楼宇经济具有产业集聚、人才集聚、信息密集、资金汇聚等一系列特点。发展楼宇经济能够推动城市金融功能区、现代服务业聚集区、文化旅游产业聚集区的形成，优化城区的产业布局，增强中心城区的核心竞争力。事实表明，楼宇经济在合肥市提升城区商业档次、优化商贸空间布局、提高现代服务业产业集聚度等方面起到了积极的促进作用，发展楼宇经济已经成为推进商贸服务业发展尤其是现代服务业发展的重要抓手和有效平台。通过近年的发展，庐阳区现代服务业由大到优，呈高端化发展。汇丰银行、联想集团等50家世界和国内500强企业纷纷入驻辖区，以长江中路高端商务轴、四牌楼和三孝口购物区为核心，淮河路步行街和宿州路商业街为支撑的中央商务区核心功能区已经形成。以财富广场、金鼎广场、东怡金融广场为代表的一批现代服务业“新地标”拔地而起，濉溪路商办新街区初具规模，成为区域性金融中心。通过近几年的精心打造，庐阳区楼宇经济产业集聚度日趋明显，辐射力日渐增强，形成了北一环总部经济楼宇集群、合作经济广场文化楼宇集群、东怡广场金融楼宇集群、四牌楼商务楼宇集群四大楼宇集群。（一）濉溪路总部经济楼宇集群濉溪路总部经济楼宇集群位于蒙城路和北一环交口至肥西路和北一环交口的北一环一线。集群覆盖财富广场、汇丰置地、新天地广场、北京华联蒙城路店、金鼎国际广场、祥源广场、天庆大厦、星海远航大厦等区域。共有商务楼宇25座，商用面积180万平方米。目前入驻企业656家，其中总部企业89家、500强企业28家。财富广场是濉溪路总部经济楼宇集群的核心楼宇，楼宇建筑面积30万，自2004年首座交付使用至今，五栋楼宇集聚度与辐射力凸显，目前该楼宇入驻企业417家，年纳税额达4.5亿元。在财富广场、金鼎广场、汇丰置地等楼宇的带动下，集群金融商贸氛围日益浓厚，集群正以其强大的辐射力逐步发展成为合肥乃至全省经济增长的中坚力量。未来，随着祥源广场、香格里拉酒店、瑞龙酒店等项目陆续建成，濉溪路总部经济楼宇集群将为我区商业的发展注入新的活力。（二）合作经济广场文化楼宇集群合作经济广场文化楼宇集群位于金寨路和环城路交口以北、淮河路和蒙城路交口以南、六安路和长江中路交口以西、金寨路和长江中路交口以东。集群覆盖合作经济广场、老报馆餐饮文化休闲广场、工业品展览馆、新华书店、安徽图书城、长江饭店、城隍庙、国轩凯旋大厦等区域。共有商务楼宇15座，商用面积85万平方米。目前入驻企业325家，其中文化企业65家、500强企业8家。合作经济广场作为文化楼宇集群的核心楼宇，项目总建筑面积15万，位于合肥老环城内，桐城路与庐江路交口西南，坐拥得天独厚的历史文化资源，由高端商业、写字楼、学区住宅等业态组成。项目以文化产业为方向，将开创汇集高端古玩、艺术品和知名书画名家作品创作展示交易、学术交流的经营性商务模式，全力打造立足安徽、辐射全国的集创作、展示、经营、教育培训、学术交流为一体的文化艺术品产业集群。未来，随着七桂塘、城隍庙等区域的陆续改造，合作经济广场作文化楼宇集群将重新焕发光彩。（三）东怡广场金融楼宇集群东怡广场金融楼宇集群位于环城路和长江中路交口以东、蒙城路和阜南路交口以南、长江路和金寨路交口以北。集群覆盖招行大厦、东怡金融广场B座、C座、徽商国际大厦、金城大厦、金川大厦等区域。共有商务楼宇10座，商用面积72万平方米。入驻企业128家，其中金融企业15家、500强企业4家。东怡广场作为金融楼宇集群的核心楼宇，总建筑面积约20万平方米，占据三孝口、四牌楼等合肥的传统商区核心，交通便利、市政配套设施完善。目前投入使用的招行大厦入驻有招行合肥分行、正奇安徽控股、新华人寿、金丰典当司、皖江金融租赁司、创新融资担保、国正小贷等10家金融企业。建设中的东怡金融广场B座、C座的招商定位也是以银行总部及分行、保险公司总部及地区分公司、证券公司和基金管理公司区域总部等金融企业为目标。（四）四牌楼商务楼宇集群四牌楼商务楼宇集群位于长江中路和环城路交口以西、寿春路和阜阳路交口以东、宿州路和庐江路交口以北、寿春路以南。集群覆盖百货大楼、鼓楼商厦、银泰购物中心、商之都合肥旗舰店、百盛广场、金鹰购物中心、天徽大厦、国元信托大厦、交通银行大厦、淮河路步行街区等区域。共有商务楼宇57座，商用面积205万平方米。目前入驻企业315家，其中商贸零售企业1955家、500强企业10家。百货大楼、鼓楼商厦、商之都合肥旗舰店、百盛广场、都是全市乃至全省的著名商场，历年销售额均名列全省前茅。这些老字号和新兴的银泰购物中心、金鹰购物中心等商业楼宇，撑起了四牌楼商务楼宇集群繁荣景观的大梁。天徽大厦、国元信托大厦、交通银行大厦等商务楼宇，为中央商务区核心功能区的构建，提供了有力的支撑。面对全市多个城市综合体渐次出现的新挑战，此区域内的银泰、百盛、金鹰、鼓楼等商贸楼宇亦由原先的各自为战、相互竞争逐渐转变为抱团作战、共谋未来，成为真正意义上的新时代商贸楼宇集群。 三、庐阳区楼宇集群发展存在的问题在楼宇集群蓬勃发展的同时，我区四大楼宇集群的发展也出现了一些问题，主要有以下几个方面：（一）缺乏统一的规划引导楼宇经济在我国的提法始于90年代末，是经济学界提出的一种复合概念。但是到目前为止，上至国家商务部，下至大多数省、市、区政府对于楼宇经济的认识依然没有深度，对楼宇经济的界定依然模糊不清，对楼宇经济的发展依然不够重视，对楼宇经济的评定依然没有标准。一直以来，楼宇经济发展以市场化运作为主，缺乏政府的介入和引导，导致缺少统一的楼宇经济总体规划，楼宇空间布局不明、功能定位不清、配套标准不高，楼宇开发建设停留在单体项目层面，多数楼宇的商务项目被分割成大小不一的子项目，出售给众多不同的业主，再由业主自营、租赁或买卖，产权分散使得楼宇难以确定招商选商主要方向，运营管理成本上升、难度加大。导致楼宇业态调控和功能布局难以实现，楼宇片区与片区之间、产业与产业之间的互动融合难以深化，产业聚集程度难以提高，楼宇特色不够鲜明。（二）楼宇载体建设滞后，单个楼宇竞争力减弱虽然我区楼宇数量和面积均位居全市前列，但是作为楼宇经济载体的楼宇整体品质不高。全区5万以上楼宇28幢，占全区商务（商业）楼宇总数的16.77%，10万以上楼,11幢，仅占全区商务（商业）楼宇总数的6.6%。多数楼宇内部装修简陋，智能化程度低，停车泊位紧缺，商业配套功能欠缺，物业管理水平不高，对高端企业吸引力不强，从而制约了楼宇经济的进一步发展。近年来，其他几个城区着力打造现代服务业集聚区，加大楼宇载体的建设力度，陆续有一些体量大、标准高、拉动力强的楼宇项目投入使用，对我区楼宇集群的发展带来了前所未有的挑战。比如，包河区在2010年开业的万达广场，建筑面积达70.4万，拥有18万的大型国际购物中心、10万的超高层双塔写字楼、4.8万五星级威斯汀酒店，约5万室外商业步行街和滨河酒吧街，地理位置优越，人气十足。蜀山区在2012年开业的之心城，总建筑面积35万，包括23万5A甲级写字楼及12万购物中心两部分，该项目地理位置优越，建设标准高，极具发展前景。瑶海区信地城市广场开创了合肥国际化城市综合体新概念生活蓝本，该项目总建筑面积100万平方米，商务面积58万平方米，由家居MALL（红星美凯龙）、顶级SHOPPINGMALL、五星级酒店、5A级商务写字楼、国际餐娱不夜城、商业步行街、商务公寓等多种物业形态，配有24万平方米的花园式住宅和12.79万平方米的立体停车库，项目位居合肥城市东部一环核心区域，交通便利，楼宇硬件设施以及物业管理水平、生态景观规划等均保持国际水平标准，预计建成后项目年交易额100亿元。（三）人才队伍建设滞后，信息化水平低为推进楼宇经济发展，2011年我区成立由区政府分管领导为组长，区直相关部门及各乡镇、街道、工业区为成员的全区楼宇经济、商业特色街区及社区商业发展工作领导小组。实施了“八员一楼”（一栋楼宇配备城管、工商、税务、招商、物业管理、社会事务、安全生产、社区服务联络员）管理办法，实现一栋楼宇一个管理队伍。建立和完善了“扫楼”工作机制，每栋楼宇所属社居委在街道统一领导下，坚持每月开展两次“扫楼”行动，摸清辖区内企业情况，动态监测楼宇空置率，进行楼宇经济月度运行监测和分析。随着楼宇经济的深入推进，一些问题日益凸显。其中，人才队伍建设滞后和信息化水平低的问题尤为突出，已成为楼宇经济进一步发展的重要制约因素：人才队伍建设滞后。在区级层面和乡镇街道、社居委从事楼宇经济工作的人员以兼职人员为主，用于楼宇经济的工作时间、工作精力等不到保障，存在数量不足、稳定性差、能力偏弱等问题，因而造成工作创造性不强，工作方法单一，工作标准不高，工作效果不理想。信息化水平低。各乡镇街道虽然按照“扫楼”工作机制，上门摸清辖区内企业入驻、变更、经营性质和税收等情况，并及时掌握楼宇空置信息，但是这些楼宇经济信息主要用于楼宇经济运行监测和分析、监测楼宇空置率等工作，没有在楼宇集群打造、招商引资、协税护税等方面发挥出应有的效益。四、加快我区楼宇集群发展对策措施针对我区楼宇集群发展存在的问题，要按照“政府引导、企业参与、市场化运作、社会化管理”的思路，以提升品质、打造精品、集群发展为目标，全力打造一批全省知名的品牌楼宇集群。（一）积极引导，提升品质积极进行政策引导，对特色楼宇、品牌楼宇、品质楼宇这三种类型楼宇给予重点扶持，支持楼宇开发企业改造提升停车场、电梯、监控系统的等硬件设施，提高楼宇档次；支持楼宇招商主体吸引同行业类型企业入驻楼宇，集聚特色产业；支持现代服务业企业入驻我区楼宇，形成品牌集聚效应；支持楼宇物业（商业）管理企业建立科学规范的管理机制和运营机制，提升楼宇内涵。同时，尽快出台服务业发展政策，大力引导集聚金融服务、文化创意、动漫制作、软件开发、研发设计、服务外包、电子商务、中介服务为主的楼宇集群建设，强化对楼宇集群内楼宇企业的支持力度。（二）打造楼宇载体，增强向心力打造楼宇集群，首先要明确总体发展目标，把城区建设与楼宇集群发展结合起来，把“黄金节点”和“黄金路段”预留给楼宇经济，按照起点高、手笔大、发展快、效果好的工作要求，全力打造3-5个体量大、标准高、拉动力强的楼宇项目，推动全区品牌商务（商业）楼宇建设。通过品牌核心楼宇的建设，带动周边区域楼宇的集群化发展，提升楼宇集群的影响力、增强向心力。未来的楼宇经济集群建设不仅要重视现代服务业企业的引进工作，更要重视对现有入驻机构的服务，努力打造集群的楼宇经济文化，一个好的楼宇集群要有鲜明的产业集群的特点和文化价值概念。共同的区域文化造就企业核心增值，才能造就更好的吸引力、凝聚力，才能造成企业在一个区域的真正根植。这样的楼宇集群不仅能够守住阵地，而且能够不断的做大、做强，成为具有文化凝聚力的楼宇集群的典范。（三）加强队伍建设，提升信息化水平加强楼宇经济人才队伍建设。建立专业的楼宇经济人才队伍，加强专业知识和技能的培训，增强服务辖区企业的能力，能独立开展企业信息收集、楼宇空置面积摸排、限上企业培育等工作，更好的服务全区楼宇集群的发展。建立全区楼宇经济信息管理平台。运用信息化手段，强化楼宇经济基础工作，优化楼宇经济管理服务能力，通过社会服务和专业管理两种模式，全面整合各方信息数据资源，重点突出招商引资、协税护税、宣传推介、数据分析四大特色功能。整合区直部门、工商、税务和楼宇物业（商业）管理企业等各方数据资源，把平台建设成展示我区楼宇集群发展现状和楼宇资源动态信息，集监管、服务、信息查询、统计分析等功能为一体信息化平台。借助现代化的信息手段，有效地把粗放型的楼宇经济发展方式向集约型转变，在集约利用资源、实现精细化监管、辅助政府科学招商等方面发挥重要作用。附件：1. 庐阳区楼宇经济主要产业产值一览表 2. 2011年部分城区楼宇经济一览表 3. 各乡镇、街道、工业区楼宇情况统计表 2013年10月16日附件1:庐阳区楼宇经济主要产业产值一