武汉房地产年半年报(亿房研究).doc

亿房半年报连载（1）：武汉商品房销售359万平方 同比减9% 亿房半年报连载(2)：汉阳中心区商品住宅同比涨43.6%亿房半年报连载(3)上半年武汉商品住宅成交29901套 同比跌19%亿房半年报连载(4)武汉房价同比上涨1000元亿房半年报连载(5)武汉商品住宅每月新增67万平 同比减13%亿房半年报连载(6)聚焦武汉十大片区 汉阳房价涨43.60%亿房半年报连载(7)2010年上半年武汉楼市销量排行榜2010年上半年武汉市商品房市场(一)、竣工面积2010年16月全市主城区商品房竣工面积达257.88万平方米，月均竣工42.98万平方米，同比去年同期减少35.09%，考虑到楼盘预售到竣工的时间较长，该竣工量可以从侧面反映今年上半年商品住宅供应量相对较少。(二)、新增供给情况2010年上半年，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%;商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。前五个月，商品房、商品住宅新增供应明显小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供应量大增，明显高于去年。(三)、商品房成交情况16月商品房销售面积359.06万平方米，月均销售面积59.84万方，较2009年同期减少8.84%;其中住宅销售面积316.36万平方米，与去年同期相比减少16.37%。住宅销售面积减少幅度更大，反映出商业地产方面销售面积比例增加。(四)、供求比情况过去13个月里，从09年6月到10年2月，市场上商品住宅供给小于需求，存量消耗明显;3月后市场供大于求，在受新政影响，5月市场出现短暂的供小于求后，进入6月，市场商品住宅供给大幅增加，而住宅成交量5月和6月出现连续下滑。武汉商品住宅市场(一)2010年上半年主城区商品住宅价格走势2010年上半年全市商品住宅价格为6516.01元/平方米，与2009年上半年同期相比上涨1065.38元/平方米，涨幅19.55%。与2009年下半年相比，上涨562.61元/平方米，涨幅9.45%。过去的13个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至2010年6月，武汉主城区商品住宅均价已经上涨到6656.02元/平方米。尤其2010年3、4月份，上涨势头非常明显，不过在4月中旬的国家房地产调控政策出台后，随后的5、6月份，武汉主城区商品住宅成交均价涨幅明显减小。(二)商品住宅区域价格情况2010年上半年，全市各区域价格同比去年均有较大幅度的上涨。与09年同期相比，汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均价涨幅超过30%。其中，汉阳中心区涨幅最大，达43.6%，而其他各片区涨幅也均15%，几乎都在20%以上，关山片住宅成交均价涨幅相对最小，为16.37%。亿房半年报连载(2)：汉阳中心区商品住宅同比涨43.6% 从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为9416.34元/平方米;其次是武昌中心区，成交均价为8735.18元/平方米;汉阳中心去成交均价也几乎到8000元/平方米。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为4678.66元/平方米;其次是沌口片，为5005.06元/平方米。主城区各区域成交均价相差较大，中心城区的均价依旧远远高于其他各区。2010年上半年区域成交价格比较图：2010年1-6月武汉商品住宅区域价格情况：2009年6月至2010年6月各区商品住宅成交均价走势(三)不同价格段商品住宅价格情况从不同价格段销量占比变化情况看，今年16月，价格在6000元/平方米以上的商品住宅成交比例明显增大，与之对应的是，4000元/平方米以下价格段的商品住宅成交比例则明显缩小，甚至4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米价格段，商品住宅成交比例也在缩小。今年6月，6000元/平方米以上的商品住宅成交比例达64.05%，6000元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。(四)不同面积商品住宅价格情况从不同面积成交变化图可以看出，90120平方米和120140平方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流;但今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例则有所减少。今年6月，90平方米以下户型占26.22%，而120140平方米户型与140平方米以上户型的所占比例分别为21.56%和11.77%。(五)不同建筑类型商品住宅成交情况2010上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成交比例分别为73.17%和19.86%，而多层商品住宅和别墅所占比例分别仅为4.31%和2.67%。亿房半年报连载（3）上半年武汉商品住宅成交29901套 同比跌19% 2010年上半年武汉商品住宅销售情况2010年上半年商品住宅共成交29901套，与去年同期相比减少7039套，同比下滑19.05%。成交面积为316.36万平方米，与去年同期相比减少61.92万平方米，同比减少16.37%。平均每月成交4983套，月均成交面积52.73万平方米。今年1-6月，在经历短暂的传统淡季，过年当月(2月)后，年后，市场继续2009年市场的火爆场面，3/4月份成交量明显大增，武汉房价也较快上涨。1-4月武汉主城区成交量21411套，与市场较热的2009年同期相比还增加3.44%。4月中旬，鉴于全国大中城市房价的快速上涨，中央出台楼市调控政策，打击投资投机、遏制房价快速上涨，楼市成交量很快进入下行轨道。(一)分户型销售情况2010年上半年武汉市商品住宅成交面积以90-120平方米户型为主，占到42.29%，其次是120140平方米户型，占27.68%。今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例则有所减少。(二)分价格销售情况从价格来看，2010上半年商品住宅成交量主要集中在6000-8000元/平方米，占36.03，与去年上半年5000-6000元/平方米占全市总成交量37.13%的情况相比，主城区商品住宅成交均价明显提高;而且8000元/平方米以上商品住宅成交比例也达到了20.61%，较去年同期的5.33%也大幅提高。6000元/平方米以上商品住宅成交所占比例逐步增大，而6000元/平方米以下商品住宅成交所占比例则逐步缩小。(三)分片区销售情况2010年1-6月各区域具体销售情况亿房半年报连载（4）武汉房价同比上涨1000元 (一)2010年上半年主城区商品住宅价格走势2010年上半年全市商品住宅价格为6516.01元/平方米，与2009年上半年同期相比上涨1065.38元/平方米，涨幅19.55%。与2009年下半年相比，上涨562.61元/平方米，涨幅9.45%。过去的13个月里，武汉主城区商品住宅价格持续上涨，至2010年6月，武汉主城区商品住宅均价已经上涨到6656.02元/平方米。尤其2010年3、4月份，上涨势头非常明显，不过在4月中旬的国家房地产调控政策出台后，随后的5、6月份，武汉主城区商品住宅成交均价涨幅明显减小。(二)商品住宅区域价格情况2010年上半年，全市各区域价格同比去年均有较大幅度的上涨。与09年同期相比，汉阳、武昌、汉口三大中心区和青山区住宅成交均价涨幅超过30%，其中，汉阳中心去涨幅最大，达43.6%，而其他各片区涨幅也均15%，几乎都在20%以上，关山片住宅成交均价涨幅相对最小，为16.37%。从成交均价上来看，价格最高为汉口中心区，平均成交价格为9416.34元/平方米;其次是武昌中心区，成交均价为8735.18元/平方米;汉阳中心去成交均价也几乎到8000元/平方米。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为4678.66元/平方米;其次是沌口片，为5005.06元/平方米。主城区各区域成交均价相差较大，中心城区的均价依旧远远高于其他各区。2010年上半年区域成交价格比较图：第 12 页2010年1-6月武汉商品住宅区域价格情况：2009年6月至2010年6月各区商品住宅成交均价走势(三)不同价格段商品住宅价格情况从不同价格段销量占比变化情况看，今年16月，价格在6000元/平方米以上的商品住宅成交比例明显增大，与之对应的是，4000元/平方米以下价格段的商品住宅成交比例则明显缩小，甚至4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米价格段，商品住宅成交比例也在缩小。今年6月，6000元/平方米以上的商品住宅成交比例达64.05%，6000元/平方米以上的商品住宅已成为市场主角。(四)不同面积商品住宅价格情况从不同面积成交变化图可以看出，90120平方米和120140平方米户型占比相对较大，依旧占据市场主流;但今年4月新政后，90平方米以下户型所占比例较前期有所增加，而大户型成交比例则有所减少。今年6月，90平方米以下户型占26.22%，而120140平方米户型与140平方米以上户型的所占比例分别为21.56%和11.77%。(五)不同建筑类型商品住宅成交情况2010上半年，高层和小高层商品住宅成为市场的绝对主力，所占成交比例分别为73.17%和19.86%，而多层商品住宅和别墅所占比例分别仅为4.31%和2.67%。亿房半年报连载（5）武汉商品住宅每月新增67万平 同比减13% 一、商品房新增供应情况2010年上半年，武汉市主城区在售项目为342个，商品房新增面积512.8万平方米，平均每月新增85.5万平方米，与去年同期相比，减少9.2万平方米，减幅1.76%;商品住宅新增面积400.91万平方米，平均每月新增66.82万平方米，与去年同期相比，减少61.56万平方米，减幅为13.31%。过去25个月，月新增商品房、商品住房供应量变化(2008年6月-2010年6月)从上图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致，一般商品房、商品住宅新增量在上半年都相对较大。今年上半年商品房、商品住宅新增方面仍然符合上两条规律，但与去年同期相比，其新增量则有所减少，市场供应偏紧。但楼市新政走势逐渐明朗后，很多开发商抓紧项目上市，6月新增供应量明显加大。过去13个月，商品住房月新增供应与成交对比，供销比(2009年6月-2010年6月)近一年内的住宅新增供应与成交比波动情况较大，总体来说，去年6月到今年2月，住宅新增供应与成交比都在0.8以下，市场住宅供应偏紧，住宅存量消耗较大，今年3月之后，住宅新增供应与成交比变大，市场住宅存量有所增加，尤其在新增后的6月，住宅新增供应与成交比达到3.05，这主要是开发商跟随政策和市场行情而及时加大项目上市力度的缘故。(一)新建商品房分片区供应情况十大主城区中，商品房供应主要集中在东湖高新区、汉口中心区、东西湖片区、武昌中心区和汉阳中心区。远郊区则主要集中在黄陂和江夏。(二)新增商品房分物业供应情况新增商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的79.59%。这一数据较09年同期的91.38%有所减少，营业用房和办公楼分别占到总量的12.43%和7.99%，比例较09年同期均有所增加。(三)商品住房新增户型情况2010上半年年全市商品住房新增项目的建筑类型以高层、小高层为主。其中，高层占比为63.22%，多层为6.29%，小高层为24.11% ，别墅6.38%。高层所占比例63.22%，较09年同期的42.32%大幅增加20.9%，而多层住宅比例6.29%，较09年同期的30.26%大幅减少23.97，土地稀缺性和开发成本的提高使得商品住宅由低层住宅向高层住宅发展的趋势更加明显，市场上多层住宅和别墅项目则显得更为稀缺。亿房半年报连载（6）聚焦武汉十大片区 汉阳房价涨43.60% 武汉片区住宅市场价格与销量具体走势(一)汉口中心区2010年上半年汉口中心区成交均价为9416.34元/平方米，较去年同期上涨了2252.37元/平方米，涨幅为31.44%。其中商品房住房共成交5073套，较去年同期增加86套，增幅为1.72%。从上半年成交均价的走势来看， 1至6月汉口中心区成交均价在经历2月的短暂微微下调之后，一路上扬，屡创新高，截至今年6月，汉口中心去成交均价已经涨至9704.02元/平方米，而成交量方面在前期市场较火爆和后期的开盘加推盘作用下，除过年当月成交量大幅下滑之外，其他月成交量相对稳定在700套-1200套左右。(二)古田片区2010年上半年古田片区成交均价为6851.21元/平方米，较去年同期上涨1562.3元/平方米，涨幅为29.54%。其中商品房住房共成交1074套，较去年同期减少592套，减幅为35.53%。随着轻轨的修建以及古田片区逐步的拆迁改造，今年1-6古田片商品住宅成交均价由6200元/平方米左右一路上扬至7200元/平方米左右，但由于古田片仍然在售项目有限，在4月中旬新政后，其区域成交量明显大幅下滑。(三)二七、后湖片区2010年上半年二七、后湖片区成交均价为6213.04元/平方米，较去年同期上涨1326.5元/平方米，涨幅为27.15%。其中商品房住房共成交2497套，较去年同期增加8套，增幅为0.32%。在交通改善等利好背景下，和部分相对均价楼盘带动下，今年1-4月，二七、后湖片区成交均价直线上涨，但新政后，区域内部分开发商对楼市新政反应迅速，降价售房，促使5、6月区域住宅均价较4月回落较大。(四)东西湖片区2010年上半年东西湖区成交均价为4678.66元/平方米，较去年同期上涨804.73元/平方米，涨幅为20.77%。商品房住房共成交5300套，较去年同期增加1000套，增幅为23.26%。今年1-5月，东西湖片区住宅均价一路上扬，新政后，进入6月，住宅均价有所回落，同时，成交量也出现较大下滑，但由于区域项目相对较多，6月成交量仍然在600套以上。(五)武昌中心区2010年上半年武昌中心区成交均价为8735.18元/平方米，较去年同期上涨2483.04元/平方米，涨幅为39.72%。商品房住房共成交4159套，较去年同期减少2574套，减幅为38.23%。2010年1-6月，武昌中心区商品住宅均价逐步上升，即使新政出台，也并未使区域住宅均价回落，但成交量下滑明显。(六)青山区2010年上半年青山区成交均价为6529.91元/平方米，较去年同期上涨1534.57元/平方米，涨幅为30.72%。其中商品房住房共成交620套，较去年同期减少957套，减幅为60.68%。受二七长江大桥建设等利好因素影响，今年1-6月，青山区住宅均价一路上扬，但由于整体推出盘源有限，其区域成交量并不大。(七)南湖片区2010年上半年南湖片成交均价为6710.18元/平方米，较去年同期上涨1541.83元/平方米，涨幅为29.83%。其中商品房住房共成交2466套，较去年同期减少1290套，减幅为34.35%。今年1-6月，南湖片住宅成交均价呈上涨趋势，受新政影响，6月住宅成交均价有小幅下跌，但受部分加推盘项目影响，4-6月成交量都在400套以上。(八)关山片区2010年上半年关山片成交均价为6016.71元/平方米，较去年同期上涨846.5元/平方米，涨幅16.37%。商品房住房共成交5195套，较去年同期减少1549套，减幅为22.97%。关山片区楼盘众多，区域配套成熟，有科技、产业园支撑，在市场整体房价上涨时，区域内项目各自涨价，带动整体区域住宅均价直线上涨，楼市新政后，6月区域住宅均价微幅下调，但成交量相对其他片区较大。(九)汉阳中心区2010年上半年汉阳中心区成交均价为7998.89元/平方米，较去年同期上涨2428.67元/平方米，涨幅为43.60%。其中商品住房共成交2074套，较去年同期减少1333套，减幅为39.13%。今年1-6月，在相对高价楼盘带动下，汉阳中心区住宅均价快速大幅上涨，但由于区域内在售项目并不多，所以成交量受加推盘和楼市新政影响波动较大。(十)沌口片区2010年上半年沌口片区成交均价5005.06元/平方米，较去年同期上涨866.75元/平方米，涨幅20.94%。商品住房共成交1443套，较去年同期增加162套，增幅为12.65%。今年1-4月，沌口片几个楼盘开盘，在区域住宅成交均价上涨的同时，区域成交量相对