四川农业大学本科毕业论文 PPT课件

1 四川农业大学本科毕业设计报告 2 毕业设计题目 都江堰钱江 丽坊商业步行街项目可行性研究报告选题类型 调研型课题来源 自选项目学院 建筑与城乡规划学院专业 工程管理指导教师 甘露姓名 张云霞年级 2011级学号 20118082 3 开题报告十二项内容 1 项目总论2 项目建设的背景及必要性3 市场分析与预测4 项目规划设计分析5 工程技术方案6 节水节能措施7 项目进度安排 4 开题报告十二项内容 8 项目投资 收入估算及资金筹措9 项目财务评价10 项目不确定性及风险分析11 项目环境影响评价12 结论与建议附表 5 第一章项目总论项目名称 都江堰钱江 丽坊商业步行街开发项目宗地位置 本地块坐落于都江堰市内二环与蒲阳路交汇处主要技术指标 6 主要经济指标 7 第二章项目建设的背景及必要性2 1项目建设的背景项目建设的经济发展背景项目建设的商业发展背景项目建设的政策背景2 2项目建设的必要性城市建设的重要意义商业街项目建设对区域经济发展的作用商业街项目建设是城市规划的必然需求都江堰商业地产存在瓶颈 8 第三章市场分析与预测3 1投资环境分析自然环境 社会经济环境 政策环境 城市规划3 2 房地产市场状况都江堰土地市场情况 都江堰房地产发展情况 成都及都江堰商业地产情况3 3都江堰现商业状态都江堰商业基本情况 都江堰商铺租售价格调查整体上 都江堰市主要商业街道租金分三个范围 30 80元 占整个市场的主流 80 120元 临近商业中心 120 300元 为商业中心或高端购物中心 另从销售方面来看 15 150m2中小面积商铺易实现走量 根据不同位置价格在15000 25000元之间 个别地理位置好 建筑装饰好的最高可达3 5万元每m2 而且在销售上少见返租约 自持类的模式 其中 15 60m2小面积段产品比较紧销 亦是市场主力供应产品 60 150m2中面积段产品走量相对较好 而150m2以上面积段商铺普遍滞销 9 3 4都江堰商业街个案分析紫禁城 壹街区 中国水街基于以上案例的市场小结 都江堰属于单中心城市发展格局 较难形成多个核心商圈共赢的局面 加之主城区人口规模较小 所能支撑的商业体量有限 另据中介资源调查 作为都江堰传统的商业街区之一的幸福路 以前很少看到 旺铺招租 这样的招牌 因为临街铺面总是比较抢手的 但现在已经不断出现这样的 易主 信息 从某种程度上反映出传统商业模式对城市发展和消费需求的桎梏 作为都江堰商业发展的出路和突破口 要颠覆传统商业发展模式的制约 就要结合城市特色寻找新的发展思路 因此本案开发应控制好好商业体量 商业面积不宜过大 单个商铺面积以15 150m2为主流 进行差异化定位 另外商业街区主题要鲜明 不易选择文化式 要突破现有竞争红海 10 3 5项目SWOT分析3 5 1项目优势 独有的特色街区风格 优越的地理位置 贴心的科学设计 良好的企业形象及前沿的设计理念3 5 2项目劣势 都江堰现有商业地产体量很大 有大量商业地产招商经营情况差 而且都江堰中心区域人口较少 需要依赖旅游消费促进商业地产租售率 由于独特的设计和地理位置的优越性 商铺售价较高 本项目可能会带来一定的购买难度 3 5 3机会 旅游文化的带动 城市规划的需求 周围住宅楼盘林立 居住人口的客观消费需求3 5 4威胁 2015年万达集团在成都召开新闻发布会 宣布将在成都投资千亿 其中的重头戏非投资550亿在都江堰建万达文化旅游城莫属 这将是一个非常大的威胁 11 第四章项目规划设计分析4 1规划依据4 2规划设计目标4 3规划设计原则4 4设计思想4 5总体规划 12 第五章工程技术方案结构设计给排水设计电气设计 13 第六章节水节能措施6 1节水节能的必要性6 2设计依据6 3建筑节能6 4节电措施6 5节水措施 14 第七章项目进度安排 15 第八章项目投资 收入估算及资金筹措8 1投资估算 16 8 2项目收入估算 销售收入 根据前期的市场研究 本项目的商铺一楼平均售价为1 9万元 m2 二楼平均售价为1 5万元 m2 三楼平均售价为1 2万元 m2 总计销售收入25634 41万元 租赁收入 根据对成都商业地产的市场调查 发现一般对商业地产的经营期不会超过20年 现拟定办项目的经营期为20年 在1 5年的建设期间是无法收到租金的 所以租赁收入时间按18 5年计算 租金定价为 租金价格为一楼平均95元 m2月 二楼平均元70元 m2月 三楼平均元40 m2月 出租率按每年50 模糊计算 考虑到底层商铺一般较易出租 顶层商铺出租更难 综合考虑出租的单价按平均75元 m2月计算 租赁收入估计为11285 73万元收入合计 36920 14万元 17 8 3项目的资金筹措及使用计划该项目开发投资的资金来源有三个渠道 一是自有资金 二是银行贷款 三是预售收入用于投资部分 共筹得资金30381 8万元 a 自有资金投资为9000万元 约占总投资 不含财务费用 的34 b 预售收入扣除与销售有关税费后用于投资 租售收入再投入为7393万元 约占总投资 不含财务费用 的28 c 其余资金向银行贷款 贷款额为10000万元 约占总投资 不含财务费用 的38 根据中国银行人民币贷款利率表最新消息 中长期贷款年利率为5 75 实际贷款按7 的年利率计算 18 第九章项目财务评价 盈利能力 清偿能力进行分析该项目的静态评价指标 投资利润率为35 21 资本金净利润率为77 48 与房地产同行业相应指标比较 可以接受 故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的 该项目的动态评价指标 全部投资税后财务净现值为2341 42万元 0 税前财务净现值为3765 42万元 0 税后财务内部收益率为23 32 12 税前财务内部收益率为29 23 12 故该项目动态盈利能力评价是可行的 19 第十章项目不确定性及风险分析 10 1盈亏平衡分析10 2敏感性分析10 3概率分析10 4风险管理 20 第十一章项目环境影响评价 水环境影响分析大气污染物分析噪声污染固体废弃物 21 第十二章结论与建议 结论 通过第三章对本项目进行的自然环境 经济环境 政策环境 SWOT分析可知 项目的优势和机会相对较多 同时 项目的建设又能够增加都江堰市商业地产市场有效供给的需要 满足都江堰市规划建设的需要 改善项目所在地区的周围环境 因此 项目的开发建设具有较好的发展前景 另外通过财务评价可以看出 项目在经济上是可行的 风险分析中也可得出项目具有很强的抗分险能力建议 整体来说项目是可行的 但是目前从都江堰的商业地产市场分析