武定县房地产市场及商业调研报告1.doc

武定县房地产市场及商业调研报告第一部分 武定县概况武定县位于云南省中北部，东经10155至10229、北纬2520至2611之间。北以金沙江为界与四川省会里县相望，西与元谋县接壤，东、南与禄劝、富民、禄丰3县毗连。南北长94公里，东西宽56公里。总面积3322平方公里。武定元代起即为昆明通往成都的滇北干道要冲，故称“省会之藩篱，滇西之右臂”。现有四川攀枝花市至昆明的108国道过境，县城东南至昆明78公里、至禄劝10公里，西南至楚雄市164公里。一、 自然地理 武定地处滇中高原北部，云贵高原西侧，境内地表崎岖，群山连绵，山地、丘陵、谷地、河谷平原和山间盆地（坝子）相互交错。山区（包括山地及丘陵）面积占全县总面积的96，坝子及水面占4。全县平均海拔1910米，地势东西两侧及西南部高，北部低，东南部较开阔。己衣新民大沙地862米，为境内最低点；白龙会峰2956米，为最高点，两地平距18公里，高差2094米。县内可分为四个区：东部山原区、西部山原区、北部河谷区和南部高原区。境内三台山脉贯穿全境，相对高差比较大，它组成了武定县地貌的主体骨架。受构造的控制，山脉多呈南北或东北西南走向。主要有大黑山，其主峰最高海拔2906米；万松山，其主峰最高海拔2835米；罗保山，其主峰最高海拔2764米。武定县群山连绵，河溪纵横。境内河流分属金沙江、元江两大水系，分别占流域总面积的97.3%和2.7%。主要河流有金沙江、勐果河、黑鲁拉河、木土达河、盘龙河、水城河、铺西河、小井河以及河底河等。 武定属低纬高原季风气候类型。由于地处低纬度高海拔地带，加之海拔和相对高差的变化，形成“一山分四季，十里不同天”的立体气候。气候总的特征为：冬暖夏凉，气温年差较小，日差较大，降水充沛，干湿季分明；气候垂直变化显著，类型多样；雨热同季，大陆性强。武定县平均气温15.1；最冷月为一月，平均气温为7.3；最热月为六月，平均气温为20.7。全年平均霜期130天。其夏秋两季属康乐气候，而冬春两季则气温偏低。从总体上看，武定县冬无严寒，夏无酷暑。武定县日照充足，年均日照2326.2小时，日照率53%。以三月最多为256.9小时，十月最少仅为107.1小时。二、 生物矿产资源 武定县植物种类繁多，据中国科学院昆明植物所1985年整理的狮子山资料，有种子植物137科、538属、1157种。其中被子植物133科、531属、1149种。包括藤本植物46种。全县珍稀植物有国家列为三级保护对象的丽江铁杉、黄杉、扇蕨和二级保护对象的云南山茶、云香果树。全县有乔木198种，如云南松、油杉、柏木、栎类、桉树等优质用材林。药用植物753种，如茯苓、珠子参、五倍子、黄芩、龙胆等。食用菌类153种，珍贵品种油松茸、鸡枞、猴头菌、羊肚菌、灵芝菌、牛肝菌、鸡油菌、绣球菌（干巴菌）、香菇、灰离褶伞（白风菌）、木耳等。 武定县地质构造复杂，山露地层比较齐全，岩浆活动频繁，金属、非金属矿产种类较多。已发现的有铜、铁、铅、锌、钛、硫铁、稀土、磷、石膏、石棉、大理石和武定木纹石等矿体。已探明储量的两个铁矿储量为2.46亿吨，3处钛矿储量269万吨，6个铜矿点储量13.1万吨，一个芒硝矿储量5884万吨，两个大理石矿储量31.4万立方米，武定木纹石储量34.8亿立方米。三、 旅游资源 武定县旅游资源十分丰富，已经开发的有狮子山省级风景名胜区，待开发的有猫街新村湖、九厂香水箐、万德凤氏土司遗迹、己衣大裂谷等。狮子山是弛名省内外的旅游胜地，有“西南第一山”之美誉，“雄、古、秀、奇”兼具。自然景点和人文景观众多，还有大量楹联、碑刻、摩岩、浮雕、壁画，以及耐人寻味的建文遗迹。景区内的牡丹占地6000平方米，有121个品种，9个系，1.4万株，有建文帝手植白牡丹一株，花径28厘米，被中央电视台称赞为“中国牡丹之最”。第二部分 武定县宏观经济分析一、 武定县国民经济发展状况武定县各产业国内生产总值稳步增加，总量上增长幅度较快，历年增长接近或超过10%，2004年和2005年为10.9%。人均国内生产总值与国内生产总值发展趋势一致。二、 产业结构不合理，三产产业结构调整任重而道远 从产业结构分析图，可以明确看出，武定县是一个典型的农业县。 产业结构，截至2005年，仍然是1：3：2结构，距离3b：2：1结构具有非常大的距离。该类型结构，极度不利于房地产开发运作。 自2001年来，武定县三产总量均在增长中，尤其自2003年开始，第三产业、第二产业增长幅度较大，并且增长稳定，尤其是第二产业增加幅度相当巨大，2005年总产值比2001年翻了近3番，加速了武定县城市化进程。 良好的第三产业和第二产业，是房地产市场开发的先决条件，武定县也具备这个条件，近年来年第三产业增长速度都接近或超过10%。但是由于武定经济底子薄弱，进行大规模地产市场运作，存在一定风险。三、 武定县历年人均国内生产总值分析武定县属于贫困县，这意味着，武定县年人均纯收入1370元以下，截至2005年末，武定县仍然没有脱离贫困县的帽子。这一情况说明，当地恩格尔系数仍然比较高，虽然政府一直未公布此数据，通过以上分析，也可以得出该系数大概范围，根据走访抽样，该系数在58%69%之间。恩格尔系数高，限制了当地人民群众在物质生活及精神生活上的消费能力，用于改善生活的费用极其少。如此情况，本项目目标消费人群将处于一个非常狭小的高收入人群，可以说有喜有悲。喜的是，本项目目标群体集中，营销费用等将可以节支；悲的是，由于当地人口基数非常小，营销难度将十分巨大。同时，本地区在未来几年（至少3年）并不支持高档商业的普遍存在，对于本项目来说，商铺及以后的商业业态格局将直接排除高级形态。 近几年，武定人均国内生产总值增长幅度较大，这可以从图中看出，对于这样一个步入快车道发展的新城市来说，未来消费需求将十分巨大。照如此增长速度，截至2012年，武定县人均国民收入有望突破8000元。届时，现有商业物业将迎来明媚的春天。四、 社会消费零售情况2005年，武定国内生产总值为110451万元，人均国内总产值4161元，人口26.59万人，社会消费品总额22977万元，人均消费864.12元。1个人，1年的消费864.12元，这意味什么？意味着1个人1年里，每天的消费仅约2元人民币。而2元人民币在武定当地仅够一顿普通早点。 可喜的是，武定当地社会消费品总额今年来大幅度增长，预计到2009年可以比2001年翻一番。但由于总体底子薄弱，人均消费量仍然不容乐观。五、 旅游产业发展分析武定县旅游业2004年前发展有波动但总体平稳， 2005年发展较为迅速，主要原因为政府加大投入、积极的宣传和特色旅游品牌的打造取得较好成效。武定旅游业依托狮子山风景区，武定县域除狮子山之外，还拥有相当丰富的旅游资源，其中大部分尚处于未开发或者部分开发的阶段。从2005年旅游业发展数据、旅游资源情况和区位条件来看，武定县旅游业拥有很大的发展潜力。 此外，旅游业被确立为武定县经济重点发展。2005年旅游业收入19931万元，占武定2005年国民生产总值的18.04%，是武定经济无可置疑的支柱产业。本项目在建设开发中，对于旅游业的依附不容忽视。2005年，武定县旅游总收入19931万元，接待旅游人数56.4万人，平均每人消费353.39元；2004年，武定县旅游总收入8065万元，接待旅游人数41.79万人，平均每人消费192.99元。数据说明：武定县旅游业是一个非常具有发展潜力的行业，根据调查，武定县城旅游配套设施不足10000平方米，行业饱和指数为2753，需要增加配套设施16460平方米，发展空间巨大，如果本项目能增加旅游者在本地停留时间或者促使其产生购买消费，对本项目的成功具有十分重要意义。六、 武定县金融形势分析待补充第三部分 武定县社会人文分析一、 武定县城市人口现状武定城市规划区由近城中心城区和九厂组团（2005年12月合并为狮山镇）构成，现状城市人口由农业人口、非农业人口和暂住人口构成。前两部分数据由公安局统计数据得出。武定中心城区总人口34552人，其中，非农业人口14002人，农业人口20550人，据县公安局暂住人口统计表显示2005年武定县暂住一年以上的人口数为5541人。 九厂乡驻地人口为4803人，其中农业人口4188人，非农业人口615人，暂住人口很少，可忽略不计。 武定县城，非农业人口占41%，说明城市化率也达到了41%，在当地进行房地产开发是可行的，考虑到武定是一个发展中的小型城市，房地产开发前景空间巨大，只是在目前几年，房地产开发利润较少，对开发商的综合开发能力要求较高。二、 武定县人口增长状况2000年至2005年近城镇人口总增长率平均值为18.9，呈缓慢增长。武定人口自然增长比较稳定，基本在8.211.5之间，机械增长总体水平不高且变化比较大，最高年15.0，最低年1.5。人口的增加意味着房屋需求的增加，2005年底，武定人口增加851人，按 可比比例计算，2006年武定当地房屋需求最低达到351套。三、武定当地人口性别比例武定县2005年总人口265943人中，其中男性136738人，女性129205人，男女比例约为106：100，与理论出生性别比105：100比较接近，说明武定县域范围受重男轻女传统观念的影响比较小。武定合理的性别构成对婚配及生育是有利的。 良好的婚姻及生育是非常有利于房地产市场的活跃。三、 人口年龄构成 武定县年龄构成体现出，武定人口呈稳定型，0岁至60岁人口占全部总人口80%多，说明该城市是一个年轻富有朝气，消费主体人口占多数。说明武定未来商业潜力十分巨大，如何去释放这一群体消费力，是一个非常有意思的课题。 同时，武定县大多数人还处于收入上升期和消费高支出期，改变自身生活条件是其主要追求目标，而提升生活品质之一就是房屋等，所以，武定在未来几年，将出现大规模的要求高品质的换房人群。四、 人口民族构成 武定县是一个多民族聚居的地方，2005年底，全县少数民族136883人，占总人口的51.5，县内有彝族、傈僳族、壮族、苗族、白族、回族、傣族等17个少数民族，其中，人口在一万以上的有彝族、傈僳族、苗族3个民族，总数128116人，占全县少数民族人口总数的93.59。少数民族多分布在高寒山区，各民族发展差异明显。除回族聚居于狮山、猫街两个坝子外，其它少数民族大部分散居在高寒山区。居住地不同，形成经济文化、思想观念的明显差异。第四部分 武定县商业情况分析一、 武定县现有主要街道临街商铺总量分析武定县现有主要商业街道5条，分别是中山路、明惠路、武康路、狮山路、中新路。 中新路是武定县城现在唯一的商业中心。其铺面在数量、质量上都比其它街道优秀许多。是武定县城主要商业聚居区，其商业铺面租金居武定之首达到1560元/年/。铺面空置率为零。中新路零售商业面积总量占目前武定县零售商业总面积的54%，居民主要消费品和日常生活用品来源于中新路。所以，中新路商业业态最贴近当代人民群众日常消费领域。对于本项目具有非常重要的参考意义。在调查的商业临街铺面中，以20到40平方米铺面最受欢迎，以中心街为例，35至45平方米的铺面占该街铺面总数的50%强，为237间。20至30平方米商铺也占非常大的比例。二、 武定县目前商业人流流向分析三、 武定县各主要路段人流统计分析街道名称时间段工作日人车流量非工作日人车流量行人机动车摩托车行人机动车摩托车中山路12：0013：0042625681479358115明惠路12：0013：0014021331202014武康路12：0013：00287109463018478狮山路12：0013：007142541195869中新路12：0013：0012783181841974421256街道名称时间段工作日人车流量非工作日人车流量行人机动车摩托车行人机动车摩托车中山路19：0020：002702176032816887明惠路19：0020：00202133602441武康路19：0020：003246472364827狮山路19：0020：0013154631542176中新路19：0020：001758270124204915478总体来说，武定县城人车流大致可以说，白天低于晚上，工作日低于非工作日，非赶集日低于赶集日。这一情况说明当地消费者就近消费次数居多，对本项目市场运作极其不利。具体原因情况在后2点说明。四、 武定县县城区域城市功能分区图 武定县老城区缺乏现代中心城市那样明确的功能定位。大致来看，可以分为企业集中区、酒店服务区、中心商业圈、旅游度假区、主要居住区，以及主要的餐饮区、休闲区、娱乐区。从上图可知：中心商业圈集中在中新街一段，与本案隔了一个街区，中新街附近是主要的居民集中区。本案目前并无相对成熟的商业区域直接相邻，但在解决了交通可达性之后，由于小城区、老旧物理状况，整个城市只有本案一块平地，空间尺度开阔，自然景色良好，如果在这里开发聚合式、中高档的商业物业，是具备“跳空式发展”的可能。五、 武定县人口密度分布分析武定中新街靠近武定县最大的3个居住区，人口密度是当地最高密度聚居区，中新街依靠多年自然形成的商业中心，其地位之稳固，在未来几年是当地任何地区街道都无法竞争和超越的，只有当城市居住中心转移，该中心区域地位才能被消减。影射到本项目的开发中，避免与中新街在商业业种上的大量冲突，看来是本项目商业运营成功的关键，否则，可能导致未来人去楼空的局面。这就要求对本项目开发的业态定位，市场定位等要具有较高的策划能力及商业管理执行能力。如果对中新街采用城市竞争策略，那对开发商及商业运营公司的整体综合实力提出严峻的考验。而本项目处于中新街人流后面，对于采用何种竞争策路还须进步考察！如不重视中新街商业对本项目的冲击，那无疑会导致本项目的全盘失败！六、 武定县中新街业态业种分析七、 武定中新街零售商铺员工人数分析武定中新街业种分析 员工数量的多少，间接反映了当地消费活跃程度及商铺盈利程度。八、 武定中新街商品质量档次分析 鱼目混杂，档次不高，消费频率缓慢，是武定县零售商品整体特征！九、 中新街部分业种行业饱和指数行业饱和指数是通过市场需求和供给的对比，来测量一个地区购物消费的饱和程度，本行业指数运用核心计算公式为：IRS=CRE/RF。指数数值越大，说明该行业在该商圈中的饱和程度越低。由于中新路也无铺面发展，以上行业中，大多行业饱和指数多超过100，市场需求的魔棒，必然要导致许多高指数业种向其他地区转移。 通过对上图几个行业的饱和指数计算，以上集中行业需求的商铺面积总量达到7563平方米。这对本项目来说无疑是个利好消息。其他街道行业饱和指数不再计算。第五部分 本项目商业业态及市场定位一、 本项目商业未来可能发生的人车流分析图 本图清楚表明，本项目未来人流绝大多数被中新街截流。而本项目由于基地位置原因人流入口显然不是很多，而且都很“绕”。如果未来规划中将中新街，武康路分成2段，对于本项目来说则是非常有利。二、 商业定位考虑前提因素考虑因素一：城市经济发展进程的需要。武定县经过几年发展，经济发展呈现出健康、快速、高效的良好势头。政府把不断满足人民日益增长的物质和文化生活需要作为最终目标，致力于创造与经济社会相适应的现代化生活环境，为商业、服务业、娱乐业等开辟了巨大的发展空间，本项目在定位时可以充分利用这一有利条件。考虑因素二：居民生活及消费习惯变化的需要。在经济迅猛发展的前提下，城乡居民收入有了很大提高，虽然武定属于国家扶持贫困县，但是几年的发展，也使小部分人脱离“贫困”，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中餐饮、服装等消费的比重保持平稳，人们的生活消费习惯从讲究温饱向经济实惠类商品过渡，本项目的定位应顺应这一市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。考虑因素三：城市商业发展趋势的推动。武定县商业正处于从小农经济时代向典型传统商业过渡的过程中。以小规模超级市场等为代表的商业业态逐步走向壮大，冲击着武定现有的农业经济业态，部分品牌商家挟制现代经营管理模式对武定传统的农业经济模式进行冲击，迫使武定县中心商业区零售纷纷进行调整、改造或重新整合资源，朝布局合理、分类明确、形象统一、品牌突出的方向发展，本项目定位应遵照这种发展趋势，实现起点定位。考虑因素四：提升武定县商圈发展水平的需要。中新街商圈为武定县中心商业区，是历史演变中逐渐形成的传统商圈，集中了武定县最主要的零售商家，其中包括综合业态的百货、专卖店、超市等。但由于武定总体消费能力不高，商家缺乏理念领先。如果本项目定位明确、规划合理、营销超前、管理规范、设施配套齐全就可以填补本商圈业态上的空白，本项目的业态定位在考虑填补商圈业态空白的同时，以差异化战略、特色战略直面商圈内的竞争对手，解决我们自身生存和竞争、发展的问题。这也是需要考虑的长远因素。考虑因素五：现代商业业态巨大生存空间的吸引。现代复合商业业态呈现出巨大的生存和发展空间，潜在的品牌消费、时尚消费市场能量巨大，是本项目在定位时必须要考虑的重要因素。三、 本项目商业市场定位面向工薪阶层及家庭总收入比较宽裕的农村家庭，满足大多数普通消费者的需求。以中档消费为主，兼顾低档消费需求。中低档搭配比例为6：4，以求消费群体的最大化四、 商业市场定位经营商品价格带模拟说明品类主力价格段（元）平均客单价（元）化妆品30-22090金银珠宝400手表15-600200男女皮鞋30-200100男女皮具80-400200饰品5-300100男装50-800200女装100-600300男女单品80-200100运动服装50-200100休闲服装50-200150文胸30-400120内睡衣20-15050羊绒300-1000500床饰品50-400200小家电20-1000400五、 本项目经营商品年龄段分布品牌年龄段结构以18-45岁为主，兼顾婴幼儿商品。六、 经营商品的性别构成 男性商品和女性商品的构成比例为3.5：6.5。七、 商业市场定位理由本项目的经营定位首先考虑现阶段武定县的经济发展状况、城乡居民收入水平和消费能力，根据市场调查的结果，武定县城乡居民收入和居民消费水平较低，消费能力不强。而且品牌消费意识不强，尚处在注重价格消费阶段，消费处于满足日常生活基本需求的层面。武定县只有少数中高档收入者选择去品牌专卖店或去禄劝、昆明购物，购物时选择品牌商品的消费者只占 12%左右，因此本项目市场定位必须面对占绝对数量、收入相对比较稳定、购买地域范围不广的普通工薪阶层。八、 本项目商业业态定位 由于本项目绝大多数商品需分割出售产权，单一的小型铺面决定了商业业态只能走向零售、专卖、批发等小型且经营灵活的商业业态。根据多方数据分析，我们建议本项目业态定位为：业态定位方案一：业态定位方案二：方案一注重项目对周边消费的吸引，逐步建立商品物流集散中心，而方案二注重当地消费的消耗，逐步建立商品零售服务中心。从理论上讲，2种方案均有成功的可能。九、 本项目商业业种定位在业种定位上，首先考虑中心街未饱和商业业种，然后考虑差异化竞争要求，填补武定商业业种空白，升级现有商业业种的策路，对本项目业种定位做出如下初始竞争业态，这样在漫长的商业竞争中，优秀业态将从本次策划的业态中突出，逐步加大在本项目中所占比例：（以下业种根据行业饱和指数，武定县业种空白，可以升级业种综合得出）第六部分 本项目商业建筑及配套设施建议一、 商业开发总面积预测 前面数据分析中，对中新路行业饱和指数进行了计算，得知其部分行业需求面积达到7563平方米，在业态定位中，策划设计了武定从未出现的17个业种，规划比例都小于2%，据此，通过相关计算机辅助软件数据计算，在不考虑武定县其他临街商业情况下得出本项目商业价值开发可容量，数据误差在3%以内。安全开发可容量： 9761平方米盈亏开发可容量： 16346平方米平衡开发可容量： 12679平方米红色开发可容量： 16577平方米警戒开发可容量： 17896平方米亏损开发可容量： 23765平方米（注：这里开发可容量相当于武定县除中新街以外，武定县商业可容量，因为本数据由于时间关系，未计算其他街区相关数据。）二、 建筑外观从狮子山看武定，武定县基本一片灰白色，中间零星点缀蓝色，黄色等。为是本项目形象突出，建议使用武定县现有建筑未有颜色。武定地区生活节奏缓慢，人民喜好晚间散步，建议建筑外观应亲近柔和，富有线条感，避免刚性外观，直线加方框格局坚决不可取。融入少数民族特色元素，具有起到近亲广大人民的感觉，发觉当地少数民族文化，是设计必须作的功课。三、 商业区动线设计1、外部联系动线： 外部联系动线可以说是本项目商业成功的关键，在设计外部联系动线时，应首先考虑面向项目周边主要通道，这样才能吸引人流挤方便进出。就本项目来说，商业部分外部联系线最好能连接中山路，其次是狮山路。本项目外部联系线可以做到方便快速地接上武定县主要干道（中山路、狮山路）和快速车道（高速公路联络线）。在除了设计主要联络线以外，因尽可能考虑与外部联系通路，以扩大人流进场。人流方向可以参考本项目未来人流分析图2、停车场动线设计：在本项目出入口道路人流较多地方不宜设置停车场所，应尽量设计在本项目其他人流较少地区，如一定要设置与人流较多地方，必须在人流出入口向后退缩若干距离以便车辆出入。在设计时，建议配合道路的车行方向以单进单出为好，避免在同一入口进出。3、行人动线系统: 行人动线设计应以最短路程到达项目商业网点，尤其是重要商业景观节点。避免穿越交通车流道路。以安全、省时为主要设计目标，并配合商业格局设计，适当分割小路。4、货车动线设计：货车行驶路线应量与一般消费者的汽车及行人动线分开，避免相互干扰，并且应依法律法规规定设置足够的离街卸货场供货车卸货使用。四、 广场配套设施要注意实用与景观相结合 广场是本项目吸引人流的主要道具，也是本项目商业中比武定其他商业唯一无法攀越的硬件设施，所以，广场设施应具有休闲、运动、健身等功能，撇弃大量造型独特而使用价值少的景观雕塑，绿化面积不宜过大，适当设计小型水景。 考虑到武定当地日照充分，广场应适当增加带顶休憩场所。同时，商业步行街应考虑遮阳措施。中新街绿树成荫，也是人们选择去哪里的原因之一。基地及周边环境调研案一、基地物理面状况1. 区位描述：基地空间位置关系表地理标杆参照点距离/千米方向备 注昆明98位于基地西南面道路为1级公路，车程约1.5小时禄劝10位于基地东北面属于昆明地区，车程约10分钟 元武高速入口2.5位于基地南面高速路连线预计 通车 客运站10西南面主要发往昆明、楚雄及武定各乡镇县政府0.6位于基地西北面县法院0.01位于基地西面 元武高速入口 客运站 县政府 县法院小 结 本项目地块位于武定县城区内，毗邻元武高速路和菜园河。目前周边商业氛围还不够，但具有一定的升值空间。 武定当地基本还没有正式的商品房开发，本项目的开发将是当地第一个高档次、成规模的商住项目。 县城的规模较小，城区内的配套可作为本项目的生活配套。 禄劝离武定非常近，而经济、商业的发展水平都远高于武定，吸引了当地部分的消费力。 2. 几何参数: 地块几何形状：地块方正规整，呈长方形，南北两侧边长约为212米，东西两边宽度约为110米。总用地面积：约35亩。地块示意图如下: 小 结地块规整方正、略微有坡度，西高东低，高差约3米，南北面短，东西面长，主临街面被交通宾馆遮挡，地块西、南面临路（目前尚未建成），交通较为便捷。3. 地面及其附着物状况： 基地周边实景1 基地周边实景2小 结地面为泥土平地，已经过初步平整，地块内部无植被和水系，地面上也无任何建筑物。周边自然环境较差，东面毗邻菜园河和高速路连接线，难以支持高档住宅物业，如别墅类。4. 地块周边建筑关系：基地四邻关系表方位建筑物距离（m）高度（m）备 注南面规划道路约5-规划中尚未建成北面交通宾馆约525与地块紧邻，可能会拆除东面菜园河约50-河道宽约5m，水质较差西面法院约1030建筑长度约63m西面民族文化城约1315正在建设施工中备注 菜园河东面紧邻元武高速路连线，目前道路正在施工。 北面 西面 南面 东面小 结本地块周边的四邻关系对本项目的开发有着较为重要的影响：交通宾馆是否拆除对本项目商业的临街面长度及可视性有影响；西面的法院对商业也有一定影响，菜园河的整理以及3面道路的何时能修建完工，这些都对本项目的开发有着重要的影响。5. 管网设施：地块附近已建成部分小区，给排水、电网、通讯等管网设施可方便的接入。6 环境污染： 地块周边没有工业污染，但距离元武高速连接线较近，将会有一定的噪音污染，同时菜园河的水质不够好，需要作一定的处理。周边的总体环境不够好，本项目作为当地上档次的住宅和商业项目，需要对周边环境做较大的改善，尤其是沿菜园河一带，要做出一定的河滨景观，提升产品品质和售价。8社会治安环境：当地人口少，外来人口不多，民风纯朴，社会治安环境良好。二、基地周边配套1. 地块周围的道路状况：道路名称距地块方位宽度/米路况备注中山路北面22双向4车道地块周边目前唯一建成的道路规划路1南面22双向4车道规划中尚未成规划路2西面24双向4车道规划中尚未成元武路连线北面18双向4车道 正在建设中道路示意图： 中山路 西面规划路 元武高速连接线 南面规划路小 结地块周边道路密集，交通发达，但其中3条道路能否尽快建成将是本项目成功开发的关键因素，如政府迟迟不动工，将会大大影响本项目的销售。目前客户来访只有通过西面的规划路来现场，但目前道路是泥土路，路面不平，周边垃圾多，因此必须先将西面的道路规划平整，方便客户来访。2. 地块交通状况：小 结城区内的主要交通工具是三轮摩托车和少量的士车，由于城区面积小，基本可满足城区内的交通需要。当地有一个长途客运站，主要是发往昆明、楚雄和武定各乡镇的班车，可以满足当地居民去往外地的需要。 3. 商业网点分布状况： 基地周边主要商业网点名 称位 置经营范围距离/米备 注鹿城大厦中新路综合用品900当地大型商场宏银大厦中新路电器900主营电器晶永恒金行文化路金银珠宝800 唯一的金行宏鑫家私武康路家具250小型家具市场 华联超市中新路超市650当地大型超市 鹿城大厦 宏银大厦 晶永恒金行 华联超市小 结城区规模小，城区内的商业网点也属于本案的商业配套。当地整体经济水平低，人口少，商业不发达，商业网点规模小、数量少，部分消费力转移到禄劝。本项目的商业未来也可能形成一个大的购物消费区域，形成城市的主要商业区。 4、农贸市场农贸市场名 称位 置距离/米龙王井市场环城路1000 中新路市场中新路600 小 结城区内有几个农贸市场，对于本地的居民都较为方便，同时还有定期的集市，日常生活可以满足。 5. 教育设施：基地周边教育机构分布情况表机构名称路 段距 离/米备 注小明星幼儿园环城路 1100民办幼儿园近城幼儿园坡头堆 850机关幼儿园近城小学中新路 900招银小学武康路500招行援建武定一中泮池塘900重点中学民族中学环城路叉路1300香水中学过境路350离本案最近 近城幼儿园 招银小学 武定一中 香水中学小 结对于当地一个小城市，教育机构已可满足当地教育的需要。由于城市规模小，城区的教育设施可以作为本项目的配套，满足购房者教育的需要。 6. 医疗卫生：医疗机构分布情况表名 称位 置距离/米备 注县人民医院环城路1600综合性医院妇幼保健院狮山路350妇幼专科中医院中山路600专科医院 仁爱医院中山路150民营医院 县人民医院 县妇幼保健院 博爱医院 仁爱医院小 结医疗机构离本地块都较近，可以满足购房客户的基本医疗需要。本项目的商业部分同时可考虑引进一些连锁药店，方便社区的居民日常购药的需要。 7. 金融服务：基地周边金融机构分布情况表银行名称位 置距 离/米农行中山路650农村信用社中山路500 小 结金融网点非常少，只有农行及信用社，城区只有3个网点，说明当地的商业不活跃。本项目的商业可以考虑引入银行储蓄所，同时也将方便区内的住