侯云春的讲话.doc

房地产大家都知道是拉动经济的重要力量，是改善民生、提高人民生活水平的重要方面，在各个国家的经济发展当中，特别是在高速发展阶段，房地产往往都是主导产业和支柱产业。然而房地产泡沫也是导致很多国家经济发展出现重大波折甚至一蹶不振的根源。我看有一个材料讲美国八次经济危机，有七次是靠房地产拉动走出危机的。最后这次危机恰恰又是房地产泡沫的破灭导致了这次严重的经济危机。改革开放以来我国的房地产市场取得了很大的发展，对于满足人民的住房需求拉动经济增长发挥了重要作用，但是也存在一些突出问题，主要是部分城市房价上涨过快、资产泡沫严重，住房供需结构不合理，住房保障制度不完善，房地产开发、交易、中介等环节不规范等等，针对本轮房价过快上涨的局面，国务院已经出台了一系列房地产调控政策，采取土地、信贷、税收等多种手段抑制房地产投机炒作，遏制房价过快上涨，现在看来已经取得了一定的成效，房价过快上涨的势头得到初步遏制，对于挤出资产泡沫化解金融风险起到了积极作用。但是我认为以房价调控为主要指向的房地产调控措施，不能从根本上解决房地产市场健康发展的问题，房价过快上涨固然不是我们所希望的，但是大幅回落同样也容易诱发各种矛盾。而且对于真正买不起房的人来讲，房价既使下降得多一些，照样也还是买不起。因此从解决人们合理住房需求、节约、集约利用资源，促进经济平稳较快发展的目标出发，我国房地产市场健康发展的根本出路在于深化住房制度及其配套改革，加快建立适应不同需求层次的住房供应体系，合理引导住房需求和住房消费模式，推动房地产市场可持续的健康发展。总的来看目前人们对住房的需求可以分为三个层次。 层次一：租住型的需求。主要来自那些无力购买或暂时买不起房的人群，当然也还有一部分虽然买得起房，但是他不买房而选择租房的群体，对于前一部分需求，从满足低收入住房困难家庭的基本住房需求、维护社会和谐稳定的角度出发，需要政府进行有效干预，采取政府加市场的方式，通过保障型住房制度安排来解决。尤其是加快建立和完善住房租赁市场，包括廉租房、公租房，以及培育、规范私房出租市场等等，努力实现住有所居，而对于后一种情况也应该提倡、鼓励，通过发展和规范租赁市场，满足他们的租住需求。层次二：自住型的需求。又可分为首次置业型、改善型和享受型三重情况，前两种需求主要来自城市中低收入家庭，首次置业型属于基本住房需求，应当以小户型为主，通过完善住房公积金制度等等，采取税费减免、降低首付比例、利率优惠等政策支持人们购房置业。随着经济发展收入增长和消费升级，对于改善型住房需求也应当支持和鼓励，合理提高人们的居住水平。对于那些享受型的需求，如高档公寓、别墅等等，考虑到我国人多地少土地资源有限，虽可允许但不应提倡，可利用税收、信贷等进行一定的调节、限制这一部分需求过度发展。层次三：投资型、投机性的需求。一般而言住房属于消费品而非投资品，利用住房买卖投资牟利，容易产生非真实性的住房需求，加剧房源紧张和空置浪费，扰乱住房市场，投机性需求过快增长，房地产市场操作严重，是推动本轮房地产价格上涨的根本原因。投资需求泛滥不仅导致大量房屋空置、社会资本浪费，也吸引了大批社会资金进场炒作，不利于企业技术创新和技术进步，不断积累的资产泡沫将严重威胁我国经济金融安全，必须坚决抑制，我国已经采取了相关的调控措施，下一步应该通过开征物业税，提高房地产交易税等方式增加住房持有成本和交易成本，促进存量房源的有效利用，使住房回归消费品的本质属性和满足人们居住需求的基本功能。在投资性需求当中也还有一种购房用于出租，这对于缓解房屋租赁市场的供需满足，为满足租住型需求提供更多的房源有着积极的作用，应当允许并加强规范和管理。所以我认为当前房地产市场调控政策的根本着力点不应是以房价涨落本身为指向，而应针对人们不同类型的各种需求深化房地产制度，尤其是住房制度改革，建立多层次的住房保障和供应体系，加大财税、信贷、土地等政策调节和引导力度。通过市场机制和政府保障相结合的手段，既充分保证市场有效供给，又合理调节各种需求，坚决抑制过度投机炒作，从而实现房地产市场在工序基本平衡下的价格稳定和可持续健康发展，对此可以考虑从住房购置、保有和出售三个方面出手采取必要措施。第一，加快完善住房租赁市场，加大廉租房、公租房等建设力度，规范租赁市场次序。这主要是在购置租赁环节进行调节，减轻消费者的支出负担，廉租房、公租房等保障性安居工程已成为各级政府工作的重点，今后在加大对廉租房、公租房建设的政策、资金支持的同时，更重要的是要建立一套完善的管理制度，包括住房保障准入和退出机制，保障型住房和住房保障对象的管理信息系统，社会监督机制等等，可以探索实施廉租房实物配租机制，引导社会资金参与投资建设廉租住房，促进廉租房建设和运营的自我平衡和良性循环，明确保障对象的权利义务，完善退出机制。 对于无力购买和暂时买不起房的城市低收入住房困难家庭，新就业职工和符合条件的外来务工人员等中等偏下收入的住房困难群体，通过大量发展公租房、农民工公寓和吸引更多的存量房源进入租赁市场等，满足他们的租住需求和夹心层的过渡型基本居住需求，为减少操作成本、可规定享有政府补贴的租赁房只限本人、本家庭租住，不得转租和私下转住。同时应积极培育和规范发展租赁市场，建立健全租赁市场的管理制度，规范市场中介服务行为，逐步形成规范的房屋租赁市场，同时应当利用信贷、税收等优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，为中低收入人群提供较低租金的住房，也可考虑由政府出面设立类似中国的两房，收购部分房产进入公共租赁市场，租房居住实现人们住房的市场化、便利化、合理化的重要形式。租房的居住面积可大可小，距离可远可近，标准可高可低，有利于人们根据收入水平、就业地点、工作性质灵活选择，有利于降低生活成本和减轻交通压力，也有利于人口迁徙和人才流动。在大力发展政府补贴租赁市场的同时，还应当积极发展更多层次的住房租赁市场，使租房居住成为今后解决住房问题的重要形式，甚至或主要形式。第二，实施开征物业税或者房地产税，增加房屋保有成本，这主要是在房屋的保有环节进行调节，物业税或房产税是以房屋本身为征收对象，按照房屋的原值或房屋租金向产权所有人征收的一种税。目前世界主要国家都已开征物业税或相关的税种，比如美国开征有1%到3%的财产税，日本开征1.4%到2.1%的不动产税，新加坡按租金征收13的财产税等等。开征物业税有助于增加房屋保有环节的成本，尤其是拥有多套住房的持久成本，抑制享受型住房需求和投机型需求，节约土地等资源，目前开征物业税已经提上意识日程，一些城市正在酝酿对非自住型的住房开征房地产税，应该在相关措施协调配合之后加快推行，应当强调的是征收物业税的一个重要前提是不增加中低收入群体的住房负担，例如可以按家庭规定一定的免税面积等等。第三，适度提高房地产交易税、增加投机交易成本，这主要是在房屋的交易环节进行调节，房地产交易税是在房屋买卖环节，主要针对卖房人征收的税收，目前的税种包括汽水、营业税、印花税、个人所得税等等，今后应当在严格税收监管，减少征收程序的前提下，可以考虑适度提高房地产交易税，这有助于增加房地产的交易成本，减少投机炒作。但也应当合理区分改善型需求和投资投机性需求中的交易行为，不增加正常自住型购房的负担。在其他方面也应当积极采取相应的政策措施，比如建立科学的住房保障体系，建设的评价和考核机制，全面评价住房保障体系建设的进展和成效，加强对住房保障工作的监督，强化住房保障目标任务的落实，发展与完善房地产金融市场，积极探索多种融资渠道和多种融资方式，建立多元化的房地产投融资机制，改变目前过多依靠银行融资的状况等等。国家房地产政策问题王 泓2010-05-05国家房地产政策的不确定性是阻碍我国房地产业发展的最大问题。国家房地产政策多年来一直是诱导公民“重买轻租，透支消费”的政策，由这个政策引发了我国城镇房地产业的系列问题。地方政府忽视了房地产业发展中承担的弱势群体的责任，忽视了房地产业发展中承担暂时没有能力购房群体的责任，也就是说政府要承担准公共产品廉租房建设的责任，同时还要承担公租房的责任。政府不能把自己等同于房地产商，出台了一系列不负责任错误的房地产政策。如：招、拍、挂政策、地方政府城镇建设土地储备政策、经济适用房政策、两限房的政策、购房限贷政策，房地产基建限贷政策，真是胡子眉毛一把抓，其结果大家有目共睹。我国房地产政策是一波三折，总是头痛医头，脚痛医脚。一轮后回到原点，旧的问题没有解决，新的问题又来了。结果是中央政府、地方政府、中国公民三败俱伤。我们对房地产发展没有清晰、明确、适合房地产平稳发展的政策。国家房地产政策要从根本上调整。我们分析中国城镇居民住房政策问题：一、 住房建设土地招、拍、挂的政策问题土地招、拍 、挂的政策是地产价格狂涨的第一个主要原因。土地招、拍 、挂的政策是一张推动房地产价格狂涨的无型大网。它似乎是解决了的土地交易中的“公平公正”，殊不知带来的是房地产业持久的混乱，无序竞争，地方政府不是拍卖行，你承担着社会稳定的责任，你承担着社会建设公共产品的责任。现在我们的地方政府是土地资源的拍卖行，你既是土地资源拥有的卖者，又是拍卖者，世界上谁家法律可以这样拍卖？这不成了自卖自拍了吗，深邃的黑洞。它推动了土地价格疯涨，它加速圈地运动、它控制房地产业的销售、它控制着房地产的价格，它给中国房地产业带来年年动乱。这样的一个招 拍 挂政策，使中央一切房地产政策都成了有名无实无法实施的一纸空文。地方政府为了发展经济，利用土地招、拍 、挂政策和中央政府博弈。利用土地招、拍、 挂政策都把自己等同于房地产商，去角逐土地利益，忘记了自己的责任。为了地方发展经济，人穷志短，利用土地资源去为地方经济建设争取经费，这本来无可无可厚非，但太过了。现在是全国哪里有土地竞拍，哪里就有腐败；哪里有土地竞拍，哪里就有地王；哪里有土地竞拍，哪里就有房价飞涨。不公平的住房用地招、拍、挂政策猛于虎，这是房地产业的根本问题。这个问题不从根本上解决，房价不会跌落的，暂时的跌落的，只能造成新一轮的房价大飞涨。我们换位思考：地方政府要发展经济建设，需要资金不仅仅是土地招、拍、挂这一条路。地方政府现在是拿着金饭碗要饭吃，问题本来非常好解决，谁使用土地，谁完成配套公共设施建设，配套公共设施建设有：医院、学校、幼儿园、廉租房，商业区建设、绿地、娱乐场所。谁在这里开发商品房，谁就完成上述功能，实行谁的娃娃谁抱走的政策，多么简单的事情。商品房土地资源这样利用，地方政府还愁什么，如果要利用土地资源想获取更大利益的政策就偏离了轨道。房地产商要开发商品用房，就必须完成配套公共设施建设，房地产商的责任明确了，地方政府建设经费问题也解决了，房价也回落了，一切问题都迎刃而解了。一个政策可以使国家混乱，也可以使社会安宁，这就是国家政策杠杆作用。土地使用新政策：国家统一地价，配套公共配套设施有：医院、社区卫生中心、学校、幼儿园、廉租房，商业区建设、绿地、娱乐场所。房地产商开发商品房就必须完成配套公共设施建设。二、地方政府城镇建筑储备用地政策问题现行的地方政府是在与中央政府博弈，纷纷实行城镇建设储备用地政策，这是推动房地产价格的第二个主要原因。这个政策是错误的，劳民伤财。土地本来就在政府自己手中，土地不会飞的。但现在每一个地方政府都去贷款上百亿元，上千亿元，就是为了储备自己家的土地，自己东西，自己去贷款，为了把自己的东西锁起来。这不是有毛病了吗？而且还要每月上缴庞大的利息，这是发展什么地方经济吗？现在中央政府房地产政策一出台，地方政府储备的土地怎么办？贷款怎么还？谁来还？现在眼看着地方政府经济破产，真人心痛啊！下届政府怎么办？他们要在负债中度过，最后的债务还是由纳税人来还，这就是急功近利的后果。 搞地方经济工作的同志们，经济工作不是这样搞法，如果这是你自己的家，你能够这样乱来吗？我们面对现在地方的经济危机解决办法：1、已经储备的土地部分千万不要因急等用钱就饥不择食，静下心来看准时机脱手，拿回本钱与利息。其余在引进外资和内资上下功夫。利用公租房政策，加大地方政府自有的固定资产投入，在公租房上做足文章，确保最大的升值空间。2、准备拆迁还没有拆迁的储备用地立即停止拆迁。什么时候用什么时候拆；3、已经在银行贷款的资金迅速想办法能还多少就还多少，否则地方建设就等于终身给银行打工了。4、请求中央政府出台相应的补救政策。三、我国金融投资渠道与政策问题金融投资渠道不畅所致是我国房地产价格大幅上涨的第三个主要原因。改革开放30年，我国已经进入到中产阶级崛起的时代，但我们自己还没有意识到。一部分人先富裕起来了，手中有大量存款。他们对手中的资金存在银行不放心，事实证明钱存在银行会贬值；资金进入股市会被套牢；资金进入期货，期货无休止的震荡。这部分人需要有稳定的投资渠道，这群新中产阶级，他们本来就没有经营资本的经验，实践证明房地产和黄金是具有稳定的保值增值特性的，是可靠的投资渠道。成为新中产阶级投资可选择的两条出路。 国家没有打造良好的金融投资渠道，更没有相应的政策出台，故把新中产阶级手中的资本逼进了房地产市场，逼进了黄金市场。在房地产市场与黄金市场相比，房地产市场比黄金市场更稳定升值更快。所以，中产阶级手中的资本进了房地产市场，这是房地产价格上涨的另一个主要原因。打开我国金融投资渠道是我们面临的新问题，而金融投资渠道政策问题必须迅速解决。四、国家廉租房建设的政策问题国家廉租房是准公共产品。国家廉租房建设住房制度喊了多年，雷声大雨点小，地方政府认为廉租房建设赔本所以不积极。制定政策人真是拿着手中的金饭碗要饭吃。廉租房是商品房建设中的公共配套设施。房地产商的责任明确了，政府廉租房建设经费问题也解决了。房地产商要建造商品房就必须承当国家廉租房建设，多容易解决的问题，房地产商会非常欢迎这样的国家政策，因为这样会少了他们的许多不必要的不公平的市场竞争。这样的政策不是没有人提出，利益驱动视而不见，听而不闻。1、廉租房主要覆盖的人群:解决贫困低收入家庭购不起房群体住房问题。2、廉租房的房源问题：地方政府配套公共建筑设施新政未出台前，地方政府出资建设廉租房，按准公共产品价格进行补贴出租。土地使用新政策出台后，国家统一地价，廉租房定性为公共配套设施，房地产商开发商业品房必须承担完成配套公共设施廉租房的建设。3、廉租房建设的经费问题廉租房就是商品房建设中的公共配套设施。房地产商的责任明确了，政府廉租房的建设经费问题也解决了。五、国家建立公租房政策问题公租房是指国家与房地产商共同开发建设的商品租赁住房。 当前需要出台一个全新的公租房政策，公租房不是准公共产品，而是房地产业为解决公民住房推出的一个全新产品。这个产品惠及对象是无法通过购买商品房解决居住问题的群体，这个全新产品群体覆盖面大，全市场化操作，可以快速解决住房问题。1、公租房主要覆盖的人群:1）解决中、低收入购不起房的群体的住房问题。2）解决毕业的大学生，引进人才，外来务工人员，23岁-35岁的大娃娃们的住房问题； 3）解决不想买房的老年人、残疾人、单亲家庭群体的住房问题。2、公租房的房源问题：1）地方政府把在建设中的经济适用房和两限房政府的一部分部购买下来，改为公租房，按市场价进行出租。这样即解决了公租房的房源问题，又加大了地方政府的固定资产。2）国家容许房地产商加入公租房队伍，把在建设中的部分商品房改为公租房，在房地产市场中进行租赁经营。国家出台公租房，谁建设，谁出租，谁受益的优惠政策，但房屋性质必须是公租房性质。3、公租房建设的经费问题1）地方政府公租房建设经费不足，可以倡导民办公助的办法，先决条件是：房产使用必须是公租房。具体政策另行规定。2）房地产商在建设的公租房在贷款方面享受优惠政策。当我国市场化的公租房政策真正建立起来时，我国房地产业就进入到良性循环的轨道中来了。六、国家商品房的政策问题商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。现在我国商品房