随着经济和社会的快速发展

随着经济和社会的快速发展，物业管理在我们现代社会社区建设和发展中的作用越来越明 显。有效推行物业管理，不断扩大社会化、专业化、企业化、经营型的新型管理模式的覆盖面，对提高城市管理水平，改善人民的居住环境，促进房管体制改革、机制转换具有十分重要的意义。太原市作为山西的省会，如何提高物业管理水平，使物业服务业持续健康发展，是关于促进物业服务业持续健康发展的意见目标实现的关键，因此，对太原物业管理的现状调查和分析则变得尤为重要。1 太原市物业管理现状调查1.1 物业管理市场巨大目前， 太原市物业管理模式有选聘专业物业管理企业管理、开发商自建自管和单位后勤管理三种模式，物业管理类型主要有各类住宅、学校、医院、工业区、商场及库房、写字楼等，特别是写字楼物业，成为太原物业管理市场新的热点。据不完全统计，仅太原市的3个热点区域， 即位于省城府西街的太原中央商务区板块，包括国贸大厦等一批地标建筑；位于省城南内环街的太原it 产品集散地及商务区，包括青龙电脑城、金茂国际、赛格数码港等；位于省城广场周边的太原双塔商务区，包括闻汇大厦、金港大厦等，形成了以文化传媒与医药产业为核心，横向整合商务办公、产品展示，纵向打造文化、医药、贸易及金融第三服务产业链的商圈板块。从以上的分析中我们可以看出，太原的物业管理市场是非常巨大的。1.2 物业管理企业走向成熟根据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截至 2008 年年底太原市共有物业管理企业212 家，其中二级资质企业10 家，其余都为三级资质企业。各类物业管理项目 820 个，管理面积约3509.79 万平方米，其中住宅物业管理项目425 个，约 3026.75万平方米，住宅物业管理覆盖率为41% ，成立业主委员会62 个，占所管理小区、项目数的10.46 。物业管理企业类型主要有五种：第一类，是由原房管所以及机关后勤单位转制成精品资料立的物业管理企业，在数量上所占比例最大；第二类， 是伴随着太原市物业管理行业的发展在太原本地发展起来的物业管理企业，其中有很多是由房地产开发企业派生的物业管理公司；第三类，是酒店集团派生成立的物业管理企业。它们数量虽然很少，但都颇具实力；第四类， 是进入太原市场的具有良好品牌和较强实力的外埠物业管理公司， 主要来自北京、 深圳的公司； 第五类， 是外资物业管理企业，它们在中国加入世贸组织后进入太原市场， 其中不乏国际一流管理公司。1.3 制度建设力度加大太原市房管局于2007年以来先后研究起草了太原市专项维修资金管理办法，并组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，目前已定稿； 针对业主委员会成立不规范， 直接影响和制约了小区的物业管理工作正常运行，经过调查研究总结经验，结合太原市实际制定了 太原市业主公约 、太原市物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序、物业管理区域业主大会议事规则等示范文本， 同时针对太原市市小区停车管理中存在的矛盾，起草了太原市停车收费管理办法；制定了关于建立物业管理公示、咨询、 宣传制度的通知 ，要求各物业管理企业建立公示制度，提高物业管理服务的透明度；关于加强物业服务区域内装修和搬运队伍管理的通知临时管理规约 管理规约和业主大会议事规则四个示范文本也于2010 年 11 月 19 日正式实施。1.4 重视程度日益加强物业管理作为房地产开发的深入和延伸，其经营现代化、 管理规范化、 服务社会化的特点适合人们现代生活方式的需要，日益被广大群众所接受。同时， 随着房地产业竞争的不断加剧， 大部分开发商开始清醒地认识到，所开发建设的物业只有实施规范化的物业管理，为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境，才能树立良好的企业形象，吸引更多的购房者消费，才能不断增强市场竞争力。因此，物业管理越来越引起社会各界的重视。2 太原市物业管理问题分析2.1 行政监管机制建立和执行情况不容乐观在市政府事权下放后， 物业管理小区的日常监督管理、 业主委员会的成立等职能均已下放到城区， 但各城区因管理机构不健全， 人员无编制， 不能充分发挥城区的管理职能和很好地开展工作。对业主委员会缺乏有效的制约和监督，有的不能真正代表大多数业主的利益，随意决定小区的公共事务，损害了小区广大业主的共同利益。2.2 本地自有的大型物业管理企业缺位据 2009 年年底调查结果看，太原市物业管理与全国其他地区一样，仍然呈现出小型企业数量多， 中型企业不占主体，物业管理面积达规模企业偏少的情况，造成物业服务成本浪费，竞争力基本谈不上，使得中小企业生存环境堪忧，直接制约行业的总体发展。同时，相对于大型物业管理企业而言，本地自有的大型物业管理企业显然缺乏（太原前十大物业管理企业仅有三家是太原市本地企业）。2.3 市场运作不规范，专业化管理明显不足就太原物业管理专业化而言，各家物业管理企业存在合同意识不强；企业管理和经营不规范，有的企业采取压价、低价竞争，或采用贿赂、联合等不正当手段获取项目，阻碍了物业服务企业的正常经营，从另一个方面加剧了行业生存状况的不理想；过半数的物管企业属 于开发企业子公司， 直接取得管理项目，使前期物业管理招投标未按相关的政策、法规执行； 员工队伍从总体上讲素质不高，急需加大培训力度，收入低，劳动强度大，形成企业人员招 不来留不住，流动性极高等问题。2.4 社会公共服务部门服务不到位国家物业管理条例明确规定水、电、气、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务，即抄表到户，终端收费，但这在太原市还未全部落实，以供水为例，总、分表不一致是绝对的， 这部分差额业主不愿交， 就得由物业公司来承担， 有的公司每年仅水费就得赔进十几万元，太原市政府便民热线 12345 及城建热线 12319 转到房管局的涉及物业小区矛盾的投诉中，绝大部分属于这类问题，结果形成物管企业代人受过。2.5 企业运行成本持续上涨，行业压力越来越大太原市物业服务收费水平与全国各大中城市比较，属于较低水平，再加上收费率不高，调整物业费已成为整个物业管理行业的共同要求。以住宅小区供暖为例， 太原属于北方城市， 尽管全市基本实现了集中供暖，但由于煤价大幅上涨，运费、水费、电费、人工费、设备维护费等统统上涨， 目前实行的3.6 元/的收费标准， 使供暖企业每供暖1 平方米即亏损23元左右，企业确实无法承受。3 规范发展太原市物业管理工作的对策3.1 规范行业管理第一， 引入健康的市场竞争机制。由房地局建立物业服务公司招标管理政策，规范招标流程， 公示招标结果，对物业管理企业实行合同聘用制；定期进行民意测试，根据结果对物 业管理企业进行奖惩；建立和启动物业管理企业信用档案系统。第二， 加强物业服务协会的统筹指导作用。 太原市房地局成立的物业服务协会应该适应新的形势，实行会员制， 鼓励更广泛的物业管理企业参与其中，定期组织相关物业人员进行培训，树立物业管理企业典型，借鉴其科学、 便民的管理技巧，为全市物业行业的发展做出新的贡献。第三，加大思想教育，转变内在意识。 以万科等物业为学习对象，帮助物业管理企业树立质量与品牌意识，形成更好的管理模式和管理理念，懂得有付出才有回报。3.2 强化前期管理一是在小区规划论证及报建阶段，物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究，审查规划是否体现物业管理的全部需求，为实施规范化物业管理创造良好条件；二是在小区开发建设阶段，实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、 配套设施等诸方面，及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决，防止留下后遗症。同时，主管部门要督促房地产开发企业按照物业管理条例的有关规定，通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业；三是在小区综合验收阶段，由建设主管部门牵头、 物业管理主管部门参与，按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的，由物业主管部门发放物业投入使用许可证，并完成前期物业管理的移交工作。3.3 理顺相关关系第一， 物业管理企业不能由开发公司直接指定，应结合全体业主的意见通过市场化手段选择。在小区业主入住达到一定比例时候，业主委员会可公开面向社会选聘物业管理企业。第二，细化不同资质等级的物业管理企业所能够承揽的业务范围，严禁没有资质的企业上岗和越级承揽业务的行为。对于社会上已存在的开发公司与物业管理企业之间的“父子 ”关系现象，运行状态良好的保留，运行状态欠佳的撤退，鼓励业主成立自己的维权组织，集体通过法律手段解决共同的问题。特别地， 为保护业主的利益，可将物业质量保修金纳入政府监管 范围，建设单位在新建物业交付前按物业建筑安装总造价3%5% 的比例，一次性向市财政专户缴存物业质量保修金，在政府监督下实现专款专用。对于旧小区整改，应从根本上解决历史遗留问题， 笔者认为建立强有力的领导机构是保证，筹集专项整治资金是关