高层酒店式公寓调研

.高层酒店式公寓建筑综合体调研实习概要：实习地点：青岛、北京实习时间： 2012 年 1 月 2 日 2012 年 3 月 2 日实习目的：结合毕业设计的题目类型，观摩当前中国经济发展进程的不同地区的新建筑，为本次设计进行定位，并在亲身体验中加深对城市设计问题的思考。实习任务：行前查阅相关资料，在现场观察建筑的形象、结构、感受内部空间、拍摄照片， 思考存在的问题，返回后撰写实习报告。正文本次毕业设计的内容是商业建筑综合，主要为酒店商业综合体。针对这种性质的建筑，在青岛、北京的实习中，着重对这两类建筑进行了考察。酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理， 既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展， 在原有基础上已经形成自己的特点， 具有“ 自用”和” 投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。2、酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求， 在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的， 它不能流于一般形式， 因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住- 9 -可编辑修改者的身份和气派也可彰显。 随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。3、与公寓式酒店的区别现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单 更换以及一些商业服务等。 它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗 理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。4、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说， 它是拥有私家产权的酒店。5、酒店式公寓的市场诱惑力 “商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权， 回收投资，无疑降低了投资的风险。6、如何吸引市场投资酒店式公寓酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：地段，是否具备可持续发展潜力；是否是商业中心；是否在市政规划蓝图中。二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有； 五看：推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。自 1999 年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。酒店式公寓实例调研1-1 、北京酒店式公寓概括（案例）北京的酒店式公寓是目前地产市场继旅游地产和商业地产后的又一地产开发热点，多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心或者写字楼密集区。酒店户型名称（属性）酒店概况配套设施室内配套服务（特色）单身公北京寓西单一房一美爵厅酒两房两店厅全 装修： 宽带 上网， 独立厨卫；厨房： 高 级橱柜 、大 森抽油 烟机 、 美的 燃气 灶、普 林西 斯 消 毒柜 ； 洗脸 盆及 水 龙 头 。（ 铝质吊 顶天 花及欧 普节能灯、地、墙 高级面 砖及低砖）浴 室 洗 脸盆、 座厕 、 防雾 面镜 、 水龙 头及 花洒、 沐浴 房玻璃 隔断 、 厕所 纸架、毛巾架、换 气扇、 电视 、 电话 、网 络插座 、报 警 器 按钮 ； 家具 、空 调、热 水器；大 堂 礼宾服务：接送亲友； 安排组 织 各 类 庆 典（ 生 日 、 纪 念日、婚庆） ；收寄邮件、包裹； 汽 车 服 务 （ 租车、泊车、美容清洗）；尊贵礼仪服务及培训； 大堂答疑、 公共信息查询；洗 衣 及家政服务洗 衣 联 系 洗衣店、 代为收取衣物、 推车上门服务家 政 钟 点 工服 务 、 保 姆 服务、家宴安排、市内大酒肆、 餐厅订位； 房屋代管、租赁；住家打理； 大理石抛光、打蜡等园林、泳池、会所、按摩池标间：高级/ddd电 话商务中心服务豪华客/idd 电话宽 /秘书服务：房带上网打字、复印、装大使/部 分带独 立订、速记、翻译、总统套厨房（橱柜、快 递 、 电 脑 磁房冰 箱、燃 气碟 、 录 音 机 磁单身公灶 、 咖啡 炉带；寓微 波炉， 完电话传真、 影印一房一整 配套的 餐赴物、 设备租赁厅具）服务等北京诺富特三元酒店商务中心（传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递、票务服务） 各种会议厅、餐厅、多功能房室内恒温游泳池/健身室 /舞蹈室 /按摩室 /桑拿浴室商场中餐厅西餐厅茶座酒吧、酒廊以及红酒雪茄屋一房一厅两房一厅北商务套京伯房豪瑞豪华套廷酒房店行政套房 a行政套房 b独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统、商务中心、旅游柜台餐厅、会议室、健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉 ok 包房/ktv 。独 立厨房 卫生 间及配 套卫具、厨具 日 常家用 电器沙发茶几 / 餐桌椅 / 书桌书柜/小型保险柜 宽频上网、 国 际直拨 电话、有线电视、电影频道、鲜 花 安排服务送矿泉水 / 送报纸 / 送鲜果当 日 洗烫服务擦鞋服务托 儿 及保姆服务24 小时中西式客房送餐服务1-2 、北京酒店式公寓特点a、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，每个公寓房间基本都具备独立的 厨卫，并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。户型设计中通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端； 二是外飘落地窗，顶高不足2.2 米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。b、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。2、青岛酒店式公寓概括（案例）酒户型店（属酒店概况配套设施室内配套服务（特色）名性）称厨 房：吊顶 、 顶单房一房两厅青两房两岛厅香商务套格房里豪华套拉房大行政套饭房 a店行政套房 b宴会厅、送餐服务、游泳、酒店内餐厅、洗衣服务、停车场、咖啡厅、叫醒服务、酒吧/酒廊、礼宾司服务、医疗支持、商务中心、儿童看护、前台贵重物品保险柜、擦鞋服务、提供泊车位、夜总会、健身、大巴或轿车租赁服务、桑拿、外币兑换、会讲英语的服务员、蒸气浴等。灯； 洗 脸盆 及 龙头、橱柜、抽 油 烟机、炉灶；（ 防 滑 地砖、 高 级面专）卫 生间吊顶 、 顶灯； 洗 脸盆 及 龙头、 龙 头及花 洒 ； 排气 扇 、热水 器 ； 但体空调厅房复合地板、墙纸。餐宴服务（中西餐饮、 代购及速递食物服务、代 办豪华 家庭宴会服务、 市内大酒楼 、 餐厅 订位服务）；商务服务（ 小型商 务会议室、商务秘书、会议 及宴会 策划安排、文件翻译、传译 服务、 鲜花服务）；礼宾服务（ 城市资 源咨询服 务、 保 险箱服务）一房一厅两房一厅 总统套房青高级套岛房颐商务套中房皇女士商冠务套房假行政商日务套房酒豪华套店房行政豪 华套房 行政套 房（大） 总统套 房餐饮：中餐厅、西餐厅、酒吧服务：票务服务、商场、出租车、全部房间有宽带上网会议 ：会议厅标准套房（含早）(1,113元起 )标准套房（含早） (1,113元起 )服务设施：出租车、商场、票务服务餐饮休闲：中餐厅、西餐厅、酒吧、交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉 ok厅、游泳池、保龄球场、网球场、健身房。保险箱 / 小冰 箱/ 自控 空调沙发茶几 /餐 桌椅 / 书 桌书 柜/ 酒柜 /衣柜独立厨房 /卫 生间微波炉 / 双头 煮食 炉/烟气 罩；可提 供 餐具宽频上网、国际 直 拨电 话、有线电视、电影频道有三层女士楼层：护肤装扮 用品卫生护理 套装奉送水果 提供纯净水免 费 游 泳池、健身室赠送当日 报纸（ 6 份 选一）微型图书 馆借阅、dvd 借阅咖啡、商务廊 89折厨房冰箱、豪华单保箱险、人房电豪华双视、人房行政套按浴摩缸房歌舞高级度假套房厅恒、温豪华度游泳假套房池功多能会议青岛汇泉王朝大酒店中餐厅、 西餐厅、日餐厅、咖 啡厅、酒吧、限时送餐服 务、迪斯科 舞厅、桌球 室、健身室、保龄球场、 网球场、模 拟高尔夫球 场、室内游 泳池、桑拿浴室室）餐厅、商务中心、ktv 包房长途电话服务2-2 、青岛酒店式公寓特点a、房型突破平面结构个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面结构，立体空间设计， 利用 5.4 米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有青年汇、静安自由自宅。b、一梯数户，走道过长大多是几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。 同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。c、小户型的主力面积为35-65 平方米物