二手房买卖合同效力问题

二手房买卖合同效力问题作者:刘桂林律师未分类2005-5-23二手房买卖合同效力问题作者 北京市东方律师事务所 刘桂林律师联系方式 66064484着我国目前房地产行业的迅猛发展及住房改革制度的逐步推进，房地产二级或三级市场日渐活跃，二级或三级市场的机制正处在逐步形成的阶段，这种机制包括融资、交易程序、规范管理、法律法规的建立等，但从目前的实践来看，因为房地产二级或三级市场机制的不健全，尤其是法律法规的严重滞后，导致了目前产生了为数不少的房地产纠纷案件，此类案件已占法院受理的民事案件中相当一部分比例，但针对这一类新问题，各地法院处理起来千差万别，甚至同一个法院同一个民事庭每一个法官处理的都不一样。在司法审判当中存在相当多的误区以及对合同法等相关法律理解的相对滞后，已不符合市场经济对法律的要求。笔者通过本文试图对二手房交易过程当中存在的一些问题做一个简单分析，希望读者在购买二手房时避免法律方面的困扰，保障自己签订合法有效的买卖合同，也希望一线的法官能听一下来自法院外部的不同意见。由于历史原因，我们国家房屋方面的政策与其它国家有些不同，在房屋产权管理的分类上就分为 商品房、房改房、危改房、集资房、经济适用房等，对每一类房屋的管理都有所不同，像商品房、经济适用房的管理基本上建立起一套相对来说比较完善的框架，但其它类型的房屋在管理方面还 存在法律上的薄弱环节甚至是法律上的空白。下面笔者针对不同类型的房屋在买卖过程当中的合-可编辑修改 -同效力问题做一简单说明。本文在说明合同效力方面重点阐述买卖合同的有效还是无效问题，对合同效力待定或合同未生效不做重点论述。一、二手商品房买卖合同的效力问题。二手商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得 房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力， 合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程 当中二手商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况 的二手房买卖：一是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入 住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕。二是卖方与开发商签订了商品房买卖合同，通过银行 贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房屋所有权证尚未办理完毕；三是卖方与开发商 签订了商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的房屋所有权证已 办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。四是法院执行或拍 卖的房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。上面所列举的几种情况，如果买方 与卖方签订了房屋买卖合同，是否有效？笔者认为，上述四种情况买卖双方所签订的房屋买卖合同应认定为无效，不受法律保护，应按合同法规定的按无效合同的方式来处理。理由是按照中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第 (六)款的规定： 下列房地产， 不得转让： （六） 未依法登记领取权属证书的；上述几种情况，卖方房屋都未登记领取权属证书，违反法律的强制性规定， 根据中华人民共和国合同法第五十二条第(五)款规定， 有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。买卖双方的行为违反法律的强制性规定，因此应认定买卖双方签订的合同无效，这是没有疑问的，也是没有争议的。那么是不是笔者所列四种情况下的房屋在任何条件下所签订的转让协议都是无效的？笔者的答案是否定的，即通过某种特定的形式，双方签订的合同不是无效合同。在平常的工作实践当中，笔者采用三种方式处理这个问题：第一种处理方式是：在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。 根据合同法第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。但笔者有一事不明， 就是在买卖合同生效之前，双方实际履行了合同的部分内容，如买方付了一部分房屋款或卖方交付了房屋，但在生效前一方反悔了，双方实际履行的合同如何处理，笔者仔细研读了合同法及其它的法律法规，未发现在法律上如何处理未生效前即悔约的问题，请各位同仁指教，如何处理这个问题。第二种处理方式双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，说明待房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第二种方式与第一种方式相似。第三种处理方式是转让卖方原房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的。法律依据是合同法第七十九条的规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；第八十条： 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十七条：法 律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八 条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。这样处理使 双方的转让行为完全合法有效，但存在一个事实上的难题，即法律法规规定双方的转让行为需办 理批准登记手续，这就涉及到第三方，即开发商是否同意配合办理变更登记手续？实践当中的做 法改变预售登记或产权登记必须开发商配合，否则无法完成变更。还有一个问题，对于贷款的卖 方来说，未还清贷款之前银行要同意转让才可以，因为银行要保障自己的利益不受损，在银行与 卖方签订借贷合同时，卖方向银行签署了一系列文件或协议，包括银行在某些情况下是可以处理抵押房产的，如房屋的权利义务人变了，银行的抵押权无法实现，银行不会同意转让，因此这种转让还可能涉及到第四方，这样转让的难度加大，事实上这种转让的操作方式完全合法，但成交的非常少。笔者对具体事情的处理方式并非在规避法律， 而是完全合法的。 在现在法律法规不健全的前提下， 这样处理符合市场经济对法律环境的要求，即保证交易的安全，加速商品的流转，符合市场经济的发展规律。二、二手经济适用住房合同效力的问题。二手经济适用房的产权管理与商品房不一样。经济适用房是一种政策性的房屋，国家不收取土地出让金，无偿划拨土地。在交易时是针对特定人群的。但二手经济适用房在交易时除补齐土地出让金外，其它与商品房没有太大的区别，因此所涉及的法律问题与上面提到的商品房的合同效力问题是一致的，不同的是各地政府在二手经济适用住房再次上市时做了条件上的限定，比如北京市政府规定经济适用房五年内不许上市出售，如出售， 必须是原价等诸多条件，如违反政府规定则不给办理过户手续，实践中也是严格按照政府的规定执行，但有些人违反了当地政府的行政规定，签订了二手经济适用房的买卖合同，虽然办不了过户手续，但双方对于合同的主要条款如付款及交付房屋都已实际履行，这种合同是否有效？笔者认为，这样的合同是有效的。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。地方政府的规定最高是地方各级人大通过的地方性法规，另外还有地方政府各职能部门的规章，这些地方性法规及规章效力远远低于全国的法律及国务院的法规，因此各地法院不能以地方法规及规章确认合同无效。对这类问题如何处理，笔者认为，应将行政规定与法律规定严格区分开来。五年之内不能办理产权登记，是行政机关的行政规定，况且办理房屋产权登记只是涉及合同履行(转移所有权 )的问题，并不涉及合同的效力问题。如果认为无法办理产权登记那么合同是无效的，这样认为是犯了一个法律上的逻辑错误，因为合同有效才存在履行的问题，无效就不存在履行问题。三、买卖危改回迁房合同效力的问题。危改回迁房的法律规定相当薄弱，现在我找不到针对危改回迁房交易方面的法规，地方性法规及规章也难觅踪影。但目前针对城市的危房改造出现了一些新问题，即被拆迁安置人与拆迁人签订了安置补偿协议，但房屋所有权证未办理下来之前，拆迁人将该房屋出售，这种行为是否合法？笔者认为，如拆迁人在未取得房屋所有权证时与买方签订了房屋买卖合同，应认定为无效合同，理由同商品房未取得销售许可证的一样。但针对实践当中的拆迁人与买方办理更名的情况，笔者认为这种方式是符合法律法规定，即应认定拆迁人转让的是一种债权债务，符合合同法的规定，是有效的，因此应予以保护。四、房屋中介公司几种操作方式的法律效力问题。目前房屋中介公司介入二手房交易的程度比较深，这其中既有正规的大公司，也有良莠不齐的中小公司。这些公司在二房交易过程当中主要采用以下几种方式与买卖双方交易：1、中介公司按成交价收取中介费，为双方提供信息，并代办过户手续或贷款手续或垫资等；2 、中介公司与买方签订买卖合同，不让买方与卖方见面，不与卖方签订买卖合同，直接向买方收取房款，一般中介公司都称将卖方的房屋收购，他们有处理权。中介公司收取交易的差价作为自己的收入。第1 种交易是符合法律规定的，第2 种交易方式是违反法律规定的，因为中介公司称收购了卖方的房屋，但未办理过户手续，将卖方的房产证更名为中介公司的名下， 中介公司再以自己的名义与买方签订房屋买卖合同，权利的主体不一致，根据合同法第132 的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。中介公司对所出售的房屋没有处分权。如中介公司的确从卖方手中购得房屋，那么也应办理权属转移登记手续， 办理产权证，中介公司如未办理产权证，则违反中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第( 六)款的规定： （六）未依法登记领取权属证书的；因违反法律的强制性规定，违反中华人民共和国合同法第五十二条第五款的规定，导致合同无效。如果中介公司是受卖方委托卖房， 那么中介公司与卖方是一种委托代理关系，中介公司本身不应与买方签订买卖合同，这时卖方即真正的房主才有权利与买方签订买卖合同。中介公司为了利益的需要，经常混淆不同的法律关系。总之，二手房交易的法律问题不明确的比较多，希望参与二手房买卖的各方当事人了解二手房交易方面的法律规定，也希望各地法院对二手房交易的法律问题做一专题调研，统一裁判的标准和尺度，以利于社会及市场经济的发展，符合法律发展的潮流，也符合社会各界的利益