新开发土地的成本法估价探讨

新开发土地的成本法估价探讨朱晓刚1，2（1.河南广播电视大学， 2.郑州信息科技职业学院，河南 郑州 450003）摘要：成本法是新开发土地价格评估的一种有效方法。在评估实践中，相关估价规范本身的不足及估价人员对规范认识的偏差是成本法估价结果偏差重要原因之一。新开发土地的成本法估价结果偏差的校正可以从三个方面入手：明确新开发土地的成本构成，特别那是有关土地增值收益和销售税费的处理；进行包括年期、用途、区位等方面的宗地条件修正；根据市场资料对积算价格进行供求状况修正。关键词：新开发土地；成本法；价格评估；价格修正作者简介：朱晓刚，1974，男，河南洛阳人，郑州信息科技职业学院环境工程系讲师，房地产估价师，土地估价师，房地产经纪人，管理学硕士。主要从事不动产估价与投资分析方面的教学和研究。邮编450008。0.引言成本法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法，其本质是以土地的重新开发成本为导向求取估价对象的价值，以成本法估价求得的不动产评估价格称为积算价格。虽然不动产的价格大多取决于其效用而不是花费的成本，但是在一些交易稀少和非收益性房地产的估价中，市场法和收益法难以适用，作为三种基本评估方法之一的成本法就成为了一种有效选择。而且在外部市场环境处于相对均衡状态下，积算价格能较好的反应不动产的价值，体现公开市场价格水平。因此不动产估价实践中，成本法依然是也应该是主要的估价方法之一。特别是对新开发土地的价格评估，成本法是一种有效的方法。城镇土地估价规程（下称规程）5.3.10 指出：“成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估”。房地产估价规范（下称规范）5.4.13指出：“新开发土地和新建房地产可采用成本法估价”。然而，在评估实践中，因为现行相关估价规范本身的不足及估价人员对规范的认识偏差，导致成本法评估价格常常偏低而使方法本身的应用饱受质疑，因此有对成本法评估中一些问题进行讨论的必要。1.成本法的理论依据及基本公式成本法的理论依据可已从买方和卖方两个角度来看。对于买方而言，获取一处不动产主要有两种途径，即建造和购买，其所愿意承担的购买价格不能高于重新建造该不动产所必须的花费。所以从买方的角度看，成本法的理论依据为替代原理。对于卖方而言，其可以接受的卖价不能低于重新购建该不动产所必须的各项成本之和（包括正常的税费和利润）。所以从卖方的角度看，成本法的理论依据为生产费用价值论。据此，规范和规程对新开发土地的成本法估价公式分别表述为如下公式和公式： 2.成本法评估结果偏差的原因成本法在不动产价格评估中往往以其评估价格的偏差而遭诟病，从评估实践来看，造成评估结果偏差的原因大致可归纳为三个方面。其一是对构成不动产价格的各项成本认识不明确。积算价格源自对各项成本费用加和，若对新开发土地的成本构成不明确，在价格评估过程很可能出现错记、漏记、重复计算等情况，进而直接影响积算价格的合理性。其二是在具体宗地价格评估中缺乏对区域平均积算价格的修正或修正不合理。成本法评估的新开发土地积算价格是整个开发区域的平均价格，而具体评估实践中的估价对象往往是宗地，由区域平均价格到具体宗地价格，必须根据宗地的具体情况进行修正。若不然，则价格难以体现土地的异质性特征，与具体宗地的实际条件难以匹配。其三是没有根据市场供求状况对评估价格的修正。成本法评估很难体现供求原则和竞争原则，长期市场均衡是其重要的假设前提。而市场并非总是处于均衡状态，当市场处于非均衡状态时，积算价格难以体现市场中真实的供求关系，难以反映不动产真实的市场价格水平，因此有根据市场状况对积算价格进行修正的必要。3.成本法评估结果偏差的的校正措施3.1明确新开发土地的成本构成土地取得的方式主要有三种：农地征收、城市房屋征收、市场购买，取得方式的不同会使价格的评估路径不同，在评估中需要注意的关键点也不同。2012年7月1日开始施行的闲置土地处置办法规定市、县人民政府供应的土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，这使得城镇土地市场（包括一级市场和二级市场）上流转的土地皆为熟地。通过市场购买方式取得的土地，其价格中已包含了土地开发费、利息、利润等各项成本费用，土地取得费即为土地价格。因此，前述公式和主要适用于农地征收和城市房屋征收两种土地取得方式下新开发土地价格的评估。由公式和公式可以看出，规范和规程给出的新开发土地的细化公式是有所不同的。根据规程和规范及相关条文解释，公式和公式中相关参数的总体内涵大致相同，不同之处是规范中没有明确计入土地增值收益，而规程中没有明确计入销售税费，这可能导致对准则理解上的偏差和操作上的漏记。规范条文说明中将土地增值收益列入土地取得成本中（土地取得成本包括：征地和房屋拆迁安置补偿费、土地使用权出让金或者地价款、有关土地取得的手续费及税金），以出让金的形式出现。但是在评估实践中因为在土地取得成本理解上的偏差导致了漏记的情况，进而产生评估结果上的偏差。土地增值收益是国家土地所有权在经济上的实现方式，在我国有偿有限期的土地使用制度下，土地价格应当也必须体现土地的所有者权益。因此在新开发土地价格评估中应该计入土地增值收益，在成本法评估中土地增值收益以土地取得费（规范中土地取得成本除出让金之外的部分）、土地开发费、税费、投资利息、投资利润之和为基数，乘以土地增值收益率来求取。在规程中新开发土地的成本构成中没有包含销售税费，在土地估价机构的评估实践中也往往漏记，这与市场交易中的土地价格内涵不一致。在市场交易中正常市场价格为卖方净得与其要承担的税费之和。如果积算价格没有包含销售税费，意味着卖方正常利润难以实现，甚至所付出成本也难以得到完全补偿。这不符合公平市场原则，交易也难以达成。因此新开发土地价格评估中应将销售税费计入成本。销售税费主要包括“两税一费”和交易手续费中应由卖方承担的部分。在土地二级市场中交易中“两税一费”等实际发生。而在土地一级市场中，政府在出让土地时并未牵涉卖方税费，销售税费在土地出让底价评估中是否计入成本？根据替代原则，综合条件相当的土地应该具有相当的价格。而且，当市场价格充分体现了土地的质量水平，土地资源的合理配置就更容易实现。因此，不管一级出让市场还是二级转让市场，成本法评估新开发土地时都应将销售税费计入成本。因此，新开发土地的成本法估价公式可修正为： 公式土地开发费中包含土地开发环节的管理费用，税费指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用，销售税费则指土地在流通环节必须支付的相关税收和费用，其他各项成本参照规范相关要求取值。3.2进行宗地条件修正通过上述公式评估的价格是区域平均价格，在具体宗地价格评估时还需根据宗地的具体条件对区域平均价格进行修正，主要包括年期修正、可出让面积修正、宗地生熟程度修正、用途修正、区位修正。（1）年期修正。评估实践中的宗地多为有限年期的土地使用权价格，而由公式求取的价格为无限年期价格，应对其进行年期修正。年期修正系数为：式中：为年期修正系数，为土地还原利率，为土地使用权年限。（2）可出让面积修正。公式评估的价格为区域平均价格，一个区域土地开发完成后，并非所有土地都能够出让或转让，而不能够出让的基础设施、公用设施等用地的成本要通过可出让部分的土地价格来体现。因此，宗地价格评估时要对区域平均价格进行可出让面积修正，可出让面积修正系数为：（3）宗地生熟程度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。当然，在进行宗地生熟程度修正是要充分考虑估价对象的范围。宗地生熟程度修正往往以具体的数额来表示。（4）宗地用途修正。土地用于不同的用途价格是有很大差异的，而新开发土地的成本法估价过程中各参数的取值均未体现开发完成后土地用途差异。因此，在宗地评估中必须进行用途修正。规程和规范中均未明确要求对成本价格进行用途修正，评估实践中也很少考虑，或者即使进行了修正，但修正系数的取值随意、缺乏依据。在宗地评估中用途修正系数可利用基准地价成果来确定。成本价格类似于基准地价用途分类中的综合用途，因此，可以通过待估宗地所在级别或邻近级别的综合地价水平与相应宗地规划用途的地价水平对比得出用途修正系数。即：（5）区位修正。区位对土地的价格具有极端重要性，土地价格因其区位条件的不同而异。土地的异质性使宗地区位条件各异，区域平均价格难以体现这种差异。因此，在宗地评估中应当进行区位因素修正。和用途修正一样，规程和规范未作相关具体要求，评估实践中区位修正也常被忽略，或即使修正了修正，修正系数的取值也缺乏依据，具有较强的主观性。区位修正系数可利用基准地价修正体系，根据宗地用途选择反映其区位条件且价格敏感的因素，参照相应级别的宗地地价影响因素条件说明表和地价修正系数表，结合宗地自身区位条件来量化确定。除了这些方面的修正外，还要根据估价对象的实际进行容积率修正、商业用地的临街深度修正、宽深比修正等。公式进一步调整为： 3.3进行市场供求状况修正不动产价格最终由市场供求关系决定，而不取决于其成本。虽然新开发土地的各项成本费用也会因该类土地市场供求的变化而变化，但是这个变化由土地市场传导到相关成本费用市场需要一定的时间，存在一定的滞后性。因此，积算价格在市场处于非均衡状态的情况下难以反映市场供求关系。要使积算价格被市场认同，就应当根据市场供求状况进行修正。当该类土地市场供不应求时，以正常成本评估的价格往往偏低，应对积算价格进行正向修正；当该类土地市场供过于求时，以正常成本评估的价格往往偏高，应对积算价格进行负向修正。4.小结 成本法估价结果的可靠性依赖于合理的成本费用计取以及适当的价格修正。成本费用的合理计取除了需要充分了解估价对象外，还需要明确的计费依据。而价格修正中相关修正系数的取值直接决定修正的有效性。因此，要使成本法在包括新开发土地的各种不动产价格评估中得以广泛应用并取得良好效果，评估方法本身的优化研究还需进一步深入，服务于评估中相关参数选取的数据支持体系尚需进一步完善。参考文献：1 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）S.北京：中国标准出版社，2001.2 中华人民共和