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养老地产如何赚钱与盈利模式2014-01-12传播管理智慧和龙汇“养老产业+地产”的开发模式，已经在国内运作了多年，“以房养老”成为近期热点的同时，也让更多人关心国内养老地产开发究竟是怎样的现状，养老地产又是如何开发盈利？市场上，除了眼花缭乱的养老保险产品之外，各色的养老地产项目也让很多人生出很多好奇。本期我们就来谈谈养老地产项目的开发模式，了解它的盈利模式，以及一些典型的项目。养老地产如何赚钱？赚土地的钱相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。赚服务的钱养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。赚设施的钱为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。赚人群的钱当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。赚量身定做的钱细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。五大典型养老地产项目盈利模式销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。优势资源导入模式典型分析第一种，政府资源导入型：北京曜阳老年公寓北京曜阳项目实施之初，红基会曾考虑使用租、售结合的经营模式。但由于在土地出让时做了前置约定，即只能用于老年公寓建设，不得分割出售，因此北京曜阳无法销售房产。随后，北京曜阳另辟蹊径，试图通过“以租代售”的形式运营。2010年至2011年上半年间，北京曜阳项目曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁协议，此租价与周边商品房的售价相差无几，且租赁最长可达70年，实与卖房无异。但红基会事业发展中心人士表示，“以租代售”系北京城建集团方面作出的决定，红基会2011年中发现此事后，与城建集团协商，“以租代售”被停止，不过，此前与租户所签合约依然有效。“以租代售”停止后，北京曜阳目前采用“会员制”方式经营，具体为缴纳10万20万元不等会费后，即可以每月4900元6500元不等价格租下公寓，租期最短三个月。北京曜阳老年公寓通过整合政府资源，以公益之名低价获得土地使用权，并采用“会员制”的运营模式以商业项目的运作方式实现盈利。第二种，保险资本导入型：北京泰康养老社区泰康人寿在进军养老地产的寿险公司中走在最前头，2009 年11 月第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格。除本项目外，于2012年初，在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。北京泰康养老社区真正地提供一站式的终生退休服务，避免老人因年龄变化和身体状况而频繁搬迁，真正实现“一日之城，一生之城”的新理念。北京泰康养老社区不予出售，而是用于长期经营，重点服务公司的VIP客户，其开发运营“分四步走”，实质是通过养老地产开发促进寿险产品的销售：引入期引入概念；开发相关养老产品成长期占位；大力推动购买行为、交叉销售；引资成熟期反向支持泰康相关寿险产品销售衍生品扩展加大配套设施及衍生产业的发展第三种，企业资源导入型：中国乐龄城宝钢全资子公司宝钢建筑公司和迪赛投资携手进军养老，在四川绵阳打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体。中国乐龄城选址在四川绵阳仙海区，整个项目总规划4平方公里（6000亩），建设周期为3到8年，总投资150亿。分三个阶段进行建设。项目以长者为主要服务对象，适宜长者生活居住、工作学习等，同时吸纳不同年龄层次的群体活动，是一座集现代化城市功能与政府职能于一体，具备第一产业与第三产业发展互动功能的创新型城市综合体。中国乐龄城借鉴包括美国太阳城中心在内的世界养老地产先进经验，养老物业销售和租赁相结合的方