授权经营方式取消为好.doc

授权经营方式取消为好究授权经营方式取消为好上世纪90年代以来,为适应国有企业改制的需要,国有企业改制及上市所涉及的土地资产分别采用出让,租赁,作价出资(入股)及授权经营方式.特大型国有企业大都采取了授权经营方式处置土地资产.随着改革的不断深入及土地管理法律的不断完善,授权经营方式处置土地资产政策产生了一系列法律和操作问题,已成为目前制约国有企业土地资产管理,理顺产权关系,合理利用和处置土地资产的核心问题.监管层面存在的问题授权经营土地权能没有清晰界定,政府土地行政管理部门对于授权经营处置方式的审批愈发审慎.近期的重组改制和上市项目很少能获得该种方式处置原划拨土地,其原因主要包括:一是授权经营方式处置原划拨土地的法律依据尚未确立.在具体项目审批,相关手续办理和土地资产盘活转让时只有原则性的规定和内部要求,上市公司对外转该土地资产时,需缴土地出让金,而土地让金由谁实际承担,上市公司,母公司还资产受让方?没有具体执行标准.二是在如何核定转增国家资本金数额上缺少有效的途径.重组改制和上市项目一般按土地出让评估价格的40%厘定,但各地收取土地出让金的标准不尽相同,未必统一按40%或平均按40%收取.三是核减授权经营土地对外转让后的国家资本中国外运长航集团有限公司林昊金或股本金时,核减数额和标准较难确定.四是各地政府对企业特别是非当地所属企业授权经营方式处置土地的积极性不高,原因是这种方式不能收到”真金白银”的土地出让金,不能增加地方土地财政收入.除了上述原因之外,没有建立对国有土地使用权授权经营的保值增值的监管方式,对授权经营土地具体配置方案下的资产效益缺少合适的衡量标准等,也是重要因素.上市公司及有关各方存在的问题1.上市公司与母公司.上市公司与母公司对授权经营土地的权利存在不同认识.上市公司租赁使用授权经营土地,其拥有的仅是土地承租权,需要向母公司支付租金,而租金的确定,增减与市场脱节,租期存在不确定性.更困难的是,上市公司需要利用该宗土地进行建设开发时,建设新增的地上物,特别是房产的产权无法直接进入上市公司,仍然归于母公司,这不利于上市公司的长远发展.母公司将授权经营土地作价投入到上市公司,上市公司获得了授权经营土地使用权,并为此支付了与出让土地相当的价格,但享有的仅是拥有部分收益和部分处置权的授权经营土地使用权,而非完整的出让土地使用权.上市公司对外转让该土地资产时,需缴纳土地出让金,而土地出让金由谁实际承担,是上市公司,母公司还是资产受让方?缴纳土地出让金后的核减资本金如何办理?这些都没有统标准.2上市公司与公众股东.上市公司的公众股东不能与上市公司享有类同38中国土地?2OlO年第7期究于出让土地使用权的完整权利的授权经营土地使用权.实际上,在上市公司前期设立时,就已把相当于土地出让金的部分支付给了母公司,这是完整权利的对价,理应同价同权.在后期因经营管理需要处置授权经营土地时,享有的是不完整的,受限制的权利.授权经营土地对外转让或转回母公司时,上市公司和公众股东很难能获得土地的增值效益.3.上市公司自身.其一,目前政策对授权经营土地权能作出了限制性要求,有的权利未明确界定,这一定程度上增加了企业的管理成本,影响了土地资产的效益,制约了企业发展.国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见,国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定等文件,对授权经营土地在集团公司内部依法作价出资(入股),租赁和转让予以明确.但对于对外转让,仅明确了需经批准并补缴土地出让金.对于对外租赁的规定也不明确,从上述规定的字面意思来看,并未限制将授权经营土地使用权租赁给集团成员企业之外的单位使用,但是否需要参照城市房地产管理法第五十六条”以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家.具体办法由国务院规定”的规定,将租金中所含土地收益上缴国家没有明确.对于能否抵押,目前没有文件作出规定.笔者认为,既然授权经营土地使用权可以转让,那么就应当允许抵押,但前提是应当符合城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条的规定,并且要参照城市房地产管理法第五十一条的规定,经土地行政主管部门批准,在抵押权实现时要将土地拍卖所得价款先用于补缴土地出让金,剩余部分抵押权人才能优先受偿.另一个问题是,根据社会公共利益需要收回授权经营土地时,参照划拨土地还是出让土地的有关标准进行补偿?如果参照划拨土地,那上市公司获得补偿与之前支付的对价是否对等?在授权经营土地登记中也存在不少问题.首先在土地使用年期上,一般按法定最高出让年限确定,但具体从何时算起,没有统一的标准,有的以批复同意授权经营处置方案的评估报告为基准曰,有的按批复时点,有的按申请登记的日期;在使用权类型上,各地登记内容不一,有的登记为授权经营,有的登记为作价出资,有的登记为出让;企业合并重组后的新公司不具备授权经营资格,如何办理土地登记?企业因拆迁等原因进行异地置换的,如果置换后的土地使用权保持原有的土地用途,是否可以继续登记为授权经营土地使用权?其二,房地分离,主体不一,不利于上市公司对土既然授权经营地的充分利用.土地使用权可以转物权法,让,那么就应当允许抵押城市房地产管理法等法律法规明确了房地一体,但实际上,授权经营土地与地E建筑物存在房地主体不一问题.如根据中国石油天然气股份公司2008年8月所发布的关联交易公告,中国石油天然气集团公司将42476宗面积约11.45L平方米的土地租赁给其使用,期限为50年,每年租金2OfL元.但中石油上市时上述部分土地上的建筑物有的已进入到了上市公司,这样就造成房屋所有权属上市公司,房屋所占授权经营土地的使用权属于集团公司,造成房地分家.Ax-t今后的资产处置增加了障碍,不利于上市公司对土地的充分利用,也不利于企业拓宽融瓷渠道.应取消授权经营处置方式鉴于上述问题,本文认为,土地管理法在修订时应与物权法中关于建设用地使用权的权利体系,义务和责任等内容进行衔接,规范国有企业重组改制上市土地资产处置方式,将国有企业重组改制及上市涉及原划拨土地使用权的处置方式明确为出让,租赁,作价出资和保留划拨四种,取消以授权经营方式处置原划拨土地使用权.取消授权经营处置方式后,原授权经营土地的权利内容应予以调整并明确,建议国土资源部以规范性文件明确现有授权经营土地的权利内容调整为与作价出资(入股)土地的权利一致,完成调整CHINALAND/2010No?739究手续后,可以依照土地管理法律,法规关于出让土地使用权的规定转让,出租,抵押,在不改变土地使用用途的情况下,无需补交土地出让金,无需因对外转让授权经营土地而核减国家资本金,同价同权,保证土地使用权人的资产处置效益.对于原以租赁方式配置给上市公司使用的授权经营土地,逐步作价投入到上市公司,保证房地主体一致;对于原转增国家资本金部分,按投入到上市公对于房地主体分离,应采取地随房走的原则,将授权经营土地转到上市公司并由其将土地及地上物统一经营管理司时的转增情况形成国家股,委托母公司作为国家股股东统一持有,并对国家股的权能和持股单位的职责进行界定.对于原以作价方式配置给上市公司使用的授权经营土地,按原转增国家资本金数额形成国家股,委托母公司作为国家股股东统一持有,并对国家股的权能和持股单位的职责进行界定.对土地用途发生变化的,需按规定办理出让手续,补交不同用途下的土地出让金差额.执行和操作中的具体问题1.以土地的市场评估价作为转增国家资本金或转让等的价格依据企业国有资产法中规定企业改制涉及以企业的实物,知识产权,土地使用权等非货币财产折算为国有资本出资或者股份的,应当按照规定对折价财产进行评估,以评估确认价格作为确定国有资本出资额或者股份数额的依据.授权经营土地转为作价出资(入股)土地时,原采取租赁方式配置到上市公司的,现需转为作价投入到上市公司,参照出让土地使用权市场评估价格作为作价依据;转增的国家资本金按投入时点相当于土地出让金部分的市场评估价格为依据重新确定形成国家股,折股比例,标准和具体要求由土地行政管理,财政部门和国资委等监管部门制定,也就是原来以出让土地使用权价格的4o%1E例确定,现在参照土地出让金的市场评估值确定;原已作价投入配置到上市公司的,以原转增情况确定形成国家股.2.土地用途和使用年期等登记情况原以作价方式配置到上市公司的,如土地使用用途未发生变化且符合当地规划利用条件的,可直接将土地使用权证登记的使用权类型变更为”作价出资(入股)”.土地使用年期从批准授权经营处置土地的评估时点起计,按法定最高出让年期或当时评估设定年期计算期限;如土地用途发生变化且符合当地规划利用条件的,按用途差价补交土地出让金转为出让土地;如土地用途已不符合当地规划利用条件,需要对土地及其地上物收储拆迁的,不变更土地使用权权证登记,土地收储补偿价格参照出让土地使用权价格确定.原采取租赁方式配置到上市公司的,土地作价投入到上市公司后,土地使用权权证登记的土地使用权人变更为上市公司,土地用途和使用年期登记变更情况建议同上.上述调整参照有关规定,免交契税,营业税等.如将上述调整为作价出资(入股)的土地再次转让,土地使用权权证登记的使用权类型变更为“出让”,用途和年期等按规定依据原登记内容结合实际情况确定.如将上述调整为作价出资(入股)的土地出租或抵押的,参照出让土地使用权的有关规定,直接办理他项权利登记.3房地匹配企业在配置授权经营土地过程中造成的房地主体分离,可根据资产与业务,人员的协调关系,更多地向上市公司归集,