房地产开发全过程及风险.doc

房地产开发流程及风险 房管09 张银平 200911008214序号主要阶段工作内容涉及单位主要风险1土地获取阶段土地信息收集 现状图落实地块具体位置及周边情况房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。 1、土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。 2、土地使用制度变化风险。土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。 3、征地开发风险。征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。4土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对偏高，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。5筹资风险。筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致自有资金回报盈利的不确定性。投资中借贷比例越高，筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处环境不同，也具有不同的风险。开发区域风险。由于社会经济发展的不均衡性，区域间社会经济环境各异，使不同地域的房地产开发面临不同的风险因素；同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊；风险具有明显的地域性。而房地产开发项目的不可逆性和地理位置固定性，使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中，开发区域风险主要来自开发区域的政治环境、政策环境和经济环境风险。开发时机与风险。房地产开发周期长，因此需对周期内政策变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。上世纪90年代的亚洲金融危机和2008年由美国“次贷危机”引发并还在持续的全球金融风暴给各国房地产企业带来巨大风险。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排土地深判可行性研究报告现状图市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计划项目方案确定现金流测算寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商版盈利能力分析明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书合作伙伴确定合作方案确定合作细节确定引资（商业计划书）签署战略合作协议合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理投标、摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术2签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费用地规划许可证土地出让合同出让金、交易费交费证明确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1：500现状地形图3份（反楼座）详规办理土地证土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算项目发展报告开发计划项目考核指标初定资金流设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定指标确认阶段项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图3施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化施工准备阶段建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表土地出让合同修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书建筑方案送审建筑设计方案申报表1/500现势地形图1份土地出让合同投资计划建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书取得许可证投资计划大配套小配套消防证明人防证明地名证明现场工程放线建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表销售许可证营业执照 资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取面积计算成果表项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明企业投资项目备案规划成果大配套开工准备移苗临水、临电临水、临电平整场地施工组织方案招投标、签订合同勘察项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。 1、开发费用变化风险。房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。 2、工程变更风险。工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。 3、项目质量风险。质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。 4、施工安全风险。施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。桩基施工单位监理土建施工单位甲供材、分包商沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录质量监督手续办理质检委托办理安全检查委托环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续3开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线桩基施工试桩施工，确定桩基施工标准桩基全面施工桩基检测委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告开槽土方工程支护工程降水工程地基备案基础施工地基处理混凝土垫层地下防水混凝土基础基础验收备案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（基础）验收表基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。开盘前准备推盘策略确定产品策略 房地产项目租售阶段的风险 项目开发完成后，开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售，尽快实现投资回收并取得利润。本阶段的风险主要包括：销售时机风险。房地产销售时机有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。每一种销售的方式都有不同的风险。租售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的，交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险，并且一旦出现后，风险交易也很大。自然灾害风险，指由于人们对自然失去控制或自然本身发生异变造成损失的可能性。意外事故风险。指由于人们的过失或故意行为而给房地产造成损失的可能性。 价格策略推广策略招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略确定外部资源广告公司寻找及确定制作公司寻找及确定策略公司寻找及确定媒介公司寻找及确定活动公司寻找及确定项目推广定位确定项目名称、组团名称项目核心推广理念确定SLOGON确定项目核心识别系统确定logo确定VI系统及延展方案确定亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心销售道具准备现场房型手册（亮相版）售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）样板间及样板环境指示说明系统沙盘（概念）、户型单体模型入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）项目周边主要道路设置醒目指示系统（意向）派筹卡及纪念礼品联动工作的准备配备看房车及看房车的包装进行联动单位的培训和包装意向商家签约进驻意向书确定项目亮相方案项目形象表情、主题、创意表现确定项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目亮相项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）新闻媒体新闻信息亮相亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排销售内部资料房型、房号及面积对照表销控客户接待、客户问题汇总及反馈客户积累意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关系维护交工标准确定价格体系确定合同准备房型附图交工标准小区摆位合同、附加协议等文本审查确定开盘前销售道具准备现场房型手册深化版及最终版楼书，宣传海报、折页，物业管理公约购房须知，房型图，详细价格表售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）沙盘（细化景观及外檐）样板间、样板环境的指示系统的数据更新销控表及销控贴，认购书，合同袋项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）银行大协议的签订5开盘开盘庆典活动活动形式（演出 说明会 发布会） 与会人员（演艺名人 专家学者） 告知途径（报广 海报 门票 DM单） 客户转化明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户转协议、转合同工作回款落实日常销售月度指标分解根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整产品分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化月度推广计划执行报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户外卖场客户到访项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交月度付款计划及支付合作方合同签订回款制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款月度指标考核公司考核指标完成及调整 项目考核指标完成及调整6清盘清盘后项目各种资料移交入住项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式进行工作总结，指导后期工作。工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计材料进场验收施工单位填报材料进场报验单三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）钢筋混凝土工程模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发现及分析设计变更施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的分析及调查处理方案的制定、审核、审批处理方案的实施变更签证设计变更工程变更工程变更技术经济分析工程变更申请设计变更工程款支付工程进度的确认工程款申请表审批工程款支付主体验收备案施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收参与单位：工程部、研发、设计、监理、施工签定建筑工程分部工程（主体）验收表外檐装修材料确定设计、研发定板施工样板制作材料确定甲供、甲分包材料招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位确定材料招标技术要求确定定标原则考察投标单位招标、定标内外檐装修地面基层处理找平层面层防水基层处理防水层施工面层砂浆抹灰基层处理抹灰饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝门窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及安装幕墙幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶涂饰基层处理底料施工面料施工水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装室内消火栓系统安装给水设备安装管道防腐，绝热室内排水系统排水管道及配件安装雨水管道及配件安装室内热水供应系统管道及配件安装辅助设备安装防腐，绝热卫生器具安装卫生器具安装卫生器具给水配件安装卫生器具排水管道安装室内采暖系统管道及配件安装辅助设备及散热器安装系统水压试验及调试防腐，绝热变配电室变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆头制作、导线连接和线路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、试验和空载试运行桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、风扇安装电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线钢索配线，电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、风扇安装建筑照明通电试运行备用和不间断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装柴油发电机安装不间断电源的其他功能单元安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装防雷及接地安装接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设建筑物等电位连接，接闪器安装智能化通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统办公自动化系统计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统建筑设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作站与操作分站，子系统通信接口火灾报警及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统安全防范系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，停车管理系统综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口电源与接地智能建筑电源，防雷及接地环境空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境住宅（小区）智能化系统火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系统），物业管理系统（多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试除尘系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试空调风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试净化空调系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试电梯安装招标选定安装单位选型及招标提供电梯井道土建节点图预埋件的设置、预留洞口的设置指导电梯井道土建施工土建交接检验电梯安装及调试驱毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。成品房装修土建工作面移交土建整改垃圾清运吊顶龙骨加工及安装封板洁具洁具选型及招标洁具安装护栏和扶手制作与安装饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝涂饰基层处理底料施工面料施工门窗套制作与安装细部成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收。整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算配套手续及施工排水热力、排水热力开发与供热办协调分级、寻找热源自来水园林用水、换热站用水中水燃气视讯场站点位置排水、热力招标手续配套施工收环境施工附属建筑景观竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告住宅准入证项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证供水、供电、供气、供热、排水等配套证明土地使用权证书地名管理部门批准的地名文件小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）人防验收消防验收大配套验收竣工验收备案通知书提供验收资料小配套验收入住准备工程质量保证书住宅使用说明书寄发商品房交付使用通知书销售客户资料移交客服楼牌标识物业用品储备物业接收钥匙、验房办理入住售后维修售后及移交阶段投诉处理施工资料整理及移交整体移交物业移交建筑物及相关资料产品问题总结及反馈初始登记区局办理初始登记手续产权证办理为客户办理产权证前期手续分户土地证土地证办理为客户办理土地证前期手续第二课时教学目标：1、从人物的动作、语言入手了解人物的性格、品质特点。2、理解含义深刻的句子，体会课文的思想感情。3、背诵第一自然段。教学过程：一、教师简短谈话后，导入新课。二、教师引导学习“看瓜刺猹”1、课文中哪几件事重点描写了闰土的动作？（捕鸟，捡贝壳，看瓜刺猹。看跳鱼儿没有写出闰土的动作，所以这件事不算。）2、在这几件事里，哪件事给你印象最深？为什么？3、学生畅谈【（1）看瓜刺猹。因为这件事是文章中主要描写的一件事，课文中先后出现了两次，写得最详细。（2）学生以前根本没听说过这样的事，听后感到很新鲜，所以印象最深。（3）作者写得生动，特别是你听“月亮地下，啦啦地响了，猹在咬瓜了”给人一种毛骨悚然的感觉，突出了闰土勇敢、聪明、能干的特点，所以印象最深。（4）一读到这儿，眼前就浮现出一幅少年闰土在月亮地里勇敢刺猹的画面，所以印象深。（5）这一段不仅给我们的印象深，而且留给作者的印象也很深。课文一开始写作者回忆中的少年闰土的形象，也是看瓜刺猹的画面。这一段最能突出少年闰土动作上的特点。】适时板书：聪明 勇敢4、教师小结：好极了，这一段话最能突出少年闰土聪明、能干、勇敢的特点，给我们留下了深刻的印象。现在谁的脑子里已经浮现了这样一幅神奇的画面？5、引导同学们想象第一自然段描述的画面同学们，你们想一想：看瓜刺猹这件事发生在什么时间，（晚上）；当时是什么样的天空，（深蓝的天空）；什么样的圆月，（金黄的圆月）；什么样的西瓜地，（碧绿的西瓜地）；什么样的银项圈，（明晃晃的银项圈）。作者就是抓住了这几种不同色彩的景物特征，把我们带入了一个神奇般的美妙世界，给读者留下了深刻的印象。6、自由轻声读第一自然段、指名读、轻声齐读让大家一次又一次地体会感情。7、在这样一幅色彩鲜明的画面中，“其中有一个少年”“其”怎样讲？（那中间，课文中指西瓜地。）8、同学们，作者对三十年前的朋友如此记忆犹新，可见看瓜刺猹这件事给他的印象是很深的。现在请同学们把描写少年闰土勇敢刺猹主要动作的词语找出来。（1）学生找后回答。（2）教师板书：听、捏、走、看、刺9、“看瓜刺猹”动画演示（1）再次体会感情（2）引导背诵（可以演示动画进行提示）三、学生自学“捕鸟、捡贝壳”两件事1、说说“看瓜刺猹”这件事我们是如何学习的？2、谁能给大家说说其它两件事，又表现了少年闰土的什么特点？3、学生畅谈（先读原文，再谈体会）4、适时演示“捕鸟”动画，加深理解和体会。【（1）从捕鸟这件事，也可以看出少年闰土聪明能干的特点。（2）从这件事，还可以看出闰土知识丰富，他能认识好多鸟，我们却不然。（3）从闰土捡贝壳这件事我们也可以看出闰土知识很丰富，他知道好多种贝壳的名字。】适时板书：见识广 扫、支、撒、拉3、师小结：同学们都谈得很好。大家通过对少年闰土看瓜刺猹、捡贝壳、捕鸟等事情的学习讨论，对少年闰土动作上的特点领会得不错，一个海边农村的少年形象给我们留下了很深的印象。四、学习“父亲允许闰土来管祭器”部分1、现在同学们想一想，作者和闰土是怎样认识的？【因为那一年作者家是大祭祀的值年，一个忙月忙不过来，所以叫他的儿子闰土来管祭器，从此他俩就认识了。】2、作者为什么又盼望闰土早点来呢？【因为他早听说闰土这个名字，而且知道闰土和他仿佛年纪，又会装弶捉小鸟雀，想和他玩，所以盼望他早点来。】3、“仿佛”在这里当什么讲？（类似、差不多、相仿、接近）4、谁能结合句子再给大家说说作者为什么又盼望闰土早点来呢？（这句话的意思是说：作者的父亲答应让闰土来管祭器，作者非常高兴，因为他早听说闰土这个名字，而且知道闰土年龄和他差不多，还会装弶捉小鸟雀，所以盼望他早点来。）板书：“我”盼望五、引导学生学习体会人物的语言1、现在同学们想一想，课文中讲了少年闰土的几件事？是采用什么形式讲的？（四件事，对话形式。）2、请同学们默读课文，把闰土的语言，“我”的语言及作者的插说部分用不同的符号在书中划出来。3、学生默读勾划。4、谁把闰土的话给大家读读。5、在闰土讲的这几段话中，你对哪一段话最感兴趣。请在小组内给同学们讲讲。6、小组讲。7、小组讨论结束，请把你最感兴趣的话给大家说说。【（1）我觉得闰土讲“看瓜刺猹”这段话最有趣，特别是讲闰土刺猹时的动作，连用了几个动词，讲得那么逼真，把一个海边少年的形象活灵活现地展现在我们面前，给人一种身临其境之感。（2）我觉得闰土捡贝壳那一段讲得好，他不但把海边美丽贝壳的颜色、样子都介绍给我们这些没有见过贝壳的孩子们，而且还使我们爱上了海边的那有趣的生活。（3）我觉得这句话最好：“晚上我和爹管西瓜去，你也去”因为他俩身份不同，但他很直爽地邀请人家去，说明他天真、淳朴的性格。（4）我觉得看跳鱼儿这段话最好，原来我只知道海洋里有鱼，但不知道还有像青蛙似的长着两只脚的跳鱼儿，从中可以看出闰土知识很丰富。（5）我觉得闰土说的这句话给我的印象最深：“走路的人口渴了摘个瓜吃，我们这里是不算偷的。”从中可以看出闰土通情达理、朴素可爱的性格。】8、刚才从同学们的发言中，我们确实感到闰土所讲的这几件事，都是生长在海滨的农村孩子最熟悉的事，也是少年儿童生活中的乐趣。这几件事，生动地显示出少年闰土确实是一个聪明能干、活泼可爱的农村少年，字里行间流露出作者从小就热爱农村生活和热爱劳动人民的思想感情。六、理解含义深刻的句子1、现在集体朗读插叙部分，体会这几段话的意思。2、“那时候只是无端地”这一段话插在了“我”与闰土的对话中间有什么作用？“无端”如何讲？两个破折号有什么用？（说明“我知识贫乏，什么也不知道。黑暗的封建教育制度脱离实际，脱离生活，并非”我“念书不用功。两个破折号的用法一样，表示注释作用。）3、读第14、16自然段（1）闰土的心中有着无穷无尽的希奇的事，闰土知道这么多，那么做为少爷的“我”呢？（什么都不知道）不知道什么呢？师生对答：（2）小组讨论、交流：“我往常的朋友”是些什么样的人？（富家子弟）“只看见院子里高墙上的四角的天空”是什么意思？（“我”和其他富家子弟一样都生活在深宅大院，不能广泛地接触社会，接触自然，像井底之蛙，见识很少）这一自然段表达了“我”怎样的思想感情？（对闰土的佩服，对丰富多彩的农村生活的向往和对自己所处的生活环境的不满。）板书：羡慕 佩服 向往七、学习“分别“部分过渡：正因为闰土知道得这么多，所以和他在一起的日子“我”很高兴、快乐。可惜，正月很快过去了，闰土要回家了，分别的时刻到了，这时，“我”和闰土的心情怎么样？从哪些地方可以体会出来？1、自由读最后一个自然段，加以体会（急、躲、托、送）2、课件演示第二幅插图，想象“我”和闰土是得怎样告别的，再说一说。板书：难舍难分八、小结学习情况1、反馈重难点的质疑。2、让学生自己谈谈在写人文章的学法上及快速阅读方法上的体会、收获。九、布置作业完成习题精选的练习。附：板书设计少年闰土教学设计第一课时教学目标、预习课文，学会本课个生字，熟悉个生字。能够正确读写“碧绿、郑重、答应、仿佛、厨房、刺猬、畜生、胯下”等词语。、通读课文，从总体上把握课文的主要内容及文章的思路。、学习描写闰土外貌的部分，指导课后思考练习。教学过程一、谈话导入1、谈话导入：同学们，今天我给你们带来了一个跟你们年龄相仿的新朋友，大家想不想熟悉他，了解他呢？、板书课题，齐读课题。出示图片：老师深情朗诵课文第一自然段的内容，引出闰土。师：初次见面，你对这位朋友有什么样的印象?师：这位（可爱、勇敢）的少年便是闰土，跟他打声招呼。 “闰土”是谁，他和“我”是什么关系？、快速默读课文，找出依据。（“我”是少爷，闰土是给我家做工的忙月的儿子。他们是主人和仆人的关系。）二、预习课文、小组学习，读准生字的字音，说说书写时应该特殊留意的地方；理解词语；不懂的地方做上记号。、默读课文，想想“我”和闰土是怎样熟悉的？他们之间发生了哪些事情？把你认为含义深刻的句子画下来。三、检查预习情况、开火车式朗读课文，读后评议，纠正字音。、利用课件检查学习情况生字中的非凡部首：拜（手）；允（厶或儿）；畜（铮正音与生字有关的多音字、同音字、形近字组词，巩固生字的音形义。、质疑（可简单写副板书，便于在下面的学习中反馈）四、学习描写闰土外貌的内容、过渡语：一般情况下，我们熟悉、了解一个人的时候，首先熟悉和了解这个人的什么呢？（要想熟悉一个人，先要看他的外貌。）、闰土长什么样呢？速读课文，画出有关句子。、读“他正在厨房里用圈子将他套住了”一句板书：紫色的圆脸 头戴小毡帽 颈套银项圈、谁来说说闰土的外貌有什么特点？学生不知从哪说起时，可引导学生做一个小练习：拿铅笔将“圆脸”的“圆”、“小毡帽”的“小”和“颈上套一个明晃晃的银项圈”一句话轻轻划掉，然后看看他是谁，与他相对照，少年闰土有什么样的特点。对比之后，我们知道闰土是一个年少而又天真活泼的孩子。再仔细读读描写闰土外貌的句子，看闰土还有什么特点。假如学生没有新发现，再做一个练习：用铅笔将“紫色的”划掉，然后换上“苍