昆山市柏庐路项目策划方案-27PPT

昆山柏庐路项目策划方案 汇报提纲 寻找问题 宏观市场研究 住宅市场研究 商业市场研究 发现问题 产品规划建议 解决问题 启示 寻找问题 宏观市场 房地产价格走势 居民购买力增强 外来人口迁入 农村人口迁入市中心 住房观念的转变 城市经济水平发展评估 人均国内生产总值从人均GDP水平看 昆山作为一个县级市 在沪宁沿线各大城市中名列前茅 显示出了良好的经济发展态势和城市发展活力 沪宁线城市比较 昆山城市经济水平发展评估 人均收入水平从沪宁沿线城市比较情况看 昆山在人均可支配收入水平仅次于上海 显示出强大的城市竞争力和居民购买能力 近年来昆山当地居民收入的持续高速增长为城市房地产开发奠定了坚实的基础 沪宁沿线城市比较 昆山近年来发展态势 昆山城市经济水平发展评估 居民恩格尔系数恩格尔系数降到40 以下时 即可认为一国或地区的居民生活水平进入 富裕 阶段 从恩格尔系数看 昆山在沪宁沿线城市中为最低 显示出昆山居民生活水平的富足程度 同时 恩格尔系数的逐年降低表明居民的生活水平持续提高 购买力进一步加强 昆山城市经济水平发展评估 人均居住面积昆山在沪宁沿线城市中名列前茅 显示出居民的住房需求正逐渐得到满足 住房供需矛盾不明显 昆山近年人均居住面积的逐步增长 既反映了居民住房更新程度的加快 同时也反映了本地居民的住房需求已基本得到满足 客源消费开始进入二次消费阶段 未来走势判断 步入2005年 随着房价已处高位运行 市场供应压力不断增加 昆山本地住房消费已渐趋饱和 我们对未来市场走势作出以下判断 房地产大涨时代已一去不复返 房价将趋稳 市场竞争压力也将日趋激烈 昆山本地客的住房消费市场已渐趋饱和 外来人员将逐步成为购房主力 住宅市场 昆山住宅市场分布格局 发展格局 以老城区为中心 逐步向外围区域扩张 城南及城北地区为新兴居住生活区 城西地区主要发展以中高档别墅区为主 城西片区 城北片区 昆山经济技术开发区 出口加工园区 高科技园区 民营科技园区 本案 城南片区 城南片区 城北片区 长江北路板块 城北片区 亭林园北部板块 城西片区 昆山未来土地供应分布 未来土地供应区域主要以外围区域为主 从分布来看 主要集中在铁南地区和东北部地区 从拟出让土地规模来看 大部分土地占地均在500亩以上 体量较大 昆山楼市整体印象 楼市开发格局呈现 北热南冷 物业总价对去化速度影响较大 昆山本地客购房偏好依旧 亲多疏高 外来人员在昆山购房比例越来越高 昆山楼市未来将迎来 大盘时代 项目所在区域目前对市区的人口导入力弱 问题一 问题二 昆山本地住宅消费和投资市场正接近饱和 核心问题 商业市场 昆山商业市场格局 商业分布与住宅 产业园区分布紧密相联 区域 偏重于郊区 从近几年的港龙 亿丰 超华项目的开发地点等可见一斑 这与昆山住宅 产业园区的发展是相联系的 规模 新建商业项目规模较大 多在5万平方米以上 个别项目已经达到十几万 几十万平方米 行业 新建商业项目的行业基本固定在装饰建材 百货卖场 洗浴中心等基本行业 主要满足居民的基本生活消费 昆山商业市场整体印象 价格 中心区商铺价格集中在10000 16000元 平方米 租金2 1元 平方米 天 郊区约为7000 8000元 平方米 租金约为1元 平方米 天 涨幅 市中心区域商铺售价年涨幅为约11 租金年涨幅为8 售价上涨过快 与租价发展不协调 一定程度上脱离了昆山客观的商业发展 消化 众多房地产企业纷纷看好大商业地产 不惜重金开发 引发昆山的大超市 大商场 大购物中心过剩的潜在危机 核心问题 问题综述 重中之重 宏观背景良好 市场趋于理性 产品差异化优势显著区域热点尚未形成 市场认可度不高 客源导入难 销售价压大商业投资售优于租 特色化 高品质服务设施空缺