瑞峰公寓酒店投资分析.doc

瑞峰公寓酒店投资分析一、上海酒店式公寓的现状及发展趋势1、酒店式公寓的概念和起源酒店式公寓，其概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，由专门的物业管理公司进行统一上门管理，既有酒店性质所能提供的完美服务，又相当于个人的“临时住家”，提供住客完整的居家生活空间及氛围，这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。在国际上，酒店式公寓是比普通住宅更为先考虑的投资品种。在硬件设施不逊于酒店的情况下，酒店式服务公寓提供的家居式服务更胜一筹，其主要特点有：一般位于市中心或次级中心区域，交通便利；面积较小，通常配有家具和厨房设施；提供如家居料理、洗衣、康乐、餐饮等相应酒店的专业服务；一般为只租不售或售后回租，租期短而灵活。2、上海酒店式公寓的现状及趋势国内的酒店式公寓最早出现在香港，然后在深圳、上海、北京等地均有开发，在市场上得到越来越广泛的关注。（1）分布区域自1990年上海出现首家酒店式服务公寓-上海商城以来，目前上海已有酒店式公寓70余家，总建筑面积在156178万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域，其中长宁和徐汇分别占到总数的36%和22%。（2）租金水平据第一策略不动产咨询工作室的最新市场分析显示：目前上海酒店式服务公寓的平均租金水平为17.5美元/月平方米（折合人民币为145.25元），价格区间在7.736.6美元/月平方米（折合人民币为63.91303.78元），入住率水平在45%100%之间，平均入住率为78.5%。从市场细分看，1020 美元/月平方米的酒店式公寓是市场主力，占到总份额的86。其中，1015 美元/月平方米占35，1520 美元/月平方米占31，2025 美元/月平方米占20。另外，10美元以下与25美元以上的酒店式公寓各占7。它显示：中低档酒店式公寓位居市场主流，而随着大量国际客源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。（3）发展趋势从酒店式服务公寓的分布走向看，公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和：随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式服务公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒点式服务公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。 总体来看，随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公寓均会有其市场，入住率会维持在较高水平。二、上海瑞峰公寓酒店的可行性分析1、酒店基本情况上海瑞峰公寓酒店为4星级标准酒店式公寓，2002年底正式营业。酒店位于静安区，交通便利，距离机场10分钟车程，距离火车站15分钟车程。酒店高33层，建筑面积45200余平方米，从第4层到33层现共有441套豪华客房，其中每层有客房15套, 第32层和33层有中餐厅、酒吧、桑拿中心、美容美发室、健身房等配套设施（部分设施在建设中），第4层是酒店办公室, 第一层到第三层为店面及办公楼, 其余房间目前仍为客房。该项目可出售的441套房间的总面积为39600平方米,详见以下表格:房型单位数(套)单位面积(M2)面积总计(M2)三室二厅 30套 144平方米4320平方米豪华二室二厅 30套 164平方米4920平方米高级二室一厅 87套 103平方米8961平方米90套 118平方米 10620平方米一室一厅 84套 90平方米7560平方米一室 120套 27平方米3240平方米总计 441套 39681平方米2、投资可行性分析投资方式一：收购后分拆出售并回租经营。酒店式公寓的售价一般比同区域的普通住房均价高出20004000元/平方米，目前上海酒店式公寓的每平方米售价都在1万元到2万元不等, 因此我们将酒店的销售价格定在每平方米1-1.2万元（1）销售的利润分析若公司以8300元/平方米的价格整体收购该公寓（含公寓内已配套的家具、电器等设施），以1万元/平方米的价格再将酒店4-30层的房间分拆出售，酒店其他面积共计5600平方米（大堂，13层以及3033层出租的半个楼面）按照8300元/平方米的价格计算(合4648万元), 其利润分析如下：销售额 = 139600 + 0.835600= 44248 万元成本 = 830045200 = 37500万元费用：收购瑞峰酒店须支付750万元的中介费用；房屋的销售推介费用设定400万；税金收购房屋契税1.5%(如果收购酒店所有者公司就无此税收)375001.5%562房屋出售收入税金（若按照处理固定资产方式，税收为增值部分的6）（4520037500）6462万元 房屋委托销售费用设定为销售金额的1.5%，39600100001.5594万利润 = 139600464837500750400562462594 =3980万元以上分析显示, 公司收购瑞峰酒店并分拆出售后，可获得3730万元的即时利润。假设全部以自有资金收购, 该项目的利润率约为10%；若以40%自有资金、60%的银行贷款（贷款利率假设为6%）收购，利润率约为15.87%。（2）、售后回租经营的经济效益分析目前上海酒店式服务公寓的年投资回报率在7%8%之间，我们分别以7、8%的回报率来测算回租后经营酒店式公寓的赢利情况：据了解, 32-33层的配套设施楼面租金共约为72万元/年， 13层楼面的目前的对外出租价格是3.5元/平方米.天，假设实际租金价格是3元平方米.天，若全部出租，总面积3000平方米左右，预计年租金收入393万元(详见附表1)A：投资回报率为8%：（1）目前酒店的客房价格（数字为打折后的实际价格）分别为：豪华三室二厅 768元/天 （从8月1日开始，调整为858元/天）豪华二室二厅 698元/天 （从8月1日开始，调整为798元/天）高级二室一厅 668元/天一室一厅 558元/天一室 328元/天假设酒店客房入住率为50，则酒店客房年租金收入为：则按调整前价格计算，即每月租金总计为392万元/月，年收入为4778万元。（2）每年需支付给公寓购买者的费用为：10000396008% = 3168万元（3）假设酒店经营成本是酒店租金收入的15%（按照著名物业管理公司世邦魏理仕提供的资料，上海同类酒店的经营成本比率将近12），则酒店经营年度总成本为：477815717万元(4)税金(15%)477815717万元(5)利润47783168717-717176万元。(6) 净收益=176(1-0.33) = 118万元结论：假设在给购房者8回报率、客房入住率50、酒店经营成本是酒店租金总收入15的前提下，公司经营酒店的年利润为173万元, 即盈亏平衡点在入住率50左右。在经营成本比率不变的情况下，公司的利润将随酒店入住率的增加而增加，详见附表2 - 利润敏感性分析。B、投资回报率为7：(1) 租金收入为392万元/月，年租金总收入为4778万元。（2）假设投资回报率为7%，则其每年需支付给公寓购买者的费用为：10000396007% = 2772万元（3）假设酒店经营成本是酒店租金收入的15%（按照著名物业管理公司世邦魏理仕提供的资料，上海同类酒店的经营成本比率将近12），则酒店经营年度总成本为：477815717万元(4)税金(15%)477815717万元(5)利润47782772717-717572万元。(6) 净收益(所得税33%)=572(1-0.33) = 383万元结论：假设在给购房者7回报率、客房入住率50、以及酒店经营成本是酒店租金总收入15的前提下，公司可实现年利润572万元。当给购房者投资回报为7时，45的客房出租率就可获得利润237万元，既盈亏平衡点在入住率45左右, 既经营保本的出租率在45以下, 详见附表2 - 利润敏感性分析。据我们从酒店物业部门了解，虽然酒店开张时间还不到一年、且上半年受到“非典”的影响，但目前淡季时酒店的客房入住率已达到50%。因此，公司利用整体收购上海瑞峰公寓酒店再分拆销售并回租经营酒店式公寓的方式，在仅以公司资金作为过桥资金的情况下，不但可以获取房产销售利润3980万元；同时其经营酒店式公寓的风险也较小，假设经营成本比率为15时，其盈亏平衡点的入住率仅为45%（7投资回报率）或50（8的投资回报率）, 较目前上海酒店式公寓的平均入住率78.5%比较，该项目具有较大的空间。投资方式二：收购瑞峰酒店后自主经营。公司收购瑞峰酒店，公司可自主经营或委托给专业的酒店管理公司进行经营管理。该项目可采用将房子出售给公司控制的若干个人，再由公司从这些个人手中回租等方式。公司收购瑞峰酒店需资金3.75亿元，该楼经评估后可向银行申请80购房按揭贷款，该楼现评估价在5.1亿元左右，假如公司可通过银行申请4亿元的按揭贷款，足够支付收购资金3.75元。该方式优点：避免房屋出售的宣传费用及房屋销售中介的销售费用。无须支付回租的费用。公司可通过按揭贷款方式，可不动用公司流动资金, 且按揭贷款的利率低于一般的企业贷款利率, 项目风险极低。酒店式公寓经营效益分析A. 100%银行按揭(1) 假设酒店入住率为45%，则酒店租金总收入为353万元/月，年租金总收入为4300万元。（2）银行利率为5.6%，则其每年需支付给银行的利息为：8300*45200*0.056= 2101万元（3）假设酒店经营成本是酒店租金收入的15%，则酒店经营年度总成本为：430015645万元(4)折旧=37500/50=750万元(5)税金(15%)430015645万元(6)利润43002101645-750-645159万元。(7) 净收益(所得税33%)=159(1-0.33) = 111万元结论：假设客房入住率45、酒店经营成本是酒店租金总收入15的前提下，公司最终的年利润为159万元。换个角度说，公司在不占用自身资金，100%银行贷款购买酒店的情况下，完全有能力支付银行利息并实现159万元的年利润, 项目盈亏平衡点在入住率45。详见附表3,4。B. 30%自有资金, 70%的银行按揭(1) 假设酒店入住率为40%，则酒店租金总收入为314万元/月，年租金总收入为3822万元。（2）银行利率为5.6%，则其每年需支付给银行的利息为：8300*45200*0.7*0.056= 1470万元（3）假设酒店经营成本是酒店租金收入的15%，则酒店经营年度总成本为：382215573万元(4)折旧=37500/50=750万元(5)税金(15%)382215573万元(6)利润38221470573-750-573455万元。(7) 净收益(所得税33%)=455(1-0.33) = 318万元(8) 投资回报率= 3180000/(8300*45200*0.3) = 2.83%结论：假设客房入住率40、酒店经营成本是酒店租金总收入15的前提下，公司可实现年利润为455万元。换个角度说，公司可在占用30%自身资金，70%银行贷款购买酒店的情况下，完全有能力支付银行利息并实现455万元的年利润, 项目盈亏平衡点在入住率40。详见附表3,4。投资方式三：收购后分拆出售，由酒店管理公司向业主回租并进行酒店经营管理该方式是由公司收购酒店，然后分拆出售，同时联合一个优秀的酒店管理公司向业主回租房子进行经营管理，由酒店经营管理公司向业主保证并支付投资回报。注：该方式是根据上海世邦魏理仕物业顾问有限公司提供的数据进行的测算。（1）酒店式公寓销售的财务分析若公司以8300元/平方米的价格整体收购该酒店公寓 （含公寓内已配套的家具、电器等设施），若以12000元/平方米的价格再分拆出售，其销售利润分析如下：销售额 = 1.239600 + 0.835600= 52168 万元成本 = 830045200 = 37500万元费用：收购瑞峰酒店须支付750万元的中介费用；房屋的销售推介费用设定400万；税金收购房屋契税1.5%(如果收购酒店所有者公司就无此税收)375001.5%562房屋出售收入税金（若按照处理固定资产方式，税收为增值部分的6） （5216837500）6880万元 房屋委托销售费用设定为销售金额的1.5%，396001.21.5713万利润 = 5216837500750400562880713=11363万元 = 1.136亿元以上分析显示, 公司收购瑞峰酒店并分拆出售后，可获得1.136亿元的即时利润。该方式是比较理想的操作方式，后期的经营和投资回报有酒店经营公司来承担，没有了后期酒店经营方面的风险和压力，只要收购后保证能顺利分拆出售，即可获得1.13亿元的项目收益。目前最新方案，项目公司总收购标的为40000万人民币，计划分拆为三方股权，其中12000万（30%）由原收购方上海祥盛投资公司持有，另一投资公司持有10000万（25%）。 剩下的18000万（45%）的股权由第三方公司筹集，原收购方上海祥盛投资公司以年息15%，支付其三个月（4%）的利息收入。资金锁定时间为三个月，三个月后上海祥盛投资公司拿到银行贷款后还其本金。项目