杭州九堡项目立项报告

杭州九堡项目立项报告,上海公司2006-4-11,纲 要,一、项目背景二、土地概况三、资金来源初步方案四、土地获取方式及项目风险初步分析 五、前置与加速措施,项目背景,（一）战略发展1公司三年规划的主流客户 社会新锐 2. 本项目的商业价值（在相应的项目类型前打“”）利润贡献项目 现金流贡献项目 新进入区域项目 新进入细分市场项目 其他类型项目，注明：,项目背景,（二）公司持续经营1本项目可提供的结算资源情况,万科首次进入杭州市场，尚未有项目开发。杭州拓展中的项目皆处于立项阶段，故无在开发项目及土地储备。,土地概况,（一）土地属性特征1城市地图,1.1 城市片区市场划分,本次立项报告之九堡地块位于江干区九堡镇，隶属杭州江干科技经济园，项目离市中心武林广场11公里。,土地概况,（一）土地属性特征1城市地图,1.2 项目所在片区组团划分,九堡属于江干区下属一个自然镇。全镇区域面积19平方公里，本镇和外来总人口近4万，下辖7个行政村和3个社区。本项目处于规划中的江干科技园内。根据杭州市居住区发展规划（2006年-2010年），九堡区域定位为：下沙副中心的一个功能完备、配套齐全的现代化大型居住区。它已经从原来的工业园区的规划向商贸居住区转变，未来九堡的工业将逐步外迁，居住商贸的定位将逐步凸现出来。,土地概况,（一）土地属性特征1城市地图,1.3 项目所在组团生活配套分布,（1）交通配套,土地概况,交通规划,交通规划：快速公交： 2006年4月即将开通的B1大容量快速公交线路沿艮山东路至下沙，站点设置在艮山东路与杭海路东北口，并且此站点是地铁一号线的站口。普通公交线 目前九堡区域总计有八条公交线路，可通往下沙、主城区、临平等地。市区至下沙有一班夜班车通宵营运。长途客运中心 位于规划的四季青服装交易中心一期南面，目前工程已经结顶，预计06年10月投入运营。地铁 地铁在九堡主要三个出口，一是长途客运中心，二是艮山路杭海路口，三是红普路口。预计2010年建成。,土地概况,（一）土地属性特征1城市地图,1.3 项目所在组团生活配套分布,（2）教育、医疗、商业等生活配套,土地概况,（一）土地属性特征2宗地现状,2.1 项目地块面积,本立项报告中所指宗地共包括编号为N-8和N-10的两个地块。土地面积： N-8出让面积43453平方米，住宅(设配套公建）用地，容积率2.3 N-10出让面积40985平方米，住宅(设配套公建）用地，容积率2.2。,土地概况,（一）土地属性特征2宗地现状,2.2 项目地块现状：已完成全部拆迁和地面平整,地上植被,N-8、N-10间的围墙,土地概况,（一）土地属性特征2宗地现状,2.3 项目地块四至,N-8地块东至规划道路，南至九环路，西至九盛路，北至规划绿化N-10地块东、西至规划道路，南至九环路、北至规划绿化,规划绿化,宗地为净地出让，地价款中包含配套费，由政府负责统一规划，统一建设，已三通一平，因此市政配套不存在问题。,（一）土地属性特征3水、电、气等市政配套现状以及解决办法,土地概况,宗地位于九堡镇北部，地块北面为规划城市生态绿带和集中农居点，南面紧邻九环路，西面临区内河流和九盛路，东面临规划道路为N-12地块（住宅用地尚在拆迁）。向经济园区政府部们了解，周边工厂无噪音，污水，废气排放符合环保标准。,（一）土地属性特征4项目周边废水、废气、噪音以及其他红线外不利因素,土地概况,（二）规划设计要点,土地概况,N-8地块,（二）规划设计要点,土地概况,N-10地块,（二）规划设计要点,土地概况,地块规划平面图,（三）周边可比项目地价1、周边可比地块分布图,土地概况,项目,（三）周边可比项目地价2、地价水平情况,土地概况,（四）片区市场情况1、片区同类产品市场供求,土地概况,（四）片区市场情况2、周边代表性楼盘销售简况,土地概况,（四）片区市场情况3、在售楼盘位置,土地概况,（四）片区市场情况4、从杭州市场的角度来评定本项目,土地概况,（一）地价与付款节奏、资金占用初步情况,资金来源初步方案,（二）与资金中心达成的资金来源初步方案,资金来源初步方案,已与资金中心沟通，考虑和基金合作，减轻项目初期土地款支付的资金压力。同时争取地方政府的税收优惠（合作方提出如果万科以合资企业注册，最多可以税收返还形式给予万科200元/平方米的优惠，约3800万元，但公司注册须在区内，外资不低于50%，即1000万美元）。07年1月前土地款的支付需资金中心解决。07年1月后可将土地抵押贷款，按抵押值的60%计最多可贷2.8亿，同时销售也开始回款，资金项目可以自己解决。,（一）土地权属状况与项目背景,土地获取方式及项目风险初步分析,（二）土地获取方式及项目风险初析,土地获取方式及项目风险初步分析,1. 列为