明珠雅苑开发建设项目可行性研究报告.doc

明珠雅苑开发建设项目 总 论一项目背景与概况1、项目名称：明珠雅苑（商住两用）开发2、承办单位概况单位名称：*生物科技有限公司单位性质：有限责任公司(自然人独资)注册资金：人民币500万元业务范围：生物技术、富硒大豆法定代表人：*建设单位简介：*生物科技有限公司的前身为*太坤生物科技发展有限公司，成立于2005年9月13日，后因公司业务发展需要经*省工商行政管理局备案，于2007年8月2日经花垣县工商行政管理局批准变更为*生物科技有限公司，公司的经营范围、经营办公地址、注册资金等基本情况均未发生变化。*公司注册资金为500万元，办公地址位于花垣县建设东路88号，占地面积近30亩，现任法人代表为公司唯一股东*，公司性质为一人有限公司。2007年末，该公司资产总额4000万元、负债0元，资产负债率为0。公司现有富硒蛋白加工厂一处，千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇)，百亩富硒大豆标准种植基地三处(龙潭镇张匹马、板塘村共600亩，麻栗场镇150亩)。*公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发、生物技术、生物制品的研究与开发以及相关农副产品的开发等。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对明珠雅苑项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需、调结构的关键时期，住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展，房地产占GDP的比重也将快速上升，对GDP的贡献率必将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到25平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到17%，城市化水平将提高到43%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积42平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委、县政府有着清晰的认识与战略定位。提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸中心区、高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西领先的现代商业区、环境优美的生态宜居综合生态区。武陵山中的一颗璀璨明珠花垣县，地处湘、渝、黔边陲，总面积一千一百多平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。花垣县始建于清嘉庆三年(1798年)，县城辐射规划控制范围38平方公里，其中城市中心区14.5平方公里。古代为辰阳县地，定名永绥县，一九五三年改名花垣县，属*湘西土家族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期二百六十九天。新中国成立后，特别是改革开放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗如山花烂漫、群星闪烁，展现在人们面前。花垣县系雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透的清水河绕城而过，那情调俨然一幅美丽的画；排吾的石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异，蔚为壮观；弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如一首流动的诗；麻栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上直泻而下，恍若天上银河落九天目前，花垣县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与*省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善花垣县人民的居住条件已经成为花垣县政府特别关心的问题之一。同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使花垣县城城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。如今，当你徜徉在被誉为“城市心脏”的边城广场，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为“花垣王府井”的边城步行街，登上四方宾馆、古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时，展现在眼前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷可以期待的是，一座花园式的花垣新城区正崛起于湘、黔、渝边陲。见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那一册厚重的长卷，来检视沉淀了的沧桑世故。据有关史志记载，清嘉元年(1795)因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”，经常遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城一座，名曰“花园石城”。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年(1802)，永绥厅署由吉多坪迁往花园石城。这座新石城周长573.6丈，高1.3丈，底宽0.9丈，顶宽0.6丈，开东、南、西、大北、小北5座城门，分别刻有“太平”、“归化”、“迎恩”等门号，并建有城楼，城有垛口、炮台。嘉庆五年，在东、西门外又各增建一座护城，俗称“小城”。论文曰：“垣，墙也”。“壁、垣也”。“墉，城垣也”。于是，花园的“园”便逐渐演变为了花垣的“垣”。 花垣的城市建设怎么发展？是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子、守摊子？还是在继承中图发展，在保护中开发建设？花垣县委、县政府清醒地认识到：只有经济发展了，才能带动城市建设。当今世界，风起云涌的新城市运动，已不亚于一场恢宏浩大的战争，谁的城市品牌响，谁的城市品位高，谁的城市风格靓，谁就可能成为世界的中心。如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中心，巴西成为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明、绿都长春、冰城哈尔滨、牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜。那么，位于湘、黔、渝边陲的花垣在城市建设方面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格？用前任县委吴彦承书记的话来说：“历史上从没有像今天这样，县委、县政府对城市建设认识更清楚、思想更统一、目标更明确、效果更显现。”的确，思想上的解放，带来的是观念上的更新和城建理论的创新。把握苗疆边城历史文脉。花垣是个以苗族为主的少数民族聚居山区，浓烈的苗族风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，更是令花垣充满了无限神秘之感。历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化，这些文化渊远流长，是城市建设的内在品格，该县的一切建设活动都要与之相近，以其为蕴。科学调整城市布局，合理确定城市分区。在考证城市发展沿革史的基础上，该县广泛征求城建专家、社会各界的意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域、人口、交通、资源、产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建设，打造湘黔渝边区“明珠县城”的口号，按照“山区县城，都市标准”的要求，确定了“打通东西、拓展南北，小县建大市”的思路和目标。实现了城市建设发展的战略性转移。推进市场经济以来，城市发展面临许多新情况、新问题、新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委、县政府高瞻远瞩地提出了五个战略性转移：一是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高城市化水平；二是由单纯建设城市向全面经营城市转移，整合城市资源，着力突破困扰制约城建发展的资金“瓶颈”；三是由被动解决历史遗留问题、还历史欠债向完善城市功能转移，提升城市建设品位；四是注重由局部区域建设向综合整治、体现特色转移，突出城市个性，向建设品牌城市迈进；五是由改善居住条件向改善人居环境转移，改善城市面貌，尤其是改善生态环境。谋划了城市化进程发展蓝图。围绕县城档次的提升，严格按照“优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次”的思路狠抓规划编制和规划管理，做到“规划一张图，审核一支笔，建设一盘棋，配套服务一条龙”，其“龙头”作用凸显。2003年花垣县县城总体规划通过县人大常委会审查；2005年完成了花垣县边城镇总体规划、城北控制详细规划和县邮政局等7个单位的测绘；2006年上半年完成团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计、县农贸市场二期工程等8个规划。“依托经济发展为支撑”的城建思想深入人心。在城市建设过程中，花垣十分注重加大产业建设力度，以产业的做大做强推动经济的发展，以经济的发展推进城市化的进程。他们在做大工业产业的同时，做活商贸产业。“十五”期间，通过招商引资和聚集国有、集体及民间资本等方式先后筹集资金近4亿元，修建了城关集贸大市场、边贸大市场、金三角大市场、商业中心、文化一条街、边城步行街等商贸流通市场，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太丰、天丰等一批较高档次的宾馆。同时，放低农民进城门坎，在入学、就业、保险等方面给进城农民以优惠，促进农民向非农方面转移，城镇常住人口和流动人口已由2000年的3.5万人发展到近8万人。商贸设施的日趋完善和县城人口的增加，既聚集了人气，搞旺了财气，又繁荣了县城。现在的花垣县城，东起东门口，西到凉水井，南起铁合金厂，北至花果山，商店超市、饮食店、娱乐场所、宾馆招待所，鳞次栉比，热闹非凡。在城南、城北开发和旧城改造中，他们实行旧城改造与新区开发并举，个人修建和开发商连片开发互动，单位筹资和个人出资结合，大力发展房地产业。通过五年的努力，投资近2亿元的边城步行街已完成了第一期工程，投资3000万元的城南紫竹园商住楼群销售一空，城南安居小区、商业中心、农贸中心文化一条街、边城公园等一批精品住宅小区房产交易十分火爆。花垣房地产市场已经成为湘黔渝边区最为活跃的市场之一。交通是一个城市的名片，要让所有经过花垣的人，先从交通这张名片上认识花垣了解花垣。随着城市道路的建设和竣工，已经使209、319国道过境车辆全部绕城经过，从而缓解了老城主街道的压力，既有力地拓展了花垣县城的空间，也大大提升了花垣城市建设的品位。本案所在地的建设路改造，既是打造美丽花垣县城的世纪战役，也是一项深受拥护的民心工程。整个工程拆迁26个单位、222户居民住宅、1.5万平方米的黄金铺面，涉及到1200余人。建设路的全面改造，宽阔的不仅是道路，快捷的不仅是交通，它还极大地刺激了民间资本在基础设施建设上的投入，拉动了内需，激活了市场，整个建设路的改造，拉动了民间资本投入5000万元，临街新建楼房300余栋，新增商业门面1000多间。 2004年，全县投入420万元对县城老街进行了改造，这是县委、县政府继建设路改造后县城升级提质的又一项重大举措。县城老街东起河码头，西至花垣镇小学，包括西长街、解放街、老正街、东正街、瓦厂坪，全长3.4公里，共有2000多户居民，1.7万人。因年久失修，路面、排水系统及各类配套设施毁坏严重。老街改造扩建排水沟5200米，改造供水主管2000米，支管12000米；拆除占道台阶10450米；电力、广播电视、电信“三线”全部下地，设置消防栓28个，路面全部铺上15厘米厚的青石板，改造后的老街干净、整洁、古朴，成为县城一道亮丽的风景。 2005年，全县又投入900万元对县城所有小街小巷进行了硬化改造。对41条小街小巷19.3公里的路面进行高标准硬化，新修了排水沟，安装路灯，一次性解决了小街小巷的泥巴路、断头路、死胡同和一些建筑障碍。老城水门洞一带，此前因乱建乱占，小巷仅能容一两人出入，消防车、救护车无法开进，老百姓形象地说，连棺材都抬不出来。通过建设者们艰苦细致的工作，硬是从老百姓的围墙里拆出一条路来，全部硬化。 通过大街小巷的改造，使县城城区道路全部硬化，彻底告别了晴天一身灰，雨天一脚泥的历史，提升了城市的档次和品位，加快城市发展，使花垣县城走上了一条良性循环发展的快车道。通过旧城改造，新建了一条长980米，宽100米的商业步行大街。主要建筑有市政道路、休闲广场、商业步行街、批发市场及安置商住小区等。步行街规划设计理念独特，集商贸、休闲、居住于一体，建筑风格既有现代都市气息，又有地方民族风情，并请著名艺术大师黄永玉先生题写街名，堪称一绝。 老农贸市场改造项目。通过改造，市场面积由原来的3000多平方米增加到21000平方米，成为全州独体建筑最大的市场，经营户由原来的600多户发展到1300多户，年成交金额由1.2亿元扩大到2亿多元。市场内设有电梯5台，有各种超市、多功能购物中心，并实行全方位电子监控，里面人流物流井然有序，一片繁荣景象。 商贸大厦项目。该项目地处建设路与赶秋路交汇处的黄金码头，总建筑面积25000平方米，总造价5800万元，主楼高15层，成为目前花垣最高建筑，二楼门面拍出每平米上万元的“天价”，创四省市边区门面之最。与此同时，城南、城北两个新区开发也同步进行中。城南新区，位于县城南部，与老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通过政府规划投资，大桥的修建，道路的拉通，民间资本纷纷涌入，现已投资近4亿元，将城南打造成一个高楼林立，商贸繁荣的新区。同时，城北的开发项目也在分步实施中。 2006年，县委、政府又投资1100万元建设边城公园，位于县城旧城区和城南新区之间，占地250亩。通过建设者的紧张施工，仅几个月时间，已初具规模，公园内茂林修竹、芳草鲜美，亭台楼阁，曲径通幽，成为县城最靓丽的风景。坐落园内投资600万元的边城图书馆也正在紧张地建设当中。一分耕耘、一份收获。今日的花垣县城，确实呈现出日新月异的景象，已是今非昔比。游人们感悟花垣，说花垣变大气了、变靓丽了；市民们感悟花垣，说家乡天更蓝、山更清、水更绿、路更宽、楼更美了。 人居环境水平有了质的提升。花垣县在房地产和住宅开发业逐步向支柱产业迈进的同时，人居环境更加注重人性化标准，营造亲山、亲水、亲绿的和谐自然氛围。目前，边城广场商品房、边贸市场二期工程、紫竹园大市场和商贸大厦等5个房地产开发项目正如火如荼，令花垣的房地产市场也是一片风生水起，兴旺发达。旅游景点日渐完善美丽。花垣县境内雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。投资2000万元的边城茶峒第一期工程已全面完成，建成了中国边城翠翠岛、中国边城百家书法园，完成了边城古街青石砖的铺设和部分民居的改造，以边城（茶峒）为龙头的文化旅游产业建设取得成效，为花垣带来不少人气和财气。悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多的名胜古迹，独特的民情风俗如山花烂漫、群星闪烁，告诉人们此景只应天上有。漫步在这座天然花园里，给人一股沁人肺腑的清香，一种令人陶醉的感觉。正是在这种良好的大环境中，本案的明珠雅苑项目完全符合花垣县城城市建设总体规划，贯彻了国家西部大开发和大湘西规划城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为花垣县重点商品住宅两用建设项目工程之一，将为增加花垣县当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于花垣县建设东路主城区。中心地区商贾云集，人流、物流繁忙，项目所在地段位于兄弟河东岸南段，总占地面积16000平方米，建筑面积80000平方米。小区西隔兄弟河与沿江风光带相连、南至路、东隔规划中的小区与路相连、北至小区北部主路口。本项目与花垣县著名的兄弟河依河相伴；距吉渝高速公路入口仅10分钟车程，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标明珠雅苑项目拟在占地面积18000平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为81200.6平方米的小高层电梯住宅房（其中住宅面积65,975.39平方米，1-3层商铺面积15225.09平方米，地下停车场面积9,748平方米）。8、主要建设条件明珠雅苑建设项目是“明珠雅苑”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部份进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快花垣县城城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把花垣县城建设成为县域性中心城市，花垣县启动了兄弟河沿江风光带堤路工程的建设。本案正好处于兄弟河沿江风光带最佳位置，为花垣县城区建设重点项目，并受到了县委、县政府、国土、建设等部门的大力支持。9、主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积18,000.02规划总建筑面积81200.62.1其中：住宅建筑面积65,975.392.2其中：1-3层商铺建筑面积15225.092.3其中：地下停车场建筑面积9,748.03建筑密度%24.44容积率2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88a) 问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及花垣城的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。花垣县房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章 项目投资环境与市场研究a) 投资环境分析1、 国家政治经济形势及有关政策2009年1-11月，我国城镇固定资产投资127614亿元，同比增长26.8%。其中，国有及国有控股完成投资53365亿元，增长21.6%；房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%。从项目隶属关系看，中央项目投资13124亿元，同比增长31.8%；地方项目投资114490亿元，增长26.3%。11月份，我国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.9%；食品价格上涨5.9%，非食品价格上涨0.6%；消费品价格上涨3.1%，服务项目价格上涨0.3%。1-11月份累计，居民消费价格总水平同比上涨6.3%。其中，城市上涨6.0%，农村上涨6.9%。1-11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业，下同）实现利润24066亿元，同比增长4.9%。规模以上工业企业税金总额18314亿元，同比增长20.7%。规模以上工业实现主营业务收入439464亿元，同比增长24.1%。11月末，规模以上工业应收帐款45006亿元，同比增长12.3%。产成品资金23114亿元，同比增长25.0%。11月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业）增加值同比增长5.4%，比上年同期回落11.9个百分点。从主要产品看，原煤和原油分别为2.3亿吨和1586万吨，同比分别增长5.2%和4.9%；发电量2540.2亿千瓦时，同比下降9.6%；生铁、粗钢和钢材产量分别为3351.6万吨、3518.9万吨和4230.1万吨，分别下降16.2%、12.4%和11%。1-11月份，全国规模以上工业企业增加值同比增长13.7%。11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.4个百分点；环比下降0.5%。其中，新建住房销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月低1.6个百分点；环比下降0.6%。11月份，我国工业品出厂价格同比上涨2.0%；原材料、燃料、动力购进价格上涨4.7%。其中，生产资料出厂价格同比上涨2.0%。1-11月份累计，工业品出厂价格同比上涨7.6%，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.6%。海关总署数据显示，今年前11个月，我国外贸总值达23783.7亿美元，比去年同期增长20.9%。其中出口13171.6亿美元，增长19.3%；进口10612.1亿美元，增长22.8%。累计实现贸易顺差2559.5亿美元，同比增长6.9%，净增加163.9亿美元。11月末，11月份，我国社会消费品零售总额9790.8亿元，同比增长20.8%。分行业看，批发和零售业零售额8226.2亿元，同比增长20.6%；住宿和餐饮业零售额1376.6亿元，增长25.1%；其他行业零售额188.0亿元，增长3.0%。1-11月累计社会消费品零售总额97759.2亿元，同比增长21.9%。我国金融机构人民币各项贷款余额29.57万亿元，按可比口径同比增长16.03%，比上月末高1.45个百分点。当月人民币各项贷款按可比口径增加4769亿元，同比多增3895亿元。1-11月份人民币各项贷款按可比口径增加4.14万亿元，同比多增5554亿元。11月末，我国金融机构人民币各项存款余额为46.24万亿元，同比增长19.94%，比上月末低1.16个百分点。当月人民币各项存款增加4038亿元，同比少增2986亿元。1-11月份人民币各项存款增加7.3万亿元，同比多增2.30万亿元。2008年11月末，我国广义货币供应量(M2)余额为45.86万亿元，同比增长14.8%，比上月末低0.22个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为15.78万亿元,同比增长6.8%，比上月末低2.05个百分点；市场货币流通量(M0)余额为3.16万亿元，同比增长9.04%。1-11月份净投放现金1232亿元,同比少投放683亿元。数据显示，在积极财政政策实行后的第一个月，11月全国财政出现了1461.63亿元的赤字。11月，全国财政收入为3792.4亿元，支出为5254.03亿元。其中，财政收入比去年同期下降3.1%；财政支出比去年同期增加745.84亿元，增长16.5%。1-11月份，从我国施工和新开工项目情况看，累计施工项目328977个，同比增加26170个；施工项目计划总投资288467亿元，同比增长19.7%；新开工项目228776个，同比增加17649个；新开工项目计划总投资77539亿元，同比增长5.4%。中央经济工作会议将2009年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，国家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2009年，受国际金融危机严重冲击，全县经济社会发展遇到前所未有的困难和挑战。面对严峻复杂的经济形势，县委、县政府全面分析、准确判断、果断决策、从容应对，带领全县人民坚定信心、迎难而上、共克时艰，努力化挑战为机遇，坚持以科学发展观为指导，积极贯彻落实国家扩大内需、促进经济增长的各项政策措施，全力以赴“保增长、保民生、保稳定、强基础”，经过全县上下共同努力，经济社会发展经受住了重大挑战和考验，全县经济实现回升向好。 一、2009年花垣县经济运行情况（一）经济增长企稳回升，逐步迈入复苏通道三季度以来，受宏观经济形势好转的拉动，以及全县工业生产的恢复性增长，全县经济逐步企稳回升。据初步预计，2009年全县实现生产总值475663万元，同比增长1.7%，增速较前三季度回升3.7个百分点。其中，第一产业增加值38758万元，增长4.9%；第二产业增加值328269万元，下降1.6%；第三产业增加值108636万元，增长6.9%。（二）工业累计降幅继续收窄，月度环比同比双双增长受宏观经济形势好转的拉动，以及锰锌价格的逐步回升，花垣县工业经济自三季度以来有所转机，开始逐步摆脱低迷走向复苏，工业生产逐步回暖，复工企业增多，企业盈利有所增强，整体经济明显向好。1-12月，累计实现工业增加值318010万元，同比下降3.4%，降幅比前三季度缩小9.1个百分点。其中规模工业增加值258572万元，同比下降3.2%，降幅比前三季度缩小10.2个百分点。12月本月增加值完成38019万元，环比增长17.5%，同比增长32.4%，呈现出环比同比双双增长的态势。复产复工企业进一步增多。全县恢复生产的规模企业数量由上半年最少时39户增加到91户，电解锰企业达产率由上半年80.3%提高到93%，电解锌企业达产率由上半年29.8%提高到53.2%。重点产品稳定增加，但多数产品仍呈下降态势。锰矿石成品矿259万吨，增长30.2%；电解锌6.04万吨，下降43.4%；电解锰18.9万吨，增长20.8%;硫酸11.7万吨，下降23.2%；硅锰0.29万吨，下降60.8%；水泥8.5万吨，下降57.0%；发电量9776万千瓦小时，增长79.0%；用电量163950万千瓦小时，增长4.0%。经济效益有所回升但仍显低下。1-12月，全县规模工业企业累计实现主营业务收入748039万元，同比下降17.1%，降幅较1-11月份收窄5.9百分点。127家规模企业中，亏损企业32家，亏损面达25.2%，盈亏相抵后，实现利润1708万元，同比下降92.1%，降幅较1-11收窄10.7百分点，实现利税总额67062万元，下降37.6%，降幅较1-11收窄17.4百分点。固定资产投资继续强劲增长伴随着扩大内需政策效应的不断显现，全县全社会固定资产投资呈现快速上升态势，增速达近年来的最高点。1-12月，全社会固定资产投资217509万元，同比增长62.9%；其中城镇以上投资168888万元，增长46.9%；农村投资9621万元，下降33.8%；跨地区项目投资39000万元，增长875.0%。在城镇以上投资中，城镇投资165050万元，增长46.2%；房地产投资3838万元，增长82.8%。重大项目建设取得新突破。张花和吉茶高速公路花垣段建设加快推进，319国道团结段改线、花民公路龙潭绕镇线等公路改造基本完成，竹篙滩水电站完成总工程量的55%，格山220千伏输变电工程基本建设。消费市场持续繁荣在国家扩大内需以及多项刺激消费政策的拉动下，通过积极开展家电下乡、汽车下乡、购物节促销活动，消费潜力得到有效激发。1-12月，全县实现社会消费品零售总额67794万元，增长17.7%。分行业看，批发零售贸易业58562万元，增长17.8%；住宿和餐饮业8722万元，增长17.4%；其他510万元，增长11.1%。分地区看，城镇零售额46854万元，同比增长18.5%；农村实现零售额20940万元，同比增长15.9%。财政总收入继续呈收窄之势1-12月，全县完成财政总收入61489万元，同比下降8.6%，降幅比1-11月份收窄6.7个百分点。一般预算收入30508万元，下降3.3%，降幅比1-11月份收窄5.3个百分点。在财政十分困难的情况下，仍确保了各项重点支出保障到位，1-12月，全县完成财政支出95506万元，同比增长25.1%。（七）存贷款快速增长，支持经济发展力度加大12月末，全县金融机构各项存款余额342351万元，比年初增加64193万元，增长23.1%，其中城乡居民储蓄存款余额261511万元，比年初增加50451万元，增长23.9%。12月末，各项贷款余额121944万元，比年初增加22113万元，增长22.1%。存贷款增加，对全县经济发展资金支持力度继续加大。（八）城乡居民收入稳定增长 今年以来，全县上下积极努力消除全球金融危机带来的影响，把增加居民收入作为建设和谐社会的重要组成部分，城镇居民收入继续保持稳定增长。1-12月，城镇居民人均可支配收入达到11342元，同比增长10.1%，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入8234元，增长8.0%；转移性收入835元，下降10.9%；经营性收入2494元，增长26.5%。1-12月，农村居民人均纯收入2980元，同比增长10.1%。其中工资收入1189元，增长16.2%；家庭经营收入1353元，增长7.8%；财产性收入167元，下降9.5%；转移性收入270元，增长11.3%。区域房地产市场分析1、花垣县城房地产市场区域分布及特点19月，花垣县房地产市场平稳发展，宏观调控效应逐步显现。但也面临一些问题，主要是：购房观望气氛较浓、商品房销售和二手房交易大幅减缓，受物价指数走高影响导致开发成本迅速上涨，商品房空置率加大，金融部门收缩房地产贷款，开发企业资金链进一步趋紧，房地产市场发展存在风险。 一、花垣县房地产开发基本情况 目前，在花垣县从事房地产开发活动的企业共有11家，省外有2家，分别为贵州雷宇房地产开发公司在城南开发的“星梦园”项目和江西新余市鑫泉房地产公司开发的“湘锤花苑”项目；省内企业有9家，分别为省乾程公司、怀化鸿畅公司、州骏华公司、州新辉公司、州天之丰公司、州金土公司、县荣鑫公司、县新瑞公司、县众望公司。其中从事新开工项目的开发企业有2家。 二、花垣县房地产市场运行情况 2009年19月，花垣县完成投资金额3.28亿元，同比增长11.2%，面积19.32万平方米同比增长9%；在建项目投资6490万元，同比下降4.4%，面积6.49万平方米，同比下降5.1%；新开工项目投资12173万元，同比下降7.4%，面积9.5万平方米，同比下降8.2%。 同时，房地产开发投资快速增长，花垣县房地产开发投资持续增长，2008年累计完成房地产开发投资3.28亿元，同比增长11.2%，竣工面积19.32万平方米，同比增长9%。投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好花垣县房地产市场，积极筹措资金，加大资金购置力度。 而随着随着国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，花垣县金融机构加强了房地产信贷管理，房地产贷款规模高位下滑；房地产市场日趋规范。截止9月底，全县房地产抵押贷款金额1.08亿元，同比下滑18个百分点。 花垣县今年新开工房地产开发项目计划投资1.2亿元、建筑面积9.5万平方米，房地产新开工规模放缓主要原因是受国家调控政策的影响、我县矿业经济为主的独特因素影响和拆迁成本加大等原因造成。 解决城市低收入家庭住房困难将取得实质突破。随着政府按计划落实省为民办实事任务要求，花垣县将加大保障性住房的财政投入力度，确保廉租住房建设进一步全面提速。至2009年底，全县将发放租赁补贴达18.98万元，226户低收入住房困难家庭受益。新建(筹集)廉租住房面积2400平方米，将有效扩大低收入家庭住房需求，解决其住房困难问题。 当前，国家用济平稳发展，地方经济随国家经济平稳发展而加快城市化进程，消费品价格指数进一步回落，这些都将催生新的住房需求，促进房地产市场持续健康发展的有利因素居多。 三、2009年底到2010年初花垣县房地产市场走势预测 根据国家市场调控政策影响和花垣县19月房地产市场运行情况，预测今年底到明年初房地产市场发展将呈现以下特征： 1、随国家从紧货币政策和房地产市场秩序整治政策的落实，房地产贷款规模将继续减缓。 2、在一线市场，房地产市场供过于求，上半年商品房新开工面积规模增幅高于销售增幅，且大于销售规模，预示着年底到年初房地产市场将维持供大于求的局面，商品房销售压力较大，市场竞争加剧。而二、三线市场却恰恰相反，蕴藏着巨大的市场潜力，有着一喷即发的萌芽。如花垣。这是因为，近年来，随着国民经济快速发展和城市化的加速推进，花垣县房地产市场得到了长足的发展，投资稳步增长，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。虽然住房价格上涨趋缓。当前需求推动住房价格上涨的因素消失，但是成本推动住房价格上涨的因素凸现。征地拆迁费用增长较快，建材成本普遍上涨，劳动力成本增加，都将导致商品房成本增加，商品房住宅价格下跌空间有限。 四、房地产价格持续上涨的原因分析 1、人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。从上个世纪九十年代的股票市场投入热潮渐转为了对房地产投资的兴趣。近年来随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代”之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组合。比较之下，人们纷纷把投资目标从股票市场转向了房地产市场，导致了房地产需求的增长。 2、个人住房按揭贷款，促成了房地产需求爆发式的释放。住房既是人们所需但也十分昂贵，以一个普通老百姓的收入，要一次性付清购房款项，是一件十分困难的事情。如果银行没有提供个人住房按揭贷款，或者个人住房按揭贷款的利率很高，即使老百姓有住房消费的需求，也难以转变为现实。但是，1998年以来，我国启动了个人消费信贷业务，加上央行自1996年以来连续进行了几次降息，不仅帮助千千万万老百姓实现了置业的梦想，也把我县的个人住房贷款推到了一个快速增长的轨道，增长速度远远超过了房地产开发贷款。 3、花垣县人口城市化步伐的加快，为花垣县房地产需求的增长提供了广阔的空间。为加快城市化步伐，政府出台一些政策，为进城居住的人口尽量减少一切烦杂的手续，一路 “绿灯”开放，城镇化率逐年提高，新增城镇人口需要解决住房问题，无形中为房地产业开发了前景。 4、土地价格的上升，直接推动了房地产价格的上涨。花垣县成立了土地储备中心，全部土地都由土地储备中心统一收购和公开拍卖。实行土地储备制度的目的，是为了加强政府对土地一级市场的垄断，规范土地市场行为，抑制土地的投机炒作，实现土地资源的合理配置，及时调节土地供应。随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，同时也增加了房地产的土地获取价格，推动了房地产价格的上涨。 5、金融政策和融资渠道的变化，促使房价上涨。由于房贷的资金收紧方面有所变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和速度，从而供应数量有所下降，提高了融资的成本和融资风险，导致风险成本增加。 6、建材价格的上涨直接导致了商品房建筑造价的上涨。据调查：2008年1-6月份全县建筑材料上涨6.3%，其中：水泥上涨6.1%，木材上涨7.0%，钢材上涨8.3%。 2、花垣县城房地产投资分析2003-2009房地产开发投资情况一览表5.987.4811.5112.4813.2316.5923.5101020302003200420052006200720082009房地产开发完成投资额(亿元)从上面的图表数据中可以看出，花垣县城房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：年 份2005200620072008房地产开发投资金额（亿元）8.489.2312.5919.51增长幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明显，2006、2007年是花垣县城房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于花垣县城房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、花垣县城房地产供求分析1）供给分析2）需求分析 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、花垣县城房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年花垣县城房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2010年花垣县城楼市分析 花垣县城房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，花垣县城2010年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。而像本案这样的豪宅与中心商铺相结合的将成为稀有之尚品楼盘。2）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求弱中趋强，短期难以缓解土地供求的矛盾。但本案所在地段是政府扶持的项目，且土地的使用早就在计划之中，且关系到花垣新城区的建设，牵一发而动全身，所以，既不存在土地审批困难，亦不存在着限批等因素。 2010年花垣县城楼市走势对花垣县城房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2010年楼市房价依然有一定的上涨空间。b) 销售预测1、项目需求分析本项目所在地建设路是花垣县城规划中定位于宜居、商贸最为集中的一个小区,人口众多,交通方便,但兄弟河沿岸尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处花垣县兄弟河东岸中段，与风景优美的沿江风光带唇齿相依，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在花垣县城打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造花垣县城高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为花垣县城人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为花垣县城地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： 一类客户：民营企业老板群体本项目周边的大型民营企业较多，特别是许多矿老板大多集中在这里。他们大多身价在是数千万元至上亿元不等。这部分客户将会成为明珠雅苑购买重要客户群，他们要求高，迫切享受那种奢华的生活条件以体现自己的地位与身份。所以，良好的居住条件是他们的首选。依山傍水的明珠雅苑与超一流的设计正好满足了他们的这种追求与标准。预计在这一群体中可购房120-300套。而更多的是一大批身价在数百万元至千万元之间的大批民企老板、商人，他们世世代代、祖祖辈辈居住在花垣这块神奇而秀美的土地，故乡是一座山，故乡是一条河，故乡的山水让他们梦绕魂牵，所以，他们绝大多数会在花垣县城置业发展，或继续奋斗，或安居乐业，或贻养天年。所以，这是一个不可忽视的潜在消费群体。住宅与商铺对他们而言都是不可或缺的根基。这一块的消费估计在500套左右。2）花垣县公务员群体花垣县城集中了全县公务员的主体，他们生活无忧，身份彰显。所以，拥有一套让人羡慕的住宅也是他们非常普通的需求趋势。这部分客户也将会成为明珠雅苑的购买客户群。 二类客户：周边的私营业主项目毗临花垣县城繁华区，也是商贸中心区，周边的中小私营业主较多，主要分布在花垣县城主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人。而且目前却面临普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 三类客户：周边学校老师花垣县城区学校众多，从业教师近千人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。五类客户：花垣县城在外地成功人士目前整个花垣县城，高档的时尚社区罕有，对于在外工作的花垣县城籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为兄弟河边唯一的高档商住两用社区，明珠雅苑无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。这是因为，他们具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是