高端度假区项目案例研究.doc

涵田国际度假俱乐部高端会议度假区的产品功能和运营一、项目概况：地处长江三角洲中心，临近天目湖和山体资源1地理位置： 于江苏常州市溧阳天目湖畔（首批国家AAAA级景区） 项目所在的溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角洲几何中心，全市79万人口，土地总面积1535平方公里 距上海、杭州200余公里，距南京100公里2资源：300平方公里的生态保护区，区内有沙河、大溪两座国家级大型水库，且处于浙江天目山的余脉 3技术经济指标 占地面积:项目总占地2.41平方公里 总建筑面积:约10万平方米 湖面长度约：14公里；涵田占地湖岸线约2公里 容积率：相当于0.1 绿化率：90%以上 达到国家2级饮用水标准 装修标准：7星级酒店装修图示：1 索菲特中央酒店；2 私人别墅；3 主题酒店;4 运动休闲中心: A 高尔夫练习场; B Wordlink健康中心; C户外SPA; D 欢庆广场; E飞行俱乐部; F停车场; G游牧工作室; H高尔夫车场; I 美术馆; J 综合CLUB 二、功能布局和组合：核心业态高端品质的开发与配套设施功能的多样性和协调性1功能布局 整体布局上充分考虑了不同功能的协调性 中央酒店：位于整个项目的东北，充分临山临水； 主题酒店：位于项目的东南，毗邻中央酒店，可共享中央酒店的配套设施； 私人别墅：位于整个项目的西北，与中央酒店和主题酒店遥遥相望，充分保证了私人别墅业主的私密性。2功能组合 （1）核心业态： 涵田酒店板块由索菲特中央酒店（中欧论坛永久会址）、私人酒店(别墅)、主题酒店三种类型组成； 59栋具有私密性和亲水性的私人别墅，是整个项目中唯一的可售部分。（2）6大板块組成的28种休闲度假功能 旅游休闲配套设施：运动版块、健康版块、品鉴版块、艺术版块和婚庆版块 28项休闲娱乐项目：飞行总会，游艇俱乐部，体检中心，SPA中心，水疗，健身，葡萄酒庄园，雪茄客，美食，咖啡，茗茶，游牧工作室，美术馆，婚庆广场，教堂，百年好合林，女儿红林，状元林等三、运营管理：高端酒店+世界顶级的物业管理公司+知名品牌项目运营： 整个项目的中央的运动休闲配套由开发商持有，并联合诸多世界知名品牌经营 酒店客户和私人业主都可以充分享受项目的配套设施(除去个别私人业主专享的配套) （1）中央酒店：涵田中央酒店的建筑设计由位列全球酒店设计第四的美国BBG首席设计师Yann Leroy担纲。这也提升了项目酒店的吸引力，同时为引进国际知名酒店管理品牌创造了条件。 （2）酒店物业管理：雅高是全球最大的酒店管理集团，索菲特为其旗下顶级豪华品牌，在世界豪华酒店品牌中排名第二。2006年6月，涵田与法国雅高签约，索菲特经营并管理涵田内所有酒店。 （3）SPA管理机构：世界度假顶尖品牌Banyan Tree（悦榕庄）； “世界最佳泉浴”、“最佳泉浴与休闲奖”、“亚洲最佳保健泉浴”等。2006年6月，Banyan Tree正式签约与涵田，成功入主涵田SPA，进一步提升项目高端度假休闲的功能。 （4）健康中心：由新加坡国际医疗投资有限公司联合多家著名医疗机构投资成立的WORLD LINK，它拥有强大的健康管理优势，实行会员制服务，已成为世界500强企业指定医疗机构和部分国家领事馆指定体检中心。使高端商务客户在项目内可以享受到高端医疗需求。 四、核心业态：（1）7星级索菲特中央酒店主要特色如下： 物业管理：法国雅高酒店集团负责管理 建筑特色：半坡背山临湖式建筑，四层以下背面埋在山里，扇形设计，功能性和景观性并具 度假休闲配套： 600平方米的红酒、雪茄品鉴中心，2层SPA专区，Banyan Tree管理 商务会议功能：具有顶尖商务会议功能配套特色功能： 整个中央酒店共有10层，16层客房部，共有460间白金五星级客房，710层为会议中心。 中央酒店的特色在于具有以湖区资源为中心、展示独特湖区景观特色的赏景功能。其建筑形态采用独创临水上升式城堡设计，背山面湖，充分体现了度假和湖景观光功能。 酒店拥有一千平米室内外泳池和两千平米SPA馆，SPA馆位于2层，由Banyan Tree管理。 作为中欧论坛的永久性会址，酒店的大会议厅、宴会厅可容纳一千人；贵宾接待厅、嘉宾等候厅、政府接见厅 满足高端会议特殊需求，包括同声传译、远程视频会议、远程电话会议、摄像自动跟踪、大屏幕显示、液晶升降、数字发言、主席台面光灯、集中控制、主分会场视频互动系统等会议设备设施，这些配套设施使本项目具备了顶级的会议商务功能。（2）私人别墅区(整个项目中唯一出售的部分)特色功能： 共有59栋湖景、坡地、森林别墅组成，有四种不同装饰风格的酒店：雅致中式、简约欧式、泛地中海式、新现代式，以满足不同客户的需求。 依山面水而，有专属私家道路、私家花园和私家游艇码头，并有天然温泉接入，每户均配有独立的景观池、露天SPA、观景凉亭和备用停车场。 层高为4米超高设计，共两层，四种房型，面积分别为214.79平米、279.92平米、195.47平米和187.87平米， 在户型设计上都做到了观景性和功能性并重。每户配有私家花园，面积从410到2795平方米不等，视房型面积不同而不同，并配有私家小径直通私人别墅。栋距在35-40米之间，由绿化景观隔开，绿化均为40年以上的原生态植被。 产品特色： 新加坡SCDA设计，由雅高顶级品牌索菲特管理，私人管家贴身服务 按白金五星级标准装修 配有私家花园和私家小径直通私宅 配有电子感应装置，如电子巡更装置 基本每户配有独立的景观池、SPA或观景凉亭、备用停车场五、项目成功之处：高品质中欧论坛永久会址物业，且具有唯一性世界顶级豪华酒店的拥有权：自己拥有一套超白金5星级酒店 ,提升其整个项目的高端品位私用、商用方便又体面（闲时度假、公司招待贵宾、既享受也体面）配套设施和物业管理中国第一家飞行俱乐部、游艇会、欧洲艺术家游牧工作室、艺术中心、健康中心、葡萄园酒窖众多国际品牌加盟：雅高、BBG、BANYANTREE、WorldLink、RYSIASUCHECKA国际会议支持中欧论坛如期举办”可以作为合同条款，写入购房合同进行保证。已成功举办了33届的安博斯论坛是世界最顶级的论坛品牌之一，现任欧洲国家总统、总理级政治领袖、欧盟主席及委员皆为其座上宾。此项目将荣誉担当中欧论坛的永久性会址。中欧论坛如期举办”可以作为合同条款，写入购房合同进行保证VIP专享专属权：项目区内部分最精尖的配套设施与服务（如私人飞机、私人游艇等），只对涵田俱乐部VIP会员开放，他们是此类设施与服务的惟一享用者。拥有会员专属权，享有至高无上的尊荣与服务。优先权：在同等条件下，私人别墅业主拥有项目内一切功能和服务的优先使用权。优惠权：私人别墅业主可享有项目内部分功能和服务的优惠权。一般情况下，此优惠权仅仅提供给涵田VIP俱乐部会员，普通宾客无权享受。六、项目可借鉴之处：区域氛围涵田所在的江苏溧阳县经济发展水平较低、对发达城市的吸引力不足，区域尚未形成成熟的旅游地产氛围，但其高于当地市场10倍的顶级豪宅，吸引发达地区的高端人群，创造新市场空间。产品开发模式涵田“别墅+酒店+个性功能”模式 ，超越了旅游地产“住宅+酒店”的成功模式，弥补了配套设施的不足，又打造了度假及会议的氛围，并且加入了个性化的配套功能，如飞行俱乐部、顶级健康管理中心，保证了项目的唯一性和尊贵性。开发管理项目无论从建筑设计、景观设计、酒店管理、SPA管理，都联合了国际顶级品牌和最专业的团队，这样保证了项目的高品质和知名度。物业配比涵田项目包括中央酒店、主题酒店、私人别墅、运动休闲中心几大板块；并在空间上进行了合理有效的布局和组织。涵田项目最大的卖点也缘于独特的产品设计和物业组合，成功的把旅游资源和人造景观和配套进行了结合，打造出高品质的豪宅.由于飞行俱乐部、顶级SPA、游艇乐部等配套设施的唯一性和特殊性，使得此项目具有较高购买和投资价值。营销模式已经在媒体和目标区域进行大规模的宣传；并且目标客户单一而明确，锁定长三角私营企业主、大型企业高层管理者和购买能力极强的投资客。项目自身的高品质和提供给业主的各项顶级配套和软性服务的结合是项目最大的卖点。项目需要在进入市场之前，在目标客户所在地进行有针对性的宣传，打造出一系列具有附加值的特色服务和业主特权，并依靠一系列的主题活动（如中欧论坛）来吸引人群来此度假，从而保证业主的实际投资收益。涵田旅游地产综合项目，涉及了酒店、度假别墅、运动休闲等各种