酒店前期介入管理方案.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除酒店前期介入管理方案第一篇 物业管理前期介入的定义和作用 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量。为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要条件。实践证明前期介入有以下作用：1.有利于优化设计，完善设计细节物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：在设计车辆和行人出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归开发商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，哪些纯粹向小区（大厦）内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将会使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。2.有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，首先业主找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。3.有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。4.有利于加强对所管物业的全面了解 物业管理公司要想做好物业及其附属设施维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如：管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一点差距，如布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解的不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。 由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了坚实的基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。5.前期介入有利于后期管理工作的进行 物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了维修质量和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于顺通环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系。建立畅顺的服务渠道。有利于管理工作的进行。6.有利于树立物业管理公司的形象 如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事物搞的焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。第二篇 前期介入的工作内容1.前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求，并由物业组成前期工作小组，制定工作计划并按照计划实施。2.前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段、验收阶段，项目入伙交付业主使用。 第一节：规划设计阶段介入 规划设计阶段包括： 物业对项目的总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、等方面应注意的内容提出合理化建议。 规划设计评估的程序：1.地产提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。2.物业接到书面知会后，于3日内回复，由相关部门牵头组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。3.开发资料包括：企划文件（市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料），设计文件（规划图、建筑、结构设计说明书、电器设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等）。4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面知会物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。5、物业接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成项目规划设计评估报告，并提交物业相关部门。7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。8.评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对项目规划设计评估报告的修改。9.经修改的项目规划设计评估报告由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司总经理审核签发。10.物业公司总经理签发后，评估报告提交公司。11.项目规划设计总体评估要点： 住宅区规划功能区分合理，居住秘密性和社区交流协调。 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化大厦建设。 便于物业组织管理，节约管理成本。项目规划设计分类评估要点：1.安全布局 便于安保管理区域分割，消除管理死角。 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 人员及车辆各出入口设置清晰，便于动态管理。 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反映快速。 2消防布局 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋灭火）等充分合理，使用可靠。 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 3交通布局 各级道路的功能分配充分合理，有层次感、线路清晰，便于分流管理。 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。 4生活配置 根据公寓周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。 一般应考虑超市、医疗、教育、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯需与住宅分开。 如住宅区设置会所，宜独立设计，会所面积、活动项目宜根据住宅面积、档次、经营方式合理配置。 5设备配套 水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当的扩展余地。 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明宜采用节能自熄开关，可楼层需设疏散导向照明和灯光疏散指示标识。 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。 水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房或起住室，应采取隔音措施。6智能化配能 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、公寓巡更系统、电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安放系统，并与中央控制中心联网。 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。 中央控制中心位置宜服务中心相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。 7房屋单体 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶满足其特殊要求。 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 楼板厚度与隔音符合国家规范。 分户门宜采用统一制作的安全防盗门。 外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。 管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 底层地平应充分考虑防潮措施。 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。 8.室内配置 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑，卧室内宜避免对床直吹。 室外空调机位应考虑外墙美观，设置统一机座，安全隐蔽。 室外空调机位应考虑安全及维修便利，距离过近而对吹的室外机应相互错开与邻套住宅机座想邻时，应采取安全隔离措施。 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。 室内空调洞设置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。如使用小型中央空调，层高应大于3.3米，并留有室外机位置。 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。9.绿化配置 绿化布置合理，乔木、灌木、花、草的配置层次布置丰富，数量品种充足，造型优美。 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。 绿化品种适合当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长、成活率高、抗病虫性好。 绿化品种便于养护，养护成本节约。 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 10.景观配置 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人员集中的区域。 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不宜污染、损坏、变形、破旧的材料。 泛光照明不影响住户，不造成光污染。11.公共空间 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。 宜设置可开展社区活动的公开场所及避难场所。 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。 绿化及保洁用水吸水口设置合理（一般距离不大于150m）。 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏。 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置相应保护措施。 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。12.生态环保 住宅区无污染环境的生产性经营项目。 住宅区污水处理符合国家规范。 住宅区内无各类污染源。 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 宜采用对雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技术处理。 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量不影响住户及环境。 宜在住宅区内形成自然生态链。13.管理用房 物业服务中心 服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公室、会议室、卫生间、中央监控。 作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（按地方法规执行）一般物业服务中心用房面积住宅总面积/1000.2（指标供参考）位置：宜考虑在住宅区底层。14.新材料、新技术 应尽量采用较为成熟并由先例的新材料、新材料。 实验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 采用新材料、新技术应充分预留充足备品备件。 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。15.管理成本预算 对规划应充分测算今后产生的管理成本 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。 16.与相似典型项目的比较 相似点 差异点 优势 劣势 改进建议第一节 营销策划阶段介入营销策划阶段包括：物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定业主临时公约内容和签订前期物业服务合同、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合，以及客户信息的跟踪处理。物业管理模式研究：通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，获得该项目的物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提升与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出，如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户处理”管理模式等。服务内容按照项目的特点及客户群体，结合当地居民的消费能力及服务成本测算，有有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。完整的物业管理概念和模式推出前，需要获得地产公司的批准，并与楼盘营销相结合，必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。编制物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订前期物业服务合同重要依据。1.编制程序地产下发委托物业管理的意向书，并提供详细的项目资料。物业对项目及周边情况的考察和研究。制定编制计划落实责任人，完成项目物业管理方案初稿。召集专题会议，修改补充相关内容。报相关领导审阅，并组织召开物业管理方案评审会。在该项目物业管理方案评审会上，向地产领导及相关部门介绍方案主要内容，听取评审意见。根据地产评审意见，修改方案，定稿后经物业总经理和地产地产领导审批后，组织实施。2.物业管理方案包含内容物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品种控制方式、资源要求及管理费测算等内容。签订前期物业服务协议物业管理方案经地产确认后，据此与地产签订前期物业服务合同，并在房屋销售时协助地产与购买者签订业主临时公约。第二节 施工建设阶段介入物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5-6个月。施工建设介入程序与内容1成立工程介入小组，一般23人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。 2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对各项日常工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。4物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。5物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗留的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。2地下室工程地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项: 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除，严禁带水或泥浆进行防水施工。 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的混合比外，应重点检查：砼搅拌时间不得少于2分钟（用机械搅拌），底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，因严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝，后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋件的埋设应严格按照规范施工，养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，对对砼的防水能力有很大影响。 采用水泥砂浆防水层，除按设计规范施工外，应注意阴阳角应做成弧形或钝角，刚性多层做法防水层应连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。3回填土工程回填土工程涉及首层楼地面（无地下室结构的）、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成分、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。4楼面、屋面砼工程楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中一个无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后的楼板开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切身做好钢筋垫块工作，以免出现漏筋现象。 砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。5门窗工程 木门与墙体结合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户经常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。6给排水工程 给水工程：如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压实验。 排水工程:原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题，是物业公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。第三节 验收设阶段介入接管验收定义：物业公司在接管委托方的物业时，以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收，内容包括：资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。成立验收小组制定验收计划1由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组，并委任组长，组员包括各工程技术人员、职能部门人员、服务中心人员并经过相关专业的培训或教育。2. 物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括一下内容： 物业接管项目验收清单 小组人员分工 接管日程安排 其他（如提前介入在建工程验收等） 3小组组长在拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。 图纸资料的验收： 应于验收的图纸资料一般应包括： 全套工程竣工图纸（具体以政府档案管理要求） 施工承包合同复印件 机电设备使用说明书 电梯使用许可证 隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目） 供水、供电的指标批文 供气系统验收证明（含指标批文） 智能化系统验收证明 消防系统验收证明 接地电阴检测记录 防雷引下线焊接记录 地下管网竣工图 设备供货合同复印件 其他资料 物业的验收1房屋及分户(层)设施的验收 房屋墙、地、门、窗装修情况 供水、供电情况 水、电设施，洁具及其他设施（按设计或房屋销售合同规定） 智能化设备情况 其他（按房屋使用的功能划分，各功能房屋具有不同功能设施）2验收要求 房屋本体或分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。 质量和使用功能必须符合房屋接管验收标准，验收责任人将验收记录于房屋及公共设施接管验收交接表、工程验收表和房屋及公共设施清单，并提交接管小组组长。3公共设施验收 给排水系统 供电系统 燃气系统 空调系统消防系统 消防系统 通讯系统 安防系统 电梯系统 园林绿化系统 道路、照明系统 管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）4验收要求 公共设施完善，符合规划记载。 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合房屋接管验收标准。 对燃气系统，接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。 对安防、智能化系统及电梯工，接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。验收责任人将验收记录于工程验收表和房屋及公共设施清单，并将记录表提交接管小组组长。5 物业接管小组在接管验收前应组织相关人员对接管物业的图纸