五家房企土地一级开发业务盈利模式的分析.doc

五家房企土地一级开发业务盈利模式的分析摘要随着招拍挂拿地成本越来越高，更多的上市房地产企业介入到土地一级开发之中。比如，绵世股份、万方地产、华夏幸福等企业主营业务都在向土地一级开发业务转变。介入土地一级开发有可能分享到招拍挂拿地无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利享土地增值收益、持有部分公共建筑和为后期成功拿地铺垫等。然而，相比房地产开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。本文首先介绍土地一级开发的典型模式，然后对五家企业土地一级开发盈利模式作具体分析，以及简单介绍总结土地一级开发所面临的风险和提出自己的意见。关键词：土地一级开发 盈利模式 风险一、土地一级开发的典型模式目前土地一级开发主要有以下几种典型模式（一）一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发企业往往将土地开发和房产开发相结合，以实现整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行一二级联动开发。企业通过一二级联动，获得一级开发阶段收益的同时，保证了企业未来的可持续发展，也保证了获取土地未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。（二）完全政府控制模式完全政府控制模式，是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。(三)政府和法定机构协作模式政府和法定机构协作模式，是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。(四)由政府主导的市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式，是由政府控制土地储备计划和供应计划，然后充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成并经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式，在保证政府主导土地一级开发的基础上，能有效利用市场资源减轻政府开发资金压力。二、绵世股份土地一级开发的盈利模式 目前随着整个房地产行业调控的形势进一步严峻，对整个房地产市场产生了明显的影响，也不可避免的对该公司造成了较大的经营压力。而公司旗下的全资子公司成都天府新城投资有限公司主要从事土地一级开发业务，取得了较大的利润，稳定了整个公司的经营收入。（一）土地开发成本的核算方法在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁安置补偿费、缴纳政府的各项税费、前期工程费、基础设施费和配套设施费、项目运作过程中产生的管理费用、财务费用等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。 （二）土地一级开发的具体盈利模式该公司全资子公司成都天府新城投资有限公司土地一级开发的具体盈利模式主要是通过拆迁、土地平整将生地变为熟地以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，在扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本等后，将由成都市征地事务中心、成都市成华区国土资源局与全资子公司成都天府新城按226比例进行分配，并且政府向其承诺一定的保本收益率，此类土地的性质多为住宅商业用地。（三）土地一级开发的盈利模式分析1.积极妥善处理好与地方政府的利益关系，较好维护公司的盈利安全地方政府的地位强势，虽然公司可以通过多种法律文件进行约束，并与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。因此，此种盈利模式要求公司与地方政府的关系协调处理好，在保证自己权益的基础上，妥善处理好与政府的利益关系。为此，绵世股份做出了很大的努力。比如，公司集中力量推进已上市地块的结算工作， 与2011年内公司已经收回了原于 2007年 9月拍卖成交的 133亩地块的应收地价款 24,896.51万元，转回坏账准22,731.22万元，有效的维护了公司的权益。截止至 2011年 12月 31日，该公司资产总额 119,420.70万元，所有者权益 80,586.49万元，2011年度实现净利润20,996.74万元。2.在该盈利模式下，公司的收益仍存在不稳定性在此种盈利模式中，公司的收益具有不稳定性。虽然能够享受到地价高涨带来的好处，但同时也面临地价下滑的风险。例如，2007年受益于土地市场的繁荣，公司的业绩大幅增长，但2008年上半年的土地拍卖不畅，也使该公司业绩剧降。3. 公司与政府之间的分成比例也往往是双方博弈的结果在此种盈利模式下，该公司的分成比例并不是最高，低于中天城投渔安安井项目与政府7：3分成比例最高，但高于云南城投的项目的五五分成比例。三、铁岭新城土地一级开发的盈利模式 铁岭新城原为中汇医药，由于注入土地一级开发业务，将其更名为“铁岭新城”，变身为房地产开发商。其子公司铁岭财京主营业务即以铁岭新城的土地一级开发为核心, 其中土地一级开发面积约22平方公里，其业务模式具备特殊性.首先,其他上市公司如中天城投等, 其土地一级开发项目主要是在发展较成熟的城区内进行局部土地一级开发或者旧城改造,而铁岭财京是对新城区的生地进行大规模的整体开发,具有很强的特殊性。而这种特殊的土地一级开发给公司带来较高的盈利水平。公司2011年的土地一级开发业务营业收入达到138,264.36 万元，比去年增加26.23%，毛利率更是增加到67.34%。（一）一级开发的具体盈利模式公司除了拆迁、土地平整将生地变为熟地以外，还受铁岭市政府委托负责新区规划、基础设施、公用事业综合运营的唯一主体。采取招、拍、挂方式出让土地后，铁岭新城的土地使用权出让金扣除土地出让金、农业发展基金、国有土地收益基金及应该支付政府的土地规费后剩余部分由地方政府全部支付给铁岭财京，政府方应该在土地使用权受让方依法向政府方缴纳土地使用权出让金后的 30 日内支付铁岭财京。即土地一级开发收入=土地使用权出让金-土地出让金-农业发展基金-国有土地收益基金-政府土地规费。其中构成土地一级收入的各个量的计算公式如下：1.土地出让金按照 5000 元/亩计算，当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出 45 万元/亩，从超出 45 万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出 45 万元每亩的，另需按超出 45 万元/亩部分的百分之三十五加收土地出让金；2.农业发展基金=出让的土地面积（平方米）30（元/平方米）15；3. 国有土地收益基金（土地使用权出让金-土地规费）5；4. 土地规费按照铁岭市人民政府办公室相关文件执行。 （二）土地一级开发的盈利模式分析 1.该盈利模式保证了公司的收益高于同行业的平均收益水平 相比于其他公司一级开发盈利模式，该盈利模式保证了盈利来源的可靠性和排他性，铁岭市政府为其提供了优厚的分成模式。而受铁岭市政府委托负责新区规划、基础设施、公用事业综合运营的唯一主体,丰富了土地一级开发业务模式，使土地大幅度增值，其蓝海战略和排他性业务在该盈利模式下成就了公司高于行业平均的盈利水平。 2. 该盈利模式具有合法性 铁岭财京土地一级开发业务的盈利模式，主要通过铁岭财京和相关铁岭市政府通过协议确定，具体协议有：2006 年 3 月 3 日，铁岭市政府和铁岭财京签订了铁岭市凡河新区土地一级开发项目合作协议，委托铁岭财京具体负责铁岭市凡河新区土地一级开发。2007 年 12 月 20 日，铁岭市政府和铁岭财京签订了铁岭市人民政府、铁岭财京投资有限公司关于铁岭市凡河新区城市运营的框架协议书，铁岭市政府委托铁岭财京作为铁岭新城城市运营商，负责铁岭市相关城市运营工作。2007 年 12 月 22 日，为了进一步落实 2007 年 11 月颁布并实施的土地储备管理办法、铁岭市凡河新区土地一级开发项目合作协议、城市运营框架协议约定的主要内容，铁岭市政府、铁岭市土地储备中心与铁岭财京又共同签署了铁岭市政府及铁岭市土地储备中心与铁岭财京投资有限公司土地一级开发合作协议书，铁岭财京确定的一级土地开发盈利模式不违反中华人民共和国土地管理法、土地储备管理办法等法律、法规、规范性文件的规定，其盈利模式是合法有效的。3.该盈利模式具有持续性随着铁岭新城基础设施和人气的提升,2011年以来土地出让单价有较大幅度提高,最高超过了100万元/亩,均价大致在55万至60万元/亩.资料显示,2010年的均价为36.87万元/亩,2009年则为31.73万元/亩。在该盈利模式下，公司土地一级开发盈利将大幅增加，逐渐形成盈利的良性循环，大大提升了公司的商誉和经济实力。根据铁岭财京制定的销售计划，2009 年至 2017 年，铁岭财京年均销售土地约为 2000 亩以上，年均销售收入约为 10 亿元。土地一级开发协议约定铁岭财京在铁岭市内的其他区域的土地一级开发中享有优先权，且铁岭财京通过铁岭新城的土地一级开发积累了丰富的经验，铁岭财京可以通过市场化方式参与铁岭市以及辽宁省乃至全国其他城市的土地一级开发项目，实现土地一级开发经营模式的可复制性和延续性。四、万方地产土地一级开发的盈利模式 随着商品房的销售收入继续下降，万方地产拟把业务重心转向土地一级开发和回迁安置房及保障房的建设上来，积极安排资金，确保下属子公司正在承建的北京市朝阳区孙河乡的回迁安置房项目按期完工，这些项目的完工交付将给公司带来一定的利润。该公司的主要营业收益是土地一级开发业务，2011年内公司实现营业收入合计39,443.42万元，较上年同期增加9,949.58万元，来自于土地一级开发收入33,047.39万元，占总收入的83.78%。（一）土地一级开发业务情况2010年该公司的子公司北京天源房地产开发有限公司开发的北京顺义区的太平村土地一级开发（旧村改造）项目未产生收入，该公司亏损121.41万元。 根据北京市国土资源局政府储备土地和入市交易土地联席会议纪要（2009年第一期）（京国土会【2009】9号）的精神和北京市发展和改革委员会关于顺义区M15号线顺西路府前街站A地块土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京发改【2009】913），由于北京天源的太平村项目位于新规划的北京M15号地铁沿线，为简化程序，提高效率，该项目纳入市区联合储备项目，全部投资估算由原来的8亿元增加至14.59亿元。为保证M15号线的顺利通车，加快M15号线沿线周边土地一级开发进度，顺义土储中心与北京天源于2010年7月15日签订了顺义区太平村改造土地一级开发招标项目解除协议，约定双方解除于2007年6月25日的顺义区太平村旧村改造土地一级开发项目委托协议及资金管理协议、项目资金监管三方协议。并以项目开发完毕日为基准日，按如下原则结算：顺义土储中心向北京天源支付经审计确定的项目前期投入费用，并按审计确定费用的8%计取开发利润。北京天源将在解除协议签订后的10个工作日内协助顺义土储中心办理项目主体变更的相关工作。 后续该项目将由北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心顺义分中心作为开发主体组织实施土地一级开发，北京天源作为施工主体继续参与该项目的实施。 （二）土地一级开发具体盈利模式该公司接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。北京市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。项目变更后，该公司子公司北京天源的盈利主要有以下两方面： 1、根据北京天源与顺义土储中心于2010年7月15日签订的顺义区太平村改造土地一级开发招标项目解除协议，顺义土储中心向北京天源支付经审计确定的项目前期投入费用，并按审计确定费用的8%计取开发利润。 2、根据北京市顺义区人民政府于2009年8月3日召开的关于前进村和太平村拆迁村民定向安置房建设有关事宜的会议纪要（顺政纪要【2009】41号），北京天源作为太平村定向安置房的开发建设单位，将承接太平村项目内的回迁房建设。同时根据顺义区住房保障办公室关于整建制拆迁村民定向安置房建设管理工作的意见（试行）（顺住文【2009】21号）文件，为保障被拆迁居民的利益，加快回迁房建设，2010年7月15日，北京天源与北京市顺义区住房保障办公室签订了顺义区仁和镇太平村定向安置房项目框架协议，协议约定如下：“北京市顺义区住房保障办公室委托北京天源建设太平村项目共计30.3万平米的回迁房，项目竣工后，由北京市顺义区住房保障办公室委托造价机构对建设成本进行总体评价，并按照项目总造价的3%向北京天源支付开发利润。” （三）土地一级开发盈利模式的分析1.项目变更后的盈利不会对该公司土地一级开发净利润造成影响北京天源通过实施前述工程所获得的净利润将不低于股权分置改革说明书（全文）中对太平村项目的盈利预测（即4117.51万元），因此也不会对公司的净利润造成影响。目前该项目基本施工完毕，北京天源在2010年底已完成与顺义土储中心的结算。2.在该盈利模式下存在财务风险 公司2012年的工作重点之一的土地一级开发项目是投资较大的业务，在多地出现土地流拍情况下，更要警惕其带来的财务风险。而其主要盈利模式是固定比列盈利模式，为降低财务风险，该公司应与政府做好充分沟通，督促政府按时付款。同时，应开拓融资渠道，利用各种金融工具，保障公司资金充足。3.该盈利模式下，收益具有不确定性该种模式下，政府向企业支付的固定比例收益与土地出让价格无关。从法理上讲，企业获取的该部分收益相当于土地一级开发工程承包人费用。政府以工程款的形式向企业支付上述费用不存在法律障碍。但在实务操作中，该种模式最大的弊端在于政府所承诺的固定利润往往不能抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等的市场波动，可能在签合同时看似收益比较客观，但是在工程结算时才发现收益甚微，甚至亏损。因此，该模式对企业参与土地一级开发实质没有诱惑力。五、华夏幸福土地一级开发的盈利模式与其他房企不同，华夏幸福的土地一级开发业务大胆创新，在牢牢把握国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，初步探索了一条独具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路。该公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，截止2011年末，公司投资开发运营了包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）、怀来京北生态新区（河北张家口）、昌黎工业园区（河北秦皇岛）、滦平金山岭园区（河北承德）、文安园区（河北廊坊）、沈北蒲河智慧产业园区（辽宁沈阳）、大厂新兴产业示范区（河北廊坊）、广阳园区（河北廊坊）、于洪园区（辽宁沈阳）等共10 个园区。2012年2月29日华夏幸福发布了2011年度业绩报告，营业收入达77.9亿元，同比增长76%，利润总额17.4亿元，同比增长181%。在2011年地产低迷期，其优越的业绩与公司创新的土地一级开发盈利模式密不可分。（一）土地一级开发业务该公司的土地一级开发业务主要是在投资的工业园区开发，土地整理、基础设施建设、产业发展服务、园区综合服务。其中土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。基础设施建设包括在委托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等建设。产业发展服务包括在委托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等。园区综合服务包括在委托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等。（二）土地一级开发具体盈利模式该公司通过与政府签订园区整体的排他性协议，为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务。其土地一级开发盈利模式主要是相对固定成本+政府高回报率，其收益主要来自招商引资额的高比例返还（园区管委会按照落地投资额的45%进行还）。 （三）土地一级开发盈利模式的分析1.在该盈利模式下，具有收入弹性大，可复制性强的优点在该盈利模式下，该公司收入弹性大，盈利存大幅超预期的可能。而成本相对固定，可能零成本锁定大量廉价土地储备。轻资产的地产开发模式，园区与地产业务互相促进模式切合地方政府需求，区域上选择多，可复制性强。2.在该盈利模式下，利于房地产开发业务该公司代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务，极大满足政府需求，实现公司与政府双赢。同时，公司利用一级开发优势低价获取商品房开发用地，做到一级二级联动开发模式，是一石多鸟之策。3.在该盈利模式下，公司实现与政府的双赢华夏幸福聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造“产业新城模式”，即园区开发运营与城镇开发建设相互促进的模式。华夏幸福“产业新城模式”，扣紧了地方政府在财政压力较大和地方经济增长途径有限的情况下，满足了其追求高GDP增长的需求，同时在控制成本的情况下，政府的高回报率，使该公司收益大幅上涨，实现了与政府的双赢。六、金融街控股土地一级开发的盈利模式金融街控股股份有限公司，原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，由最开始的单纯的代为北京市西城区政府进行土地一级开发逐步转型为房地产开发并持有优质出租物业，从一个北京地区的区域开发商转变为全国性的开发商。该公司的经营模式的转变，使其盈利大幅增加。（一）土地一级开发具体盈利模式由于资金问题、可控性问题、公平竞争问题和政企职责不分问题，该公司的土地一级开发业务由最初的企业主导模型逐渐被政府主导型模型所取代。其盈利主要有：1.公司作为土储中心的受托人，管理执行土地一级业务，收取土地储备开发成本的2%；2.公司受政府委托实施土地一级开发业务，利润率为开发成本的8%。即该公司的盈利模式为开发成本+固定收益。其中开发成本项目包括前期费用、建筑安装工程费、拆迁费用、市政及公建配套费用等。费用的归集分摊方法如下： 土地开发前期费用包括在地产开发前发生的费用，一般按地块归集，两个以上地块共同发生的费用根据各地块建筑面积分摊。 建筑安装工程费：按建筑面积分摊。 拆迁费用：红线内拆迁费用直接计入该地块成本；红线外拆迁费用，属区间市政道路的，原则上由