保增长、促发展实现开发区土地高效利用

保增长 促发展实现开发区土地高效利用 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 前言 土地难 土地局长更难 土地之难源于土地是整个社会 经济 文化及历史现象的综合投影 很难用一言以蔽之来定义土地管理 土地管理应包含 国家政治 政府行为 科学技术和社会运行四个层面 缺一不可 指导土地管理的思想来源于毛泽东的实践论 根据群众的觉悟程度 去启发和提高群众的觉悟 在群众出于内心自愿的原则之下 帮助群众逐步地组织起来 逐步地展开为当时当地内外环境所许可的一切必要的斗争 因而信任人民 和人民打成一片 那就任何困难也能克服 任何敌人也不能压倒我们 而只会被我们所压倒 中国共产党的三大作风 毛泽东 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 开发区基本情况 沈阳经济技术开发区成立于1993年 是经国务院批准设立的国家级经济技术开发区 首个被国家授予老工业基地调整改造暨装备制造业发展的双示范区称号 开发区有自身规律 产业有周期 建筑有寿命 三者应统一 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 一 拉开格局 务实规划 发挥集聚效应 根据装备制造业基本部类构成和基本生产链接关系 按照重点突出 配套有力的原则 着重规划的实效性 东优 南聚 西进 北强 中研发的战略格局 形成5大板块 截止08年底全区共有工业企业2547户 实现地区生产总值538亿 工业总产值1772亿元 实际利用外资8 4亿美元 地方一般预算收入32 8亿 税收收入53 7亿 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 二 理性思考 以科技创新引导土地资源的利用与开发 2001年完成开发区 空间经济与土地利用研究报告 并以此制定了开发区自身的土地利用指标 巧妙运用建筑退用地红线的办法 避免 院套院的建筑布局 引导企业建设通用性好 资源可以再生 土地再利用成本低的大跨度钢结构建筑 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 三 充分挖潜 坚持土地集约开发与内涵提高相结合的发展之路 2003年起 对历史遗留的闲置土地 空闲厂房 半截子工程及可再利用土地进行了集中专项治理整顿 按照 清理一批 盘活一批 退出一批 引进一批 的宗旨 重新再利用土地41宗 清理土地面积119 2公顷 收缴历史陈欠款7930万元 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 案例简介 强行收回空地 中宜镀锡板地块 以土地法为依据 闲置厂区收回再出让 保险公司汽修厂 以企业法为依据 历史遗留半截子工程 迎龙综合楼 以市场为手段 再开发盘活土地 金光纸业 以房地产法为依据 处理遗留问题 办法总比问题多 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 四 建立规委会制度 压缩决策环节 集体决策 综合解决土地问题 土地载体属性决定它是社会 经济 文化发展状况的综合投影 纲举目张 解决了以土地为中心的问题与矛盾也就解决了改革 发展与稳定的主要问题 建立规委会制度 明确和强化地方政府是土地管理第一责任人的法律地位 向权力讲真理不如将真理交个权力 集体议事决策 压缩决策环节 减少了信息的缺损 实现了阳光政务 决策 执行 监督三分离 改变了原来只就土地论土地反而越论越糊涂的怪圈 由就地管地向调控城市综合运行的管治手段转变 土地局的本份就是调动一切积极因素管好土地 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 五 严格贯彻相关法规要求 依法依规作好土地利用工作 事前 事中 事后三级保障体系 事前 建立土地交易联审制度 事中 坚持规委会审批制度 事后 严格按合同规范土地批后管理 用 两年期土地证 办法实现和完善土地验收制度 土地合同不同于普通民事合同 带有国家意志 滞纳金和违约金是土地出让收入的延伸 是国家土地收益的组成部分 建立联审制度 用制度管人 用程序说事 土地交易联审制度 延期开竣工联合审查制度 竣工验收联审制度 房地产超建 超容积率联审制度 分解权力 齐抓共管 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 国务院关于促进节约集约用地的通知 国发 2008 3号 十一 完善建设用地储备制度 储备土地出让前 应当处理好土地的产权 安置补偿等法律经济关系 完成必要的前期开发 缩短开发周期 防止形成新的闲置土地 十三 严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度 国土资源部门要会同发展改革 城市规划 建设 水利 环保等部门制订工业用地招标拍卖挂牌出让计划 拟定出让地块的产业类型 项目建议 规划条件 环保要求等内容 作为工业用地出让的前置条件 二十 完善建设项目竣工验收制度 要将建设项目依法用地和履行土地出让合同 划拨决定书的情况 作为建设项目竣工验收的一项内容 没有国土资源部门的检查核验意见 或者检查核验不合格的 不得通过竣工验收 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 开发区实景照片 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 开发区实景照片 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 开发区实景照片 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 开发区实景照片 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 六 从实际出发 由土地二维开发向标准厂房三维开发 理性 转变 建筑浪费比土地浪费更可怕 建设标准厂房首先要回答好为谁而建 谁来建 在哪里建的问题 由原来 灰箱式 标准厂房建设模式向订单式 明箱 模式转变 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 灰箱式 的标准厂房 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 所谓标准厂房一定是通用性能好 适宜性能高的厂房 大跨度 高举架 大空间是衡量标准厂房的标准 2006年开始开发区由政府建设向引导市场开发转变 引入国外既有市场又有经验的工业地产商进行开发 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 在哪建 将标准厂房作为拉动区域发展的 引爆点 有意将区位选择在边缘地带 沈阳经济技术开发区规划和国土资源局 需要进一步破解的难题 土地出让是土地使用权的出让 新版土地合同对工业用地的使用规定得非常详细 也就是对使用的 权 进行了详细规定 但是在50年的出让期间 出让后必然还要发生转让行为 即 权 的转让行为 符合逻辑的结论就是转让中的受让方还得必须执行原来的出让合同 转让中的双方是完全镜像的 这显然是行不通的 同时对权利而言 最直接的结果就是建立在使用权基础上的他项权利无法被司法执行 也就是他项权利已无现实意义 综上 土地转让还需要尽快进行制度完善 以便能