保利国际广场策划案－中地行定

CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场策划案 2007 10 26 明天的眼光 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2006年 保利进入贵阳乌当 贵阳房地产市场为之一震 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2007年 保利给贵阳房地产带来了一场山水豪宅风暴 保利温泉新城一期11万方 一天卖完 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2007年 保利进入贵阳的中心 中地行预言 2008年保利将给贵阳带来另一场风暴 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD INDEX 索引 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 客户分析 第五部分 产品建议 第六部分 营销推广 第一部分 地块分析 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD PARTI保利国际广场地块分析 1 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 山雨欲来风满楼 风暴起源于 贵阳市第二人民医院 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 项目经济技术指标 1 地块前道路交叉口处须设置不小于1000平方米的绿化广场 地块须建设不小于2000平方米的美术展览厅 地块西北角须设置一栋酒店或商业 办公建筑 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 项目所在区域规划定位 定位 文化中心 是中心商务中心的重要组成部分 规划 一中心两轴一带五区 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它是贵阳市中心的地王 楼价高 规模大 贵阳市中心近年罕有的出让面积超过2万平方米的江边地块 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它毗邻南明河畔 收藏母亲河最美一段 项目毗邻的此段南明河 是江面最宽 水质最好的一段 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 他三面临城市主干道 商业价值极高 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它处于城市核心 出行便利直达全城 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它位于传统的政治中心 政府部门汇聚 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它周边聚集了贵阳最高档江畔豪宅项目 蓝波湾 金岸玉都 盛世花城 在水一方 中天星园 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它周边云集了贵阳最高档特色餐饮 南洋酒店 赤水情 海港大酒楼 金燕贵宾楼 海洋王宫 远洋鱼港 半山乌江鱼 贵龙饭店 食语花园 毛家湘菜馆 金黔食府 圣沣大酒店 喜来登酒店 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它位于贵阳最高档酒店 写字楼商务圈 喜来登大酒店 圣沣大酒店 富中商务酒店 大正酒店 富中国际广场 宏业大厦 新华大厦 华坤发展大厦 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 它位于贵阳最高档旅游 休闲消费圈 甲秀楼 人民广场 贵阳大剧院 纪念塔 黔明寺 观风台 甲秀广场 民族文化宫 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳最高档居住 旅游 购物 休闲消费板块 区域定位 贵阳文化中心 中心商务区的重要组成部分 贵州的传统政治中心 政治经济效应明显 省委 纪委 最高档豪宅聚集 在水一方 蓝波湾 盛世花城 最高档酒店云集 喜来登酒店 圣沣酒店 最高档餐饮汇聚 海港大酒楼 海洋王宫 远洋渔港 最高端文化场所汇集 贵阳大剧院 民族文化宫 电视台 最高档旅游休闲 甲秀楼 甲秀广场 人民广场 保利国际广场出身豪门 1 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 1 保利国际广场地块价值总结 项目位于南明河畔 贵阳豪宅标志元素 项目三面临城市主干道 交通便利 商业价值高 中心商务区重要部分的规划定位 写字楼价值潜力大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 出身豪门的保利国际广场 身上背负了太多的期望 在决定给她穿上什么嫁衣之前 还是先来看看市场 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD PART2贵阳房地产市场分析 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳房地产开发投资市场分析 PART2 1 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 房地产行业投资增速快 是贵阳经济的主要支柱 2006年 贵阳市房地产开发完成投资108 54亿元 同比增长19 1 但从总体上房地产投资占固定资产投资比重为26 3 比例变化不大 增量只是伴随投资总额的增长 结构合理 可见房地产业仍然是拉动贵阳经济增长的支柱力量 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2006年贵阳房地产投资产品类别分析 2006年 贵阳市房地产开发完成投资108 54亿元 其中住宅投资54 4亿元 所占比例50 1 办公房投资5 81亿元 所占比例5 4 商业营业房投资7 52亿元 所占比例6 9 其他投资40 81亿元 所占比例37 6 总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2006年贵阳各区房地产投资区域分析 从各区域投资完成情况来看 云岩 南明区两主城区完成投资65 37亿元 占全市的60 2 仍然是贵阳房地产投资的重镇 而小河 花溪 白云 乌当 高新技术产业开发区五区完成投资35 3亿元 占全市的35 3 其余的只占不到5 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳房地产市场洞察1 房地产投资市场增长迅速 其中住宅市场是投资增长的重点 投资区域主要集中在两城区 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳市土地交易市场分析 PART2 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳市近年土地出让市场分析 2 贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势 虽在2005年受国家政策打压 使房地产发展步伐有所减缓 但在2006年又再次崛起 2006年整个贵阳市土地出让面积499 62万平方米 同比增长87 2 说明贵阳市房地产业发展前景被看好 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2006年贵阳土地出让市场细分分析 2 2006年 整个贵阳市土地出让面积499 62万平方米 其中住宅面积338 99万平方米 同比增长104 8 商业营业房面积98 06万平方米 同比增长156 7 办公房面积5 1万平方米 同比下降14 6 用于其它开发的土地面积50 1万平方米 同比下降14 7 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2006年贵阳各区土地出让市场分析 2 2006年贵阳土地出让市场上 金阳新区由于新世界地产 水电集团等省外知名企业入驻购地 土地出让量达到295 94万平方米 占全市的59 2 比2005年全市土地出让量还大 两主城区由于可开发用地都涉及大量的拆迁 所以可出让面积非常少 两主城区未来的商品房供应量将会更加稀缺 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳房地产市场洞察2 大市向好 土地出让市场近年交易活跃 但出让的区域主要集中在金阳新区 两主城区处于一地难求的状况 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳商品房市场分析 PART2 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 近年贵阳市商品房交易活跃 成交量逐年增加 2 2000 2006年 商品房销售成交面积则逐年上升 到2005年 市场虽受调控影响 但是需求市场总体维持稳定 2007年上半年贵阳商品房销售增长迅速 半年的成交量达到了06年全年成交量的77 在大市向好的背景下 预测未来几年贵阳房地产成交量依然会有较快速的增长 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳市目前处于卖方市场 供不应求 2 从供应统计中 可以发现1998 2000年属于买方市场 2001 2003年开始达到供求平衡状态 而从2004年开始 当年销售面积均大于竣工面积 处于卖方市场 供不应求 市场在消化存量 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 近年房地产交易活跃 价格升至近年高峰 2 2001 2006年 全市商品房均价逐年提升 上涨明显 特别近2年来 成交均价快速上涨 商品房成交均价突破了2500元 平方米 但由于目前贵阳存在大量的经济适用房 价格相对较低 把价格拉低 实际中心城区的房价已经达到5000元 由于中心城区可开发用地越来越少 预测未来几年中心城区的价格依然走高 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳房地产市场洞察3 近年贵阳市场处于需求略大于供给的态势 商品房价格持续走高 07年主城区的均价在5000元 平米 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 项目所在区域住宅参考个案分析 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 金岸玉都 1 项目位置 贵阳市南明区文化路占地面积 8000平方项目定位 南明河畔的精品楼盘项目slogan 五十年买不到的好房子发售时间 2006年8月15日销售均价 5800元 后期望江单元达到8000 9700元销售率 99 客户来源 经商者 白领阶层存在问题 周边比较混乱 建筑凌乱 嘈杂 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 君悦华庭 1 项目位置 贵阳市新华路58号占地面积 13614平方总建筑面积 156952平方项目定位 高档商住综合楼项目slogan 一个可以世袭的经典发售时间 2007年7月19日销售均价 5400元 平方米销售率 80 客户来源 电力系统 中上层人群存在问题 噪音污染 停车位不够 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 恒丰一品 1 项目位置 富水南路31号项目配套 3层停车场占地面积 1550平方总建筑面积 39445平方项目定位 都市宽景华第项目slogan 大隐藏锋 传世尊邸发售时间 2007年7月销售均价 6800 7000元 平方销售率 70 存在问题 嘈杂 建筑密度大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 经典时代三期 1 项目位置 贵阳市宝山南路185号项目配套 商场 幼儿园 网球场 景观泳池总建筑面积 73019平方项目定位 大型生态社区项目slogan 经典之中 完美演绎一个时代最后的经典发售时间 2007年8月25日销售均价 5300 5500元 平方米销售率 55 客户来源 一期 二期老客户的关系客户存在问题 三期距离道路较近 空气 噪音污染较大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 阳光100 1 项目位置 市南路与解放路交叉口项目配套 商住楼 写字楼占地面积 15155平方发售时间 2006年11月销售均价 5200元 平方米销售率 70 客户来源 中高收入人群存在问题 楼间距较近 周边商业配套不完善 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 福楼旺邸 1 项目位置 贵阳市市南路110号项目配套 健身房 会所 幼儿园 超市占地面积 16600平方米总建筑面积 66700平方米项目定位 两城区中高档小区楼盘项目发售时间 2006年12月8日销售均价 5300元 平方米销售率 80 以上客户来源 两城区中产以上人群存在问题 城市噪音 密度大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 在水一方 已售项目 1 项目位置 南明区摈河路与南浦路交汇处项目配套 会所 美容中心 儿童游乐设施 网球场占地面积 32000平方总建筑面积 130000平方项目定位 人与自然和谐共处生态楼盘项目slogan 源源不断的生活享受发售时间 1999年底 2004年销售均价 3200 4800元 二手价6000 7000元销售率 100 客户来源 经商 贵阳先富起来一群存在问题 周边商业不完善 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 蓝波湾 已售项目 2 项目位置 贵阳市都司路188号项目配套 康体健身设施 景观泳池 美容中心占地面积 10287平方总建筑面积 83050平方项目定位 江畔豪宅发售时间 2002年5月1日销售价格 3400元 3800元 4200元 4500元四次调价二手价格 8000 11000元 平方米销售率 100 客户来源 从事经商的高收入人群 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 盛世花城 已售项目 1 项目位置 贵阳市嘉润路1号项目配套 会所 生态泳池 棋牌室 幼儿园 网球场占地面积 35934平方总建筑面积 150000平方项目定位 高档生态示范楼盘项目slogan 南明河畔 创富精英的上城建筑发售时间 2005年11月30日销售均价 一期 3400 4800 二期5200 6100销售率 100 客户来源 白领精英 公务员 经商者存在问题 容积率高 建筑密度大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳房地产市场洞察4 项目处于贵阳豪宅板块 在售项目价格5200 9800元 贵阳的豪宅处于起步阶段 豪宅项目稀缺 豪宅市场具有比较大的发展潜力 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳商用物业市场分析 PART2 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 1 贵阳商用物业市场洞察1 贵阳作为贵州省会 政治经济效应明显 消费力强 贵阳是一个消费型的城市 高端消费辐射全省范围 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 1 贵阳商用物业市场洞察2 贵阳的商业主要分布在喷水池 大十字 大南门 小十字 大十字 市西路 呈十字型带状分布 形成喷水池 大小十字 大西门 大南门四个小型的较为繁华的商业区域 但每个区域的规模都不大 没有形成真正的大规模成熟商圈 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 1 贵阳商业物业市场洞察3 贵阳各个商业区域以传统的百货商场为主力商家 百货公司林立 经营业态较为单一 同质化严重 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳商业物业市场洞察4 贵阳大部分商业体都存在交通流线不畅 停车难 没有广场 中庭等公共设计 经营业态单一 模式落后的缺陷 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳商业物业市场洞察5 贵阳缺乏传统的商业步行街 Shoppingmall这种集购物 娱乐 休闲一体化的商业形态 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳商业物业市场洞察6 贵阳商用物业空置率较高 一层临街铺抢着买 二层找人买 三层没有人买的现象相当普遍 二层以上商铺的空置率偏高 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳商业参考个案分析 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 恒峰步行街 2 项目位置 中山西路 原市委 项目业态 百货 超市 电影院线 餐饮 真冰场 健身馆占地面积 25333平方总建筑面积 234000平方项目定位 核心区高档商住综合体项目slogan 一站式购物中心发售时间 2007年7月8日商铺销售均价 32500元 平方米销售率 45 客户来源 大部分原市西路经商者存在问题 限制投资客 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 恒峰步行街 2 这是贵阳目前首个具备购物 娱乐 休闲 餐饮于一体的商业体 但期由于受到地块条件的限制 打造成室内卖场与室外街区相结合的形态 从业态与功能上具备了shoppingmall的雏形 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 君悦华庭 2 项目位置 贵阳市新华路58号占地面积 13614平方米总建筑面积 156952平方米项目定位 高档商住综合楼项目slogan 一个可以世袭的经典发售时间 2007年7月19日商业销售均价 14000 45000元 平方米销售率 50 以上客户来源 投资经商者存在问题 缺乏合理规划 缺乏定位 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳写字楼市场分析 PART2 5 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳写字楼参考个案分析 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 香格里拉国际商会大厦 2 项目位置 万东桥头占地面积 10778平方米总建筑面积 60516平方米项目定位 超甲级写字楼项目slogan 双5A智能化超甲级涉外写字楼发售时间 2006年11月28日销售均价 7800元 平方米销售率 不详租金价格 预计80 100元 平方米出租率 未交楼停车位 500个管理费 待定租赁用户 未知 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD CID银座 2 项目位置 云岩区小十字中山东路32号占地面积 2450平方米总建筑面积 27000平方米项目定位 中高档写字楼项目slogan 少数人的写字楼发售时间 2006年9月销售均价 5400元 平方米销售率 95 租金价格 预计35 40元 平米出租率 未知 07年底交楼停车位 200个管理费 4元 平方米租赁用户 房地产 制药 通讯公司 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 国艺大厦 2 项目位置 云岩区中华北路3号占地面积 1538平方米总建筑面积 21560平方米项目定位 中高档写字楼项目slogan 格调商务空间发售时间 2006年6月销售均价 6000元 平方米销售率 90 租金价格 30 40元 平方米出租率 目前处于交楼阶段停车位 40个管理费 5元 平方米租赁用户 房地产 机械 物流公司 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 富中国际广场 2 项目位置 南明新华路126号占地面积 5000平方米总建筑面积 6万方项目定位 贵阳首席涉外甲级写字楼项目slogan 绝对国际商务平台领跑贵州现代发售时间 2005年销售均价 6000 8000元 平方米销售率 100 租金价格 80 110 平方米出租率 80 停车位 400个管理费 5元 平方米租赁用户 房地产 网络 制药 通讯公司 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 世贸广场 2 项目位置 延安中路占地面积 7312平方米总建筑面积 43600平方米项目定位 贵阳中高端写字楼发售时间 2004年10月销售均价 4800 5000元 平方米销售率 100 租金价格 40 60元 平方米出租率 75 停车位 207个管理费 3 5元 平方米租赁用户 房地产 证券 金融公司 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳写字楼物业市场洞察1 贵阳写字楼主要集中在喷水池 紫林庵 大十字 大南门四个区域 呈点装分布 没有形成一个集中的写字楼商圈 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳写字楼物业市场洞察2 贵阳写字楼市场由于住宅禁商的政策未完全落实 写字楼的市场价值被低估 写字楼售价与同区域的住宅售价处于相同水平 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳写字楼物业市场洞察3 贵阳写字楼总体的软硬件条件不高 缺乏真正高端的甲级写字楼 目前投入使用的写字楼以乙级标准的居多 高端写字楼发展空间大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2 贵阳写字楼物业市场洞察4 贵阳写字楼产品相对落后 缺乏可与其他一线城市比较的写字楼 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳商业 写字楼 住宅市场机会小结 2 商业 贵阳商业没有shoppingmall的形态 贵阳需要一个真正的shoppingmall 写字楼 贵阳缺乏高端写字楼 市场存在空白点 住宅 贵阳豪宅市场具有巨大发展潜力 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场项目定位 PART3 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际广场地块价值回顾 南明河畔 贵阳豪宅标志元素 三面临街 交通便利 商业价值高 中心商务区 写字楼价值潜力大 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳商业 写字楼 住宅市场机会回顾 3 商业 贵阳商业没有shoppingmall的形态 贵阳需要一个真正的shoppingmall 写字楼 贵阳缺乏高端写字楼 市场存在空白点 住宅 贵阳豪宅市场具有巨大发展潜力 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 项目具备打造以下产品的条件 贵阳市中心江岸豪宅贵阳最具代表性的高端写字楼贵阳首个休闲 娱乐 购物体验一体化的shoppingmall 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场定位愿景 做一个好的项目 3 做保利企业的一个标杆项目 做一个为城市的发展有贡献的项目 保利央企的社会责任与保利贵州发展的战略需要考虑 保利国际广场是 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场的未来素描 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 在贵阳市中心最高档的居住 娱乐 休闲旅游的板块里面 这样一个建筑综合体 它对贵阳意味着什么 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 先从商业说起 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 这是一个shoppingmall 百货商场是以直接满足购物为目的的场所 但shoppingmall是以满足娱乐休闲为直接目的 购物是伴随性的消费 这是两者间最本质的区别 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 虚拟一次shoppingmall与百货商场的招商过程 3 这是shoppingmall与百货商店相同的品牌 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 虚拟一次shoppingmall与百货商场的招商 没有成功的百货愿意把麦当劳开在自己的商场里面 所有成功的shoppingmall都会有一间肯德基或麦当劳在里面 3 shoppingmall 麦当劳 肯德基 必胜客 仙踪林 韩国料理 游乐场 健身房 国际电影院线 溜冰场 百货商场 服装 鞋帽 珠宝 化妆品 钟表 超市 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 虚拟一次shoppingmall与百货商场的招商 3 百货商场有的 shoppingmall一定有 百货商场只是shoppingmall的一部分 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD shoppingmall就是在一栋商业体里面包含所有商业业态 在这里不仅仅是购物 更多的是闲逛 看电影 约会 聚餐 玩乐 时尚 周末嘉年华 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场具备成熟条件开创贵阳新商业模式 保利国际广场为贵州人民打造首席shoppingmall 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际购物中心 贵州商业旗舰 保利国际广场shoppingmall定位建议 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 清楚了商业 接着说写字楼 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳写字楼代表作一 这是贵阳目前投入使用的最好写字楼 富中国际广场 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳写字楼代表作二 这是贵阳目前投入使用的最好写字楼 世贸广场 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 放开视野 看看北京 上海 广州写字楼的代表作 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 看看北京写字楼的代表作 2 新保利大厦 北京写字楼新门户 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 看看上海写字楼的代表作 2 上海证券大厦 陆家嘴中央商务区标志写字楼之一 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 看看广州写字楼的代表作 保利国际广场 国际超甲级写字楼 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 上述北京 上海 广州写字楼的代表作背后都站着同一个身影 保利地产 3 保利贵州 在贵阳的中央商务区 将一如既往的以央企的社会责任为己任 推进贵阳写字楼发展的进程 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际写字楼定位建议 2 保利国际中心 贵州首席国际商务港 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 明晰了商业与写字楼 是到时候思考住宅了 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 气质完全不同的商业与写字楼是否会对住宅产生影响 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 贵阳传统豪宅社区在南明河畔 资源 环境 连同建筑本身都是非常同质化的 保利国际广场 如果没有贵阳第一个shoppingmall 保利国际广场 如果没有贵阳第一个超甲级写字楼 也可能与他们走在同一条路上 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 南明河 Shoppingmall 写字楼 保利国际公馆 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 都市国际豪宅 2008年贵阳豪宅历史的分水岭 3 2000 2002 2005 2008 开创贵阳江畔豪宅 贵阳江畔豪宅经典之作 贵阳江畔豪宅经典之作 开创贵阳豪宅新时代 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场住宅定位建议 3 保利国际广场 在这样的现代商业与高端写字楼基础上 建造贵阳前所未有的都市江畔国际豪宅 保利国际公馆 都市江畔 国际豪宅 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 商业贵州商业旗舰 写字楼贵州首席国际商务港 住宅都市江畔国际豪宅 保利国际广场 其建设方向在贵阳房地产形态上无法被超越 结合前面三个分析 得出这样一个地产形态 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 贵阳首个shoppingmall 贵阳高端甲级写字楼 贵阳都市江畔国际豪宅 贵阳都市江畔国际豪宅 贵阳首个商业公共广场 贵阳美术展览中心 释放出的价值无法估量 轻原子核的积聚产生 聚变 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 聚变后的原子核释放出3股强大的能量 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 商业价值 价值体系 生活价值 社会价值 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场项目整体定位建议 保利国际广场 贵州新城市地标 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 项目定位理解 如何理解城市地标 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 什么是城市地标 地标一般分为两类 一类是大自然鬼斧神工早就的地形地貌 从这个意义上说长江就是中国的地标 黄果树就是贵州的地标 这钟天赐地标是可遇而不可求的地标 另一类可遇可求的地标就是我们常说的地标建筑 城市标志 更多情况下 我们是在这个意义上使用 地标 这个词的 例如自由女神像就是美国的地标 金茂大厦就是上海浦东的地标 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 城市地标的要素分析 第一 地标的建筑要素 一个建筑要成为地标 要有一定的高度 体量 功能和美学价值 第二 地标的地理要素 作为地标 要占据独特的地理位置 一般位于城市的重要地段 第三 地标的文化要素 每个城市都有自己的城市文化 这些文化都是以城市的人和物为载体的 而城市建筑就是重要的载体之一 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 城市地标的价值分析 地标 从建筑学意义上讲 其功能和位置具有重要性 其体量和高度具有统领性 其外观和造型具有独特性 地标 从社会学意义上讲 往往是一个地区 一座城市一定时期内艺术 技术乃至政治 经济的集中反映 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 城市地标的功能作用 地标 是城市的标志性建筑 是迅速判断一座城市的识别符号 是城市这样或那样的重要节点 是外来游客们能叫出名字的地方 是出租车司机耳熟能详 市民津津乐道的地方 是一个地区或一座城市最重要和最具象征性的地方 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 按照上述的分析 不是每栋建筑都可能成为地标的 地标不是炒作出来的 不是自封的 不是官员加封任命的 也不是媒体评选出来的 城市在不断地发展变化 地标也在发展变化 极其少数的建筑会在城市发展过程中成就自己城市地标的价值 新的城市地标也就诞生了 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 贵阳城市地标搜索 美国麻省理工学院的凯文 林奇教授曾经做过这样一个实验 如果让普通人根据自己的印象或记忆描绘一个城市的地图 一般情况下 只有一个城市的标志性建筑和街道能被非专业人士画出 比如在巴黎的草图上 巴黎就只剩下埃菲尔铁塔 凯旋门 巴黎圣母院和香榭丽舍等几条重要的街道 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 2007年 贵阳城市地标搜索 2007年 如果把凯文 林奇教授所做实验的城市换做贵阳 那么 被描绘和被记忆的会是哪些建筑呢 实验结果甲秀楼 文昌阁 人民广场 喷水池 大十字 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 1 2年之后 我们希望重做凯文 林奇教授实验的时候 在贵阳的城市草图上出现 保利国际广场 的字样 这就是保利国际广场出身豪门的使命 3 保利国际广场 贵州新城市地标 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场 贵州新城市地标 Slogan建议 3 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际广场Slogan思考 一 保利国际广场 打造 贵州新城市地标 保利国际广场 融合了商业 写字楼 住宅的最高端形态 保利国际广场 用国际化的眼光给贵阳房地产带来一次全方位的革命 保利国际广场于贵阳 带来的都是贵阳前所未有的 都是开创性之作 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际广场Slogan思考 二 保利国际广场 之所以具备打造 贵州新城市地标 的条件 是因为融合了商业 写字楼 住宅的最高端形态 是这三者的核聚变令到项目成为贵阳的独一无二 三者相辅相成 三者缺一不可 因此 中地行建议Slogan 不分产品类别 整体考虑 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际广场Slogan思路 Slogan创意出发点 贵阳开创性之作 城市新地标 贵阳最高端商业 写字楼 住宅客户 保利国际广场SLOGAN力求打破传统宣传用语统一的楼盘形容词 以更有高度的理念 表达本项目国际化的视野与目标客户的气质所在 Slogan创意思路 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际广场 用明天的眼光看今天 保利国际广场Slogan建议 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 保利国际广场Slogan阐述 用明天的眼光看今天 这是一种高度 代表一种前瞻性的态度 是用发展的眼光来评判与引导 是项目目标客户身上所具有的独特气质 用明天的眼光看今天 这是一种状态 寓意看贵阳的今天 是对今天贵阳现状的一种审视与思考 这是一切事物变化发展的基础与开始 用明天的眼光看今天 以一种高度贴切的表达出项目 目标客户的特质 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 保利国际广场客户分析 PART4 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商场 写字楼客户分析 PART4 1 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 保利国际广场 贵阳明日的财富中心 财富风暴由此卷起 什么人会站在财富之巅 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商业客户分析 主力客户群贵阳专业投资客户 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商场消费人群 主力客户群贵阳专业投资客户 以贵阳为核心 辐射周边市县 来往贵州的商务 旅游人群 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商场经营者 主力客户群贵阳专业投资客户 国内外知名品牌商家 眼光独到的个体经营者 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商场 写字楼目标客户群 自营客户有经营发展的需要 有充裕的资金 投资客户有丰富的房地产投资经验 有前瞻性眼光 有独到的分析能力 投资目的 投资或自营 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商业投资者的共性 拥有明天的眼光敏锐的市场触觉 关注投资和回报 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商业与写字楼主力客户特征分析 一 他们是 一群不管来自哪里 只关注投资回报价值的人 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商业与写字楼主力客户特征分析 二 他们有 丰富的投资经验 独到的洞察力 敏锐的财富嗅觉 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商业与写字楼主力 重要客户特征分析 三 他们 见多识广 有自己的价值观 自己的判断 可以被引导 但拒绝被教导 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 商业与写字楼主力客户特征分析 四 他们关注的是 保利国际广场的商业与写字楼的形态价值 以及商业与写字楼最终消费者的消费价值 因为这些 决定了保利国际广场的未来升值潜力与投资回报价值 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 财富的级别 投资的眼光 是他们迈向财富之巅的唯一门槛 迈过这道坎 进入这个门的 都是保利国际广场的尊贵客户 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 住宅部份客户分析 PART4 2 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 住宅物业客户定位思考 项目出身豪门的先天条件 与打造贵州新城市地标的后天定位 决定了项目的目标客户是贵阳的上层财富阶层 1 2 3 20 的人 占有80 的财富 才有能力付出80 的附加值 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 从马斯洛需求层次看目标客户群的特征 生理需求 安全需求 归属需求 自我实现 尊重需求 买房 只为了有一个属于自己的居所 温饱阶段 小康阶段 富裕阶段 买房 买一个有管理的社区 买房 要有家的感觉 买房 要有代表性的楼盘 买什么 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 这20 的人来自哪里 他们是怎样的一群人 他们买房是为了什么 解疑答惑的过程 让我们离他们越来越近 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 这20 的人来自哪里 其他与贵阳有密切联系的人 贵州地州县的富绅 贵阳政府部门高管 贵阳垄断行业高管 走进贵阳经商人士 贵阳本土成功生意人士 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 3 他们是怎样的一群人 一群事业成功 拥有财富 有自信 有追求 主动去生活的人 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 群体面相 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 背景特征 生活型态 心理地图 价值观念 核心欲望 有足够的财富和能力令生活优越 正在处于或迈向社会金字塔的顶尖 对于个人修养都表现出 身份 意识及 品位 追求 一般工作在主流的或流行的行当 以 钱赚钱 是他们目前工作的状态 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 背景特征 生活型态 心理地图 价值观念 核心欲望 他们不仅要求产品能满足生活需要 更要体现出个性特点 透露出自己与众不同的文化品位 对好产品有鉴赏力 社交圈子稳定却又具有排斥性 圈子内的消费示范作用远大于任何推销 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 背景特征 生活型态 心理地图 价值观念 核心欲望 他们其实也很辛苦 每天被缠绕在这个社会的种种关系中 渴望疏离庸俗 却又不时被世事束缚 他们游弋于这个社会的关系网中 关系网是他们在社会中的重要竞争力表现 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 背景特征 生活型态 心理地图 价值观念 核心欲望 他们内心具强大的优越感 有些许骄傲与虚荣 却并非盲目的自大与炫耀 信奉享乐主义 专注于个人生活与激情 从不放弃任何一个成为众人焦点的机会 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 背景特征 生活型态 心理地图 价值观念 核心欲望 他们很看重 圈子 看似生活随意 但消费习惯及生活态度却掩饰不住内心爱 SHOW 的种子 希望被认同 但又与 众 不同 4 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 这样的一群人 他们买房是为了什么 选择房子是选择一种居住 选择房子更是选择一种生活方式 房子也是他们的 门面 成为圈子里的名片 房子是暂居的场所以及投资品 因此必须有足够的未来发展前景与保值升值潜力 房子的地段价值感及身份象征性相当重要 房子是自我价值的集中体现 因为 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 典型目标客户深化 一 客户小资料 姓名 许先生年龄 38岁学历 大专居住区域 云岩居住环境 单体高档小区家庭人数 3人家庭收入 80 100万婚姻状况 已婚工作区域 云岩职业 民营企业总经理置业次数 第3次置业用途 自住 成功的金领人士 年轻 有魄力 事业正升级 由于工作与小孩教育的关系 许先生近两年一直寻找市中心居住环境好的大社区 但看到的许多项目都有这有那的不满意 一直没买到合心意的物业 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 典型目标客户深化 一 客户语录 我相当注重环境的好坏 南明河边是我市中心置业的首选 因为江边的空气环境好 景观漂亮 最好是一个相对大的社区 因为这对小孩的成长很重要 还有就是物业管理一定要好 安全感再强点 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 典型目标客户深化 二 客户小资料 姓名 林小姐年龄 35岁学历 本科居住区域 南明区都市之星居住环境 单体高档小区家庭人数 3人家庭收入 30 40万婚姻状况 已婚工作区域 南明区职业 大型国企管理层置业次数 第3次置业用途 自住 林小姐目前居住的品质在贵阳属于高端水平 第一套单位房用于出租 3年前购买了现在居住的位于南明河畔的都市之星 今年还在温泉新城购买了一套用于日后渡假与养老的联排别墅 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPROPERTYCO LTD 4 典型目标客户深化 二 客户语录 如果让我再考虑在市区置业的话 这个楼盘必须有与众不同之处 比如说地段环境 规模配套等 但相信这在贵阳市中心很难找到 项目如果特别具有升值潜力和投资价值则可以考虑考虑 CNLANDGUANGZHOUCHINALANDPRO