工商管理毕业论文_2.doc

肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆莆艿螆肈腿薇螅螈莄薃螄羀膇葿螃肂蒃莅螂膄芅蚄螁袄肈薀螁羆芄蒆袀聿肆莂衿螈节芈袈袁肅蚇袇肃莀薃袆膅膃葿袆袅荿莅袅羇膁蚃袄肀莇蕿羃膂膀蒅羂袂莅莁蕿羄膈芇薈膆蒃蚆薇袆芆薂薆羈蒂蒈薅肀芄莄薄膃肇蚂蚃袂芃薈蚃羅肆蒄蚂肇芁蒀蚁袇肄莆蚀罿荿蚅虿肁膂薁蚈膄莈蒇蚇袃膀莃螇羆 毕 业 论 文 作 者： 学 号： 学 系： 专 业： 题 目：南京时尚莱迪运营管理的分析报告 指导者： 2011 年 2 月 18 南 京 毕 业 论 文 中 文 摘 要近几年来，商业地产的概念逐渐进入中国地产人的视野。随着一系列借鉴国外shopping mall的开发理念而来的巨无霸型的商业综合体的出现，中国商业地产市场正迎来了新一轮的发展机会。然而，由于商业地产的风险和难度较大，以及相关知识及经验的缺乏，很多商业地产项目的投资开发和后期的商业运营管理严重脱节。重金在握，一将难求，人才短缺和融资困难已经成为制约商业地产发展的瓶颈。本文基于商业地产的相关理论结合我国近几年来的政策和国情等实际情况，以南京时尚莱迪购物广场为例，通过问卷和作者的实习经历，对商业地产的运营管理展开调查。根据调查问卷所得数据的深入分析和作者日常管理的观察，归纳出对商业地产如何经营与管理，以及商业地产的未来发展前景如何，并据此提出相应建议。关键词： 商业地产 商业综合体 运营管理 发展前景 毕 业 论 文 外 文 摘 要Title Theory of commercial real estate operation management- in nanjing fashion shopping plaza lai dean as an exampleAbstract：In recent years, the concept of commercial real estate gradually entering China real estate ones horizons. As a series of shopping mall foreign development concept of big MAC type of commercial complexes appear, Chinas commercial real estate market is ushered in the new development opportunities. However, because of commercial real estate risk and difficulty bigger, and related knowledge and the absence of experience, a lot of commercial real estate projects investment development and later business operation management apart seriously. Showering within ones grasp, one will be hard to get, talent shortages and financing difficulties has become the bottleneck of restricting commercial real estate development.Based on the related theories of commercial real estate combined with China in recent years of policies and conditions such as actual situation in nanjing fashion shopping plaza lai dean as an example, through the questionnaire and the authors internship for commercial real estate, the operation and management of the investigation. According to investigation questionnaire data analysis and daily management of observation, the author sums up how to commercial real estate business and management, and commercial real estates future development foreground how, and then put forward the corresponding proposal.Keywords ：commercial real estate business Commercial complexes operation management development prospects 目录第一章 绪论11.1问题提出和研究背景21.1.1 问题提出21.1.2 研究背景41.2 研究意义和研究方法41.2.1 研究意义41.2.2 研究方法4第二章 南京时尚莱迪购物广场运营管理的概况62.1 公司简介62.2 南京时尚莱迪购物广场运营部门的架构62.3 南京时尚莱迪购物广场运营管理的运作72.3.1 统一规划、布局72.3.2 统一招商、选商82.3.3 统一推广、运营92.4 部门团队的打造102.4.1 团队的协作方面112.4.2 工作的内容方面122.4.3 个人的技能方面122.4.4 日常的态度方面132.5 部门文化的构建132.6 部门CRM系统的运用14第三章 南京时尚莱迪购物广场运营管理的特色与不足153.1 南京时尚莱迪购物广场的总体分析153.1.1 优势153.1.2 劣势153.1.3 机遇163.1.4 威胁163.2南京时尚莱迪购物广场运营管理的特色173.2.1 企业人才观的准确定位173.2.2 运营部的管理上予以重视183.2.3 运营部的工作专业化183.2.4 运营部工作中单据的细致化和全面化183.3 南京时尚莱迪购物广场经营管理的不足之处213.3.1 运营部缺乏招商团队的建设213.3.2 运营部业态选择及组合无硬性指标213.3.3 运营部员工流失率极高21第四章 南京时尚莱迪购物广场运营管理的建议224.1 “ CRM系统”商家可以与客户实行信息绑定服务224.2 倡导走可持续发展理念224.3 进一步加强部门优良管理的理念224.4 网络时代下的电子商务平台的有效利用23结论24致谢25参考文献26附件一 对南京时尚莱迪购物广场的运营管理现状访谈严娟访谈录27附件二 违反经营绩效扣分单30第一章 绪论近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给商业地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 1那么什么是商业地产呢？他的定义又是如何界定的呢？根据我国房地产统计年鉴的定义，将进行商业零售和其它实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。事实上，我国商业地产概念的演进，经过从狭义阶段走过广义阶段，现在正进入泛商业地产时代。 2（一）狭义商业地产：是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等，在狭义商业地产之外还包括工业厂房、写字楼、会展中心、酒店公寓等物业形式。（二）广义商业地产：是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、会议中心以及商业服务业经营场所等，其中还包括一些商务地产的元素。无论是狭义、广义还是泛义,商业地产都是为了实现对商铺的租售而获利。因此，研究如何通过成功的商业地产运营，创造人流和客流，从而获得长期、持续的租金回报，不断提升商业地产的升值空间是商业地产需要关注的一个重要课题。随着社会经济快速的发展，我国商业地产业在逐渐改变以住宅为主的发展模式，包括办公室楼、酒店、购物中心、专业市场等多种业态的商业地产异军突起，日益受到关注。尽管我国在商业地产开发和运营上积累了丰富的时间经验，但在理论研究上尚存在大量的空白点，鲜见针对具体城市的系统和深入的研究。经济的发展，城市化进程的加快促进了商业业态的转化，为商业地产的发展提供了基础也提出了要求。就商业地产本身而言，除了具有房地产的共性之外，在很多方面都有着自身的特点。 2（一）收益性强。商业地产收益主要是依靠长期运营而获得持续的现金流，同时还有来自其自身价值的提升。（二）经营方式多样性，以租赁为主。现代商业地产以租赁为主，通过出租获取收益和价值补偿。（三）投资规模大、高风险。高收益伴随着高风险，商业地产的资金投入量巨大。（四）运营管理要求高。商业地产运营成功与否直接关系到其盈利状况。（五）经营内容多样。往往涵盖大部分第三产业的内容，餐饮、娱乐、金融等服务业都会出现在商业地产经营中，增加了项目运营管理的复杂性。与此同时商业地产还是块肥蛋糕： 3机会一，刚性需求让商业地产蛋糕越发诱人。（1）我国有大量的从第一、第二产业向服务业的转移，从而产生了大量的办公楼、商铺等的徐琼；（2）我国需要大量的零售空间的扩展，并且新的零售业概念的发展将刺激这一需求的上升；（3）大中型城市大量的人口流动和人口结构的变化；（4）新的建筑产品和技术使得旧的商业建筑越来越失去吸引力；（5）租户在寻找更能创造新的购物环境和购物舒适感的地方；机会二，外部环境变化拓宽了商业地产的市场空间。（1）我国零售业发展潜力巨大；（2）购物中心成为零售业态升级的方向；（3）外资零售业进入中国市场的机遇；（4）进军商业地产将为广大开发商开辟新的战略活动空间；机会三，商业地产的竞争实力较弱。（1）商业地产是一个全新的领域；（2）商业地产行业将经历残酷的“洗牌”过程。未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展，真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。2011年中国商业地产将真正迈入快速发展阶段，前景十分广阔。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。1.1问题提出和研究背景1.1.1 问题提出我国商业地产尚处于起步阶段，开发、运营几乎都是在“摸着石头过河”，缺乏行业标杆和规范，这也在客观上造成对商业地产五花八门、各行其道的解读与运作，使得商业地产处于一种无序竞争的状态。而从全国的发展态势来看，商业地产依然是少数人的游戏，很多人望而却步。很多开发商不懂得商业地产的经营管理，对于此模块就是一片盲区。而实际上商业地产运营管理商业地产项目生存、持续经营并赢利的关键要素，它决定着一个项目的市场经营成果。从长远来看，能否找到适合商业地产项目需要的运营管理模式并不断完善，决定着这个项目未来的发展。成功的运营管理模式能够不断提升客户价值创造能力，延续企业的竞争优势，最终推动企业的持续发展。然而商业地产作为非常个性的资本化载体，其运营理念是丰富而易变的。商业与地产都属于地域性很强的行业，商业地产项目在进行全程运营管理过程中，既要使经营者的市场前景有保障，又要使消费者获得实惠；既要对投资者的租金回报和资产增值负责，又要对开发商的投资收益负责，还要让运营商和管理者有利可图，让最大的城市运营指导者政府满意。商业地产的运营管理与传统意义上制造业的运营管理相比，又有着很大的区别和不同，其特点主要有以下几个方面： 4（一）运营的基本组织方式不同商业地产运营管理的产出属于服务业范畴，是无形的、不可触摸的。在商业地产运营管理中，运营过程往往是人对人的，需求有很大的不确定性。（二）产品和运营系统的设计方式不同在商业地产运营管理中，运营管理服务和提供系统必须同时设计，因为其提供系统即是服务本身的一个组成部分，运营管理的生产与消费过程是同时发生，不可分割的，因此不同的运营系统会形成不同的服务产品和特色。（三）顾客在运营过程中的作用不同在商业地产运营管理过程中，由于顾客的参与其中，就有可能起积极或消极作用。在消极作用下，必须采取一定的措施防止这种干扰，要尽量使顾客的参与能够对运营质量、运营效率的提高起到正面作用。（四）无形性的相关影响不同商业地产运营管理中的概念、方法、流程等无形因素起着关键作用，实物形态的东西比较少，所以，商业地产运营管理要提高竞争力，要多从无形因素着手。（五）衡量与评价产出的复杂性不同商业地产运营管理最重要的衡量标准是运营效果和质量。以人为本的运营特点使商业地产运营管理结果隐性化、复杂化。如何经营管理的全方位？如何使得商业地产的管理不再是制约其发展的瓶颈？从而实现多方参与、良性互动、相互依存、共同受益，多方共赢，最终促进商业地产项目的持续运营。1.1.2 研究背景位于中华第一商圈南京新街口核心商业区的时尚莱迪购物广场在经营管理上非常到位，身在南京很难不知道“莱迪”这个名字。商场分为地下两层，总建筑面积两万多平方米，主营服装、鞋、饰品、餐饮、DIY、美容美甲等。每天充足的人流、物流、资金流在这里不断书写属于莱迪的繁荣。为此很多商业地产公司慕名前来学习并考察它的运作模式。南京时尚莱迪购物广场的经营管理在所属行业是个佼佼者，在经营方面有自己的一套成熟的管理模式，达到了能吸引众多商家投资运营、顾客群集中消费的效果。为此作者通过进入南京时尚莱迪运营部门的实习经历和观察访谈等多种形式。了解并分析南京时尚莱迪商城的经营管理的方法，予以分析思考后，希望能作为借鉴学习莱迪商城经营管理模式的范本，促进我国尚不成熟的商业地产的健康发展，为商业地产行业的运营管理抛砖引玉。1.2 研究意义和研究方法1.2.1 研究意义正所谓“打江山难，守江山更难”。由于我国商业地产起步较晚，缺乏相关理论和实践的指导，导致市场盲目发展，欠缺合理的规划、科学的运营以及整体运作经验，造成了项目同质化情况严重等诸多问题的出现。如何有效的进行商业地产的运营管理？使商铺生金？一直是运营商们的头疼问题。面对这样的困惑，南京时尚莱迪购物广场在同行业中的运营管理做得很到位，能做到统一运营、统一管理、统一招商、统一规划，起到了和业户互利共赢的作用。因此本论文旨在研究南京时尚莱迪购物广场成功的运营模式，分析其管理团队的构建，来阐述适合我国国情的商业地产运营管理方法。在此作者亲身实践，实地考察，观察法，访谈法等等，最终得出南京时尚莱迪购物广场的经营营管理方法，以便同行业或有志于商业地产经营的人士借鉴。1.2.2 研究方法在研究方法上，本文根据研究内容的需要有针对性的采取了以下方法：（一）调查法作者在公司实习的过程中，积极参与到与业户以及营业员的交流中，通过与他们的交谈，了解公司经营管理的实效，方法的恰当与否等等，从业户以及营业员的反馈中了解经营管理的细微之处。（二）观察法作者利用寒假在南京时尚莱迪运营部门实习3个月，作者作为运营部门的专管员，负责负二层美甲区的运营管理，为期3个月的实习，让作者切身体会到南京时尚莱迪的经营管理制度。（三）访谈法作者亲自采访了南京时尚莱迪购物广场运营部主管，了解到运营部的内部管理与日常运营状况。 第二章 南京时尚莱迪购物广场运营管理的概况2.1 公司简介南京时尚莱迪购物广场系深圳时尚商业地产集团股份有限公司旗下南京分公司。时尚集团成立于1986年，历经探索和实践，现已发展成为以商业开发、经营、管理为主营业务的大型股份制企业。集团现拥有香港、上海、深圳、沈阳、南京、鞍山六家全资子公司，形成了以商业地产开发、商业物业租赁为主营业务，建筑施工、物业管理同步发展的产业结构。 5位于中华第一商圈南京新街口核心商业区的时尚莱迪购物广场于2005年4月正式营业。商场分为地下两层，总建筑面积两万多平方米，主营服装、鞋、饰品、餐饮、DIY、美容美甲等。身在南京很难不知道“莱迪”这个名字。这个位于新街口商业圈的地下购物广场吸引着大量的顾客，每天充足的人流、物流、资金流在这里不断书写属于莱迪的繁荣。时尚莱迪对于广大消费者而言它就是时尚的代名词。可以说莱迪购物广场首开南京时尚购物中心之先河，在重商云集的新街口核心商业中心独树一帜。 5南京时尚莱迪购物广场的经营管理非常到位，有效的经营管理使得众多商家争先抢购莱迪的档口予以租赁，也使得大量的年轻群体汇聚莱迪商场购物消费，这一成功的标志不得不归功于一个成功的经营管理模式，才使得运作上如鱼得水，最终达到商家与业户互利共赢。下面即从南京时尚莱迪购物广场运营管理的具体实施，运营部门团队的打造以及文化构建上，引进专业化的CRM系统的使用等几个方面分别予以阐述。希望能从这些侧面的解剖分析得出南京时尚莱迪购物广场的管理特色。2.2 南京时尚莱迪购物广场运营部门的架构南京时尚莱迪购物广场的经营管理主要分为两大模块，分别是经营部和设计部，这两个部门共同组成南京时尚莱迪购物广场管理运作的核心，经营部负责街区的日常管理，设计部负责街区的设计装饰。两个部门协调工作，共同打造出一个高效运作的运营部。以“提升业户成分，提高运营品质，打造核心团队为宗旨”进行管理实施 5。运营部经营部部设计部图2.2.1运营部结构图经营部工作的专业成为同行业家喻户晓的领先者，秉承：“统一规划，统一招商、选商，统一推广、运营”的原则展开工作。在工作中，设计部配合的也有游刃有余，贤内助来形容设计部再合适不过了。时尚元素的注入就是靠着我们的设计部来体现的，很多在别家商场、购物中心、Shopping Mall等地段时不可能见到南京时尚莱迪的设计风格的，别出心裁的设计风格总是会让人流连忘返。2.3 南京时尚莱迪购物广场运营管理的运作商业地产将从开发时代向运营时代转变。因此一个有效的运营管理对于企业的发展尤为重要。而南京时尚莱迪的经营管理现状我们得以解剖，与大家一起分享。下面我从三个统一原则分别做以详细介绍：2.3.1 统一规划、布局（一） 市场定位业态多样、品牌商户、科学配比，整体定位偏重于时尚中高端，主要锁定在青时尚消费的客户群。（二） 功能定位以购物为主，集餐饮、娱乐、休闲、文化以及商务等多元业态于一体的一站式消费中心。业态多元化，但并不是简单的业态叠加，而是以目标市场的定位为出发点，既兼顾了业态的全面性，同时注重不同业态的占比，以及业态之间的有机互动。在加强