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基于生存分析方法的房地产上市公司财务风险评价研究 分 类 号：C93 密 级：公开 论文编号：1166011 学 号：50091202208 重庆理工大学硕士学位论文基于生存分析方法的房地产上市公司 财务风险评价研究 研究生: 刘静静指 导 教 师： 秦建成 副教授 学 科 专 业： 企业管理 研 究 方 向： 企业创新与风险管理 培 养 单 位： 工商管理学院 论文完成时间： 2011 年 10 月 10 日 论文答辩日期： 2011 年 11 月 26 日 Category Number：C93Level of Secrecy：Unencrypted Serial Number ：1166011Student Number：50091202208Masters Dissertation of Chongqing University of TechnologyThe Research on Financial Risk Assessment of the Chinese Listed Real Estate Companies Based on Survival Analysis Postgraduate:Liu Jingjing Supervisor: Prof. Qin Jiancheng Specialty: Business Management Research Direction: Corporation Innovation and Risk ManagementTraining Unit:Business Administration SchoolThesis Deadline: Oct 10th, 2011Oral Defense Date: Nov 26th, 2011重庆理工大学 学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果、作品。对本文的研究做出重要贡献的集体和个人，均已在文中以明确方式标明。 本人承担本声明的法律后果。作者签名： 日期： 年月日 学位论文使用授权声明本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权重庆理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于（请在以下相应方框内打“”）： 1.保密，在年解密后适用本授权书。 2.不保密。作者签名： 日期： 年月日 导师签名： 日期： 年月日 I 摘 要 近年来，伴随着经济的持续发展和社会消费结构的调整，我国房地产行业飞速发展，逐步成为经济结构的重要组成部分。由于我国房地产企业起步较晚、基础较差，不少企业严重依赖银行贷款，使得房地产企业承受着巨大的财务风险。加之房地产企业自身具有投资额度大、投资周期长、易受宏观政策影响等特点，财务风险问题已经成为了房地产公司考虑的重要问题。因此开展房地产企业财务风险管理研究，具有重要的实践价值和意义。 本文在对房地产上市公司财务风险基础理论进行梳理之后，以我国沪深证券交易所上市的所有 A股房地产上市公司作为初始研究样本。剔除 2006年前被 ST以及恢复正常后两年内重新被 ST 的公司，选取其中 97 家公司作为最终研究对象，并建立了融入第一持股比率和市场风险等非财务指标在内的财务风险评价体系。在剔除了相关性指标后，运用 SPSS对房地产上市公司的 2006年到 2010年的财务数据进行生存分析，构建适合房地产上市公司的财务风险评价模型并对其进行评价。 研究结果表明：（1）流动比率和总资产增长率是影响房地产上市公司财务风险评价的重要指标；（2）第一持股比率和市场风险等非财务指标在运用生产分析对房地产上市公司进行财务风险评价时并不显著；（3）生存分析模型对于房地产上市公司的财务风险评价具有较好的预测效果；（4）绝大部分房地产上市公司的财务风险处于正常水平。最后，针对实证结果，本文从建立财务风险预警机制、提高从业人员素质、发展多种筹资模式等方面提出完善房地产企业财务风险的管理对策。关键词：房地产公司；财务风险；生存分析方法；评价体系II Abstract In recent years, as the constant development of economics in our country and the adjustment of consuming structure, the real estate industry develops rapid and has gradually become an important part of the economic structure. Because the real estate business starts lately and has poor foundation. Many real estate companies heavily rely on bank loans and face tremendous financial risk. The real estate industry has some characteristics, such as large investment, long investment cycle and influenced by macroeconomic policy. The financial risk has become a major problem which needs to consider the real estate company. So the research on the real estate industry has important practical value and significanceIn this article, based on the basic theoretical of financial risk about the real estate companies it selects all real estate companies of Shanghai and Shenzhen A-share listing as the initial investigative sample. It selects 97companies after deleting the companies which mark ST before 2006 or re-mark ST after returning normally within two years. It builds the financial risk assessment system including the first shareholding ratio and market risk and so on. After excluding the related element then carries out survival analysis to the financial dates from 2006 to 2010 of the real estate listed companies with the SPSS. This is the Cox regression. By the Cox regression, the paper establishes the financial risk assessment model of the listed real estate companyThe results show that: 1 The current ratio and total assent growth rate are the important indicators of financial risk assessment of the real estate companies. 2 The fist shareholding ratio and market risk are not significant, when these non-financial indicators evaluate the financial risk of the real estate companies under survival analysis. 3 The survival analysis for the financial risk assessment of the real estate companies has a better prediction. 4 Most of estate companies is in the normal level of financial risk. Finally, for the empirical results bring forward the management strategies about the real estate companies, such as the establishment of the early warning on financial risk, the quality of employees, the development of many methods about raising funds Keywords: Real estate companies Financial risk Survival analysis Evaluating systemIII 目 录 摘要I AbstractII 1 绪论 1 1.1研究背景1 1.2研究意义1 1.2.1 理论意义1 1.2.2现实意义 2 1.3研究进展2 1.3.1财务风险评价指标体系 2 1.3.2财务风险评价方法5 1.3.3研究评述 8 1.4论文结构安排 8 2 房地产上市公司财务风险理论. 10 2.1财务风险的涵义 10 2.2房地产上市公司财务风险的特征10 2.2.1受宏观政策因素的影响较大10 2.2.2资金周转期较长. 11 2.2.3变现能力较差11 2.2.4现金流量数额巨大 11 2.2.5规避通胀能力较强 11 2.3房地产上市公司财务风险的类型 11 2.3.1筹资风险. 11 2.3.2投资风险. 12 2.3.3现金流量风险12 2.3.4利率风险. 12 2.3.5汇率风险. 12 2.4房地产上市公司财务风险的成因13 2.5财务风险与财务危机的关系. 15 3房地产上市公司财务风险评价研究 17IV 3.1生存分析方法概述17 3.1.1生存分析含义17 3.1.2生存分析基本方法 17 3.1.3生存分析方法的优势18 3.2房地产上市公司财务风险评价体系构建18 3.2.1财务风险评价指标选取原则19 3.2.2财务风险评价指标选取. 19 3.2.3财务风险评价指标解释. 20 3.2.4财务风险评价指标计算. 21 3.3房地产上市公司财务风险评价 22 3.3.1研究样本选取及预处理. 22 3.3.2生存时间的转换. 23 3.3.3变量相关性检验. 24 3.3.4评价模型的建立. 26 3.3.5评价模型的检验. 28 3.3.6房地产上市公司财务风险评价. 29 4房地产上市公司财务风险管理对策 31 4.1建立财务风险预警机制 31 4.1.1组织机制. 31 4.1.2信息收集和传递机制31 4.1.3分析机制. 31 4.1.4处理机制. 32 4.2提高从业人员素质32 4.3建立激励约束机制32 4.4发展多种筹资方式33 4.4.1建立房地产投资基金33 4.4.2发展房地产融资租赁33 4.4.3实现房地产证券化 34 4.5 制定科学合理的财务预算. 34 4.6规避宏观政策调控带来的财务风险. 35 4.7发挥社会中介的约束作用36 5结论37 5.1研究结论 37V 5.2研究局限性38 致 谢 39 参考文献 39 个人简历、在学期间发表的学术论文及取得的研究成果 431.绪论 1 1 绪论 1.1 研究背景 在激烈的市场经济条件下，企业作为一种盈利性组织，从成立开始就一直面临着财务风险。通常情况下，企业一旦出现财务危机，必将会给企业带来较大的危害，甚至导致企业破产。因此，重视并开展财务风险问题研究成为当前企业无法回避的重要课题之一。然而财务风险转化为财务损失并不是一朝一夕的事情，而是一个长期发展和逐步积累的过程。财务风险作为企业风险最显著、最综合的反映形式，是企业各种风险的最终表现形式。只有科学地做好财务风险评估工作，从源头上控制控制财务风险，才能更好地掌握企业整体风险状况，从根本上避免财务风险演变为财务危机。 伴随着我国社会主义市场经济体制的构建，房地产行业高速发展。房地产投资占社会总投资的比重逐年增加，其投资增长速度多年超过 20%，逐渐发展成为国民经济的支柱产业，是经济结构的重要组成部分。同时，房地产业属于经济结构调整的先导产业，其发展能直接带动其他相关产业的发展，诸如建材、水泥、钢材以及家居等行业。有学者认为，房地产业作为国家经济发展的缩影，其正常发展关乎到整个国民经济的运行态势，与整个国民经济的运行休戚相关1。 众所周知，房地产业同其他行业相比，具有典型的高投资、高风险、高收益等特点。而我国的房地产企业本身起步晚、基础差、规模小，与国外房地产行业相比有很大差距。加上目前我国金融体系的不完善，使得不少房地产企业严重依赖银行贷款，有的房地产企业资产负债率甚至高达 90%以上。较高的资产负债率对企业的偿债能力提出了更高的要求，这不仅制约了企业的经营活动，影响其盈利能力，更容易导致企业资金链断裂、无力偿还自身债务，致使破产。特别是 2010 年以来，我国多次上调存款准备金和存贷款利率，这在一定程度上增加了很多依赖负债经营的房地产企业所面临的财务风险。 鉴于房地产行业在国民经济中的重要地位，以及财务工作在企业生存发展中的重要地位，结合房地产企业的自身特点，开展房地产企业财务风险管理研究显得非常重要和必要。 1.2 研究意义1.2.1 理论意义 企业的财务风险无时不在，无处不有。正是由于企业的财务风险评估具有重要的理论意义和实践价值，因此，如何在激烈的市场竞争中准确地评估企业财务风险已成重庆理工大学硕士学位论文 2 为多数学者关注的科学问题。目前学者们对其研究已取得了一定程度的进展，但是已有研究大多是选择财务指标建立财务评价体系进行风险评估，对非财务指标的研究较少。本文尝试在分析房地产上市公司财务风险特征、类型、成因的基础上构建融入VaR、第一大股东持股比例等非财务评价指标的财务风险评价体系，并运用生存分析方法对财务风险进行综合评估，以克服传统财务风险评估方法的局限性，从行业的角度出发丰富财务风险评估理论，为分行业的财务风险管理研究提供理论参考。 1.2.2 现实意义 在竞争激烈的市场经济中，任何企业危机都有一个逐步显现、不断恶化的过程，最终会通过财务指标显现出来，因此及早地发现问题并进行科学分析，以采取有效预防措施应对，是包括成功企业在内的任何企业所必须的。而房地产行业作为国民经济的支柱产业，由于其自身行业所具有的特征，加上当前国家宏观政策的调控，可能会导致房地产公司面临较为严重的财务风险，因此有必要针对房地产企业进行财务风险管理研究。而财务风险评估是财务风险管理的必要前提，科学地财务风险评估不仅能弥补房地产企业经营管理中的缺陷，将风险事后控制转为事前、事中控制，将财务危机扼杀在萌芽状态，达到防患于未然，进而有助于投资者做出正确决策、监管部门加强监管，债权人对贷款安全性进行评估，管理层加强内部控制，以及助于员工对未来的工作前景做出规划。 1.3 研究进展 二十世纪八十年代，大量学者开始关注企业的财务风险问题。目前学术界对于财务风险的研究已经取得了一定的进展。本节将会对财务风险评价涉及的两个主要方面即财务风险评价指标体系、财务风险评价方法进行详细的阐述。 1.3.1 财务风险评价指标体系 财务风险评价指标体系是依据数学模型要求，从众多财务指标中选取最有代表性的、最有效的指标作为模型中的解释变量，这是财务风险评价中极为重要的一环，对财务风险评价模型的评价效果有着重要的影响。关于指标的选取，一般会遵循科学、全面、可比性、可操作性、经济性等原则。 财政部企业司 2004 2在参照国内外学者研究成果的基础上，结合我国上市公司的实际情况，选择了能反映公司流动性、结构性、效率性、盈利性和成长性等共 5大类 22个财务指标作为研究变量进行统计分析。龙胜平20073则结合了房地产行业的特征，从偿债能力指标、运营能力指标、资本结构指标、盈利能力指标、发展能力指标、现金流量指标等几个方面出发，选择 28 个财务风险评价指标进行评估。韩玲1.绪论 3 珍20104则是建立了以 21个财务变量为基础的多元判别模型，对上市公司的财务风险进行评价。田芬20105从筹资、投资、和运营三个风险源环节出发，建立财务风险评价指标体系，形成了以财务风险为总目标，以筹资环节的财务风险、投资环节的财务风险、运营环节的财务风险为子目标，具体包括 21 个财务指标的多层次财务风险评估体系。现选取国内外财务风险评估体系相关文献 100篇，从通用的偿债能力、盈利能力、资产管理能力、成长能力、现金流量等五个方面对定量财务指标进行统计（见表 1.1）。 表 1.1 财务风险评价体系指标统计 类别 代表性指标 统计结果 偿债能力 流动比率 85 速动比率 77 超速动比率 4 资产负债率 82 利息保障倍数 13 总负债/EBIT 28 营运资金/总资产 4 产权比率 17 权益乘数 8 盈利能力 净资产收益率 82 总资产收益率 66 营业利润率 42 留存收益与资产总额比 41 成本费用率 8 销售净利率 67 每股收益 20 资产管理能力 存货周转率 70应收账款周转率 80固定资产周转率 26总资产周转率 81 重庆理工大学硕士学位论文 4 成长能力 净资产增长率 39总资产增长率 87营业利润增长率 43净利润增长率 49销售收入增长率 76固定资产成新率 8资本积累率 10 现金流量 现金流动负债比 40现金债务总额比 53销售现金比率 53净利润现金含量 49资产现金回收率 33 另外，还有部分学者在构建财务风险评估指标体系时，提出了一些非财务指标和定性指标。刘晓棠20076、张慧平20107在评价上市公司财务风险时融入了VaR值，将市场风险引入财务风险评估体系。李建云20068则在选取的 7类 36个财务指标之中，引入了规模和股东获利能力类别，其中，将固定资产对数和总资产对数作为规模的评价指标，而股东获利能力则用综合杠杆、每股收益以及每股净资产来评价。张平韬20109则引入了非财务指标，包括人力资源状况、产品市场占有能力以及创新和公司发展能力。由于财务指标反映的是过去，所以非财务指标的引入，将财务风险的评估面向了未来，体现了公司管理层的绩效和发展前景。叶华200410归纳了两类财务指标，一类包括盈利能力、资产管理能力、偿债能力、发展潜力，它将企业短期财务指标和发展潜力指标相结合；另一类以现金流量为基础，重点把握两类指标，现金盈利值和现金增加值。她在总结前人研究的基础上，提出了基本的财务指标类型，同时指出在可能的情况下，还应设置包括财务人员专业水平、财务人员流动、以及管理人员财务风险意识等定性指标。关于定性指标的量化，可以进行问卷调查或专家讨论，对定性因素的重要程度打分，将抽象定量化。周平201011则增加了第一大股东持股比例和公司成立时间作为非财务指标。郝伟200712在财务二重性的视角下将投资治理机制、治理机制、审计监督机制、信息披露机制、资本控制机制、激励约束机制等六项机制引入财务风险评估体系。此外，学者龚?君200813引入了审计意见、股权集中率、管理层变动、Z指数、赫芬德尔指数等非财务指标。 可以看出，国内已有很多学者对财务风险的评价指标作了研究，但是财务风险评价体系尚未得到统一。而且近几年国内学者对财务风险评价指标主要集中在定量的财1.绪论 5 务风险指标，对一些定性的指标的研究较少，而这些定量的财务风险指标又主要反映的是企业内部情况，对于一些影响企业财务风险的外部指标提出的少之又少。即使一些学者提出了定性评价指标，但是在模型的检验过程中，由于这些指标的不易获得和评价的主观性，大多将其剔除，这些现象的存在影响了财务风险评估的准确程度。另外，在建立评估体系时，对行业的实用性不强，有必要依据行业划分财务风险评价指标。 1.3.2 财务风险评价方法 关于财务风险的评估方法，主要涉及定性评估方法和定量评估方法两类。其中定性评估主要有标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法等2。尽管定性的评估方法操作简单、方便易行，但是其主观性随意性较强。目前普遍采用的方法为定量评估方法，包括单变量评估、多元线性函数模式、逻辑回归判别方法、主成分分析模型、灰色预警、模糊数学、神经网络模型、以及可拓方法、生存分析等方法。 1 逻辑回归判别方法 由于多变量线性判别模型对评估变量有严格的要求，即要求符合严格的正态分布，而现实生活中的大多数企业很难满足这一要求，为了克服这一缺陷，一些学者提出了逻辑回归判别方法。Ohlson198014研究了 105家失败公司为样本，运用条件逻辑模型来建立财务评估模型，他认为要把资产规模作为变量直接放入模型中考察。在Ohlson研究的基础上，国内学者周首华199615构建了F分数模型，吴世农200116运用逻辑回归判别模式，对 140家上市公司进行判别分析，建立了以下逻辑模型： 2 4 8 13 13 200.867 2.5313 40.2785 0.4597 3.2293 3.9544 1.7814iY X X X X X X+ +exp 1 exp iiiYPY+其中： 2X ：净资产收益率； 4X ：主营业务利润贡献率； 8X ：速动比率； 13X ：留存收益/总资产； 4X ：总资产； iY值为总判别分，反映第 i项在总体中的综合财务状况特征， iP在线性回归模型基础上得出的发生财务危机的概率。 逻辑回归判别方法克服了传统的多元线性判别的缺点，但是它要求的样本容量相对较多，而且对中间区域的判断敏感性较强，判别结果不稳定，同时在样本自变量和样本的选择上存在着严格的假设。 2 主成分分析模型 主成分分析方法则是设法将原来众多具有一定程度上相关性的指标，重新组合为重庆理工大学硕士学位论文 6 一组新的相互无关的综合指标来代替原来指标，这些主成分指标不仅保留了众多原始指标的主要信息，且彼此又互不相关，简化了所分析的问题，使我们在分析问题时能够抓住主要矛盾，集中解决主要问题。国外方面，此方法最早是由Pearson于 1901年首次适用，后经Hotelling及Morrison等人改进与发展。国内学者陈雯200817曾以 65家上市公司为样本，通过主成分分析，得到财务状况的综合指标。孙业慧200918则对T检验得到的 11个财务指标进行主成分分析，通过减少指标数量，提取综合因子，得出盈利能力、成长能力、现金流量、偿债能力、运营能力等五大主成分因子对房地产行业进行财务风险评估。 但是该种方法在对运用主成分分析来确定的主成分因子很难做出相应的合理的解释，计算过程相对较复杂，而且在原始指标过多的情况下，通常需要借助计算机，而由此得出的评价指标，仍需进行因子分析。 3 模糊综合评价 模糊综合评价是以模糊数学为基础，应用模糊关系合成的原理，从多个因素角度出发对评价事物隶属登记状况进行综合评价的一种方法。该方法通过引入了隶属函数，将一些边界不清、不易定量的因素定量化，实现了将人类的直觉确定为具体系数的功能。张亮200819通过选择通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化风险，利率变动风险等四个因素进行模糊评价，建立模糊矩阵，对房地产项目进行模糊综合评估，研究成果对房地产项目开发的可行性分析有着重要的意义。叶华200410是在万希宁20的基础上，通过其建立的多元线性方程，再结合问卷调查等方法，来构建模糊综合评价模型。 模糊综合评价模型简单，容易掌握，对多因素、多层次的复杂问题评判效果较好。但是各个指标隶属函数的建立需要建立在大量的企业资料和丰富的经验模糊的基础上，模糊综合评价不仅需要成功企业的资料，还要分析财务危机企业的历史数据，准备工作较复杂。 4 神经网络分析模型 神经网络分析模型该是模仿生物大脑神经网络的学习过程，它由一个输入层，若干中间层和一个输出层构成。神经网络在财务管理方面的应用最初是由Tam、Kiang、Dutta等在 20世纪 90年代提出，应用于银行破产模型。其中，Tam、Kiang199221利用三层BP神经网络来训练网络，根据输入到网络的一些样本提供一套权重，在网络训练之后，可以将任何输入企业划分为破产或非破产，从而建立财务风险分析模型。Hongkyu Jo199622整合了包括人工神经网络在内的三种模型，以 1991-1993年韩国出现的一些具有代表性的破产企业进行实证研究，证明整合后的模型能良好评估财务风险。杨保安200223等人利用BP神经网络对中信银行的 30 个企业客户财务风险进行判别分类，构建一个包含输入层、隐藏层与输出层的三层前向式神经网络模型，同1.绪论 7 样也被证明是一种可行的方法。 神经网络分析模型不需要考虑研究变量是否符合正态分布，并且可以有效处理非量化变量。但是神经网络分析比较复杂，技术要求高，操作随机性强，需要大量的训练样本，而且结果精度不高，成本较大，这些缺点使得神经网络在应用中受到一定的限制。 5 可拓方法 可拓方法是将可拓学应用于事物评判问题，建立多指标性参数的评定模型，并以定量数值表示评定结果，该模型易于用电子计算机进行规范化评定，能较完整地反映实际待评事物的综合水平。从蔡文 1983 年提出可拓集合以来，可拓学已初步形成理论框架，并开始向应用领域发展。韩洪云200624用可拓学的思想建立了财务综合评价物元模型，该模型给出了基于关联函数的可拓评价方法，对财务业绩进行了可拓性分析。王自强200625运用可拓模型对上市公司财务状况进行评估，得出评估结果与其在证券市场上表现一致的结论，再次验证了可拓方法在财务评估中的有效性。 可拓方法利用了物元的可拓行，使得很多被描述为矛盾方程或矛盾不等式的问题能够得到有效的解决，克服了统计假设约束的局限性，具有广泛的应用领域。而且对样本数目没有严格的限制。但是可拓方法建立经典域物元和建立关联函数的过程影响评价结果精度，而目前却还没有具体成熟的方法来解决这一问题。 6 生存分析方法 生存分析兴起于二十世纪八十年代。目前，在工程、医学和生物学领域已经是一个发展相当完善的统计分支，并逐渐成为当今国际上较为流行的财务风险统计分析方法。Lane Looney和Wansley198626是最早采用逐步回归的方法选取 21个财务指标，建立Cox模型，分别用于预测银行在一年内和两年内的破产概率。Whalen将生存分析模型应用银行破产分析，通过样本分类准确率证实比例风险模型预测的优良性。Sareto200427采用了带时序协变量并对生存时间分布不加任何限定的最大似然估计生存模型，提高了模型判别和预测的准确度。目前，我国关于生存分析在经济领域的应用研究才刚刚起步。邓晓岚、陈朝晖200728运用非参数生存分析估计财务风险状况的生存曲线与风险曲线，并对制造业等 6个行业的财务风险状态的生存率曲线进行比较。胡明形200929从方法内涵、研究内容以及数据保证方面验证生存分析在财务风险评估中的适用性，并用实际数据检验。 总之，生存分析模型克服了传统横截面统计方法的单期性和静态性，具有较高的评价准确度，但是在进行生存分析时要注意异常值、样本量的影响，避免这些因素影响到模型的稳定性。 重庆理工大学硕士学位论文 8 1.3.3 研究评述 多数学者从理论上围绕财务风险展开了较深入、广泛的研究，在财务风险定义、分类以及评价体系、评估方法方面均取得了较丰富的成果。然而，对于财务风险评价指标的选择尚缺乏统一的标准。这些研究很少从行业的角度出发，而且更侧重于关注定量因素和企业内部风险，对企业外部因素以及一些定性因素涉及的较少。关于财务风险评估模型，由最初单变量模型，发展到现在的人工智能，以及可拓学和生存分析等，每个模型都有其局限性和适用范围，应根据行业自身特点，从成本费用出发选择合适的财务风险评价模型。 1.4 论文结构安排 本文在分析房地产财务风险特征、类型及其产生原因的基础上，构建了融入市场风险、第一持股比率等非财务指标的财务风险评价体系，采用生存分析方法对房地产上市公司财务风险进行评估，并针对性提出房地产上市公司财务风险的管理措施。 本文分为五个部分： 第一章，绪论。阐述本文的研究背景以及研究意义、研究现状和文献综述，并提出本文的结构安排； 第二章，房地产上市公司财务风险理论。主要介绍了财务风险的涵义，并详细阐述房地产上市公司财务风险的特征、类型、成因及其财务风险与财务危机的关系； 第三章，房地产上市公司财务风险评价研究。本文在介绍生存分析方法的基础上，综合运用理论分析和频度统计法选取财务性指标尝试构建融入非财务指标的评价体系，应用生存分析方法建立房地产上市公司财务风险评价模型，并对房地产上市公司的财务风险进行评价； 第四章，房地产上市公司财务风险管理对策。针对影响财务风险评价的重要因素，提出有效应对房地产上市公司财务风险的建议。 第五章，结论及展望。 本文的技术路线如下：1.绪论 9 提出问题 理论分析 对策 实证研究 结论 房地产上市公司 财务风险管理对策 结论 房地产上市公司 财务风险评价房地产上市公司财务风险成因房地产上市公司 财务风险特征绪论 理论学习 房地产上市公司财务风险类型 图 1.1 本文技术路线图重庆理工大学硕士学位论文 10 2 房地产上市公司财务风险理论 财务风险作为一种客观事实，已成为理论界和实务界普遍关注的焦点之一。财务风险基础理论研究是财务风险研究的基础和前提。 2.1 财务风险的涵义 财务风险与企业资金的筹措、运用、管理以及安全密切相关，它是一种与企业价值活动相关联的微观经济风险，从价值方面反映企业的理财活动中以及处理财务关系中所遇到的风险。目前，对财务风险的理解，学术界有广义和狭义之分。 狭义的财务风险通常被认为是举债筹资风险，是指企业由于举债而给企业带来的财务成果的不确定性。企业举债筹资，一方面满足了投资需要，扩大企业规模，为提高收益创造了条件；另一方面也增加按期还本付息的负担。这种狭义的财务风险仅仅存在于负债经营的企业，如果企业自身没有负债，企业经营的资本全部由投资者投入，则该企业不存在财务风险。广义的财务风险是指在企业的各项财务活动中，由于内外部环境的影响以及各种难以预计和无法控制的因素的影响，在一定时期内，企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏离，从而使得企业遭受损失的可能性。广义的财务风险是从企业的理财活动全过程和财务的整体观念出发透视财务的本质来界定财务风险，是各种风险因素在企业财务活动中的集中体现，贯穿于企业各个财务环节。 在市场经济条件下，只将财务风险与企业负债关联，很难全面把握企业的财务风险，进而实现企业利润最大化。因此，本文定义的财务风险更偏重于广义的财务风险。 2.2 房地产上市公司财务风险的特征 财务风险特征是其本质的外在表现形式，正确认识财务风险特征有助于更深入地了解财务风险。财务风险本身具有客观性、普遍性、不确定性、可控性、双重性等特征。相对于其他类型企业而言，房地上市公司的财务风险具有以下几个特征。 2.2.1 受宏观政策因素的影响较大 财务风险的不确定性是因为财务风险的形成过程具有复杂性和随机性，相对其他行业而言，房地产公司更容易受国家宏观政策的影响，例如，国家对土地的法律法规和调控政策会对开发项目产生重大影响，会直接影响到土地的供应，进而影响到房地产的开发情况。同时，政府的各项税费，最终会影响房地产的价格，影响到房地产的销售情况。再者，政府在房地产交易所制定的政策，对房地产的流通情况具有一定的影响。总之，房地产的财务风险受国家宏观政策的影响较大。 2.房地产上市公司财务风险理论 11 2.2.2 资金周转期较长 房地产的开发过程实际上就是房地产投资的操作过程，它不同于其他的商品投资，只需要一个简单的购买过程就能囊括。对于房地产投资项目而言，它的开发阶段会一直持续到专案结束，在这个过程中，需要经过很多复杂的环节，使得开发周期通常会在 1年以上，有的甚至长达 3-5年，较长的开发周期再加上资金本身所具有时间价值，必将使得房地产企业会面临较大的不确定性。 2.2.3 变现能力较差 房地产作为一种不动产，具有价值量大、市场局限性大等特点，这种特点使得房地产投资者难以在短期内将房地产所束缚的实物资产转化为现金资产，也就是变现能力较差，所以房地产投资与其他投资相比，流动性较差，很容易出现资金周转困难的状况