北京xx村房地产商业投资评估报告(ppt 19页)

北京南三环南顶村58号商业投资评估报告,Part 1,项目本体研究,周边商业环境调研,项目商业价值预估及投资估算,Part 2,Part 3,区位：项目处于南三环外，北京CBC商圈 “时装之都商贸核心区” 的核心位置,本案,北京CBC北抵南三环木樨园桥，南至四环路，西起马家堡东路，东至光彩路。占地约5平方公里的区域里， 大红门商圈枢纽重地，京城九大商圈效益创龙头胜地，CBC日渐成熟，经济优势，集约优势无可比拟，蕴藏巨大消费潜力与商机。 大红门服装商贸区现有基础，建设成集商贸交易、展览展示、物流配送、商务办公、金融服务、研发设计、信息交流等功能于一体的北京服装商务核心区。 包括服装商贸核心区、原辅材料展示交易区、商务办公服务区、服装创意研发产业区和北京南站综合商业区等5大功能区， 由目前单一服装产业和市场型商业业态向服务型产业和复合型商业业态转变。,CBC商圈,交通：双向六车道，区域内专业市场聚集，客流车流量大，交通拥堵，地铁十号线的运营极大改善交通现状,大红门地铁站,地铁十号线2期规划线路图含大红门站，离本项目步行仅需5分钟。现场调研发现地铁站已在建设中。,位于京城南中轴：贯穿京城东西南北，速度连接南苑路，木樨园，大红门桥等快速交通要道！公交线路包括2路，54路，341路，运通103，101，705、742，729，859854等多条线路可到达！,10号线二期隧道贯通时间为2011年6月，同年9月实现全线轨道铺通。到2012年9月，地铁10号线二期将开始试运行，并力争在2012年12月实现开通试运营。,周边环境：商业氛围非常成熟并具有极大潜力的服装产业专业市场聚集地,大红门已聚集40多万商业贸易从业人员，日均客流量20万人次，商圈平均日货量约1600吨，年交易额几百亿元商圈服装交易量以每年10%-15%的速度迅速增长。,体量：总建筑面积6258平米，地上四层的中等规模商业，基础良好,基础数据：总建面积6258平米，地上四层商业；地下一层的规划：土地规划用途综合商业楼特性：项目属裕隆园小区商业配套；现房，两证齐全，产权50年。现状：未装修，处于闲置状态；车位：项目门前开阔性不好，无充足停车位及延展空间；,优 势,劣 势,小结,1）处于CBC核心地段，商业氛围成熟；3）重大规划利好，10号线二期线路大红门站，距离本项目步行5分钟路程；4）项目现房证件齐全并；,1）项目所在地交通拥堵， 人车拥挤秩序混乱 2）项目门前开场有限，停车位不足,Part 1,项目本体研究,周边商业环境调研,项目商业价值预估及投资估算,Part 2,Part 3,项目周边商业氛围成熟，由街铺、众多专业市场组成，业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、便利店,海慧寺羽绒一条街,方仕国际轻纺城,银都建皮毛辅料商城,众人众轻纺市场,京都轻纺城,丹陛华小商品市场,专业市场,周边街铺,北向药房,东方名剪,阿姐饭店,缝纫机专卖店,北向药房,东方名剪,阿姐饭店,缝纫机专卖店,项目周边较近的街铺，业态涵盖美容美发、餐饮医药便利店等，街铺租金水平参差不齐,专业市场业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、小商品等，租金水平较高,海慧寺羽绒一条街,银都建皮毛辅料商城,众人众轻纺市场,京都轻纺城,丹陛华小商品市场,方仕国际轻纺城,小结,项目周边商业氛围成熟，由街铺、众多专业市场组成，业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、便利店；周边较近的街铺，业态涵盖美容美发、餐饮医药便利店等，街铺租金水平参差不齐；专业市场业态涵盖轻纺、皮草、服饰、餐饮、小商品等，租金水平较高；,Part 1,项目本体研究,周边商业环境调研,项目商业价值预估及投资估算,Part 2,Part 3,租售模式建议,通用租售策略的六种模式（1/2）,租售模式建议,通用租售策略的六种模式（2/2）,本项目建议采用零售整租或零售零租的方式，以售为主，尽快变现，规避风险,由于开发商商业运营能力不足，而本项目未来面对的市场环境尚未稳定成型，需要较强的商业把控能力，建议控制运营管理风险，商业尽快变现，故不适宜采用全部持有不售的模式；整售模式在条件允许的情况下可以尝试，但一般来讲，对整售不可抱有太大希望，以免贻误商机；零售零租模式能够实现全部变现，但后期难以统一经营管理，因此商业的持续稳定经营难以保证，对开发商的品牌可能有所影响，需谨慎采用；租售结合模式需要大规模品牌主力店提升商铺价值，本项目难以采用；零售整租模式即返租模式，能够快速变现，并在一定时期内实现统一经营，有利于商业氛围的培养。虽然后续经营存在一定风险，但如果采用与开发商毫无关系的第三方进行返租的模式，可以较好的规避风险；,本项目商业价值初步判断,本项目可实现租金水平预判,