威海商业地产调研报告

威海商业房产市场调研报告目 录第一部分、威海市宏观经济环境分析4第二部分、威海市商业市场总体分析10一、 环翠区10（一） 大型商业物业10（二） 商业网点14（三） 专业市场16二、 高区22（一） 大型商业物业22（二） 商业网点24（三） 专业市场28三、 经区32（一） 大型商业物业33（二） 商业网点33（三） 专业市场35第三部分、威海市商业业态分析37一、 家电业分析37二、 家居业分析43三、 服装业分析49四、 娱乐业分析51五、 餐饮业分析55第四部分、消费者分析64一、 消费者结构分析64二、 消费习惯分析67三、 目标消费群体消费力分析73第五部分、可类比项目分析81一、 威海可类比项目现状分析81二、 可类比项目具体分析83三、 小结88第六部分、结论建议90一、 项目优劣势分析90二、 项目定位建议90（一） 商业部分定位建议91（二） 住宅部分定位建议96第一部分 威海市宏观经济环境分析一、 威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年食品 1810 1946.64 1947 2225.76衣着 1049 1162.56 1163 1259.88家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56医疗保健 338 439.56 440 408.12交通和通讯 456 794.28 794 811.80娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24居住 688 680.64 680 872.16杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72二、 威海城市人口数量据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口市区 609200 307829 301371 160647 448553环翠区 343466 173897 169569 88889 254577高区 158332 80332 78010 25571 132761经区 107402 53637 53765 46183 61219三、 威海人文环境分析威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多， 石岛红、文登白、乳山黑花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。四、 威海政策与法律分析（一） 城市化进程推动房地产的高速发展自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20-30%左右。（二） 政策推动房地产的供应量与开发量2001年7月政府出台了威海市市区村庄改造建设管理暂行办法。要求三区每年应分别选择23个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。五、 市政规划和建设分析（一） 威海市房地产市场发展描述威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。（二） 开发及供应量分析分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房房屋施工面积（平方米） 5310606 4766129 67334 334758新开工面积 3505781 3258294 21280 154549房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683预售面积 1598354 1530886 6100 56678销售总额（万元） 260518 230001 5591 242421、 施工面积2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。2、 新开工面积2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。3、 竣工面积2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。4、 销售面积2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。5、 预售面积2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。6、 销售总额2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。7、 空置面积2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。 第二部分 威海市商业市场总体分析一、 威海市环翠区商业地产现状分析2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：（一） 环翠区商业物业现状分析根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。1、 规模分析环翠区各商业物业规模一览表楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型威胜大厦 6万平方米 4层 2038 4045 2038 40454045 5072 110 海港大厦 1.68万平方米 6层 1420 1420 142030353035 60120 韩国服装城 2万平方米 4层 1620 2635 1620 26352635 3570 大世界 5.5万平方米 3层 4.59 4.516 4.59 916 2045 916 2045 7590 环球广场 1万平方米 3层 1620 6080 1620 2045 801202045 6080 80120 200 以上 金地大厦 1.2万平方米 7层 810 1637 1619 1619 m 2 2437 m 2 4580 m 2 800m 2左右 金谷图书批发市场 8万平方米 3层 3056 76150 7615076150 百货大楼 4万平方米 15层 1630 16303545 1630354550603545 5060 75160 2400 华联购物广场 2万多平方米 5层 49 80120 157 49 1536 3560 80120 1571536 3560 80120 157 2000 m 2左右 华联商场 6万平方米 20层 69 m 2 4578 m 2 69 m 21530 m 24578 m 21530 m 2 4578 m 2 1000 m 2左右 友谊现代商厦 4层 1524 1524 2835 1524 2835 2835 48110 小商品批发市场 3层 1016 2435 4046 1016 2435 4046 2435 4046 75110 天坛家具城 4000平方米 4层 69 155220 69155220 300350 450、600155220 300350 450、600 鑫城电脑城 2万平方米 2层 3045 4570 304545704570 7085 目前环翠区各商业地产户型面积主要以45以下的户型面积为主，46-70、71以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。2、 售价分析环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/、1.45万元/和1万元/。3、 租金分析目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/天、8.3元/天和7.4元/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/天、3元/天、2元/天和1.8元/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/天、1.44元/天、1.4元/天和1.6元/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/天。（二） 环翠区商业网点房现状分析此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。 1、 售价分析根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/、1.4万元/、1万元/和0.9万元/。2、 租金分析根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/年、1400元/年、1300元/年、960元/年、875元/年和700元/年。3、 业态分析在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。（三） 环翠区专业市场现状分析根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450、70-150、8-16，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。1、 专业市场调查（1） 小商品批发市场小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/天（现为1.8-3.2=08-09年度），在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。项目名称 小商品批发市场项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股管理费 0.45元/天地理位置 文化中路交通状况 3、6、7、19路车均到达开业时间 2001年12月21日1、2层试营业，2002年8月20日正式营业总建筑面积 万平方米出租率 100%层数 3层建筑风格 欧式现代建筑风格售价 对外不出售租价 2元/ .天 1.4元/ .天 1.7元/ .天主力单位面积 10-16经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群人流量 5000人次以上/天经营定位 食品、小商品批发、零售各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50/年。（2） 金谷图书批发市场金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。项目名称 金谷图书批发市场项目类型 图书批发开发商 新闻出版局物业公司 威海市金谷物业管理公司管理费 暂未收地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。交通状况 5、7、9路等车均到达开业时间 2002.12.11总建筑面积 8万平方米出租率 97%层数 3层建筑风格 传统建筑售价 最高 最低 均价10000元/ . 5500元/ . 7750元/ .租价 1.2元/ .天 0.9元/ .天 1.05元/ .天主力单位面积 78-150经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校人流量 2000人次左右/天经营定位 批发图书各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市（3） 环球广场环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有1620、20-45、6080、80120 和120 以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。项目名称 环球广场项目类型 服装商场开发商 环球建设有限公司物业公司 威海环球广场物业管理公司管理费 0.5元/天（包括空调费、管理费）地理位置 昆明路（大世界西侧）交通状况 2、8、15、17、18、21、25路车开业时间 1998年总建筑面积 1万平方米出租率 98%左右层数 3层建筑风格 欧式风格售价 最高 最低 均价14500元/ 14000元/ 14250元/租价 3元/天 2元天 2.5元/ .年主力单位面积 1620、20-45、6080、80120经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者人流量 4万人次左右/天经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆各层经营内容及面积 -1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地（4） 鑫城电脑城鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45、45-70、270-85和150以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。项目名称 鑫城电脑城项目类型 专业电脑城开发商 鑫城大厦管理费 物业费0.28元/天地理位置 光明路80号，大世界西侧。交通状况 2、6、8、15、17、18、21路车均到达开业时间 2001年总建筑面积 2万平方米出租率 98%层数 2层建筑风格 现代写字楼建筑风格售价 对外不出售租价 0.9元/ .天 0.5元/ .天 0.7元/ .天主力单位面积 30-45、45-70、70-85经营模式及效果 统一管理，自主经营目标客户群 企业及个人人流量 4000人次左右/天经营定位 专业电脑城各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司（5） 天坛家具广场天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/天之间，属于低档价位。项目名称 天坛家具城项目类型 家具城管理费 包含在租金内地理位置 汽车站西侧，解放路6号交通状况 1、2、12、27路车均到达开业时间 1999年总建筑面积 4万多平方米出租率 100%层数 4层（加地下层）建筑风格 现代建筑风格租价 最高 最低 均价1.8元/ .天 1.5元/ .天 1.65元/ .天主力单位面积 50-600经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租目标客户群 本地消费者和周边城市居民人流量 少，主要针对购买目标群体经营定位 中档各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）2、 租售价格分析上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：二、 威海市高区商业地产现状分析2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：（一） 高区商业物业现状分析根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。1、 规模分析高区各商业物业规模一览表楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 3560 3560 3560 75135 大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 4060 150200 4060 75110 110140110140 150200 左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 4560 75110 7511075110 110140 建盛广场 3000平方米 7层 1535 1555 153546554655 107140 1200 左右 利群购物广场 2万平方米 4层 1645 1645 1645456060120120以上4560 60120 120以上 目前高区各商业地产户型面积主要以45-80之间的户型面积为主，45以上、75-200的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。2、 租金分析目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/天、1.8元/天和1.3元/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/天。（二） 高区商业网点房现状分析此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/和1500元/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/和114元/年。1、 高区张村附近商业网点房现状分析目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/。其商业网点房面积主要集中在45-78之间。其中，大明房产的出租价格为114元/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。2、 高区利群附近商业网点房现状分析在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。3、 高区帝王宫附近商业网点房现状分析在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/年和350元/年。在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/和3980元/。该区域的网点房面积主要集中在20-70之间，部分网点房面积在120-200之间。4、 高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/、1.1万元/、0.8万元/和0.7万元/。在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/年之间，具体详情见下图：5、 高区商业网点业态分析在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。（三） 高区专业市场现状分析高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：1、 专业市场调查（1） 棱方园家具广场棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/天之间，属于低档价位。项目名称 棱方园家具广场项目类型 家具装饰用品商城管理费 0.3元/ /天地理位置 文化西路交通状况 7、12路开业时间 2003年总建筑面积 23000平方米实用率 87%层数 1层建筑风格 现代跃式展示会所建筑售价 对外不出售租价 0.8元/ 天 0.5元/ 天 0.65元/天主力单位面积 3560 、75135 经营模式及效果 统一管理，自主经营目标客户群 威海社区居民人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体经营定位 家具广场各层经营内容及面积 一楼：家具系列（2） 威韩商贸城该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150之间，部分在45-60。项目名称 威韩商贸城项目类型 家具市场开发商 威海威韩商城有限责任公司物业公司 盛德物业有限公司管理费 0.26元/天地理位置 高区文化西路交通状况 7、12、路车开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程总建筑面积 4.1万平方米实用率 98%以上 层数 1层（共六个区）建筑风格 普通联体展示厅售价 对外不出售 租价 1.8元/ .天 1.0元/ .天 1.4元/ .天主力单位面积 4560、75110 、110150经营模式及效果 统一管理、自主经营目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街（3） 大屋建材装饰商城该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城开发商 大屋地产有限公司物业公司 威海大屋物业管理公司管理费 0.2元/天地理位置 文化西路175号交通状况 7、12、17路开业时间 1999.10.23总建筑面积 25000平方米实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修）层数 5层建筑风格 现代复式商厦租价 3.7元/天 1.2元/ .天 2.45元/ .天主力单位面积 4060 、75110 、110140、150200 左右经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者经营定位 建材商品各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）2、 租售价格分析棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60、150-200。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/天。3、 出租率分析目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。三、 威海市经区商业地产现状分析2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14