富兴嘉城一期商业招商定位方案PPT课件

1 富兴嘉城一期商业招商定位方案 1 目录 一 项目情况说明二 区域商业特征分析三 区域消费特征分析四 市场机会分析五 业态定位建议六 铺位分割及建筑修改建议七 项目租金定价及工作建议八 我司下阶段工作思路九 大集公司介绍 1 一 项目情况说明 1 1 位置 本项目位于万芙路交叉口 国家电网对面 东临万芙路 北靠友谊路 南临新韶路 2 交通 友谊路 万芙路 新韶路双向6车道 新韶路与友谊路连接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道 但目前过往的车辆较少 途径的公交路线有145 116 140等 3 周边情况 项目周边多为新兴住宅楼盘林立 入驻居民少 成熟老居民社区稀少 目前周边人流车流较少 商业气氛较淡 1 1 4 项目规模情况项目商业分主力店和街铺门店 现一期主力店共三层 已修建完成 准备启动招商 总计9000平方米 其它商业2万多平方米 分二 三期开发 车位420个 一期项目主力店 二期临街门店 1 二 区域商业特征分析 1 该区域楼盘多为在售 在建项目 住房空置较多 入住率极低 人气缺乏 周边楼盘入住居民尚少 除满庭芳 青园花都 星语林 鑫天山水洲城有一定入住外 其余楼盘入住率很低 同时还有较多在建或拟建项目 入住率极低 居民入住需要较长时间 1 周边商业主要依附于韶山路商业气氛漫延 现有成形只分布在友谊东路沿线 以及鑫天水洲城沿街一段 因入住率较高 其业态为餐饮 宾馆 水果店 日杂 小型超市 药房 中介等为主 其中餐饮小型餐饮居多 大型餐饮有戴家村 辣的叫湘菜馆 1 1 周边商铺空置普遍周边项目裙楼商业及临街门面较多空置 商业成熟度较低 发展水平低 需要一定的发展培育期 项目对面的湘超景园 及电力活动大楼等 裙楼均有商业分布 且大部分商铺为空置状态 1 三 区域消费特征分析 1 周边人口分布不集中 近几年入住率低 氛围不成熟目前周边成熟的住宅小区较多 但入住率少 消费群体不集中 区域商圈暂未形成 1 1 5公里范围内 超市较多 项目目标群体缩小周边周边1 5公里范围内 有大润发 标志的新一佳 1万平米 红星步步高 奥园的沃尔玛 等大型商超盘踞 加之未来几年 该区新规划的商业如 鑫远城市商业广场 等 与众多新楼盘裙楼底商的出现 定会有商超业态据地力争 因此本项目的主力消费群体 更多还得以依靠项目本身 及周边5分钟路程范围内的目标消费群体 1 四 市场机会分析 1 未来商业发展前景好项目位于两大城市主干道 韶山路和芙蓉路 的中心区域 随着市政规划的完善 路网和基础设施也将密集发达 完善 入住率的提高 人流 车流会逐渐多起来 商业气氛逐渐提升 发展前景很好 品牌连锁商业业态基本为空白 社区配套需复合型商业业态周边商业物业档次普遍较低 商业业态单一 商品种类不齐全 缺乏复合型商业设施 服务水平低下 难以满足居民的多层次消费需求 市场业态空白点主要体现在商业中心 专业店 体育文化 餐饮 休闲娱乐项目等一站式消费上 1 未来一二期本项目的商业辐射能力强单从一期9000平方的商业体量 结合目前周边商业环境现状 周边的商业业态竞争激烈性分析 及本项目二三期的风情商业街尚未建设 未能形成强势聚合效应等因素分析 本项目保守辐射范围应在木莲冲路 五凌路 塘坡路 韶山路围合的区域内 1 五 业态定位建议 1 主题 通过差异化业态定位组合 打造与区域现有商业业态互补的商业项目方案 社区配套业态 休闲娱乐 餐饮档次 从提升项目整体品质出发 定位整体中档 局部中高档 1 六 铺位分割及建筑修改建议 1 1 根据业态需求的分割和整改建议一楼尽量划成小铺出租 二 三楼裙楼划为一至三个商家进驻 临街一楼预留二个楼梯 如二 三只有二个商家进驻 可去掉一个预留楼梯 1 2 一层商铺分割示图如下 1 3 二层分割示图如下 本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺 也可划为二个铺或整层出租 1 4 三层分割说明 本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺 也可划为二个铺或整层出租 1 商铺现状建议 建议开发商尽快拆除围墙 将商铺水 电到位 玻璃 圈闸门等安装到位 达到一般商铺的交付条件 1 七 项目租金定位及工作说明 1 1 总的策略是 提前进行一 二楼主力店 面积1500 以上品牌连锁店 的招商 后进行临街商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商 具体为先将裙楼二 三楼作为重点进行招商 确定二 三楼主力店的主入口 方便一楼临街门面的分割 招商 1 2 租金先以较低起点 和周边物业租金水平差距不大 逐年递增的方式进行 放水养鱼 将商业先做起来 逐渐提升商铺租金价格 缩短投资回收期 3 如引进的是知名品牌连锁店 能对项目成熟起一定的带动作用 可在招商政策方面给与一定优惠 1 4 周边类似商业裙楼租售情况分析周边如鑫天 山水洲城 恒盛世家 湖南电力科技园 湘超景园等项目 一楼租金起价一般在50 120元 月水平 二层租金在30 35元 月水平 三层租金在23 28元 月水平 但本项目暂不成熟 一期业主未入住 人流少 培育期时间约为2 3年 和其它项目无类比性 1 5 项目租售建议 项目周边商业不成熟 直接销售 售价较低 本项目属于典型的未成熟项目 重点在于招商 先将商业做起来 前期培育期约2 3年 加大后期租金递增 再销售 售价相对较高 本项目建议以招商为主 三年内暂不销售 总体原则是 三年内 先将商业做起来 将以较高售价出售 达到该项目商业部分利益最大化 1 建议每层起始租金水平如下 1 八 我司下阶段工作思路 1 根据业态定位 与设计院完成物业分割及修改 依据面积测量 制定详细租金定价方案 目标商家拜访推荐 招商提前启动 根据商家需求 提出建筑的硬件修改意见 1 大集商业地产顾问 1 集聚 荟萃 整合 有集乃大 有集乃强 集取众家之势 集采众人所长 集 1 公司理念 整合商业资源服务商业地产 1 专业的商业地产服务公司 主要业务为 商业地产市场研究 商家选址服务 以及商业物业与商业地产项目的策划 招商 销售等 大集商业地产顾问 1 租铺网 是大集公司旗下的网络平台 网站以服务商家选址与商铺 商业地产项目 招商为主要目的 现已成为商业地产领域市场反应最好的专业网站 租铺网 1 租铺网功能介绍 租铺网 整合各类商铺租赁信息与市场资讯 为广大商家选址提供便利 同时也为各种商铺与商业地产项目提供了一个向商家展示的机会 在商铺 商业地产项目 与商家之间建立了一条有效的对接渠道 让商铺出租 求租双方之间的信息传播再无障碍 1 强大的资源整合能力已与16个行业中的600多家品牌商家与建立了合作伙伴关系 通过我们网络平台与商家资源库进行商业地产项目的招商 能大大提高招商效率 降低招商成本 1 合作品牌商家 日用零售类 116家 休闲娱乐类 122家 餐饮类 204家 酒店类 26家 电器通讯类 3家 金融类 22家 1 强大的专业整合能力设置了专业的团队服务于商家选址 并对商家选址进行研究与分析 已与众多商业及商业地产领域的专业人士建立了良好的合作关系 组建了强大的专家顾问团队 通过对商业地产项目的前期介入 根据市场需求对项目定位与规划进行指导 可以避免业态规划错位 建筑结构不合理等潜在风险 1 银行 民生银行 兴业银行 中信银行 交通银行 中国邮政银行 北京银行 广发银行电器卖场 国美电器 苏宁电器 通程电器 飞鸿电讯百货 天虹百货 岁宝百货 佳华百货 华润万家 惠民百货超市 新一佳 人人乐 步步高 大润发 卜峰莲花 易初莲花 华银旺和 家润多 万家惠 千惠超市 心连心超市 爱家超市 家之福水果中式餐饮 毛家饭店 参谋天下 秦皇食府 好食上 戴家村 湘厨世家 藏氏秘制烤鱼 徐记海鲜 江洋海鲜 麓港小镇 57 湘 锦绣红楼西式餐饮 百盛餐饮集团 麦当劳 绿茵阁 上岛咖啡 咖啡之翼 老树咖啡 金牛角王 德克士 豪客莱 山堤咖啡 合作代表商家 1 特色餐饮 好好香锅 小肥羊 味千拉面 永和豆浆 台北豆浆 乡村基 华莱士 新概念盖码饭 木桶三国 湘阳春面粉健身 奇迹健身 活力健身 冠军健身 青力健身 海东青健身 康祺健身美容美发 汎歌美容 漂亮宝贝 上海文峰 尚艺美发 金标榜美发 皙泉国际 克丽缇娜 佐丹妮丝美容 椰岛造型 美度 索菲亚洗浴休闲 大江南北 天之道足浴 九龙足浴城 非常道足浴 颐而康 极地雪龙 重庆富桥酒店 和一大酒店 汉庭连锁酒店 锦江之星 七天连锁酒店 上海如家快捷酒店 莫泰168 格林豪泰 五星大酒店 华天之星 西雅酒店 凯旋龙大酒店 合作商家代表 1 娱乐 新麦克KTV 好乐迪KTV 欢乐迪KTV影院 潇湘影院 时代今典院线 横店影院 金逸影院药房 养天和 双舟 老百姓 益丰 千金 芝林糕点 罗莎 满记甜品 元祖食品 元味蛋糕 仟吉西饼 马里奥饼店母婴用品 贝贝熊母婴用品 贝贝之佳母婴用品 贝因美母婴用品 长沙咿呀母婴用品服饰 弥敦道 达芙妮 奥康 猫人国际 上海饰空间 耐克珠宝 金至尊珠宝 世纪情珠宝广场婚纱摄影 艾特集团 合作商家代表 1 银行 1 电器卖场 1 百货超市 1 酒店 1 中式餐厅 1 中西餐厅 1 特色餐饮 1 糕点 1 美容美发 1 足浴 1 健身 1 双舟药业 药房 1 其它 1 中建建和 中国