商业地产项目商户管理公约.doc

颐高上海街管理公约根据中华人民共和国有关房地产的法律、法规，结合“颐高上海街”的实际情况，为维护“颐高上海街”全体业主和管理者的合法权益及共同利益，明确各自的权利、义务和责任。确保“颐高上海街”的管理能够达到较高的标准要求，使各区域内各方行为有公开、明确的规章可遵循，特制定“颐高上海街”管理公约（以下简称“公约”）。公约对“颐高上海街”业主和管理者均有约束力。第一章 定义公约中除文义有所解释外，下列用语所指意义如下：1.1 公约指本文件及其中附件，且泛指本公约赋予管理者权力而订立的各项守则。1.2 集体业主占所有业主总数三分之二以上且占有建筑面积三分之二以上的集成业主代表，或者占所有业主三分之一以上且占有建筑面积二分之一以上的集成业主代表，集体业主的权利具体针对不同事项按照物权法及物业管理条例之规定而定。1.3 公共地方指“颐高上海街”内的法定公共地方，其中包括“颐高上海街”之各出入口、行人道、通道、绿化区、垃圾房、车道、公用车辆停泊及起落货区域、走火通道、走廊、公用卫生间、配电房、及消防设备控制室以及为“颐高上海街”业主和访客、而设立之共用其他地方或范围，但不包括任何业主拥有独立所有权的地方。1.4 公共设施指为“颐高上海街”的公众利益而在“颐高上海街”所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置，包括给排水系统、通讯系统、消防系统、公用卫生间设备、公共照明系统、供电系统、污水处理系统、排水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置、告示板及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或业主拥有所有权地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主使用的设施则不包括在内。1.5 绿化区域指根据政府有关法令在“颐高上海街”所属地块上实施的绿化地区。1.6 管理者指全体业主就对“颐高上海街”管理事宜委托的物业管理公司。1.7 各自区域指各个业主自行经营或允许他人经营的依据房产证界定的区域。1.8 “颐高上海街”图册指存放于管理者处的有关“颐高上海街”各层之平面图、结构图，各业主如需查阅，可预约管理者查阅。第二章 总则2.1 公约是为了维护业主、管理者的利益而设置，业主、管理者均须遵守和履行公约所规定的行为准则和义务。2.2 业主对“颐高上海街”就各自物业拥有专有的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，业主对公共地方依法拥有共有的所有权。2.3 在不损害全体业主合法权益及公共利益的前提下，物业管理服务合同赋予物业管理公司具有全权管理“颐高上海街”的权力，本公约予以确认，并由管理者行使公约或业主赋予的各种物业管理权利。管理期限届满时，由集体业主决定是否继续聘请原管理公司或另行聘请其他物业管理公司。2.4 管理者享有依照本公约及物业管理服务合同管理“颐高上海街”的权力，同时，管理者负有为业主提供物业管理服务的义务。管理者应提供的具体物业管理服务及其标准，由管理者与业主双方签订的物业管理服务合同进行约定。2.5 任何个别业主未经合法程序不得自行修改本公约之任何条款或任何由管理者制定的合法管理制度。业主有权对本公约中不合理或不合法之处向管理者提出修改意见。经过集体业主同意后，管理者可针对该修改意见对本公约相应予以修改。2.6 本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部分无效均不影响或减免本公约其他所有条款的有效性和完整性。2.7 任何业主不得从事或准备从事可能侵害其他业主、管理者或该项目公用地方、公用设备、设施以及社会公共利益的行为或活动；不得从事违反或不符合中国法律之行为。2.8 管理者不得利用本公约非法侵害业主合法权益以及社会公共利益。2.9 任何使用该项目范围内物业的业主均视为完全承诺本公约；任何业主不得以未知晓为理由而故意或过失违反本公约，或不全面履行本公约项下的义务和责任。如物业单位是由两个或以上业主共同拥有，该等业主在本公约项下所承担的责任为连带责任。2.10 各业主及其物业、雇员均须遵守和履行本公约。各业主对其雇员之行为依法负连带责任。2.11 各业主除要遵守本公约外，亦须遵守物业管理公司发布的装修管理规定等合法的文件。该等文件可不定期由物业管理公司作出修订，如业主认为不合理或不合法之处，业主可提出废除或修改意见，经集体业主表决通过后可废除或修改。第三章 业主的权利、义务和责任3.1 业主权利3.1.1 在不影响“颐高上海街”建筑结构及立面外观和第三者合法权益的前提下，自行或授权使用对其单元进行装修工程。3.1.2 可与其他业主按本公约规定共同使用“颐高上海街”的公共地方和公共设施。3.1.3 可根据公约获取管理者提供的各种保安、卫生、绿化、工程等全部物业管理服务。3.1.4 有权获取管理者发布的经营管理信息或因自身需要知晓的其他合理知情权。3.1.5 可根据公约请求管理者协助维护自身的合法权益。3.1.6 可根据本公约条款进度管理者及管理人员的工作，对不履行本公约的管理者的行为或管理人员的行为向相关部门进行投诉。3.1.7 任何业主对物业管理服务有权提出建议。3.2 业主义务3.2.1 业主在行使上述权力和使用其单位时，须遵守公约的规定，同时须遵守管理者所合法订立的装修管理规定及其它规章制度。 3.2.2 业主须依照公约的规定，负责按时缴交其名下应承担的管理费以及该单元所产生的水电费、税费以及其他按政府规定需由业主承担的费用。3.2.3 业主须执行和服从管理者的决定，管理者的决定有误的由集体业主更正或追究管理者的责任。3.2.4 业主须共同负责维修“颐高上海街”的结构，包括共有、公共地方及公共设施等并按相关规定承担其费用。3.2.5 各单位的业主，只能将其单位按规定作商业用途使用，按照物业管理公司的统一业态规划来出租，不得将其单位作超范围经营、非法或不道德用途，或在单位内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。3.2.6 未经向管理者申报并获批准，任何业主不得擅自更改、迁移，或增大用电、用水装置负荷。3.2.7 不得在建筑物内进行任何足以引致建筑物投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为；不得在单位内储存易燃易爆危险品。3.3 业主的责任3.3.1 违反公约规定的业主须对其违反本公约的行为所引致之损失负责及支付一切有关开支。3.3.2 业主可就单位内物业维修或其他需求与管理者达成特别服务约定，并按市场价格向管理者支付相关费用。由此引发的法律诉讼，由业主自负。第四章 管理者的权利、义务和责任4.1 管理者的权利4.1.1 管理者享有管理权利，包括对物业的整体规划、装修、推广策划等事项统一管理。4.1.2 管理者享有按照规定收取物业管理费以及其他经营管理者与业主共同约定费用的权利。4.1.3 管理者有权在紧急情况下进入各业主单元而无需征求各业主同意，此种情况包括消防预警、治安维护、公共设备抢修等紧急事宜。4.1.4 管理者有权因公共设施的重大修缮、重置而向相关部门申请使用公共维修基金。4.1.5 向“颐高上海街”各业主收取公约所述的款项经与业主协商一致后，管理者可根据市场的实际情况调整管理费收费标准。4.1.6 根据“颐高上海街”管理的实际情况，管理者有权制订及修改有关管理“颐高上海街”的规则；所有管理者规则及其修改的规则均对业主具备约束力。4.1.7 可就“颐高上海街”公共管理事宜另行订立细则或规章制度，但不得抵触法律及本公约的条款。4.1.8 管理者应享有与各业主签订的合同协议中约定的或根据法律、法规的其他权利和权力。4.2 管理者的义务4.2.1 管理者对公共设备、清洁、绿化、治安等负有保障义务，保障其正常运转合理发展。4.2.2 管理者对水电、网络通信等物业资源配置负有协调、协助义务，管理者应以全体业主代表名义向水电、网络通信等部门申请相应的物业服务提供给业主使用。4.2.3 管理者负有信息披露义务，对“颐高上海街”的重大事项的变更、决策等情形应采用合理的方式向业主披露。4.2.4 管理者负有财务支出公示义务，管理者应定期或依据业主的要求将有关物业管理或经营管理的财务支出在业主查询、监督等必要情形时公示，并提供合理依据说明支出理由。4.2.5 管理者应全面履行其管理义务，因怠于履行或恶意履行而给业主造成损失的，应承担法律责任。4.2.6 依据法律、法规规定的管理者的其他义务。4.3 管理者的责任4.3.1 因管理者的不当行为或违法行为而导致业主权益受到损害的，业主有权要求管理者承担损害赔偿责任。4.3.2 管理者行为触犯法律、法规规定的刑事、行政责任时，应依法承担相应法律责任。第五章 管理5.1 物业管理服务5.1.1 保持“颐高上海街”的所有公用设备、机械和器材包括“颐高上海街”消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常。5.1.2 监督所有“颐高上海街”业主依照公约规定的用途正确使用物业，如有“颐高上海街”业主违反公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。5.1.3 在合理需要时，为“颐高上海街”的公共地方和公共设备进行装饰、修缮等有益行为。5.1.4 未经集体业主同意，管理者不得同意或许可他人占用或使用公共地方，并应防止任何人未经集体业主及管理者书面同意未按本公约而占用或使用公共地方及公共服务设施。5.1.5 管理者根据物权法、物业管理条例的规定，经过集体业主同意方可使用公共物业维修基金，公共物业维修基金主要用于公共设施、设备的更换和重大修缮。5.1.6 遇有政府机关或其他相关部门需要各业主亲自签名同意使用公共物业维修基金的，各业主应按照法律规定及政府部门规定的程序履行。5.1.7 公共物业维修基金依据相关法律规定应补足时，各业主应按照相关程序补足维修基金，拒不补足的，管理者有权暂停相应的物业服务。5.1.8 保持“颐高上海街”的公共地方环境清洁、卫生及美观，保证公共绿化区域的合理布局、配置。5.1.9 阻止任何废物被置于“颐高上海街”之公共地方，负责清除“颐高上海街”公共地方之垃圾及安排适当的间隔时间为业主收集垃圾。5.1.10 采取适当措施防止“颐高上海街”任何公共地方受堵塞，确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。5.1.11 管理者应根据公约制订“颐高上海街”业主手册、装修手册及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主遵守。5.1.12 业主应严格按照装修手册之规则，完成其单元的装修工程。因违反管道直接或间接引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主单独承担。5.1.13 负责“颐高上海街”业主及经营者的财产及人身安全保障工作，保持“颐高上海街”的正常秩序和尽力使业主或商铺免遭骚扰。5.1.14 定期进行安全检查并组织消防演习。5.1.15 根据“颐高上海街”的实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制“颐高上海街”管理预算，收取管理费及代收代付水电、煤气、电话等市政公用设施使用及追讨欠款。5.1.16 各业主须按物业管理服务合同的规定按时缴交物业管理费，物业管理费的收取采取包干制。首期物业管理费从业主收楼之日起开始计算。5.1.17 所有管理费及其它根据物业管理服务合同或公约规定应付的款项，均须按期清缴，任何业主如果未能于应付的款项到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用。5.1.17.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日期间的滞纳金，按每日千分之一收取。5.1.17.2 收取所欠费的5%作为手续费，补偿因违约而引起管理者所发生的额外行政工作所产生的损失赔偿。5.1.17.3 管理者有权对欠款业主提出催交通知及做出其它追讨行动，停止供应该单位水电和限制该欠款或违约之业主使用“颐高上海街”设备、公共设施，或于“颐高上海街”告示栏张贴欠款业主的欠款情况，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止。而重新接驳供应设施之费用或为追讨欠款、利息及手续费所支出的费用概由该业主负责。5.1.17.4 如有业主在发出适当警告书后，仍拒绝交付以上费用的，则管理者有权对其提出法律诉讼。5.1.18 管理者应尽全力按照公约的规定履行其对“颐高上海街”的管理和维护的职责。5.1.19 对各项管理职责于业主要求时做出检讨和总结，并对改善“颐高上海街”管理或增加服务项目等事宜向业主递交报告及作出建议。5.1.20 所有涉及“颐高上海街”之法律诉讼，管理者应予以配合，并可提供诉讼服务，接受委托的，管理者可根据实际情况收取相关的服务费用。5.1.21 采取一切必要措施（包括停止物业服务、提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行装修管理规定等管理规章制度的行为。5.1.22 负责“颐高上海街”之财务管理及账务处理；正确地运用管理账户收取管理费及支付款项，定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。5.2 经营管理5.2.1 管理者在依据全体业主授权以及_发展商的授权对“颐高上海街”进行统一经营管理，该授权在本公约约定期限为不可撤销授权。5.2.2 管理者依据全体业主授权对“颐高上海街”外墙及室内吊顶、电梯等一切广告资源进行管理，任何业主未经管理者同意或未经集体业主授权不得进行任何形式的广告资源干涉行为。5.2.3 广告资源的相关规定由管理者制定并对全体业主公示，管理者应不违反法律、法规以及政策的情况下，可以分租也可整体出租。5.2.4 管理者将广告资源出租时，在同等条件下应优先满足业主的自身需要。如某一个广告位出现多个业主具有承租意向时，应以公开方式招租，公平竞争，择优者出租。5.2.5 各业主在未经集体业主的同意下，不得向管理者主张任何利益，因广告资源收入的归管理者所有。第六章 其他事项6.1 因本公约发生争议，应首先用协商办法解决，如协商不成，应由_