情景四-物业管理的启动PPT课件

1 情景四 物业管理的启动 2 3 物业管理的启动 模块三承接查验 4 应掌握的内容 承接查验的概念及其特点承接查验的准备工作内容承接查验工作的实施程序承接查验中应注意的问题承接查验交接双方的责任 模块一物业的承接查验 5 绿洲花园竣工了 开发商通知ABC公司进行承接查验 小张在准备过程中听到以下意见 绿洲花园前不久进行了竣工验收 正好可以用竣工验收资料代替承接查验资料 反正本公司已经中标 过一段时间就会入驻 承接查验不过是走形式而已 实际情况果真如此吗 6 一 承接查验及其特点 一 物业的承接查验的含义物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位 共用设施设备进行的验收活动 7 一 承接查验及其特点 8 二 物业的承接查验与竣工验收的区别 9 二 物业的承接查验的准备阶段 在接到承接查验指令后 企业各相关部门应抽调业务骨干组成物业接管小组 承接查验的首要条件是竣工验收合格 根据物业具体情况 准备承接查验的各种表格 准备对方应提供的承接查验资料清单 10 承接查验小组应当由企业以下部门人员组成 办公室抽调档案管理文员负责接管物业的产权 工程 设备资料的验收移交工作 公共关系部 客服中心 抽调人员负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作 工程部抽调人员具体负责房屋本体 公共设施和机电设备的验收移交工作 二 物业的承接查验的准备阶段 11 表4 1楼宇接管资料移交清单 移交人 时间 二 物业的承接查验的准备阶段 12 表4 2公共配套设施承接查验表 接管人 时间 二 物业的承接查验的准备阶段 13 表4 3公共配套设施承接查验遗留问题统计表 统计人 日期 二 物业的承接查验的准备阶段 14 表4 4房屋承接查验表栋号 承接查验时间 年月日 接管人 日期 二 物业的承接查验的准备阶段 15 表4 5房屋承接查验遗留问题统计表 统计人 日期 二 物业的承接查验的准备阶段 16 二 物业的承接查验的准备阶段 17 二 物业的承接查验的准备阶段 18 三 物业承接查验工作的实施阶段 这是承接查验工作的关键环节 主要在拟承接物业的现场进行 包括物业的承接查验的程序 内容 标准及方法 19 三 物业承接查验工作的实施阶段 新建物业的承接查验程序 建设单位书面提请承接查验 承接单位15日内签发查验通知 成立查验小组及资料准备 实施承接查验 对查验中发现的质量问题的处理 符合要求的 承接单位应在7日内签发验收合格凭证 20 三 物业承接查验工作的实施阶段 原有物业的承接查验程序 业委会书面提请承接查验 承接单位15日内签发查验通知 成立查验小组及资料准备 实施承接查验 交接双方共同清点物业明细及使用状况 符合要求的 承接单位应在7日内签发验收合格凭证 21 三 物业承接查验工作的实施阶段 承接查验的内容 标准及验收方法 针对住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设施等 验收标准参照建设部 房屋承接查验标准 并达到业主的合理要求 包括房屋建筑质量的验收 房屋附属设施质量的验收 公共设施承接查验标准及 其他特殊设施的验收 22 承接查验的内容 标准及方法 23 承接查验的内容 标准及方法 插座 接线盒 开关 灯具 供水系统 排污管道 地漏 卫生洁具 防盗网 室内配电箱 门铃 其他 房屋附属设施质量的验收 24 承接查验的内容 标准及方法 公共设施承接查验标准及检验办法 基础设施 天台 公共天线 屋面避雷设计 消防设施 水区路灯 绿化 小区道路 垃圾池 箱 垃圾转运站 岗亭车库 沙井 检查井 化粪池 明暗沟 挡土墙 泄水孔 踏步 台阶 水池 水箱 信箱 景观 雕塑和文化娱乐设施 25 承接查验的内容 标准及方法 26 四 物业的承接查验中应注意的问题 27 五 物业的承接查验交接双方的责任 28 案例 西安市某物业管理公司成立接管验收小组 参与对某小区的接管验收工作 在进行供暖设施验收时 由于当时是夏天 只是对供暖设施的书面资料和外观进行了现场验收 没有按要求对锅炉和附属设备进行连续试运行测试 接管验收小组的负责人就签字确认 四个月后 业主反映供暖设施有滴漏现象 温度达不到规定要求 供暖生产商以验收签字为由 不愿意及时维修 导致物业公司的工作非常被动 29 简要分析 对供暖系统的验收 所有设备验收应符合国家 采暖与卫生工程施工及验收规范 的规定 还应进行48小时连续试运行 锅炉和附属设备的热工 机械性能及采暖区室温必须符合设计要求 否则不能签字确认 房屋接管验收交付使用后发生隐蔽的重大质量缺陷 如属设计 施工 材料的原因由建设单位负责处理 如属使用不当 管理不善的原因 应由接管单位负责处理 30 物业管理的启动 模块三入住 31 32 ABC公司完成对住宅小区绿洲花园的承接查验后 成立了绿洲花园物业服务中心 业主三个月后入住 小张在准备的过程中 有个别业主提出 开发商规定的入住时间我在外地培训 能否推迟入住或者请他人代办手续 也有业主询问 我一年内不会入住 这期间的物业管理费能否免收 物业服务中心怎样做到未雨绸缪呢 33 业主入住的含义 业主入住是指业主和使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程 即业主领取钥匙 接房入住 也就是平常所说的入伙 入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程 是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接 但物业服务企业作为物业的管理者 有义务协助开发商和业主做好验房 付款 签约 装修和搬迁等入住相关事宜 34 一 业主入住前的准备工作 35 二 业主入住的作业文书与表格 入住手续文件是指业主在办理入住手续时所要知晓 参照 鉴定的有关文件 这些文件都由物业服务企业负责拟定 并以开发商和物业服务企业的名义 在业主办理入住手续之前寄发给业主 36 二 业主入住的作业文书与表格 入住通知书女士 先生 您好 我们热忱欢迎您入住绿洲花园 您所认购的绿洲花园区栋单元室楼宇 经市有关部门和 房地产开发公司 建筑工程公司 ABC物业管理公司组成的验收小组验收 测量合格 现已交付使用 准予入住 一 略 二 略 三 略 您如届时不能前来办理入住手续 请及时与我公司联系 落实补办的事宜 联系电话 在您来办理各项手续前 请仔细阅读 入住手续书 收楼须知 缴款通知书 特此通知 房地产开发公司绿洲花园物业服务中心年月日 37 二 业主入住的作业文书与表格 入住手续书女士 先生 您认购的绿洲花园栋单元室楼宇 现已交付使用 具备入住条件 请阅读 收楼须知 按下列顺序办理入住手续 1 房地产公司财务部 2 房地产公司地产部 3 物业服务中心财务部 4 绿洲花园物业服务中心 房地产开发公司绿洲花园物业服务中心年月日 38 二 业主入住的作业文书与表格 收楼须知女士 先生 欢迎您成为绿洲花园的新业主 我公司为提供良好的管理服务 兹先介绍有关收楼事项和收楼程序 避免您在接收新楼时 产生遗漏而带来不便 望您能认真阅读 务勿遗忘 1 在房地产公司财务部办理手续2 在房地产公司地产部办理手续3 在绿洲花园物业服务中心财务部办理手续4 在绿洲花园物业服务中心办理手续5 您在收楼时 请认真检查室内设备 土建 装修是否有缺少 损坏等质量问题 如有投诉 请在收楼时书面告知 物业管理公司将代表业主利益向开发商协商解决 6 根据园区承建合同 楼宇保修期为两年 7 您可以对所购房屋进行室内装修 请认真阅读 房屋使用说明书 装修前 需向物业服务中心提出书面申请 获准后方可进行 房地产开发公司绿洲花园物业服务中心年月日 39 二 业主入住的作业文书与表格 缴款通知书 女士 先生 您好 您所购买的绿洲花园栋单元室房屋已经竣工 按购房合同规定 您来办理入住手续时 请同时缴清以下款项 1 购房余款 计人民币元 2 预收 个月管理费 计人民币元 3 水电管理备用金 用于供水 供电 机电 电梯 消防等重要设备的更新及突发事故抢修时的储备资金 计人民币元 4 装修管理费 装修完毕按规定退还 计人民币元 5 建筑垃圾清运费 用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所预收的管理费 装修完毕后 按规定清退 计人民币元 6 其他费用 具体列出项目及金额供业主选择 房地产开发公司绿洲花园物业服务中心年月日 40 二 业主入住的作业文书与表格 其他入住常用表格 用户登记表见表住户家庭成员登记表见表业主 租户 入住验房表见表 41 三 业主入住的办理程序 验收房屋 核清购房款 确认业主身份 向业主和使用人发放资料 建立入住登记表 对业主资料进行审核验证 预交费用 发放钥匙 42 思考与练习 装修忙俩月错装别人房屈先生买来的新房 装修基本结束 却被告知不是自己的房子 另一个业主刘小姐急着装修 却发现自己新买的房子被别人 折腾 了一番 两个业主都很生气 原来 开发商把钥匙交错了 物业人员李先生把屈先生和刘小姐叫到一起协商此事 李先生首先向两位业主道歉 承认由于公司的一个低级失误 导致交错钥匙 希望两位业主能协商解决 物业方面提出两套解决方案 两套房面积相等 要么 将错就错 两人换房 要么 刘小姐承担屈先生已经装修的费用 屈先生重新装修 物业给双方弥补一点损失 业主一方想将错就错 一方坚持要原房 物业与开发商同属一个公司 应该怎么办 43 案例分析 深圳某物业管理公司在业主入住后不久就接到业主王某的报案 称其放置于小区内一楼楼梯口的摩托车被盗 应由物业公司赔偿 理由是开发商曾宣传该小区是 封闭式管理 凭证出入 绝对安全 物业公司认为在办理入住手续时双方签订的 临时管理规约 前期物业管理协议 均无此约定 双方又没有签订类似 机动车停放服务协议 的合同 公司还在 业主入住说明 住户手册 等资料上善意提醒业主重视财产保管 因此公司对王某无赔偿义务 法院的最后判决支持了物业管理公司的意见 44 简要分析 业主办理入住手续时 会和物业管理公司签订相应的管理规约 消防公约 协议或服务合同等具有法律性质的文件 这既是对双方合法权利的保护 也是约束双方行为的准则 还是处理争议时的依据 本案中 王某不能用开发商的承诺来约束物业公司 而物业公司也尽到了自己的合同责任 也就没有必要承担额外的责任 因此 物业公司要特别注意物业服务合同的起草与签订 规范对业主的承诺 依法提供物业服务 45 物业管理的启动 模块三装修管理 46 入住工作顺利结束 绿洲花园进入装修阶段 在装修管理中小张碰到这样一个情况 业主何某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行装修 并签订了装修合同 装潢公司在施工过程中操作失误 不慎将何某隔壁邻居孙某的墙体损坏 并造成其财产损失 三方为此发生争执 无法协商解决 作为物业服务中心应如何处理呢 47 一 装修管理的涵义 物业装修是指业主或使用人为了改善居住 办公或生产环境 对自有或购置或租赁物业产权面积范围内的地面 墙面 厨房 卫生间及洁具 天花 门窗 水 电 通讯进行修饰处理的建筑活动 过程 装修管理是物业管理人根据政府有关法规 条例 受发展商或全体业主委托 对物业管辖范围的业主或使用权用人在物业装修过程中 涉及施工规范 结构安全 物业管理 消防 供水 供电 燃气 环境保护等内容的综合管理 48 装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要求 又不能损害整个住宅房屋的公共安全和其他房屋产权人的公共利益 所以 物业服务企业受全体房屋产权人的委托 需要协调装修人和其他房屋产权人之间的关系 提供一种服务型的管理 物业服务企业实施的不是行政管理 不具有行政处罚权 49 二 装修管理程序 填写装修申报表 核查与批准 施工期间管理 装修验收 资料一般包括物业所有权证明 申请人身份证 装修设计方案 装修施工单位资质 原有建筑 水电气等改动设计和相关审批等 物业服务企业应详细审查装修申请表中的装修内容 在一定的时间内予以答复 装修施工期间需要特别注意施工时间 材料的进出口 施工要求 垃圾清运时间 公共环境保洁和施工人员的跟踪管理 工程竣工后 物业服务企业要会同装修人对照装修申报方案和装修实际结果进行现场比较验收 并将检查记录存档 50 装修申报表 上 51 装修申报表 下 52 核查与批准 对应报有关部门审批的 应督促业主或施工单位及时向有关部门审报 对符合有关规定的装修申请应及时批准同意 对部分符合有关规定的 要求业主进行修改 重新提交审批 超出管理处操作范围的 报上级主管部门并应该规定工作日内 一般为3个工作日 予以答复 53 核查与批准 物业服务企业应当将住宅室内装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业 装修人对住宅进行装饰装修前 应当告知邻里 核查通过后 物业服务企业办理开工的一般手续 装修人按有关规定向管理处交纳装修管理费或装修押金 备齐灭火器等消防器材 签署装修施工责任承诺书 物业服务企业为装修企业办理施工卡 如施工人员出入证等 发放装修施工许可证 54 装修施工责任承诺书 装修施工责任承诺书 物业管理有限公司 1 本人 本公司已收到 物业管理有限公司发给的 装修指南 装修补充规定 防火手册 及 电梯管理规定 现声明已详阅以上文件 已经明白并承诺遵守以上文件之所有规定 若有违反 愿接受物业公司的任何处罚 2 承诺在装修期间按审批的装修方案和图样施工 3 愿意在装修期间担任消防负责人 负责对进场装修的有关人员进行消防教育 并在装修施工过程中 严格遵守消防规定 采取有效的防范措施 并承担因装修而引发灾难所造成的一切后果 特此承诺 签署人 身份证号码 单位盖章 年月日 55 室内装修施工许可证 室内装修施工许可证编号 施工范围 施工项目 有效日期 年月日至年月日施工责任人 联系电话 发证单位 物业管理有限公司工程部消防监管人 装修监管人 56 三 装修管理的范围和要求 室外装修要求 室内装修要求 施工过程管理 装修责任区分 57 室内装修管理要求 1 不得改动或损坏房屋的梁 柱 板 承重墙 剪力墙 屋面的防水层 隔热层 上下水管道 烟气道 供电电路 天然气管道 暖气管道及位置 防盗及对讲系统等 2 地面装修不要凿除原水泥层 只允许凿毛 铺设装修材料不得超过楼板负荷 大理石厚度不得超过10厘米 3 厨房 卫生间改动必须做好防水 包括墙面 地面 原下水管道周围 阳台不得封包 堆放超过负载的物品 非厨 卫房间不得改为厨房 卫生间 4 不得改变厨房 卫生间 阳台的使用功能 请勿将生活污水排入雨水管道 5 主下水管不要用建筑材料封包 安装抽油烟机 其排气管须接入烟道 6 不得擅自封包 改动燃气管道 如需改动燃气管道 须待煤气验收合格后向燃气公司申请 由燃气公司专业人员施工 7 浴室内安装燃气热水器必须采用强排式 且其排气管不得超出外墙10厘米 排气管不得排入烟道或管井 8 浴室内安装浴霸必须从插座重新引线 不能使用原预留灯线 房内不得使用超过原设计负载的用电器 9 未在装修申请中注明的施工内容不得施工 58 外观装修管理 1 原有门 窗 墙洞 尺寸 位置 式样 颜色等均不要做任何改动 不准安装遮阳篷 2 住宅入户门由开发商统一指定式样安装 走廊不准装饰或垫高 门外不准包框 贴瓷片 设神位 鞋柜 3 空调主机要在预留位置安装 空调架应牢固防锈 排水 排风不要影响他人 4 不得在外墙钻孔开洞 5 首层有小院的及顶层有消防通道的住户不得私自搭建建筑物及构筑物 59 施工管理要求 1 装修时间2 装修施工人员管理3 装修材料设备的管理4 施工过程管理5 装修垃圾的清运6 装修施工的竣工验收 60 装修责任 1 若发生装修违章 装修企业为第一责任人 装修人为第二责任人 两者对装修违章负有共同责任 2 凡未申报登记擅自开工的 或在申报登记时提供虚假资料的 责令改正 补办手续 3 违反规定 影响建筑物结构或使用安全进行装修的 应由装修人和装修企业限期改正 造成损害的 装修人与装修企业连带承担赔偿责任 4 违反规定不按照相关部门的技术要求进行装修的 由装修人 装修企业改正 5 违反规定擅自改动 暗藏燃气管道设施的 由装修人 装修企业改正 6 违反规定装修施工现场未配备消防灭火器的 由装修人改正 拒不改正的 报消防部门处理 7 违反规定违章堆放 清运装修垃圾的 由装修人改正 8 违反规定不遵守装修时间限制的 责令装修人 装修企业改正 9 对装修违章 管理处有权根据情节轻重对责任人做出如下处理 10 为减少违章现象的出现 督促业主 使用人阅读理解装修管理规定和小区规定 并分清相互问的责任 由装修人 施工队及管理处三方在装修申请表上签字 61 对装修违章 管理处有权根据情节轻重对责任人做出如下处理 1 责成限期修复 纠正 2 责令停工 3 管理处有权扣缴装修企业交纳的押金 以赔偿经济损失 不足部分再从装修人交纳的押金中扣缴 如仍然不足 则由装修人一方承担 4 对装修违章情节特别严重的 在小区通告建议取消装修企业在小区的装修资格 并将循法律途径追究当事人的责任 62 案例1 上海市业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙 经群众举报 物业公司将情况反映到所在地房地产行政主管部门 该部门发了限期整改通知 要求其恢复原状 余某在规定时间内恢复了承重墙 不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定 余某很生气 认为物业公司是在存心整人 拒绝合作 你作为物业公司工作人员如何向业主解释这件事 63 简要分析 根据上海市的有关规定 损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件 一是不得降低原构件的强度 二是不得低于原构件的用料标准 三是恢复原有构件的形状 四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定 本案中 余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙 恢复方案和施工应由