隐名间接代理所签定金协议合法有效.doc

隐名间接代理所签定金协议合法有效黎先生委托同事淑英与卖房人张某签订了房屋买卖定金协议后，张某认为与黎先生不存在定金合同的法律关系，因此不同意按照定金罚则退一赔一。但法院确认淑英的代理行为构成了法律上的隐名间接代理行为，所签下的定金协议合法有效。日前，闵行区法院作出张某向黎先生双倍返还定金12万元的一审判决。卖房人毁约应退一赔一2009年10月，来自江苏的黎先生通过网上知晓张某欲出售位于闵行区姚虹路上的一套房屋。通过联系协商后，双方对总价款及支付方式等达成一致意见，约定于同月22日签订定金协议。由于黎先生10月21日至10月26日去外地出差，故委托同事淑英签订定金协议。10月22日，淑英代表黎先生与张某签订定金协议，约定房屋的转让价为264万元，并于当日支付定金6万元，双方约定，履约按定金罚则处理外，还约定于2009年11月8日之前签订买卖合同。黎先生出差回沪后，多次联系张某。2009年11月5日，双方及淑英在中介公司就购房再次进行磋商。但张某却面露难色，说房价在涨，决定不再卖房。提出如一定要签订买卖合同，则买方为黎先生和淑英两人。2009年11月8日即约定的签约日，双方再次商谈时，黎先生重申淑英签定金协议是受其委托，并出具了委托书，故房屋买卖合同应由自己签订。淑英对此予以确认。但张某则认为黎先生的行为是买方单方变更合同，与黎先生无定金合同关系，拒绝签约。由于买卖合同未能签订，黎先生诉至法院，认为委托案外人代为签订定金协议的行为合法有效，张某在明知自己作为系争房屋买受方的情况下故意设置障碍不签订房屋买卖合同已构成违约，提出要求判令张某双倍返还购房定金12万元的诉请。辩买房人委托签约不实张某请求驳回诉讼请求。称与黎先生之间没有签订过定金协议，且案外人签约时没有出示委托书及黎先生本人的身份证复印件，定金也是由案外人支付的，所以，黎先生委托案外人购房一事不是事实。由于与黎先生不存在定金合同的法律关系，黎先生无权以定金协议中买方的身份起诉并主张定金协议中属于买方的权利，由黎先生作为买方签约的主张系买方单方要求变更合同主体的行为。隐名间接代理合法有效法院认为，黎先生因在外地出差，无法亲自在约定的日期签订定金协议，故委托同事淑英代为签约，淑英接受委托以自己的名义签订定金协议，其行为符合法律规定的隐名间接代理特征。所谓隐名间接代理，是指受托人(即代理人)以自己的名义对外从事合法有效的代理行为，而第三人在订约时不知道受托人与委托人之间存在代理关系。黎先生为真正的买主，只不过在签订定金协议时未直接显见于张某。因此，该定金协议是双方真实的意思表示，于法不悖，合同有效成立。张某因房价在涨，不同意卖房，并以在签订定金协议时不知淑英与黎先生之间存在代理关系，认为在签订正式的房屋买卖合同时买方由淑英变更为黎先生是买方单方变更合同主体为由，拒绝签约。其实，黎先生出差回沪后多次通过电话及短信联系，双方于2009年11月5日在中介处双方接触，淑英也在场，淑英亦向张某强调其是受黎先生委托才签订定金协议的，黎先生依照隐名代理取得介入权，直接行使受托人淑英对张某的权利，此权利是基于委托行为而取得，与其它买卖合同单方变更合同主体有本质上的区别。故对张某提出的辩解不予采纳。张某实质是因房价上涨而不同意卖房，其行为