公寓大厦小户型商住楼可行性研究报告

1 X 公寓大厦小户型商住楼可行性研究报告 第一章 市场概况 近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。 X 市作为 X 经济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济发展纽带。在西部开发战略中处于重要位置，发展中的X 将成为西部特大中心城市。现有的 X 市城市是发展规模化进程具备电子、高新技术、旅游、交通、能源等产业城市，其房地产开发正进入一个高速发展时期，已被国家纳入城市发展的总体规划。静谧的自然环境、悠久的人文历史和独具特色的府南河沿线城市风光，使得 X 成为房地产开发业住宅开发的新一轮热 点。 X 公寓大厦小户型商住宅楼位于 X 市一环路东五段，九眼桥头北端，四面临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线 府南河，与望江公园、水井坊、合江亭、府河内环线旅游景点相连。交通南来北往十分便利，实属置业安家的理想之地。 X 公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了一系列优惠政策，从城市规划到地方税收，从区域配套到水、电、气供给等，都极大地方便了住宅业的发展。力图使 X 公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展的一个亮点。 2 X 鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这一有利时机，大规模介入 X 市向东发展房地产的开发，适时推出了 X 公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成 第二章 公司简介 一、公司概况： 下简称鑫五环公司），于 1995年 3 月 15日在 司性质为有限责任公司。公司法定代表人为周登荣，注册资金 3000万元。主营房地产开发、兼营公路经营、建设、管理和高新技术开发及利用等。鑫五环公司资本构成如下： 周登荣以实物和货币形式出资 2865万元，占股本的 周登华以货币实物形式出资 135 万元， 占股本的 公司于2002年累计投资 4000万元，收购 X 市一环路东五段 100号的未完工开发项目 X 大厦。项目总建筑面积为 53000 ，占地面积为 ， ，地下两层，地面 19 层。该项目为 二、公司领导机构及人员情况： 公司在运行机制方面设有董事长、总（副）经理，下设生 3 产技术部、经营部、财务部、预算部以及保安部等部门。现有员工 42 名。公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣、周登华、田小林、冯天。 其中董事长和总经理由周登荣担任，副 总经理由周登华、冯天、田小林担任。 该公司主要领导人基本情况如下： 董事长总经理、周登荣、男、 1951年出生、大专文化。 1995年从事房地产开发、建安行业经营及管理。受过建筑项目经理职称专门培训。经营重庆鸿基综合楼开发建设，德阳苑大型房地产项目开发。先后承建 X 万县川东天然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦、重庆市江北机场一期扩建工程、X 汶川南中坨水电站工程。 业务经理（副总经理）田小林 ，大专文化、经济师，担任过湖北省建委下属的房地产公司总经理， 1995年到鑫五环公司。 财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长， X 西南五环建设公司财务科长。到鑫五环公司担任财务部经理、分管财务工作副总经理。从事财务管理工作 15年，对成本会计、房地产会计有较强的实践经验。 第三章 近三年财务状况 4 公司近三年资产及负债情况如下： 单位：万元 项目 2002年 2003年 2004年 资产合计 12304 14330 15045 流动资产 9511 11760 12475 其中：存货 9250 11652 12388 长期投资 固定资产净值 2793 2570 2570 负债合计 3184 5210 5925 流动负债 720 2620 3720 其中：短期负债 长期负债 2464 2590 2205 其中：长期借款 2464 2590 2205 所有者权益合计 9120 9120 9120 资产负债率 % 动比率 % 1320 448 335 速动比率 % 公司资产总额从 2002 年的 12304 万元增加到 2003 年14330 万元，增加了 2026 万元，公司规模三年来迅速扩大，自身实力得到了较大提高。 5 公司 2002 年末流动资产总额为 9511 万元，资产流动性较好，短期偿债能力较强。 公司 2002年末负债合计 3184万元，其中长期借款 2464万元。 从现金流量来看，我公司 2004 年的现金流入主要为经营活动中销售商品房产生的现金流入和筹资活动产生的现金流入，现金流出主要为开发项目的建设投入。净现金流量 2002年、 2003年、 2004 年的现金流量均正值，从经营活动中产生的现金流量来看，经营活动产生的现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生的现金流量来看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低的负债率相关，说明我公司在现金流量上借款的依赖较小。 我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止 2004年末，该公司日均银行存款 100 万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录。 第四章 项目建设条件 6 一、项目建设 的必要性 住宅产业的发展前景 : 联合国人居大会宣布提出了人人都有一套舒适的住房的口号。近年来，中国每年新建的住宅量已达十余亿平方米，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升计 2005年 0亿元，施工建筑面积达 400 万平方米，为全市住宅产业的发展提供了较大空间。 二、 面临城市主要干道，一方临 12米宽的城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，还具有极佳的地理环境；北临 X 小商品批发市场、灯具市场；南临 X 大学、望江公园，并与市政府规划的 X 广场体闲区和水井坊名胜游览区连成一片，以及 X 至乐山的通航起点码头。因此， X 公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展的一个亮点。交通顺畅，人流相当集中。 政策方面： 公用事业房地产开发公司进行承建。由于资金的原故，加上其它方面的因素，项目停盘、烂尾。经市政府、市建委相关部门等多方协调，由鑫五环公司继续进行复工开发，给予较多优惠的政策。按 X 市建委以成清办发（ 2002） 7 13 号文件通知市相关部门，给予按特事特办的原则，及税费等相关费用 的减免政策，是 X 大厦项目又一次建设开发盈利有利性。 交通方面： 落在九眼桥北端：南北方向交通顺畅，东向 X 大道，及宏济路。近年来政府对市政道路的路网完善，及对交通堵塞的地区加以整治，使该项目处于四面临街。视野宽阔，人车来往畅便。 地理环境方面： X 大学、望江公园、水井坊、合江亭游览区形成轴，上与一环路和宏济路交汇，有不可再造性的地理环境。 基础设施方面：拟由 X 市政府完成项目的上下水、电、气、光纤、通讯、道路等大小配套都全部齐备。一环路全线的整治完成，宏济路的加宽完工。 综合上述，是 X 大厦建设的有利性。 三、 模和建设方案 X 大厦原拟建为商务写字楼。建筑面积 53000 ，主楼 19层，局部 22层，地下两层，裙楼 5 层，裙楼地下 1层，均已断水封顶。但由于原开发商资金不到位，再加上各种不利因素、市场原因，产品与销售不对路造成项目停盘。已停工达四年之久。现 X 鑫五环公司同原开发商达成收购该项目开发权 8 的协议，并将该项目进行认真论证后，作出了具体整改措施和修改方案，使该项目又重新有了市场的生机。 主楼的 1 3层与 副楼 5层商场连接，融为一个整体，形成大型商场。面积约为 14000 平方米，主楼 4 19 层改动为小户型商务公寓，约 31500 平方米，总户数约为 510 套。住宅配套有商务会所、健身房、活动中心等。住宅内两套给水系统，分别供应生活用水和饮用水，电力供应 20 住宅建筑设计：面积从 45 80平方米多种户型。外墙采用进口高级外墙涂料，色调以浅米黄色为主，间以蓝色线条，用白色塑钢窗。临街面采用中空玻璃，空调板建筑上均统一考虑。 楼盘的标准设计均是空间灵活，富于变化，协调统一的户型。每一种平面布置 都组织了高效实用的客厅、餐厅和厨房。一般客厅卧室均有良好的视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每一间房。注重客卧分区，动静有别，较好地解决噪音污染问题。 该项目工程基础部分，根据地质勘测报告，将采用大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采用现浇防水层面，住宅和商场 均为全框架结构，抗震设防烈度为 7 度以上，符合 X 市的现行规定标准。 9 四、项目实施进度 市计委 2000 18号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。 （ 1） X 市成规选 2002字第 0645 号建设项目选址意见书。 （ 2）中华人民共和国成规国用 2002字第 1436 号国有土地使用证。 （ 3） X 市成规用地 20020531 号，建设用地规划许可证。 （ 4） X 市成规建筑 20030053 号，建筑工程规划许可证。 （ 5） X 市建委，建筑工程施工许可证，编。 （ 6） 成 都 市 建 委 ， 成清办发 200213 号，项目更名手续通知书。 （ 7） 成 都 市 建 委 ， 成清办发 20036 号，项 目免缓交费报告书。 该项目工程预计总工期 15 个月。 2005 年 2 月开工， 2006年 5 月竣工。施工进度见下表 : 年月 项目 2005年 2006年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 主体框改动 * * * * * * 10 主体墙改动 * * * * 防 水 * * 内 装 饰 * * * * * 水 电安 装 * * * * * * 设 备安 装 * * * * 竣 工 * * 五、项目建设条件 该项目建设所需建筑材料按照合同采购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥。外墙涂料由甲方在广东地区够进。 该项目施工用水，用电均由城市干管线接入。项目建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到 400 升 /人日，采用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。 项目电力供应从 220 电力局锦江区供电局变电站输出专线 接线，形成双回路布线， 20电网进入项目。 项目住宅用气，由 200 毫米中压管供气压力 2 该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。其主要污染源为生活污水、设备噪音和生活垃圾。针对以下问 11 题，采用以下措施进行防治： 1、 生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。 2、 生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。 3、 各种设备采用低噪音标准。 六、设计单位简介 该项目工设计单位， 资深的设计人员 200 人以上。设计单位等级资质甲级，有成熟的建筑设计经验。多次获得设计金奖、银奖和荣誉证书。 七、施工单位简介 该项目施工单位是 X 市第六建筑工程公司，公司成立 1969年，法人代表： 金友平 ，注册资金 7300万元，有工程技术人员 526人。各类施工机器 800余台（套），资质等级为工业与民用建筑工程施工一级企业荣获天府杯金奖、鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前 5 名等称号。公司曾完成骄子大厦，地质大厦、托普大厦、托普工业园、软件园、中银大厦、农资大厦、滨江花苑住宅小区等建设项目。 第五章 市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势 12 1、房地产开发潜力巨 大 房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展的一个新的增长点，是国家大力开拓国内消费的突破口。随着住房分配货币化的事实，从根本上调动个人买房的积极性，同时国家采取积极的财政货币政策，实行下调银行存贷款利率 、开放住房二级交易市场、提供银行按揭等措施，为住房新制度的全面建立奠定了坚实的基础，从而使 2、市场发展趋势 从而对 们可以看出，一是适销不对路，消费群体定位不准；另一个原因就是商品房本身的位置与规划设计没有达到很好的匹 配，无特色卖点。随着人们对生活水平的日益提高，消费意识和消费要求的不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀、居住环境舒适安全、物业管理先进科学、高效率的层次过度；购房者对商品房的位置、环境要求越来越高。近一年来随着交通条件的大力改善，我国房市的热点城市北京、上海、广州等，消费者已将眼光投向绿 化环境好、套型结构合理、配套设施完备的大规模化的高档住 宅。 二、项目的市场竞争能力 （一）项目自身竞争条件方面 13 影响居住用房销售价格的主要因素有区域面积、建筑结构、装修 情况、设施与设备状况、工程质量、朝向、地段、环境等。根据本项目的自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有： 、地段 该项目位于 临府南河，临一环路街面 300余米。大楼车辆进出方便，内环境较安静。 2、 土地面 积 X 大厦总用地面积为 ，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。 3、 基础设施、公共配套设施状况 由 X 市政府完成的上下水、电、气、光纤、通讯等管线均已到位，与之配套的路网也施工完毕。该区域内有近年新开发的和在建的中高档住宅小区。区域内府南河绕行，政府 沿河配套绿化，环境优美。区域内基础设施、公共配套设施完善。 （二）同类建设项目方面 该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于 X 市区同等标准 20%的中低档价格销售。主要销售对象为 X 市中小型企业者、大集团、金融、国家机关、企事业单位的职员以及中高收入人士。 14 X 大厦项目环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满足消费群的心理，该企业 有成功开发房地产的经验、明显的物业管理优势以及当地政府的大力支持将有助于其销售的实现。 三、售价预测 1、预测数据的选 定 该项目中预期售价的确定，采用房地产成本估价法进行测算。 成本估价法是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种方法。采用成本估价法估价求得的价格，成为积算价格。由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似的楼盘，所以可以采用成本比较法。 工程总投资包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、预备费用、其他费用、投调税、综合费用。该工程总投资 预计估算为 14320 万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润 4380万元，成本利润率 15 4320 万元，住房、商铺销售预计收入 19360万元。 销售预测表 序号 项 目 名 称 建 筑 面 积 （元 / ） 单 位 售 价 （元 / ) 销 售 金 额 （万元） 备 注 1 住 宅 31500 3000 9450 510户 2 商 场 14600 6000 8760 3 车 库 230个（ 6900） 50000 1150 合 计 53000 19360 2、以上销售预测表按住宅平均单位为 3000元 /（均价），商业铺面为 6000元 /（均价），车库按 5 万元 /个进行测算。 本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。 X 大厦项目的开发建设有利于改善 X 市的居住环境，实现 X 市九五及 2010 年发展规划中提出的九五末期人均居住面积目标，促进城市总体规划的实施。 X 大厦套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格的4/5，能享受地方一定的税费减免，项目具有一定的市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。 X 大厦项目的定位是面向广大普通收入水平者，每套住房的消费额在 13万元左右。公司准备采取住房、装修、汽车组 16 合按揭和公积金组合贷款的方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。 第六章 成本估算 一、 投资估算 （一）估算的依据和方法 ）报建资料和方案、国有土地使用证及出让合同、项目可行性研究报告等，参考 结合项目自身实际情况进行测算的。 （二）项目总投资的构成 该项目规划用地面积 建筑面积 53000 ；商业用房 14600 。总投资包括：土地费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费、销售费、财务费用、预备费用和其他费用。 经测算，项目总投资 14320万元。投资估算明细见下表： 投资估算明细表 用地面积： 建筑面积： 53000 序 号 费 用 名 称 投 资 额 （万元） 单 位 技 术 经 济指 标 占总投资 % 备 注 负 荷 或 工 程 量 单 位 指 标 17 合 计 100 % 一 土 地 费 用 274 2 平方米 70 39. 17 国有土地使用证 二 前 期 工 程 费 90 1 规 划 勘 测 设计 费 方米 53000 3 2 可 行 性 研 究费 30 平方米 53000 1. 7 3 三 同 一平 费 方米 53000 3. 5 三 房 屋开 发 费 8789 （一） 建 安 工 程 费 8206 平方米 53000 1 住 宅 4410 平方米 31500 1400 框 架 2 商 业 用 房 2044 平方米 14600 1400 框 架 3 车 库 1725 平方米 6900 2500 框 架 （二） 室 外 工程 费 583 1 附属工程费（电 梯） 424 平方米 53000 80 2 道 路 、绿 化 159 平方米 53000 30 四 管 理 费 用 193 万元 19360 1 % 按 销 售 收入 1% 五 销 售 费 用 289. 5 万元 19360 1. 5 % 按 收 入 1. 5 % 六 财 务 费 用 926 万元 6000 货币利率 七 预 备 费 用 100 1 基 本 预 备 费 100 万元 0. 3 % 2 涨 价 预 备 费 0 万元 0 % 八 综 合 税 费 1452 万元 14360 7. 5 % 按收入 7. 5 % （三）投资估算说明 1、土地费用 以企业取得国有土地使用证的缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为 443元 /，其中含土地出让金、 18 拆迁安置补偿费等共计 2742 万元。 2、前期工程费用 按照企业实支付金额，确定项目规划勘测设计费、可行性研究费。同时根据 X 地区同业建筑技术标准和预计土方回填数量（土方量 15元 /m ）测算，三通一平费共计 元。 3、房屋开发费 （ 1）建安工程费 建安 工程费采用投资指标估算法。投资指标以 2000 年 全国统一安装工程预算定额 X 省估算表为基础，参照 X 地区同类建筑技术水平，结合本工程实际情况综合测定： 建安工程明细表 单位：元、万元 项目 建筑指标（元 /） 建筑面积（） 成本（万元） 住宅 1400 31500 4410 商业店铺 1400 14600 2044 19 车库 2500 6900 1725 给排水管网 25 53000 132 电气及照明 22 53000 116 弱电 18 53000 95 合计 8522 （ 2）室外工程费用 设计方案，参考房地产同业经验数据，每平方米 80 元 /和 30 元 /元分别计算附属工程设备电梯设备和绿化费用，共计 193万元。 4、管理费用 包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。考虑本公司的管理水平，管理费用按销售收入的 1%计取，共计 193万元。 5、销售费用 系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。考虑企业在 X 市地区的企业品牌，社会效应良好，此次在广告宣传等方面的投资有所减少，故按销售收入的 取，共计 6、财务费用 20 主要为建设项目的贷款利息支出， 6000 万元贷款按贷款银行预期执行利率 基准利率上浮 30%）、计息期按 2 年计算为 926 万元。 7、预备费用 预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料的、在 工程建设过程中可能发生的工程费用，估算为 100 万元。 二、投资来源及筹资评价 项目总投资约 14320万元，其中开发成本 9570万元、开发费用 3824万元、资金利息 926万元。项目投资来源为：企业自筹5800 万元、银行贷款 6000 万元，支用预售房收入 4000 万元售房收入的测算祥见第四章。 企业自筹资金构成如下： 1、取得 国有土地使用证所支出的费用 2742 万元。 2、企业 2002 年在土建工程已投入 4058 万元。以上自筹资金合计 5800 万元，占总投资的 39%。 三、项目投资计划评价 依据企 业已（拟）报建资料和方案，考虑房地产业普遍的资金运作流程和工程建设进程，该项目 2005 年 2月以前为筹备开工期， 2005年 3 月 2006年 5月为建设期， 2005 年投资额为4000 万元，主要是土地费、前期工程费支出和房屋开发费用；2006年投资金额约 3000万元，主要是房屋开发期间费用支出。 21 四、有关说明 本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件； 1、建设期间不发生大的不可抗拒灾害及影响工程进度的其它因素； 2、设计方案无大的调整，建筑面积无大的变化； 3、建设期间国家利率 和三材 价格无明显变动； 4、国家税费无大的调整。 第七章 偿债能力 一、项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。 （一）预测数据的选定 1、本次项目预测建设期为 2005 年 2 月 2006 年 5 月，销售期为 2005 年 5月 2006年 12月 2、经营期总收入的测算祥见第四章市场评估，在充 分考虑项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售计划为：2005 年 40%， 2006 年 60%。收入情况见项目销售计划及销售收 22 入测算表。 3、经营期成本及费用的预测 （ 1）由于建设项目主要用于销售，根据第五章结果按销售比例接转开发成本。 （ 2）营业税金及附加预测：营业税按收入的 5%提取，城市维护建设税按营业税的 5%提取，教育附加费按营业税的 3%提取，土地增值税按当地惯例未考虑，所得税按 33%计提。 （ 3）销售费用：销售费用按年销售收入的 算（已计入开发费）。 （ 4) 管理费用：各年预测数据按年销售收入的 1%计算（已计入开发费用）。 （ 5）财务费用：根据贷款期限，贷款利率按年息 算，并考虑上浮 30%（已计入开发费用） （二）静态效益指标 经测算，项目建设经营期利润总额税后利润、销售利润率分别为： 静态效益经指标表 指标名称 指标数值 备注 利润总额 4380 23 净利润 2935 所得税后 经营净利润率 二、项目财务先进流量分析（动态） 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（祥见评估主表 4 项目财务现金流量表） 1、内部投资收益率：按全部投资计为 2、财务净现值（还原利率 10%）：按全部的投资计为 14320万元。 由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财务评价可以接受。（但由于该项目建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标） 三、资金来源与运用分析 该项目建设资金由三部分构成：企业自筹资金 5800万元，银行贷款 6000 万元， 2005 年预售收入余 7850 万元。从资金来源与运用表可以看出，资金来源能满足资金运用要求。 2006年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。 四、项目偿债能力评估 项目还债资金来源为销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力较强。指标 24 如下表： 借款偿还预测简 单位：万元 序号 项目 2005年 2006年 2007年 1 上年还贷资金结余 2000 2 本年还贷资金来源 6000 3 年初借款额 6000 4000 4 本年还款额 4000 2000 5 年末本金欠款 6000 2000 五、项目敏感性分析 （一）盈亏平衡分析 因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计盈亏平衡点： 工程总投资 盈亏平衡点 = 销售收入 （销售费 +管理费 +销售税金） 通过计算当销售收入达到 75%即 14722万元时就可收回投资。由于住宅销售策划、房屋销售较好，对商业用房会产生品牌效应，可以认为项目有一定抗风险能力。 （二）单因素敏感性分析 25 本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定各项目间相互独立的情况下，每次只考 察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。 从评估主表七项目敏感性分析表可以看出，销售价格、开发成本是 发项目的敏感因素，其中销售价格为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10%，净现值将减少或增加 42%，因此贷款企业应特别注意销售价格的变化，并严格控制开发成本。 六、相关说明 本章销售收入及部分成本来源于市场和投资章节中的预测，税费标准按照企业及当地实际情况考虑。建议企业尽快开工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本，确保利润的实现。 第八章 对外借款风险分析 一、贷款风险评价 经评估测算，本项目在项目敏感性分析中，当销售均价增 26 长或降低 10%时，项目净 现值增长或降低 56%；当开发成本增加或降低 10%时，净现值下降或增长 42%，说明销售价格为主敏感性因素。定性分析如下： 1、在借款人方面 借款人 X 鑫五环实业投资公司成立于 1995年具有成功开发房地产的经验。 2、在投资方面 总投资为